Många föredrar att köpa lägenheter i oavslutade hus. Detta ger dem möjlighet att få bostäder till överkomliga priser, i ett optimalt område och med rätt layout. För att göra detta upprättas mellan köparen och utvecklaren DDU (kapitalavtal). Det stavar priset på objektet, dess slutdatum och andra viktiga parametrar. Om villkoren eller andra villkor i avtalet bryts, påläggs en böter för utvecklaren. Därför måste varje person som blir deltagare i konstruktionen förstå reglerna för att ta ut detta belopp.
Lagstiftning
År 2005 antogs en speciallag Federal lag nr 214 som reglerar reglerna för medborgarnas deltagande i den gemensamma byggnaden av höghus. En stor uppmärksamhet i denna lagstiftningsakt ges särskilt till förberedelserna för DDU, liksom till den information som borde finnas i detta avtal.
De viktigaste bestämmelserna i lagen:
- En förutsättning för förvärv av fastigheter i en byggnad under uppförande är bildandet av en DDU, därför är det inte tillåtet från aktieägarens sida att underteckna några andra avtal, även om utvecklaren insisterar på det.
- Andra kontrakt omfattas inte av reglerna som anges i Federal Law No. 214.
- Om medborgarnas rättigheter kränks kan de få en straff från utvecklaren.
- Vid beräkning av denna betalning kan information från själva kontraktet eller refinansieringsgraden som fastställts vid tidpunkten för intrång av överträdelsen av utvecklaren användas.
En obligatorisk poäng är att DDU ska utarbetas uteslutande skriftligen. Hans registrering i Rosreestr krävs.
Vad bör föreskrivas i kontraktet
Varje person som planerar att delta i uppförandet av en hyreshus bör noggrant studera det avtal som har upprättats med byggherren för att se till att det innehåller alla nödvändiga bestämmelser om köpta bostäder. Många företag kan använda en mängd olika trick med vilka det kommer att vara omöjligt att återkräva straffen från utvecklaren, oavsett vilka kränkningar han begick.
Se till att inkludera information i avtalet:
- Exakt information om det framtida huset och varje lägenhet (dess område, adress, antal våningar och andra parametrar).
- Datum då byggnaden ska tas i drift.
- Kostnaden för lägenheten.
- Förfarandet på grundval av vilket pengar ska bidragas av ränteinnehavaren för hans framtida bostäder.
- Garantitid för lägenheten.
- Metoder på grundval av vilka utvecklaren kommer att uppfylla sina skyldigheter enligt detta avtal.
Om åtminstone ett av ovanstående villkor saknas är detta grunden för att ogiltiga ett sådant avtal, och det finns redan en liknande rättslig praxis. Straffen betalas av utvecklaren i strid med standardvillkoren. Oftast beror detta på att objektet inte ger upp i tid.
Avtalet kan specificera beloppet för denna betalning, och om det inte finns av någon anledning måste du använda refinansieringsräntaindikatorn för en viss tidpunkt för att beräkna.
Utvecklaransvar
Företaget som bygger anläggningen och som DDU slutförs måste uppfylla alla villkor som föreskrivs i kontraktet.
Utvecklarens ansvar:
- Inom de fastställda perioder som föreskrivs i avtalet måste anläggningen tas i drift.
- Efter idrifttagandet av fastigheten överförs lägenheter till aktieägare.
- Byggprocessen kan genomföras på egen hand eller med deltagande av tredjepartsföretag som är specialiserade på konstruktion av olika objekt. Denna information återspeglas i dokumentet.
- Det är utvecklaren som bär olika risker om byggnaden av någon anledning skadas eller förstörs helt.
Alla intresseinnehavare kan kontrollera utförandet av ett byggföretags uppgifter genom att kontrollera olika dokument. Intresseinnehavare har också rätt att kontrollera utvecklingen av arbetet på byggplatsen. Om det finns olika överträdelser, kan medborgarna få en påföljd från utvecklaren.
Aktieägares ansvar
Deltagarna i byggandet bör också komma ihåg sitt ansvar gentemot byggföretaget. Dessa inkluderar behovet av en snabb överföring av pengar för objektet. Alla villkor anges i själva kontraktet.
När du har installerat anläggningen måste du acceptera den. Om överträdelser också registreras av aktieägare kan utvecklare använda olika påverkningsmetoder.
Enligt federal lag nr 214 tillhandahålls ett effektivt skydd för intresseinnehavare, därför kan de inte bara bestämma en påföljd utan också använda andra metoder. Under vissa omständigheter kan aktieägare säga upp avtalet utan samtycke från utvecklaren.
Vid vilken tidpunkt ska objekt levereras
Alla villkor för vilka lägenheter ska överföras till aktieägare anges i DDU. Detta avtal är samma för alla medborgare som är involverade i byggandet av höghus.
Ofta, av objektiva skäl, kan företag inte uppfylla tidsfristen. Om utvecklaren kan bevisa att han verkligen inte är skyldig till sådana resultat, varnar han på två månader intresseinnehavarna att det kommer att bli förseningar i godkännandet av objektet i drift. Meddelandet föreslår att ett tillägg till avtalet görs, på grundval av vilket den föregående termen förlängs.
Om detta villkor inte uppfylls, debiteras utvecklaren en påföljd.
Varför har du problem?
Brott mot leveransvillkoren för objektet kan bero på olika skäl, som inkluderar:
- Brist på kontanter från företaget.
- Material eller utrustning levereras inte i tid.
- Väderförhållandena är inte lämpliga för det planerade arbetet.
- Utvecklaren förklarar sig själv konkurs.
- Företaget köps tillbaka av en annan organisation.
Skäl kan uppstå på grund av företagets fel eller i dess frånvaro. Om företaget genom domstolen bevisar att det inte kan påverka orsakerna till förseningen i byggandet, kommer ingen straff att debiteras.
Insamlingsalgoritm
Om intresseinnehavare står inför det faktum att tidsfristerna för leverans av objektet är försenade, men det inte fanns någon anmälan om detta, kan de förvänta sig en förverkning. Själva processen är indelad i steg:
- En beräkning görs på grundval av vilken den optimala betalningsstorleken bestäms.
- Inledningsvis upprättas ett fordran mot utvecklaren om betalning av en påföljd.
- Ett beslut om straffberättigande väntar.
- En talan anges om utvecklaren ignorerar parternas rättigheter till avtalet.
Intresseinnehavare kan söka återkrav av medel på grundval av federal lag nr 214, art. 310 Civil Code and Art. 3 GIC.
Hur betalningen beräknas
Straffkravet från byggaren måste innehålla information om dess storlek, så först måste intresseinnehavarna själva göra beräkningarna.
Straffbeloppet i avsaknad av nödvändig information i kontraktet bestäms som 1/300 av centralbankens refinansieringsränta. Det är nödvändigt att använda information om denna kurs den dag då en talan anmäls till domstolen eller ett krav till utvecklaren.
Om aktieägaren är en individ, enligt art. 6. Federal lag nr 214 debiteras en påföljd med dubbelt belopp.
Beräkningsexempel
Låt oss titta på ett exempel på hur straffbeloppet debiteras. En individ är en ränteinnehavare, därför debiteras 2/300 refinansieringsräntor.Den dag då detta ärende behandlas har en skattesats på 7,75% fastställts. Lägenheten har en kostnad på 2,3 miljoner rubel. Själva förseningen är lika med ett år, så tidsfristen var försenad i 365 dagar.
Under sådana förhållanden blir straffen följande: 2.300.000 x 365 x 2/300 x 7.75 / 100 = 433.742 rubel. På grund av den långa förseningen samlas ett betydande belopp i medel. Och om många aktieägare har ett sådant problem är utvecklaren skyldig att betala pengar till dem alla. Därför, ofta när det är en försening, erbjuder företaget ränteinnehavare möjlighet att betala ett mindre belopp utan domstol. Medborgarna har rätt att besluta om de går till domstol eller godkänner utvecklarens förslag.
Regler för återhämtning före prövning
Innan man ansöker till domstolen, upprättas ett krav till utvecklaren mot utbetalning av påföljden. Det här steget kan inte missas, eftersom domstolen nödvändigtvis kräver bevis för ett försök att lösa frågan på ett fredligt sätt.
Processen för att lösa före ett försök av ett sådant problem är indelat i steg:
- Förbereda anspråk. Nedan är ett exempel på det. Straffen betalas av utvecklaren på grundval av information från detta dokument. I detta fall uppstår problemet på frivillig basis.
- Kravet måste innehålla hänvisningar till lagar samt utdrag från själva avtalet.
- Ett dokument görs i duplikat. Ett dokument överlämnas till företaget, och på ett annat läggs godkännandemärket, varefter det återstår hos medborgaren.
- För att garantera att registreringen av ett sådant krav är korrekt rekommenderas det att använda en erfaren advokat.
- Dokumentet måste göra rätt beräkning av påföljden. Ofta tillhandahålls i DDU ytterligare betalningar, som också kan hämtas från utvecklaren.
- Poängen indikeras att medborgarna drabbades av förluster på grund av en försening av tidsfristen, eftersom de tvingades hyra bostäder.
- Tillsammans med fordran överförs ett paket med dokument till utvecklaren. Det innehåller en kopia av aktieägarens pass, en kopia av DDU och dokument som bekräftar depositionen av medel för lägenheten.
- Dokument måste skickas med en förteckning över bilagor och ett kvittokvitto. Du kan också besöka företagets kontor för att överföra papper till sekreteraren.
När du kontaktar utvecklaren direkt måste du kräva att ett specialmärke sätts på den andra kopian av fordran till utvecklaren. Förlust bör betalas baserat på information från detta dokument.
Hur gör jag anspråk?
Nedan redovisas ett prov på återkravet av straffen från utvecklaren genom fordran.
Vid sammanställning av detta dokument beaktas följande krav:
- Företagsnamnet är exakt stavat. Information kan tas från DDU.
- Registreringsdata för avtalet anges.
- Alla krav från sökanden anges, på grundval av vilken en sanktion tas ut av utvecklaren enligt det delade avtalet.
- Olika förklaringar görs för att beräkna detta belopp.
- Alla handlingar som bifogas fordran beskrivs separat.
- Datum för ansökan och medborgarens underskrift anbringas.
Ett vägran att bevilja ett påföljd kan bero på bristen på information om den sökande i dokumentet.
Ett provkrav till utvecklaren om påföljden görs så tydligt och bekvämt som möjligt. Det är bara nödvändigt att ange uppgifter om medborgaren i befintlig form. Det krävs inte att använda några enhetliga dokument, därför är det tillåtet att skriva en ansökan i en fri form.
Rättsligt verkställighetsförfarande
Ofta svarar utvecklare inte på fordringar eller fattar ett negativt beslut. De hoppas att intresset inte kommer att gå till domstol.
Under sådana förhållanden är det nödvändigt att väcka talan vid domstolen så att på grundval av beslutet kommer det nödvändiga beloppet att återkrävas från överträdaren av avtalet.
Förberedelse av ett fordran och andra handlingar
Ett uttalande om krav på påföljd från utvecklaren kan göras oberoende eller av en inbjuden advokat. Dokumentet bör innehålla följande objekt:
- Kravet att återkräva straff och betalning av ersättning för moralisk skada.
- Namn och adress på den domstol där rättegången inlämnas.
- Kärandens namn och registreringsadress.
- Information om svaranden.
- Arten av kränkningen av aktieägarnas rättigheter och listar också alla deras krav.
- Motivering av kraven genom lagstiftningsakter.
- Officiella handlingar som bekräftar berättigandet till kraven från intresset.
- Information om priset på fordran och det bör inte vara spontant. Därför beräknas påföljden och andra betalningar korrekt i förväg om det behövs för att återkräva dem.
Kravet åtföljs av andra dokument som lämnats in av DDU, betalningsdokument, kvitton för betalning av statliga tullar och korrespondens med utvecklaren. Om det inte finns några bevis för att aktieägaren försökte lösa problemet på ett försöksmässigt sätt kommer domstolen att vägra att acceptera fordran.
Vilken domstol du ska ansöka om
En talan utarbetas och överlämnas till olika domstolar:
- På platsen för byggföretagets registrering.
- På kärandens hemvist.
- På den plats där avtalet upprättades mellan de båda parterna.
- På platsen för anläggningen under uppbyggnad.
- Om straffbeloppet inte överstiger 50 tusen rubel behandlas ärendet vid en domstol.
Sanktionen från utvecklaren kan minskas om storleken inte motsvarar skadorna. Därför är det viktigt att närma sig beräkningen av denna betalning korrekt.
Spänning av produktionen
Kravet på att återkräva straffen från byggaren leds till domstolen, varefter mötets datum fastställs. På grundval av domstolsbeslutet tillhandahålls ett föreläsningsskrivande till käranden.
Detta dokument bör riktas till fogarna så att de påbörjar den tvingade insamlingen av medel från utvecklaren. Det kan också skickas till en bank där det finns ett löpande konto hos ett byggföretag.
Vilka trick använder utvecklarna ofta
Många företag är medvetna om att de av olika skäl kan försena färdigställandet av anläggningen, så även när de utarbetar en DDU använder de ofta olika trick, baserade på vilka de kan undvika att överföra förlorare i framtiden. Dessa inkluderar följande:
- I stället för DDU upprättas ett investeringsavtal eller annat avtal.
- Det föreslås för aktieägarna att upprätta ett preliminärt kontrakt för köp av en lägenhet, varefter transaktionen slutförs tre månader efter fastighetens leverans. Under sådana förhållanden är medborgarna inte skyddade från förlängning av villkoren.
- Ofta finns det en DDU med samtidig köp av försäkringar. Det finns dock stor sannolikhet för att förlängningen av villkoren inte kommer att vara en försäkrad händelse, därför kommer ränteinnehavare inte att få ersättning för sina förluster.
- Betalning kan ske genom ett låneavtal. Därför, om villkoren bryts, returnerar utvecklaren pengarna med en växel, på grundval av vilken du kan köpa ett annat objekt från det här företaget.
Om utvecklaren är en bedrägeri, kan han använda schema med dubbel försäljning av lägenheter, med vilken han kan få ytterligare medel för att slutföra projektet.
Personer som vill köpa bostäder i hus under uppförande bör ha en god förståelse för hur kontraktet med byggherren är korrekt upprättat och vilken information som måste finnas i det. Om det finns överträdelser från byggföretagets sida kan medborgarna räkna med att förverkas. Du måste veta hur det är korrekt beräknat och laddat. Till att börja med måste du försöka få pengarna på ett förprövningssätt, men om det inte ger det önskade resultatet måste intresseinnehavarna gå till domstol. För att göra detta måste du förstå reglerna för att förbereda en ansökan och förbereda andra dokument.
