Nákup nehnuteľnosti prostredníctvom hypotéky sa považuje za zložitý a zdĺhavý postup. Zahŕňa niekoľko dôležitých krokov, ktoré sa musia prijať. Je potrebné konať rozhodne, pretože až potom bude možné zariadiť bývanie. Je potrebné podrobne zvážiť všetky fázy hypotekárneho obchodu, aby ste pri kontakte s bankou mohli mať istotu vo svoje konanie.
Výber programu
Najprv je dôležité zvoliť ten správny program. Musí spĺňať všetky podmienky. Bez tohto budú ďalšie fázy hypotekárneho obchodu bezpredmetné. Pri výbere je potrebné zohľadniť nasledujúce faktory:
- Výška mesačnej platby, ktorá by nemala byť vyššia ako 40% priemernej mzdy.
- Záloha: Je vhodné zvoliť veľkú sumu.
- Cena nehnuteľnosti.
- Typ zariadenia a jeho umiestnenie.
Všetky banky predložili rôzne podmienky, takže si môžete zvoliť individuálne podmienky. Musíte zvážiť aj tieto nuansy:
- Rýchlosť. Môže byť v rozmedzí 12 - 16%.
- Výška úveru. Banky majú svoje vlastné metódy výpočtu maxima. Zvyčajne sa poskytujú asi 3 milióny rubľov, ale možno 1 milión rubľov.
- Mena. Meny hypotéky nie sú teraz také požadované, aké boli pred niekoľkými rokmi. Predtým sa sadzby nezmenili. Túto pôžičku si vyberajú tí, ktorí majú príjem v cudzej mene. Sadzba je nižšia, ale existuje riziko, že zaplatíte viac v dôsledku zmien výmenných kurzov.
- Software. Zahŕňa požiadavky, ktoré sú predložené spoludlžníkovi a ručiteľovi. Niekedy nie je potrebné zabezpečenie, ak napríklad klient dostane od tejto banky plat alebo zaplatí počiatočnú platbu.
- Prvá platba. Zvyčajne je jeho veľkosť od 20 do 30%. Existujú však návrhy a žiadne zálohy.
- Poistné podmienky Zahŕňajú osobné poistenie a zabezpečenie.
- Preddavok. Mnoho programov zabezpečuje predčasné splatenie. Môže sa použiť v prítomnosti materského kapitálu alebo štátnych dotácií.
Ak si sami vyberiete ten správny program, môžete využiť služby hypotekárneho makléra, ktorý vyberie najlepšie možnosti. Malo by sa však pamätať na to, že takáto práca je dosť drahá - približne 30 - 100 tisíc rubľov.
prihláška
Po výbere programu sa vyžaduje žiadosť o hypotéku. Spolu s ním je uvedený zoznam dokumentov. Skúška môže trvať od 3 dní do jedného mesiaca. Všetko záleží na tom, čo sa podáva, ako aj na ručiteľoch a spolujazdcoch.
Žiadosť o hypotéku podávajú všetci dlžníci. Je potrebné vyplniť dotazník, poskytnúť dokumenty na zváženie. Ak je rozhodnutie kladné, môžete prejsť na ďalší krok.
Vyhľadávanie nehnuteľností
Celá schéma hypotekárneho obchodu sa vykonáva na legálnu registráciu nehnuteľností. Zariadenie musí spĺňať požiadavky banky. Spravidla o nich hovorí manažér. Bankové požiadavky sa môžu líšiť. Musíte zvoliť najvhodnejšie pre seba. Ak je trh sekundárny, môžu byť tieto požiadavky:
- Hotový byt.
- Dodržiavanie hygienických predpisov.
- Izba by nemala byť schátralá, núdzová.
- Zariadenie by malo byť v oblasti pokrytia hypotéky.
- Vhodnosť na trvalý pobyt.
Ak ide o novú budovu, potom budú tieto požiadavky:
- Výber domu by mal byť akreditovaným vývojárom, ktorý pracuje na trhu 5 rokov a nemal by mať žiadne oneskorenia vo výstavbe a uvádzaní do prevádzky priestorov.
- Zariadenie musí byť pripravené najmenej na 20%.
Ak chcete prejsť ďalšie fázy hypotekárneho obchodu, môžete využiť pomoc realitných kancelárií.Špecialisti urýchľujú hľadanie potrebného bývania. Cena takýchto služieb je asi 2-4% z hodnoty transakcie. Náklady môžu byť stanovené.
Hodnotenie objektu
Ak sa nehnuteľnosť nehodnotí, nenastanú ďalšie fázy hypotekárnej transakcie. Je potrebné určiť hodnotu zabezpečenia, ktoré sa poskytne banke. Napríklad, ak je transakčná cena 3 milióny rubľov a špecialista ju odhaduje na 2 milióny, potom banky nemôžu prijať nelikvidnú kauciu.
Aby bolo hodnotenie spoľahlivé, musíte použiť pomoc odhadcov. Táto práca je platená dlžníkom (asi 2-20 tisíc rubľov). Pokiaľ banka neodhalí nepresnosť pri hodnotení, môže špecialista podať reklamáciu na SRO, ako aj vymenovať ďalšiu udalosť, za ktorú klient zaplatí. Preto je vhodné okamžite najať partnerov, odhadcov banky. Na vykonanie posúdenia potrebujete predbežnú kúpnu zmluvu.
Schválenie objektu
Ak je objekt vybraný, musí sa dohodnúť s bankou. Vyberte deň, keď príde klient, predajca a manažér. Je potrebné vypracovať predbežnú kúpnu zmluvu alebo postúpenie pohľadávok, ak ide o novú budovu.
Ak je predávajúci právnickou osobou, musíte pripraviť výpis z registra, základné imanie, vlastnícke práva. Ak je predávajúci jednotlivec, budete potrebovať kópiu pasu, výpis z ZINZ. Po skontrolovaní dokumentov, ktoré trvá 3 - 10 dní, sa banka rozhodne - kladné alebo záporné. V druhom prípade musíte začať hľadať nové nehnuteľnosti. Ak je odpoveď áno, musíte prejsť ďalším krokom.
Úverová dohoda
Ako prebieha hypotekárny obchod? Zahŕňa to podpísanie zmluvy o pôžičke. V tejto chvíli majú zákazníci často otázky. Pred podpísaním dokumentu sa musíte oboznámiť s každou položkou, aby ste predišli nepríjemným následkom.
Musíte venovať pozornosť harmonogramu platieb, ktorý je zvyčajne pripojený k zmluve. Je potrebné oboznámiť sa s právami a povinnosťami strán, províziami a výdavkami. Dohoda špecifikuje zásady ukladania a odstraňovania zaťaženia, pravidlá predčasného platenia, provízie za služby. Je dôležité, aby sa zákazníci oboznámili s platobnými pravidlami, s poistením kolaterálu.
Ak banka zavádza provízie, zohľadňuje sa pri výpočte efektívnej sadzby. Pred podaním žiadosti sa musíte spýtať na ďalšie platby, aby ste zistili skutočnú cenu hypotéky. Musíte venovať pozornosť informáciám, ktoré hovoria o možnosti jednostrannej zmeny sadzby.
Ak klientovi niektoré informácie nevyhovujú, môže mu odmietnuť získať pôžičku, aj keď boli všetky predchádzajúce kroky úspešne dokončené. Rozhodnutie je na osobe. Pred podpísaním zmluvy je dôležité vyhodnotiť svoju silu pri splácaní hypotéky. Tento dokument je podpísaný dlžníkom, spoludlžníkom, ručiteľmi.
registrácia
Po podpísaní dokladov sa vyžaduje registrácia hypotekárneho obchodu. Na tento účel musíte navštíviť štátny register. Predbežné by mala zaplatiť štátny poplatok - 2 000 rubľov.
Je potrebné vykonať štátnu registráciu zmlúv. Procedúra trvá 2 týždne. Potom má kupujúci vlastnícke právo so zaťažením. Kľúčom k banke sa stáva nehnuteľnosť. Dokumenty z registra idú do banky a potom sa peniaze prevedú na predajcu. Na tento účel je možné zvoliť ktorúkoľvek z metód: hotovosť, účet, bunka. Táto metóda sa považuje za najbezpečnejšiu.
Ak peniaze vložíte do bunky, predajca bude mať istotu o ich dostupnosti a pre kupujúceho je to bezpečné. Pred registráciou nemusíte prevádzať peniaze. Ak dôjde k odmietnutiu transakcie, bude ťažké vrátiť prostriedky.
poistenie
Kupujúci by mal nehnuteľnosť nezávisle poistiť. Je to potrebné na ochranu pred poškodením. Poistenie sa vydáva na doživotie a na postihnutie. Najnovšie služby poskytuje banka.A objekt bude musieť byť poistený niekde inde, hlavná vec je, že banka politiku prijíma. Platba za tieto služby bude mať asi 0,5 - 1,5% pôžičky na každý rok. Poistenie sa vydáva na základe zmluvy o pôžičke a dokladu o predaji.
platba
Ak je vlastnícke právo zaťažené, od nasledujúceho mesiaca klient uskutoční platby. Ak dôjde k oneskoreniu alebo neschopnosti plniť záväzky, banka predá zábezpeku na splatenie dlhu. Keďže sa predaj uskutočňuje za nízku cenu, je pre zákazníkov nerentabilný. Banka predá nehnuteľnosť tak, aby sa jej podiel splatil.
Finančné prostriedky, ktoré klient prispel v hotovosti, môžu zostať v banke. Proces hľadania ponuky pred presťahovaním do bývania sa oneskoruje až o niekoľko mesiacov, takže musíte trpezlivo čakať.
Niektorí využívajú služby realitných kancelárií, ktoré poskytujú podporu pri hypotekárnych transakciách. Kontrolujú celú transakciu, pomáhajú pri uzatváraní zmlúv, platia štátne poplatky, poistia objekt, vyberú odhadcu. Okamžite by ste mali zistiť, akú prácu bude realitná kancelária vykonávať. Jeho služby sú dosť drahé. Ak chcete uložiť, môžete urobiť všetko sami.
Veľkým pomocníkom môže byť aj hypotekárny notár. Chráni záujmy občanov. Pri hypotéke sa notárske služby vyberajú na základe dohody strán - banky, predajcu nehnuteľností a kupujúceho. Certifikácia dokladu o predaji stojí 1% transakcie. Sadzby za túto prácu sú schválené zákonom. V niektorých prípadoch si banka vyžaduje, aby pri transakcii bola prítomná notárka. Za takúto prácu je možné stanoviť pevný poplatok vo výške 3 až 10 000 rubľov. Postúpenie transakcie s notárom bude zákonné a bezpečné.