Bunăstarea populației crește, respectiv, iar nevoia de a investi numerar gratuit este în creștere. Unul dintre cele mai eficiente instrumente de gestionare a banilor este achiziția de terenuri.
Conform regulilor dictate de legea funciară, se ține aproape întotdeauna licitație. Să analizăm în detaliu care sunt ofertele de terenuri, caracteristicile și regulile de implementare a acestora și, de asemenea, vom da seama dacă această procedură poate fi evitată.
Licitație de terenuri - ce este? Dezvăluim conceptul
Dacă nu vă delectați în concepte complexe, atunci acesta este unul dintre modurile de înregistrare a drepturilor funciare. Normele de organizare și conduită ale acestuia sunt descrise în articolele 39.11 și 39.12 din Codul Muncii RF.
Procesul de licitare în sine este simplu. Ea are reguli care sunt clar reglementate de lege. De exemplu, există doar câteva motive pentru a recunoaște un solicitant ca neadmis la ofertă.
Deținerea unei licitații funciare în sensul normelor legale care reglementează procedura de organizare a acesteia nu permite interpretări ambigue. Aceasta înseamnă: dacă participantul nu a fost admis în mod ilegal, atunci o astfel de decizie a autorității poate fi contestată. Dacă un participant își cunoaște drepturile și regulile elementare, atunci își poate apăra cu ușurință propriile interese în orice caz, chiar și fără diplomă de avocat profesionist.
Soiuri de ofertare
O licitație de teren poate fi organizată atât pentru transferul de terenuri în arendă, cât și pentru înregistrarea dreptului de proprietate asupra acestuia. Indiferent de dreptul care se joacă la licitație, orice lot are un preț inițial. Aceasta este valoarea de piață a site-ului, atunci când vine vorba de vânzarea acestuia sau prețul inițial al închirierii anuale.
Valoarea inițială a prețului este determinată pe baza unui raport de piață, care este comandat de către organizatorul de tranzacționare de la un evaluator independent. Cu toate acestea, dacă valoarea cadastrală este stabilită cu cel mult cinci ani înainte de decizia de ofertare, aceasta poate fi luată ca bază pentru determinarea valorii inițiale a lotului.
Piață sau cadastru - organizatorul decide
Decizia de a vinde terenuri la prețul de piață sau pe baza datelor despre valoarea cadastrală este decisă de organizatorul licitației. Practica arată că avantajul este în favoarea prețului de piață, deoarece prețul cadastral este de obicei mult mai mic.
Chiria poate fi și pe piață, deoarece raportul este produs la un cost anual. În plus, autoritatea poate stabili prețul inițial al terenului, a cărui licitație este deținută pe un loc de închiriere ca procent din valoarea cadastrală. Această valoare nu poate fi mai mică de 1,5% din valoarea cadastrală, iar valoarea în sine trebuie determinată cu cel puțin cinci ani înainte de publicarea anunțului de participare la licitație.
În plus, legea stabilește etapa licitației, a cărei valoare este de 3% din prețul inițial. Există o depunere care trebuie plătită împreună cu cererea de participare la licitația de terenuri. Valoarea sa nu este aprobată, dar, de regulă, depozitul este stabilit la o rată de 20 până la 50% din prețul de pornire.
Când să faci fără licitație
În unele cazuri, nu puteți face fără să licitați. Este vorba despre transferul drepturilor de teren în scop comercial. Aceasta poate fi construcția unui magazin, spălătorie auto, clădire de birouri și așa mai departe. Dacă posibilitatea de a construi o proprietate imobiliară capitală rezultă direct din utilizarea permisă a terenului, licitația este posibilă doar pe un drept de închiriere. Nu există nicio ocazie legală de a obține terenuri fără a licita pentru implementarea obiectivelor desemnate.
Este important de menționat aici: construcția de bunuri imobiliare comerciale presupune că terenul este închiriat, iar după construcția instalației și obținerea drepturilor legale asupra acesteia, terenul devine proprietatea proprietarului unității. La licitație pot fi vândute doar terenuri pentru construcții individuale de locuințe, parcele subsidiare sau unele tipuri de terenuri agricole.
licitarea
Un aviz potrivit căruia se desfășoară o licitație funciară este publicat în presa scrisă a autorității și pe site-ul oficial al Federației Ruse pentru a posta informații despre licitație. Notificarea ar trebui să apară în surse cu cel mult o lună înainte de data evenimentului. Legiuitorul a introdus astfel de cerințe, astfel încât toată lumea să poată afla ce licitații au loc și să ia parte la ele.
Un formular de cerere este publicat pentru a putea fi completat pentru înregistrare. De asemenea, este publicat un formular de închiriere sau de vânzare. Acest lucru se face astfel încât o persoană care decide să ia parte la o licitație funciară poate învăța în avans toate prevederile contractului.
Asigurați-vă că indicați perioada pentru care a fost încheiat contractul de închiriere. În plus, proiectul de acord prevede procedura de plată a obligațiilor, procedura de extindere a relațiilor contractuale, modalitățile de modificare a contractului și sancțiunile pentru neplata obligațiilor.
Cererile sunt acceptate în termen de 25 de zile, iar după una sau două zile se stabilește, după câteva zile, o determinare a ofertanților - o licitație.
Admiterea solicitanților
Există doar două motive legale pentru refuzul unui solicitant:
- nicio depunere făcută;
- nu toate documentele sunt prezentate sau informații false despre solicitant.
Cetățenii trebuie să furnizeze un pașaport, iar pentru firme este necesară doar o cerere completată și plata unui depozit. Dacă cererea este semnată și adusă de director sau de un alt angajat care, conform documentelor companiei, poate acționa în interesul ei fără o împuternicire, atunci nu sunt necesare alte acte. Dacă interesele companiei sunt reprezentate de angajatul acesteia, atunci aveți nevoie de o procură emisă de director. Autoritatea poate obține informații despre companie prin intermediul site-ului web al Serviciului Fiscal Federal.
Același lucru este valabil și pentru persoanele care reprezintă interesele altora prin procură. În documentul notarial ar trebui precizate exact acele puteri care sunt necesare la licitație.
Reguli de licitație
Licitațiile pentru vânzarea terenurilor sunt organizate în ziua și ora indicate în anunț. Dacă există doi sau mai mulți participanți, licitatorul apelează prețul inițial al ofertei, apoi îl crește secvențial. Participanții își exprimă părerea despre preț folosind carduri numerotate care le sunt emise înainte de eveniment. Câștigătorul este cel care a oferit o ofertă mai mare decât alți participanți.
Ce se întâmplă cu depozitul
Depozitul efectuat de participantul care a câștigat procedura lasă contul pentru plată în cadrul contractului. Deconturile celor care au făcut tranzacții, dar au pierdut ar trebui să fie returnate. Această regulă funcționează chiar și atunci când participantul a fost admis, dar nu a apărut la procedură. Autoritățile nu au de ce să-și păstreze depozitul.
În plus, dacă solicitantul a decis să-și retragă cererea și a făcut-o în scris înainte de expirarea termenului de acceptare a documentelor, atunci își primește înapoi fondurile de securitate. Dacă recepția este închisă și mai rămâne doar o zi înainte de ofertare, atunci nu are sens să retragi cererea: depozitul va fi pierdut. În acest caz, este mai bine să participați la procedură sau să nu apărați deloc.
Evaziunea și răspunderea
Licitațiile pentru vânzarea de loturi de teren (sau pentru transferul acestora spre închiriere) sunt organizate în prezența unei comisii și a participanților. Evenimentul este deschis, propunerile de preț sunt transmise voluntar. Cu toate acestea, deseori cetățenii care au câștigat oferta nu doresc să semneze contractul sau consideră că, până când părțile nu sunt de acord cu documentul, se pot face modificări. Este de la sine înțeles că cel mai adesea în acest mod încearcă să schimbe (sau să elimine complet) punctele care țin de responsabilitatea câștigătorului, de exemplu, pentru a nu leasing.
Mai sus s-a considerat că proiectul de contract este atașat la anunț, prin urmare nu poate fi ajustat. Oricine a câștigat procedura este obligat să semneze un contract. Legea impune ca organul guvernamental să prezinte câștigătorului trei proiecte de contract în termen de zece zile. Dacă acesta din urmă refuză să-și pună semnătura, atunci indiferent de motiv, se consideră că a refuzat să încheie o relație contractuală.
Ce se întâmplă când evadăm? Organizatorul licitației întocmește un protocol cu forma stabilită. Depozitul, care a fost făcut anterior de câștigător, este pierdut de acesta, iar informațiile despre evaziune sunt transmise OFAS-ului teritorial.
Serviciul de antimonopol decide dacă include un astfel de cetățean (antreprenor individual sau organizație) în registrul participanților fără scrupule. Trebuie menționat că solicitantul trebuie să demonstreze că a avut motive întemeiate să-și refuze semnătura. Acestea pot fi circumstanțe familiale, de exemplu, nevoia de a plăti pentru un tratament scump. Un astfel de fapt trebuie să fie documentat, în caz contrar, FAS-ul nu ar putea să țină cont de argumente.
Dacă decizia de includere în registru este pozitivă, atunci informațiile despre participant se încadrează în această listă pentru o perioadă de doi ani, după care intrarea este anulată. Timp de doi ani, o astfel de persoană nu poate participa la licitații funciare.
Licitație electronică
Licitația poate fi organizată pe site-ul electronic. În acest caz, cererile sunt depuse la distanță, iar rezultatele sunt rezumate fără prezența directă a participanților. Acest tip de procedură se dezvoltă rapid, așa că după un timp nu va fi necesară depunerea personală a cererilor de ofertă.
Regulile rămân aceleași. Excepție: participantul trebuie să fie acreditat pe un anumit site electronic. Acest lucru este necesar nu numai pentru a-și stabili identitatea, ci și pentru a putea semna documente oficiale folosind EDS.