Pri kúpe bytu sa často uzatvára predbežná zmluva. Obsahuje úmysel strán dokončiť hlavnú transakciu. Zvyčajne sa vytvára, ak jeden účastník procesu z rôznych dôvodov nemôže podpísať hlavnú dohodu. Podľa Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je predbežná zmluva právne záväzná, iba ak je riadne vypracovaná. Preto sa do tohto procesu často zapájajú skúsení právnici, ktorí študujú obsah zmluvy av prípade potreby ju tiež upravujú.
Pojem predbežná dohoda
Podľa čl. 429 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je predbežná zmluva na predaj bývania úradným dokumentom vypracovaným a podpísaným dvoma stranami transakcie. Jeho štruktúra úplne opakuje obsah hlavnej zmluvy, ale nie je zaregistrovaná u Rosreestr alebo u notárskej verejnosti.
Zmluva obsahuje všetky podmienky transakcie. Ďalej sú uvedené obdobia, počas ktorých sú strany povinné uzavrieť transakciu.
Prečo je zostavený?
Podľa Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa predbežná zmluva na predaj bytu uzatvára z rôznych dôvodov. Najčastejšie sa to vyžaduje v nasledujúcich situáciách:
- z rôznych dôvodov nemá kupujúci v čase uzavretia zmluvy potrebnú sumu potrebnú na kúpu nehnuteľnosti, napríklad čaká na predaj svojho bytu alebo dostane peniaze dedičstvom;
- bývanie sa kupuje s hypotékou, preto by zástupcovia vybranej banky mali pred podpísaním hlavnej zmluvy zhodnotiť nájomcu, keďže slúži ako záruka, takže strany budú musieť počkať na rozhodnutie tejto inštitúcie;
- predávajúci z rôznych dôvodov nemá pre byt k dispozícii žiadne dôležité dokumenty, preto ich obnovenie trvá nejaký čas;
- sú odhalené preklepy alebo chyby v úradných dokumentoch.
S cieľom zabrániť prerušeniu obchodu sa uzatvára predbežná dohoda. Vysvetľuje dôsledky pre každého účastníka, ktorý odmietne podpísať hlavný dokument. V tejto zmluve sa často uvádzajú veľkosti prepadnutí alebo vklad sa vôbec prevedie.
Druhy zmlúv
Podľa čl. 429 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie môže byť predbežná zmluva predložená v niekoľkých verziách. Patria sem:
- S vkladom alebo preddavkom. V takom prípade je predpísaná suma, ktorá je skutočne prevedená na predávajúceho. Ak sa použije záloha, nevracia sa, ak kupujúci odmietne podpísať zmluvu. Ak je predajca vinníkom odmietnutia transakcie, vráti dvojnásobnú sumu vkladu. Pri použití preddavku sa suma peňazí vráti kupujúcemu bez ohľadu na to, kto transakciu presne odmietol.
- Od vývojára. Iným spôsobom sa takáto dohoda nazýva PDDU. Tento dokument však nemá právnu silu a s jeho pomocou nebude možné postaviť porušovateľa pred súd, a to ani prostredníctvom súdu. Preto takúto zmluvu zvyčajne ponúkajú iba podvodníci, ktorí chcú z rôznych dôvodov využívať sivé schémy.
- Pri žiadosti o hypotéku. Podľa Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa predbežná zmluva najčastejšie uzatvára práve preto, že kupujúci potrebuje na kúpu nehnuteľnosti sumu úveru. V takom prípade musíte pred podpísaním hlavnej zmluvy získať súhlas na transakciu od vybranej banky, ktorá vyhodnotí stav a cenu vybraného objektu. Ale ani existencia predbežnej zmluvy nie vždy zaručuje uzavretie hlavnej transakcie.Dôvodom je skutočnosť, že ak kupujúci nedostane súhlas od banky, bude musieť začať hľadať vhodnejšiu možnosť.
- Pri kúpe prostredníctvom realitnej kancelárie. Za týchto podmienok sa uzatvára trojstranná predbežná zmluva, pretože zahŕňa povinnosti zamestnanca tejto organizácie. Záložné právo môže byť prevedené priamo na špecialistu agentúry, preto je to ručiteľ hlavnej transakcie.
Každá odroda má svoje vlastné charakteristiky a nuansy. Pred zostavením dokumentácie by sa mali preštudovať ustanovenia čl. 429 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie s pripomienkami. Predbežná zmluva iba s príslušnou formáciou má právnu silu.
Pravidlá zostavovania
Počas tvorby tohto dokumentu musíte dodržiavať niektoré povinné pravidlá. Patria sem:
- používa sa jednoduché písanie;
- Informácie je možné zadávať pomocou počítača alebo ručne;
- nemali by ste používať ústnu dohodu, pretože je pravdepodobné, že strany transakcie nebudú so všetkými predtým dohodnutými podmienkami zaobchádzať so všetkou vážnosťou;
- nevyžaduje sa od notára, aby požiadal o osvedčenie dokumentu.
Ak strany transakcie nevedia, ako je predbežná dohoda vypracovaná správne, môžu sa obrátiť na právnika.
Aké dokumenty sa požadujú?
Na vypracovanie predbežnej dohody je potrebné pripraviť určitú dokumentáciu. Z tohto dôvodu sú informácie uvedené v tomto dokumente. Patria sem nasledujúce dokumenty:
- pasy účastníkov transakcie;
- katastrálna dokumentácia pre bývanie;
- technický pas pre byt;
- výpis z USRN, ktorý potvrdzuje, že predmet predáva priamy majiteľ, a nie podvodník;
- výpis z domu, ktorý obsahuje informácie o osobách zaregistrovaných v byte.
Použitím vyššie uvedenej dokumentácie sa nielen uzavrie zmluva, ale potvrdí sa aj legitimita transakcie. Podľa článku 429 ods. Občiansky zákonník Ruskej federácie predbežná zmluva by mala obsahovať iba relevantné a spoľahlivé informácie, v opačnom prípade bude na základe súdneho rozhodnutia ľahko zrušená.
Aké informácie sú zahrnuté?
Túto dohodu spravidla vypracúvajú priami účastníci transakcie, ale môžu požiadať o pomoc právnika. Podľa čl. 429 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, predbežná zmluva nevyhnutne obsahuje tieto informácie:
- vklad alebo preddavok;
- náklady na bývanie;
- pravidlá prevodu nehnuteľností;
- obdobie, v ktorom sa má podpísať hlavná zmluva;
- podmienky, za ktorých bude kupujúci opätovne zaregistrovaný;
- sú uvedené osoby registrované alebo bývajúce v byte;
- opisuje predmet transakcie predstavovanej vlastníctvom;
- práva a povinnosti každej stránky.
V tomto dokumente je niekedy uvedená klauzula o možných situáciách, v prípade ktorej je možné dohodu ukončiť. Ak táto informácia nie je k dispozícii, podľa článku 429 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie možno predbežnú zmluvu ukončiť iba na súde alebo uzavretím mierovej dohody.
Pravidlá registrácie
Túto dohodu nemožno zaregistrovať v spoločnosti Rosreestr. Podľa Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je predbežná zmluva určená iba na potvrdenie zálohovej platby alebo zálohy a tiež na potvrdenie úmyslu strán uzavrieť hlavnú zmluvu.
Okrem toho nemusíte kontaktovať notára, aby potvrdil dokumentáciu. Tento špecialista však môže zabezpečiť správne vypracovanie zmluvy.
Čo hľadať?
Podľa článku 429 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie bude mať predbežná zmluva zmysel iba za predpokladu, že sa do nej uzavrú všetky potrebné podmienky a ustanovenia. Pri tvorbe tejto dokumentácie by ste preto mali venovať pozornosť týmto bodom:
- nevyhnutne obsahujú niektoré dôležité informácie, napríklad informácie o predmete zmluvy, pretože v opačnom prípade nebude možné identifikovať byt, ktorý sa získa na základe tejto dohody;
- dokument podpísali obidve strany transakcie;
- nie je dovolené žiadnej strane získať viac výhod z dokumentu;
- v záujme ochrany pred podvodmi sú do dohody určite zahrnuté údaje o pasoch oboch účastníkov;
- Je dôležité overiť všetky informácie zadané na základe dostupných úradných dokumentov;
- mali by ste sa ubezpečiť, že nehnuteľnosť predáva vlastník dospelých a ostatní občania nežiadajú o byt.
Pred podpísaním dohody musia byť z domu prepustené všetky neoprávnené osoby.
Dátum exspirácie
Podľa Občianskeho zákonníka Ruskej federácie stratí predbežná zmluva svoj význam až po podpise hlavnej zmluvy, ktorá spočíva v uzavretí transakcie na predaj bytu. Termín je zvyčajne uvedený priamo v texte tejto dohody.
Ak sa transakcia z rôznych dôvodov neuskutoční v stanovenom časovom období, predbežná dohoda stráca svoju právnu silu. V tomto prípade sa záloha nevracia kupujúcemu, ak hlavná zmluva nebola uzavretá z jeho zavinenia. Predajca sa môže dokonca obrátiť na súd a donútiť druhú stranu na dokončenie transakcie.
Nuansy ukončenia
Podľa Občianskeho zákonníka Ruskej federácie možno predbežnú zmluvu o predaji nehnuteľnosti ukončiť s predstihom, ak strana porušila jej hlavné ustanovenia. Proces sa ďalej vykonáva, ak existuje dôkaz, že na účastníka transakcie bol vyvíjaný tlak a môže byť fyzický alebo emocionálny.
Táto dohoda sa považuje za neplatnú, ak je jedným z účastníkov maloletý občan alebo právne nespôsobilá osoba.
záver
Medzi dvoma stranami transakcie sa často uzatvára predbežná zmluva. Obsahuje informácie o úmysloch občanov v budúcnosti uzavrieť dohodu o prevode vlastníctva bytu z predávajúceho na kupujúceho. Do tohto dokumentu musia byť zahrnuté niektoré povinné údaje, aby mal dokument právnu silu.
Každá strana transakcie si musí byť vedomá negatívnych dôsledkov ukončenia tejto dohody. Ak je v texte napísaná záloha, nastanú záporné momenty.
