Conceptul și procedura de utilizare a dreptului de proprietate comună sunt prezentate în capitolul 16 din Codul civil al Federației Ruse, precum și pe împărțirea proprietății în sine (inclusiv apartamente) - în art. 252 din Codul civil al Federației Ruse. În plus, în soluționarea acestei probleme, este necesar să fim ghidați de normele Codului locuințelor Federației Ruse și de deciziile forțelor armate ale Rusiei.
Procedura pentru determinarea acțiunilor din apartament
Conform legii, acțiunile dintr-un apartament pot fi determinate în următoarele moduri:
1. Pe baza actualului stat de drept. De exemplu, după cum rezultă din art. 1141 din Codul civil al Federației Ruse, ponderea moștenitorilor în proprietatea defunctului este egală. Deci, dacă testatorul a avut 3 fii, dar unul dintre ei a murit și are 2 copii, în cazul moștenirii prin lege, fiii vor primi 1/3 din cotă, iar nepoții nepoților de 1/6 din cotă.
2. În baza acordului participanților (deținători de acțiuni, proprietari). De exemplu, persoanele care au investit în achiziționarea unui apartament pot determina în mod independent mărimea acțiunii, în funcție de mărimea fiecărei contribuții. Acordul trebuie făcut în scris și înregistrat la Rosreestr.
Dacă acțiunile nu au fost determinate prin metodele descrise mai sus, atunci ele sunt considerate egale.
În practică, există cazuri în care mărimea proprietății unuia dintre deținătorii de capitaluri proprii crește din cauza îmbunătățirilor inseparabile aduse în starea apartamentului. De exemplu, în perioada în care a locuit o locuință, unul dintre participanți a reconstruit sistemele de inginerie din apartament (canalizare, încălzire), a instalat ferestre noi de canalizare și plastic. În consecință, valoarea de piață a proprietății a crescut, astfel că, după decizia de a aloca o parte în apartament în natură, a primit dreptul de a solicita o suprafață mai mare decât cea prevăzută în documentele sale de titlu.
O creștere sau o scădere a dreptului de proprietate este posibilă prin acordul proprietarilor sau în instanță. În ultimul caz, o evaluare judiciară a stării apartamentului înainte și după îmbunătățirile aduse va fi crucială în soluționarea litigiului.
Condiții pentru împărțirea apartamentului
Legislația actuală definește următoarele condiții:
1. O secțiune este posibilă dacă este posibilă organizarea unei încăperi potrivite pentru locuit cu o intrare separată și comunicații independente. Adică, suprafața ar trebui să aibă cel puțin 28 de metri pătrați. m. (SNiP 31-01-2003), iar activitatea sistemelor de inginerie nu poate fi dependentă de voința altei persoane. De aceea este imposibil de alocat o parte în natură într-un apartament cu o cameră, deoarece în spații va fi imposibil din punct de vedere tehnic să se creeze o conexiune independentă la sistemul de canalizare, alimentare cu apă și încălzire.
În practică, este posibil să împărțiți fără probleme doar locuințele unei zone mari, unde există mai multe camere sanitare (băi, toalete) sau apartamente situate la etajul 1. În ultimul caz, este posibil să aranjați o intrare separată și să efectuați comunicații independente.
2. Reamenajarea neautorizată nu este luată în considerare la împărțirea apartamentului. Mai mult, prezența lor poate provoca refuzul acordării de permise pentru alocarea acțiunilor.
Sectia de spatii rezidentiale in "comunala"
Legea federală încă nu oferă o definiție legală a conceptului de „apartament comunal”. De fapt, înseamnă spații de 5 sau mai multe camere aparținând unor persoane care nu sunt membre ale aceleiași familii și și-au dobândit dreptul independent de ceilalți.
În prezent, legile nu permit alocarea în natură a acțiunilor într-un apartament comunal, deoarece proprietarii nu au posibilitatea de a organiza spații cu intrare separată și comunicări proprii (toaletă, baie).
Proprietarii mai multor camere situate la etajul 1 al clădirilor pot avea singura „șansă” pentru repartizare. În acest caz, puteți crea o intrare separată și organizați o conexiune la nodurile sistemelor de inginerie. Costurile financiare vor fi foarte importante.
Limitări la alocarea unei acțiuni
Secțiunea apartamentului nu poate fi posibilă în următoarele cazuri:
- Alocarea unei părți într-un apartament în natură va provoca pagube pereților rulmenți și zonelor comune, precum și va crea obstacole pentru persoanele care locuiesc în clădirea de apartamente în utilizarea camerelor de locuit.
- Încălcarea drepturilor de proprietate și a intereselor legitime ale părților interesate (creditorii înregistrați în spații rezidențiale etc.).
- Spațiile constituite ca urmare a repartizării vor fi improprii pentru locuit, conform art. 16 RF RF. Cel mai adesea, pe această bază, instanța respinge cererea de alocare a cotei apartamentului în natură.
Secțiunea apartamentului într-o manieră „voluntară”
Conform art. 252 din Codul civil al Federației Ruse, alocarea unei cote într-un apartament în natură prin acordul părților ar trebui să fie efectuată. În același timp, proprietarii au dreptul să stabilească în ce măsură vor exercita dreptul de a împărți spațiile rezidențiale, iar exercitarea autorității lor nu afectează drepturile altor acționari.
De exemplu, în 2015, într-una din hotărârile de apel, Curtea Orașului Sankt Petersburg a indicat că alocarea unei acțiuni într-un apartament în natură nu încalcă drepturile și libertățile altor proprietari (deținători de acțiuni), deoarece nu implică modificarea titlului unui alt proprietar în raport cu proprietatea comună.
La încheierea unui acord cu privire la împărțirea proprietății în natură, este necesar să acționăm după următorul algoritm:
- Obținerea permisiunii de a schimba aspectul apartamentului, deoarece secțiunea implică organizarea de obiecte complet noi (de fapt, reconstrucție).
- Formarea unui spațiu de locuit separat, adică direct lucrări de construcție.
- Elaborarea unui plan tehnic, ținând cont de modificările aduse proiectării apartamentului. Pentru a face acest lucru, contactați inginerul cadastral.
- Este necesar să închei un acord scris cu alți proprietari ai apartamentului cu privire la împărțirea apartamentului.
- Trimiteți o cerere către Serviciul Federal de Înregistrare pentru înregistrarea drepturilor la un spațiu rezidențial stabilit.
Caracteristicile acordului de partajare a apartamentului
Conform Partii 1 a art. 252, alocarea unei părți în natură se poate face prin acord între proprietari. Înseamnă un document scris întocmit după următoarele reguli:
- Acordul privind alocarea unei cote de apartament în natură este semnat de către toți proprietarii acțiunilor. Ulterior, fiecare dintre ele primește propria copie.
- Conținutul descrie în detaliu subiectul discuției cu privire la care părțile au ajuns la un acord (alocarea unei cote cu formarea unui spațiu rezidențial separat).
- Este necesar să se prevadă plăți compensatorii. În practică, este rar posibil să se realizeze o potrivire între dimensiunea egală a cotei din proprietate și suprafața spațiilor alocate. De exemplu, suprafața apartamentului este de 90 de metri pătrați. m este deținut de 2 persoane, dintre care una alocă spații cu o dimensiune totală de 42 mp. m. El va trebui să compenseze „pierdut” 3 metri pătrați. m.
Numărul de copii ale acordului este egal cu numărul de proprietari de acțiuni, dar unul este destinat Rosreestr. Notarizarea nu este necesară.
Procedura de înregistrare a spațiilor alocate
Înregistrarea modificărilor în proprietatea apartamentului este necesară. În conformitate cu partea 1-2 din art. 14, partea 8, articol 41 din Legea nr. 218-FZ impune următoarele:
- Declarații ale tuturor proprietarilor de acțiuni. Cel care a alocat spațiul, își înregistrează proprietatea, în timp ce alții fac modificări în Registrul unificat de drepturi al statului cu privire la dreptul lor.
- Sunt prezentate documentele de titlu pentru apartament, acordul privind împărțirea (toate exemplarele), pașapoartele solicitanților și o copie a planului tehnic sau a numărului de identificare al acestuia.
- Documente privind plata taxelor de stat. Un acționar restant plătește 2 mii de ruble, iar alți proprietari - 350 de ruble.
Puteți înregistra dreptul atât la sucursala Rosreestr, cât și la MFC. Termenul procedurii de modificare a Registrului unificat al statului este de 10-12 zile, după care solicitanții primesc declarații privind drepturile lor și un acord privind împărțirea apartamentului cu o marcă de înregistrare.
Acțiuni alocate în instanță
Apelul la instanță cu privire la împărțirea apartamentului este necesar dacă nu a fost posibil să se ajungă la un acord cu alți proprietari ai acțiunilor. Următoarea procedură trebuie urmată:
1. Pregătirea documentației necesare.
- Pașaport tehnic în organismele ITO.
- Extrageți din Registrul de Stat Unificat cu o descriere a casei în care se află apartamentul.
- Concluzia cu privire la posibilitatea alocării în formă de acțiune pregătită de ITO sau de o organizație specializată.
- Copii ale documentelor de titlu.
2. Întocmirea unei declarații de revendicare.
Documentul este întocmit conform regulilor prevăzute în Codul de procedură civilă al Federației Ruse. Conform art. 30, este depus la instanța de district (oraș) la locația proprietății. În acest caz, conținutul trebuie să includă:
- O descriere detaliată a apartamentului și cota solicitantului în acesta (mărime, documente de proprietate).
- Caracteristicile spațiilor alocate, cu o listă de lucrări care vor trebui realizate pentru crearea acesteia.
- Dacă este imposibil de alocat o parte din apartament în natură, declarația de revendicare trebuie să conțină o cerere de compensare cu calculul sumei. Pentru aceasta, ar trebui să se furnizeze o concluzie asupra prețului de piață al bunurilor imobiliare pregătit de o organizație expertă.
3. Participarea la ședințele de judecată.
În timpul examinării cazului, este necesar să se demonstreze că împărțirea apartamentului este posibilă din punct de vedere tehnic, nu încalcă drepturile și interesele legitime ale altora. Aceasta din urmă înseamnă nu numai participanții la proprietatea comună, ci și proprietarii altor apartamente, precum și proprietarii rețelelor comunale și organizațiilor de servicii.
Secțiunea revendicărilor terților
Procesul privind alocarea cotei de apartament în natură poate fi depus nu numai de unul dintre proprietari, ci și de o persoană care nu are legătură cu spațiul, dar ale cărui interese de proprietate sunt încălcate prin acțiunile sau comportamentul proprietarului.
De exemplu, dacă este imposibil să execute un contract de împrumut în numerar, creditorul poate solicita instanței o cerere de alocare a unei părți în apartament (sau proprietate comună, dacă apartamentul este achiziționat într-o căsătorie). În plus, el are dreptul să declare următoarele:
(1) Dacă alocarea unei părți într-un apartament în natură nu este posibilă (suprafață mică), instanța solicită obligația debitorului de a vinde partea sa din local către un alt acționar la un preț de piață.
(2) Dacă proprietarii acțiunii refuză să cumpere o parte din apartamentul debitorului, aceasta este vândută la licitație publică.
În prezent, în practica rusă de aplicare a legii s-a dezvoltat o poziție, potrivit căreia creditorului i se acordă dreptul de a cere alocarea forțată a unei părți în apartament în cazul unor fonduri insuficiente pentru a achita datoriile. Soții debitorului, ceilalți proprietari ai apartamentului în acest caz nu participă.
Secțiunea apartamentului. Studii de caz
Instanțele de jurisdicție generală iau în considerare adesea cererile care indică alocarea cotei de apartament în natură. Practica judiciară pe această temă este foarte diversă, deoarece mulți factori influențează rezultatul fiecărui caz.
Exemplul nr. 1
Pentru soluționarea litigiului, instanța poate dispune o examinare pentru a stabili fezabilitatea tehnică a împărțirii apartamentului, cuantumul costurilor de reamenajare și relația acestora cu prețul proprietății în sine.
Exemplul nr. 2
Dacă este imposibil de alocat fără a aduce atingere întregului apartament, proprietarul are posibilitatea de a primi plata prețului acțiunii de către alți participanți. Mai mult, acest drept este exercitat cu condiția ca alți deținători de acțiuni să fie de acord să ia parte din proprietatea solicitantului asupra proprietății lor.
Exemplul nr. 3
Ca măsură excepțională, proprietarul poate fi privat de cota sa în apartament. Acesta este inițiat de către creditor, care deține și o parte din spații, în condițiile următoare:
- Dimensiune nesemnificativă a cotei.
- Imposibilitatea izolării în natură, confirmată de instanță.
- Lipsa de interes a inculpatului de a utiliza proprietatea.
Așadar, la Curtea regională din Kemerovo, a fost examinat un caz în care verdictul negativ al judecătorilor a fost afectat de incapacitatea reclamantului de a demonstra că inculpatul (cel care este dispus să-l priveze de drept) nu dorește să utilizeze proprietatea. Și totul pentru că acesta din urmă, la momentul ședinței de judecată, a formulat un proces pentru a se muta în apartamentul în litigiu.
În plus, declarația de revendicare ar trebui să indice obligația proprietarului acțiunii de a accepta o compensație pentru valoarea sa, susținută de toți participanții la proprietate.
Determinarea utilizării apartamentului
Conform art. 247 din Codul civil al Federației Ruse, procedura de utilizare, deținerea unui apartament în proprietate comună se realizează prin acordul părților. Dacă nu se ajunge la un acord, acesta este stabilit de instanță.
Astfel, dacă proprietarul înțelege că este imposibil de alocat o parte în natură în apartament, cererea trebuie să conțină date privind determinarea ordinii de proprietate și de utilizare a apartamentului. Nu implică delimitarea naturală a acțiunilor și nu poate fi formulată simultan cu un proces privind împărțirea unei locuințe.
Există o practică judiciară extinsă privind determinarea procedurii de utilizare a spațiilor rezidențiale. La depunerea unei cereri, trebuie luate în considerare următoarele:
- Conform art. 23 Codul de procedură civilă al Federației Ruse, cerințele sunt supuse examinării de către instanța mondială la locația proprietății.
- Determinând posibilitatea deținerii unei părți a apartamentului, instanța corelează suprafața reală a camerelor cu dimensiunea cotei reclamantei și a pârâtului. Dacă egalitatea dintre ele nu este posibilă, atunci se poate lua în considerare problema plăților de compensare.
- La luarea unei decizii, instanța ia în considerare procedura existentă pentru utilizarea apartamentului până la momentul litigiului (determină cât de corect este), nevoia fiecărui acționar, vârsta și starea de sănătate, comportamentul în raport cu ceilalți proprietari etc.
- Determinarea ordinii de utilizare nu are legătură cu încetarea dreptului de utilizare a unor spații rezidențiale specifice.
Hotărârea judecătorească transformă apartamentul individual într-unul comunal, dar în condițiile imposibilității divizării sale reale, aceasta este uneori singura modalitate de a pune capăt litigiului pentru locuințe. Procedura de utilizare stabilită permite proprietarilor:
- Împărțiți conturile personale și plătiți utilitățile în proporție cu ponderea lor și numărul de rezidenți.
- Împărțiți în mod echitabil costurile de întreținere și reparații a utilităților și a bunurilor comune.
Aceasta este tot ce trebuie să știți pentru a lua o decizie judecătorească pozitivă.