Tranzacțiile legate de cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare, în ultimii ani, sunt executate tot mai mult prin intermediul băncii cu o ipotecă. Ratele dobânzilor favorabile, condițiile minime de considerare, posibilitatea de a utiliza un certificat de maternitate și programe de subvenții de stat le fac mai accesibile. Cei care întâmpină pentru prima dată servicii bancare atunci când vin la birou aud o mulțime de termeni și expresii noi. Una dintre ele este ipotecară prin lege. Ce este - deci nu înțelegeți imediat. Prin urmare, merită să luăm în considerare această problemă separat, astfel încât participanții la tranzacție să înțeleagă și să conștientizeze ceea ce se întâmplă.
Desemnarea creditului ipotecar prin lege
În Codul civil și legea federală a Federației Ruse nr. 102 „Cu privire la ipotecile”, legiuitorul a stabilit definiția a ceea ce este - ipotecă în virtutea legii. Această direcție de împrumut implică întotdeauna prezența unei obligații sau este, de asemenea, numită în mod obișnuit garanție. Cel mai adesea, înregistrarea tranzacțiilor imobiliare prin utilizarea fondurilor bancare. Astfel, apare o ipotecă. Cea mai fiabilă opțiune este formalizarea acestuia prin forța legii, întrucât împrumutatul nu va putea contesta dreptul de proprietate, având în vedere existența garantată a unei obligații.
Odată ce dreptul de proprietate imobiliară este înregistrat în Registrul unificat al statului (Registrul unificat al drepturilor de stat), putem vorbi despre apariția obligațiilor de acest tip de ipotecă. Dreptul de proprietate este format prin întocmirea unui contract de renta, vânzare-cumpărare, drept de proprietate.
Caracteristici de proiectare
Majoritatea clienților primesc aprobarea pentru un credit ipotecar și abia apoi încep să caute o proprietate adecvată. După ce au decis, ei semnează un contract de împrumut și numai după vânzare. De îndată ce înregistrarea de stat a ipotecilor prin lege, banca transferă împrumutul către vânzătorul de bunuri imobiliare. Astfel, clienții nu pot alege în ce formă va fi emisă o ipotecă. Când vine vorba de cumpărarea de bunuri imobiliare folosind fonduri împrumutate, o ipotecă va fi considerată automat formalizată prin lege.
Documentar, împrumutatul devine proprietarul bunului, dar, deoarece este achiziționat în detrimentul fondurilor împrumutate, acesta devine și un gaj. Împrumutatul poate cheltui banii primiți doar la achiziționarea unui obiect imobiliar, care trece ulterior ca garanție către o instituție de credit. Utilizarea în numerar a banilor de credit nu este furnizată.
Motivele de înregistrare
Următoarele tipuri de proprietăți imobiliare sunt fixate la nivel legislativ, care pot fi achiziționate ca parte a unei ipoteci: un apartament pe piața secundară sau o clădire nouă, o cameră, un teren, o casă (cabană, conac), un garaj, o cooperativă și o sală de producție. Dacă unul dintre ei este achiziționat folosind o parte din fondurile bancare, atunci o ipotecă apare în virtutea legii. Aceasta include cazul când imobilul este achiziționat în rate.
Poate fi asigurat și la întocmirea unui contract de renta sau pentru construirea unei case. Atunci când construiți o structură sau o clădire pe un teren care este gravat de o instituție de credit, ipoteca se va aplica și pentru aceste obiecte. Excepție pot fi regulile prevăzute în contractul de ipotecă.
Obligațiile și drepturile împrumutatului
După formalizarea ipotecii prin lege, ipoteca trebuie să fie păstrată în aceeași formă în care a fost transferată inițial.Răspunderea împrumutatului se extinde asupra cazurilor de deteriorare sau pierdere a integrității bunurilor. Dacă s-a produs unul dintre aceste puncte, este necesară informarea creditorului.
În cazul în care casa de țară face obiectul ipotecii, împrumutatul are dreptul să construiască zona din jurul ei cu orice clădiri care nu contravin legii. Pentru a face acest lucru, el nu trebuie să obțină aprobarea sau consimțământul băncii.
Dacă parametrii unui împrumut ipotecar prevăd posibilitatea transferului bunului ipotecat către un terț, atunci acesta devine ipotecar și este responsabil de îndeplinirea condițiilor contractului de ipotecă. Aceasta poate include, de asemenea, obligații pe care proprietarul anterior le-a încălcat.
Înregistrarea dreptului
După ce a decis ce ipotecă este în virtutea legii, trebuie să înțelegeți cum se desfășoară procedura de înregistrare. Fiecare caz care este asociat cu o modificare a dreptului de proprietate este supus înregistrării de stat în Registrul unificat al drepturilor de stat. Înainte de a face o tranzacție, trebuie să decideți dacă obiectul este gravat de către terți. Puteți verifica informațiile prin serviciile online ale Registrului unificat al întreprinderilor sau al Centrului financiar internațional, contactând Serviciul Federal de Înregistrare.
Pentru a trece la procesul de înregistrare, trebuie făcuți următorii pași:
- Obține aprobarea pentru un împrumut la bancă, întocmește un contract de vânzare.
- Furnizați aceste documente organului de stat, precum și o ipotecă pentru înregistrare.
Înregistrarea se efectuează în termen de 5 zile lucrătoare. Dacă vorbim despre imobiliare, cum ar fi terenuri, spații nerezidențiale, construcții, construcții, atunci legea rusă prevede o perioadă de 15 zile lucrătoare.
documentarea
Confirmarea oficială conform căreia proprietatea este grevată este o ipotecă. De regulă, după înregistrarea unei credite ipotecare prin forța legii, aceasta este executată de un angajat al băncii. Cu toate acestea, există și cazuri în care un notar întocmește o ipotecă.
Deoarece proprietatea este grevată, aceasta nu poate fi realizată fără aprobarea băncii. În certificatul de înregistrare a drepturilor din secțiunea „Angajare” trebuie să se facă notă că obiectul a fost achiziționat în detrimentul fondurilor de credit. De îndată ce toată datoria va fi achitată și obligațiile față de bancă vor fi îndeplinite integral, registratorul va pune un timbru de anulare pe certificatul de proprietate. Taxa de stat pentru această procedură nu este percepută, legea prevede o perioadă de trei zile pentru punerea în aplicare a acestei proceduri.
Fără acordul scris al titularului de gaj, nu este posibil să sechestreze sau să înstrăineze bunuri imobile luate pe o ipotecă.
Pot înlocui cu o ipotecă în virtutea unui acord
Pentru a înțelege despre ce este vorba - ipotecile în virtutea legii, este necesar să distingem cealaltă formă - ipotecile în virtutea contractului. Este posibil în timpul executării unei tranzacții cu un obiect imobiliar deținut deja de viitorul debitor, pe care îl transferă ca garanție. De asemenea, este posibil ca împrumutatul să primească un împrumut, să întocmească dreptul de proprietate și abia apoi să transfere proprietatea ca garanție către bancă. Fără credit ipotecar, un contract este, de asemenea, posibil în virtutea unui acord, caz în care nu va apărea nicio grevare.
Această direcție are anumite riscuri, deoarece există posibilitatea neplătirii fondurilor emise. Este imposibil să stabiliți singur tipul de credit ipotecar. Urmează pe baza subiectului ipotecii și a metodei de cedare a fondurilor primite.
Pe scurt despre diferențele dintre cele două forme de credite ipotecare
Pentru a rezuma diferențele, va arăta astfel:
- Procedura de înregistrare: ipoteca în virtutea contractului este supusă înregistrării separat, iar documentele trebuie depuse la Registrul de Stat Unificat împreună cu ipotecarul și ipotecarul.La înregistrarea unui contract ipotecar, în virtutea legii, procesul de înregistrare are loc simultan cu înregistrarea drepturilor în Registrul de Stat Unificat de către noul proprietar. Titularul gajului și angajatorul pot depune documente organului de stat separat.
- În virtutea legii, obținerea unei credite ipotecare implică utilizarea direcționată a fondurilor, în care proprietatea dobândită devine automat gaj. În cadrul unei ipoteci contractuale, nu poate exista nici o garanție, dar imobilul proprietarului poate acționa ca o povară.
- Procesul de înregistrare a unei ipoteci în virtutea legii nu prevede necesitatea de a plăti o taxă de stat, ceea ce nu poate fi spus cu forma contractuală.
Schimbarea titularului sau rezilierea unei ipoteci
În cazul în care o ipotecă de proprietate este înregistrată în virtutea legii, dar împrumutatul nu își îndeplinește obligațiile, ipoteca poate fi transferată creditorului spre vânzare. De îndată ce obligațiile din contractul de credit ipotecar sunt îndeplinite, datoria este rambursată, aceasta (ipoteca) încetează să mai fie valabilă. Puteți vorbi în siguranță despre scoaterea ipotecii în virtutea legii.
La nivel legislativ, un titular de ipotecă poate fi schimbat, de exemplu, atunci când îl vinde sau refinanțează un credit ipotecar. În cazul în care proprietarul certificatului nu trebuie să aibă mărci de credit în câmpul „Burden”, va trebui să emită un nou certificat. Pentru a o primi, proprietarul plătește o taxă de stat de 200 de ruble.
Durata luării în considerare și documentele necesare pentru înlăturarea sarcinii
Perioada maximă în care se înregistrează starea de eliminare a grevării este de trei zile. Pentru a implementa procedura, trebuie să furnizați următoarele documente:
- Cerere de la ipotecar cu documente care atestă îndeplinirea integrală a obligațiilor din ipotecă.
- Solicitarea titularului de ipotecă este de obicei executată în numele băncii.
- În cazul în care încetarea obligațiilor din ipotecă a fost făcută pe baza unei hotărâri judecătorești, aceasta trebuie să fie prevăzută și ea.
Propunerea poate fi depusă în comun de către proprietarul imobilului și banca. În cele mai multe cazuri, după îndeplinirea deplină a obligațiilor, clientul (fostul împrumutat) se îndreaptă către organismul de stat. Este de remarcat faptul că poate obține o ipotecă prin semnarea unui certificat de acceptare la o sucursală bancară unde a fost emis un credit ipotecar. De asemenea, veți avea nevoie de un certificat de absență a datoriei care indică data închiderii contractului de ipotecă.
Dacă banca este mare, atunci poate elimina independent sarcina, după ce împrumutatul și-a îndeplinit obligațiile privind ipoteca.
