I rysk rättslig praxis finns begreppet ett investeringsavtal. Av särskilt intresse är det faktum att det, trots den utbredda användningen av denna typ av avtal, inte har någon officiell formalisering i lagstiftningskällor. Hur upprättas sådana kontrakt i praktiken?
definition
Enligt en gemensam tolkning är ett investeringsavtal ett avtal av kommersiell karaktär som definierar mekanismen för överföring av pengar eller materiella tillgångar till ett företag eller en grupp enheter i syfte att efterföljande avkastning av investeringar i form av en procentsats eller en tillgång som har ett högt värde. Genom att underteckna ett sådant kontrakt överför investeraren ekonomi eller egendom till förmån för en annan person, oftast i ägande eller operativ ledning.
Således är det huvudsakliga syftet för vilket ett investeringsaktivitetsavtal ingås det efterföljande mottagandet av investerarens kommersiella konkreta fördelar med kontanter eller väsentliga tillgångar. Samtidigt är investerarens inkomstkälla organisationens verksamhet som han investerade i. Avtalet i fråga förutsätter vanligtvis att respektive verksamhet hos mottagaren av medel är entreprenörsmässig. Även om sådana avtal kan vara mycket annorlunda.
Bygginvestering
Investeringsavtalet inom byggande har vunnit särskild popularitet. Källan för finansiering av utvecklarens verksamhet är som regel medel som mottas utanför - från medborgare (om det gäller byggandet av hus), organisationer, staten eller kommuner (om objektet har ett kommersiellt syfte). Ett investeringsavtal inom byggfältet innebär att investeraren överför pengar till utvecklaren i utbyte mot att få den färdiga fastigheten vid dess byggande (eller, som tillval, rätten att köpa ett intresseobjekt med betydande preferenser).
Ett intressant faktum är att denna typ av kontrakt inte klassificeras på något sätt i Rysslands civila lagstiftning.
Ur investeringsavtal för byggande är ett urval av ett blandat avtal, vars legitimitet garanteras genom formuleringen i klausul 2 i artikel 421 i Rysslands civillagstiftning - om möjligheten att ingå avtal som eventuellt kan föreskrivas i Rysslands lagar.
Strukturen för sådana avtal innebär i regel närvaron av element som är karakteristiska för typer av avtal inom olika områden.
Det vill säga att byggkontrakt kan innehålla språk som är specifikt för ett lån, kontrakt eller till exempel partnerskap, baserat på det specifika för företaget som får investeringen.
Nyanserna i lagen
Samtidigt är Rysslands civillagstiftning inte den enda lagkällan som bestämmer byggkontraktens status (närmare bestämt ger den riktlinjer för sammanställning av deras struktur). Vid utarbetandet av sådana avtal kan den federala lagen "om investeringsverksamhet" och lagen för RSFSR med liknande inriktning tillämpas - i de delar där bestämmelserna inte strider mot den nyare rättsakten. Till exempel gäller vissa av normerna som anges i den nämnda federala lagen om det inte handlar om att bygga ett objekt från grunden, men säga, översyn eller rekonstruera det. Avtal av denna typ kallas också i vissa fall investeringsavtal.Eftersom det inte finns någon tydlig definition av sådana kontrakt i civilrätt är detta inte ett misstag.
Tecken på investeringskontrakt
Som vi nämnde ovan ger lagarna i Ryssland inte en klar definition av vad ett investeringsavtal är. I början av artikeln presenterade vi en av de populära tolkningarna av denna term, men vår definition är inte officiell. Samtidigt belyses flera typiska funktioner i ett investeringsavtal av ryska advokater. Tänk på dem.
Det viktigaste kriteriet här är avtalens ekonomiska innehåll. Vissa advokater anser att det inte spelar någon roll om investeringsavtalet ingås mellan individer, juridiska personer eller båda - medborgerliga rättigheter kan vara vilka som helst (som objekt). Förespråkare för detta yttrande hänvisar till formuleringen i RSFSR-lagen "Om investeringsaktivitet" - den säger särskilt att syftet med investeringsaktivitet kan vara fonder och cirkulera tillgångar inom alla områden och delar av den nationella ekonomin.
I den federala lagen, som redan antogs i Ryska federationen, sägs i sin tur att föremålet för investeringar kan vara egendom i alla former av ägande - privata, statliga, kommunala och andra. Vissa advokater uppmärksammar ett antal underordnade lagkällor. Till exempel säger ett av dokumenten från den ryska skiljepraxis att investeringsavtalet nödvändigtvis måste innehålla en formulering som återspeglar insättarens syfte att få inkomst eller andra preferenser.
Experter identifierar följande flera viktiga funktioner som ett kontrakt kan klassificeras som "investering". nämligen:
- ingående av ett investeringsavtal bör innebära en långsiktig karaktär av förbindelserna mellan parterna.
- avtalet bör vara ömsesidigt (det vill säga, i utbyte mot att ta emot investeringar, överför företaget resultatet av investeringen till insättaren - inkomst, fastigheter, preferenser osv.);
- avtalet måste baseras (i form av designdokumentation, ett erbjudande, kommersiellt erbjudande etc);
- kontraktet bör återspegla parternas kommersiella intresse (det vill säga investeraren får viss ersättning).
Beroende på näringsliv där investeraren och mottagaren av fonderna samarbetar, kan avtalet också omfatta formuleringar som avser den avsedda användningen av finanser och materiella tillgångar som överförs av investeraren, liksom den allmänna eller delade beskaffenheten av fastigheten som överförs till investeraren.
Investeringspartnerskap
Under 2012 fastställdes institutionen för ett investeringspartnerskap i lagstiftning i Ryssland, vilket återspeglar en speciell form av partnersamverkan. Vilka kännetecken har de avtal som ingåtts mellan dem? För det första har investeringspartnerskapsavtalet ämnet.
I de flesta fall är sådana gemensamma förvärv av värdepapper från affärsenheter, liksom aktier som bildar eget kapital i en speciell typ av juridisk form av affärsekonomiskt partnerskap. Ett investeringspartnerskap är därför ett slags kompromissalternativ för genomförandet av rättsliga relationer mellan sådana former som begränsat partnerskap (typiskt för juridiska personer) och enkelt partnerskap (där individer kan delta).
Ett investeringspartnerskap innebär ett avtalsförhållande där mellanliggande skatter inte betalas vid inkomstfördelningen mellan deltagarna. I detta fall ger lagstiftaren parterna i avtalet att inte offentliggöra villkoren för transaktioner offentligt. Och i detta skiljer sig statusen för investeringspartnerskapet på vissa sätt från avtalet mellan organisationer. Men det finns vanliga punkter mellan dessa och andra. Till exempel krävs det i de flesta fall förskrivning kontraktets varaktighet investeringspartnerskap, ta hänsyn till detaljerna i utträdet från avtalets specifika deltagare, särskilt samspelet med borgenärer
Övningen av att utarbeta investeringskontrakt i byggande
Låt oss återgå till studien av avtal som är specifika för byggbranschen - som ett av de mest populära när det gäller investeringsrelationer i företag. Det kommer att vara användbart att studera till exempel algoritmen för korrekt beredning av sådana kontrakt, baserat på kriterierna som antagits i det ryska rättssystemet. Vi noterade ovan att formen av ett investeringsavtal kan ha tecken på likhet med avtal som är karakteristiska för andra verksamhetsområden - utlåning, försäljning etc. Baserat på den här funktionen, hur kan man konstruera kontrakt på rätt sätt?
Först måste alla civila avtal börja med ingressen. Som regel anger det avtalets namn, plats och tid och ingående. Nästa komponent är information om parterna i avtalet. Om ett investeringsavtal ingås mellan juridiska personer är det nödvändigt att fastställa deras officiella namn, samt ange de tjänstemän som agerar på uppdrag av de relevanta strukturerna. Om en av parterna i avtalet är en person är det nödvändigt att ange hans identifieringsuppgifter (namn, serie och passnummer, registreringsadress).
Observera att den skyldiga parten i en transaktion vanligtvis har en av två huvudstatus - antingen är det kunden eller entreprenören. I det första fallet betyder detta att investerarens motpart är skyldig att locka till sig ytterligare entreprenörer - det vill säga det är främst förvaltningsstrukturen. Men det är mycket möjligt att samma juridiska enhet kommer att vara både kunden och entreprenören. Men experter rekommenderar dock att den första termen i kontraktet används.
Följande är villkoren i investeringsavtalet. Som regel registreras avtalets ämne, finansiella indikatorer samt kontraktets innehåll här. Vissa advokater anser, med hänvisning till bestämmelserna i artikel 432 i civillagen, att det viktigaste villkoret för ett investeringsavtal är just ämnet. En typisk formulering här kan låta något så här: "Investeraren deltar i finansieringen av projektet genom att överföra medel, och kunden använder dem för att bygga och därefter överföra fastigheten till förmån för motparten." Beroende på specifikationerna för ett visst projekt kan naturligtvis formuleringen vara annorlunda.
Investeringsavtalet, urvalet som vi för närvarande utarbetar, bör också innehålla adressen för den framtida egendomen (gata, hus, byggnad och lägenhetnummer, om de kan bli kända), antal våningar och andra skyltar som kännetecknar dess geografiska läge. I vissa fall rekommenderar experter att tillämpa kontraktet en grafisk plan för objektets placering på marken, och om möjligt också lägenheten för lägenheten.
Nästa stycke - parterna i investeringsavtalet fastställer den lista över arbeten som den skyldiga parten måste utföra för att uppfylla villkoren för kontraktet från sin sida. Experter rekommenderar att innehållet offentliggörs i detalj, det vill säga skriva i avtalet att de kommer att vara byggande, tekniska, installationsarbeten, läggning av kommunal infrastruktur, el. Om efterbehandling tillhandahålls fixar vi också den. I vissa fall är en lista över relevanta verk, liksom ytterligare dokumentation om dem, bekvämare att placera i bilagorna till huvudkontraktet.
Nästa stycke i avtalet är priset. Det är möjligt att kunden vill installera den i utländsk valuta. Men i det här fallet bör den viktigaste källan till information om dess växelkurs mot rubeln anges - som regel är detta information från Rysslands centralbank. Det vill säga att du kan fixa denna formulering: "Beräkningar i rubel görs baserat på den växelkurs som fastställts av Centralbank of the Russian Federation den dagen då investeraren betalar."I avsnittet "pris" i kontraktet är det nödvändigt att återspegla det totala bidragsbeloppet från investeraren, och också, eftersom föremålet för avtalet är fastigheter, priset per kvadratmeter bostad.
Investeringsavtalet, det prov som vi sammanställer, bör innehålla information om det datum då kunden (entreprenören, om dessa statuser kombineras) uppfyller hans avtalsenliga skyldigheter. I den 314: e artikeln i Rysslands civillagstiftning sägs det att om perioden inte är definierad, så tas en rimlig tid till grund. Men det är naturligtvis bättre att specificera detta villkor för kontraktet. Samtidigt kan termen knytas till olika punkter - leveransen av objektet för godkännande eller faktumet att investeraren registrerar rätten att äga en lägenhet. Ett specifikt kriterium bestäms av avtalets parter, styrd av objektiva prioriteringar.
Investeraransvar
Det kommer att vara användbart att uppmärksamma en sådan artikel som investerares ansvar. Experter tror att ett typiskt utkast till investeringskontrakt kan innehålla följande kombination av dem:
- överföra pengar eller andra materiella resurser inom de villkor som avtalats av avtalet (förse dem med kunden regelbundet);
- att förse partneren med nödvändiga dokument och andra slag;
- betala, om det krävs enligt överenskommelse, en separat avgift till kunden;
- utföra acceptans av objektet.
Kundansvar
I sin tur har kunden också ett visst antal skyldigheter. Vad ska han göra:
- utveckla eller beställa projektdokumentation;
- hitta och fördela mark för byggande av fastigheter;
- rapportera om processen för byggande och investeringar i enlighet med det schema som fastställs i avtalet;
- att genomföra anbud för att attrahera entreprenörer, om det föreskrivs i kontraktet eller i lagstiftningen.
- att bilda ett team av byggare och specialister av andra nödvändiga profiler;
- övervaka och genomföra teknisk övervakning av motparternas arbete;
- överlämna objektet till acceptans;
- förse investeraren med nödvändiga dokument.
Funktioner vid byggandet av kontraktet
Om vi förenklar algoritmen för att bygga ett investeringskontrakt i konstruktion kommer det att se ut så här:
- en sida, det vill säga investeraren, är skyldig att överföra medel till kunden;
- den andra parten, som använder lämplig ersättning, måste investera de erhållna medlen, baserat på det specifika i investeringsprojektet, i byggandet av fastigheten och därefter överföra det till investeraren;
- Avtalet bör innehålla villkor och andra villkor.
Om innehållet i avtalet sammanfattas, kommer det att vara följande: ingressen, de väsentliga villkoren (ämne, ekonomiska aspekter, villkor), samt de vanliga villkoren, efter - parternas rättigheter och skyldigheter.
Steg för genomförandet av byggkontraktet
Vi studerade den ungefärliga strukturen för ett investeringskontrakt i byggbranschen. Låt oss nu överväga stegen i vilka det relevanta avtalet kan genomföras. Experter identifierar tre huvudstadier för genomförandet av investeringsprojektet.
För det första är det denna period som föregår direkt finansiella avvecklingar. Som en del av det förbereder kunden projektdokumentation, en ekonomisk genomförbarhetsstudie och tillhandahåller teknisk förberedelse för byggandet av ett fastighetsobjekt. När det gäller källan till den första typen är det en samling av information som återspeglar tillämpningen av teknik och tekniska lösningar i ett byggprojekt.
I detta fall kan listan över verk som anges i designdokumentationen vara vägledande. I vissa fall kan investeraren kräva att kunden tillhandahåller en affärsplan som tydligt bör återspegla fördelarna med ett visst projekt, baserat på dess tekniska och tekniska specifikationer.
För det andra är detta investerings- och konstruktionsfasen som sådan.Inom ramen hittar kunden en investerare, ingår en lämplig typ av kontrakt med honom, tecknar avtal, i sin tur med motparter, upprättar arbetskontakter med anställda specialister. Efter - han bygger objektet och sedan - överför det till investeraren.
För det tredje är detta en operativ fas. Som en del av detta kan ytterligare arbete göras - i riktning efterbehandling, förse föremålet med ytterligare kommunala resurser, lösa möjliga problem relaterade till brister som gjorts under byggandet, etc.
Överföring av objektet till investeraren
Ett investeringskontrakt för byggande, med ett prov som vi har granskat ovan med avseende på nyckelfunktioner, innebär att överföringen av fastigheten måste åtföljas av undertecknandet av ett godkännandeintyg (eller liknande dokument) efter byggnadens slut. Dessutom måste investeraren också få de nödvändiga titeldokumenten. I vissa fall åtar sig kunden också att överföra de viktigaste källorna till partnerens förfogande enligt profilen på arbetsdokumentationen - de kan användas till exempel vid slutbehandling eller ombyggnad.
Ladda ner investeringsavtal
