Tilldelade andelar i lägenheten i natura: rättslig praxis

Konceptet och förfarandet för användning av delat ägande beskrivs i kapitel 16 i Rysslands civillagstiftning och om uppdelningen av egendom (inklusive lägenheter) - i konst. 252 i Rysslands civillagstiftning. Vid lösningen av denna fråga är det dessutom nödvändigt att vägledas av normerna i Rysslands bostadsregler och Rysslands försvarsmakters beslut.

Förfarandet för att bestämma andelarna i lägenheten

Enligt lagen kan aktier i en lägenhet bestämmas på följande sätt:

1. Baserat på den nuvarande rättsregeln. Till exempel, som följer av art. 1141 i Rysslands civillagstiftning är andelen arvingar i den avlidnas egendom lika. Så om testatorn hade 3 söner, men en av dem dog och har 2 barn, i fallet med arv enligt lag, kommer sönerna att få 1/3 av andelen och barnbarnens barnbarn på 1/6 av andelen.

2. Baserat på avtalets deltagare (aktieägare, ägare). Till exempel kan personer som investerat i att köpa en lägenhet självständigt bestämma storleken på andelen beroende på storleken på varje bidrag. Avtalet måste göras skriftligt och registreras hos Rosreestr.

Om aktierna inte bestämdes enligt ovan beskrivna metoder anses de vara lika.

I praktiken finns det fall när storleken på en av aktieägarnas egendom ökar på grund av oskiljaktiga förbättringar av lägenheten. Till exempel, under en bostadsperiod, rekonstruerade en av deltagarna konstruktionssystemen i lägenheten (avlopp, uppvärmning), installerade nya VVS och plastfönster. Följaktligen ökade fastighetens marknadsvärde, så att han efter beslutet att tilldela en andel i naturens lägenhet fick rätten att kräva ett större område än vad som föreskrivs i hans titeldokument.

En ökning eller minskning av ägandet är möjligt genom överenskommelse med ägarna eller i domstol. I det senare fallet kommer en rättslig bedömning av läget i lägenheten före och efter de förbättringar som har gjorts vara avgörande för att lösa tvisten.

Villkor för delning av lägenheten

Den nuvarande lagstiftningen definierar följande villkor:

1. En sektion är möjlig om det är möjligt att organisera ett rum lämpligt för boende med en separat ingång och oberoende kommunikationer. Det vill säga att området ska vara minst 28 kvadratmeter. m. (SNiP 31-01-2003), och arbetet med ingenjörssystem kan inte göras beroende av en annan persons vilja. Det är därför det är omöjligt att tilldela en andel in natura i en enrumslägenhet, eftersom det i lokalerna är tekniskt omöjligt att skapa en oberoende anslutning till avloppssystemet, vattenförsörjning och uppvärmning.

I praktiken är det möjligt att utan problem dela bara in bostäder i ett stort område, där det finns flera sanitetsrum (badrum, toaletter) eller lägenheter belägna på 1: a våningen. I det senare fallet är det möjligt att ordna en separat ingång och genomföra oberoende kommunikation.

2. Obehörig ombyggnad beaktas inte vid delning av lägenheten. Dessutom kan deras närvaro orsaka vägran att bevilja tillstånd för tilldelning av aktier.

Avsnitt av bostadslokaler i det "gemensamma"

Den federala lagen ger fortfarande inte en juridisk definition av begreppet "gemensam lägenhet." I själva verket betyder det lokaler i 5 eller fler rum som tillhör personer som inte är medlemmar i samma familj och har förvärvat sin rätt oberoende av andra.

För tillfället tillåter lagarna inte tilldelning i form av aktier i en gemensam lägenhet, eftersom ägarna inte har möjlighet att organisera lokaler med en separat ingång och egen kommunikation (toalett, badrum).

Ägare av flera rum som ligger på 1: a våningen i byggnader kan ha den enda "chansen" för tilldelningen. I det här fallet kan du skapa en separat ingång och organisera en anslutning till noderna i tekniska system. Finansiella kostnader kommer att vara mycket betydande.

Begränsningar vid tilldelning av en aktie

En del av lägenheten kanske inte är möjlig i följande fall:

• Tilldelning av en andel i en lägenhet i natura kommer att leda till skador på lagerväggar och gemensamma utrymmen samt skapa hinder för människor som bor i hyreshuset när de använder bostadslokaler.
• Brott mot intressepartners (berättigade registrerade i bostadslokaler etc.).
• De lokaler som bildas som ett resultat av tilldelningen kommer att vara olämpliga för boende, enligt art. 16 LCD RF. Oftast är det på denna grund som domstolen avvisar kravet på fördelning av andelen av lägenheten i natur.

Del av lägenheten på ett "frivilligt" sätt

Enligt art. 252 i Rysslands civillagstiftning, bör fördelningen av en andel i en lägenhet i natura efter överenskommelse med parterna genomföras. Samtidigt har ägarna rätt att bestämma i vilken utsträckning de kommer att utöva rätten att dela bostadslokaler, och utövandet av deras befogenhet påverkar inte andra aktieägares rättigheter.

2015 stod till exempel stadsrätten i S: t Petersburg i en av överklagandedomen att tilldelningen av en andel i en lägenhet i natura inte bryter mot andra ägares rättigheter och friheter, eftersom det inte innebär en ändring av titeln på en annan ägare i förhållande till delad egendom.

När man når en överenskommelse om delning av egendom i natura är det nödvändigt att agera enligt följande algoritm:

• Få tillstånd att ändra lägenheten, eftersom avsnittet omfattar organisering av helt nya föremål (i själva verket återuppbyggnad).
• Bildandet av ett separat bostadsområde, det vill säga direkt byggarbete.
• Utarbetande av en teknisk plan med hänsyn till ändringarna i designen av lägenheten. För att göra detta, kontakta matröjtingenjören.
• Det är nödvändigt att ingå ett skriftligt avtal med andra ägare av lägenheten om delningen av lägenheten.
• Skicka in en ansökan till den federala registreringstjänsten för registrering av rättigheter till etablerade bostadslokaler.

Funktioner i lägenhetsavtalet

Enligt del 1 i art. 252, kan fördelningen av en andel i natura ske genom överenskommelse mellan ägarna. Det betyder ett skriftligt dokument upprättat enligt följande regler:

• Avtalet om tilldelning av en lägenhetandel in natur undertecknas av alla ägare av aktierna. Därefter får var och en av sina egna kopior.
• Innehållet beskriver i detalj ämnet för diskussion som parterna nådde en överenskommelse (tilldelning av en andel med bildandet av en separat bostadslokal).
• Det är nödvändigt att tillhandahålla kompensationsbetalningar. I praktiken är det sällan möjligt att uppnå en matchning mellan lika stor del av andelen i fastigheten och området för de tilldelade lokalerna. Till exempel är lägenheten 90 kvadratmeter. m ägs av 2 personer, varav en tilldelar lokaler med en total storlek på 42 kvadratmeter. m. Han kommer att behöva kompensera för de "förlorade" 3 kvadratmeterna. m.

Antalet kopior av avtalet är lika med antalet ägare av aktier, men en är avsedd för Rosreestr. Notarisering krävs inte.

Förfarandet för registrering av de tilldelade lokalerna

Registrering av ändringar i ägandet av lägenheten krävs. I enlighet med del 1-2 i art. 14, del 8, artikel 41 i lag nr 218-FZ kräver följande:

• Uttalanden från alla ägare av aktier. Den som tilldelade lokalerna, registrerar sin egendom, medan andra gör ändringar i Unified State Register of Rights om sin rätt.
• Titelhandlingar för lägenheten, avtal om uppdelning (alla kopior), pass för sökande och en kopia av den tekniska planen eller dess identitetsnummer presenteras.
• Dokument om betalning av statlig tull. En utestående aktieägare betalar 2 000 rubel och andra ägare - 350 rubel.

Du kan registrera rätten både på Rosreestr-filialen och på MFC. Villkoren för förfarandet för ändring av registret för enad stat är 10-12 dagar, varefter de sökande får uttalanden om sina rättigheter och ett avtal om delningen av lägenheten med ett registreringsmärke.

Tilldelade aktier i domstol

Överklagande till domstolen om delningen av lägenheten är nödvändig om det inte var möjligt att nå en överenskommelse med andra ägare av aktierna. Följande procedur måste följas:

1. Förberedelse av nödvändig dokumentation.

• Tekniskt pass i BTI-organ.
• Utdrag ur Unified State Register med en beskrivning av huset där lägenheten ligger.
• Slutsatsen om möjligheten till tilldelning i form av aktier utarbetad av BTI eller en specialiserad organisation.
• Kopior av titeldokument.

2. Utarbeta en fordran.

Dokumentet är upprättat enligt reglerna i Rysslands federala rättegångsregler. Enligt art. 30, han inlämnas till distriktsdomstolen (staden) på platsen för fastigheten. I detta fall måste innehållet innehålla:

• En detaljerad beskrivning av lägenheten och den sökandes andel i den (storlek, fastighetsdokument).
• Egenskaper för de tilldelade lokalerna med en lista över verk som måste utföras för att skapa det.
• Om det är omöjligt att fördela en andel i lägenheten i natura, måste ansökan innehålla ett krav på ersättning med beräkningen av beloppet. För detta bör en slutsats om marknadspriset för fastigheter som utarbetats av en expertorganisation ges.

3. Deltagande i domstolsförhandlingar.

Under behandlingen av ärendet är det nödvändigt att bevisa att delningen av lägenheten är tekniskt möjlig, inte bryter mot andras rättigheter och berättigade intressen. Det senare innebär inte bara deltagare i delat ägande, utan också ägare av andra lägenheter, samt ägare av gemensamma nätverk och serviceorganisationer.

Avsnitt om krav på tredje part

Stämningsansökan om fördelning av andelen av lägenheten i natura kan lämnas in inte bara av en av ägarna, utan också av en person som inte är släkt med lokalerna, men vars egendom intresserar kränks av ägarens handlingar eller beteende.

Till exempel, om det är omöjligt att genomföra ett kontantlånavtal, kan borgenären ansöka till domstolen med en begäran att fördela en andel i lägenheten (eller gemensam egendom, om lägenheten köps i ett äktenskap). Dessutom har han rätt att förklara följande:

1. Om fördelningen av en andel i en lägenhet i natura inte är möjlig (litet område), gör domstolen krav på gäldenären att sälja sin del av lokalerna till en annan aktieägare till ett marknadspris.

2. Om ägarna till aktien vägrar att köpa en del av gäldenärens lägenhet så säljs den på offentlig auktion.

För närvarande har en position utvecklats i rysk brottsbekämpningspraxis, enligt vilken borgenären ges rätt att kräva tvångsfördelning av en andel i lägenheten i händelse av otillräckliga medel för att betala skulder. Makar till gäldenären, andra ägare av lägenheten i detta fall deltar inte.

Del av lägenheten. Fallstudier

Domstolar med allmän behörighet överväger ofta ansökningar som anger fördelningen av andelen av lägenheten i natur. Rättslig praxis i denna fråga är mycket mångfaldig, eftersom många faktorer påverkar resultatet av varje ärende.

Exempel nr 1

För att lösa tvisten kan domstolen beordra en undersökning för att fastställa den tekniska genomförbarheten att dela lägenheten, mängden saneringskostnader och deras förhållande till priset på fastigheten själv.

Exempel nr 2

Om det är omöjligt att fördela utan att det påverkar hela lägenheten, har ägaren möjlighet att erhålla betalning av aktiekursen av andra deltagare. Dessutom utövas denna rätt under förutsättning att andra aktieägare samtycker till att ta del av sökandens ägande i sin egendom.

Exempel nr 3

Som en exceptionell åtgärd kan ägaren berövas sin andel i lägenheten. Det initieras av borgenären, som också äger en del av lokalerna, på följande villkor:

• Obetydlig aktiestorlek.
• Omöjligheten av isolering i natur, bekräftas av domstolen.
• Svarandens brist på intresse för att använda fastigheten.

Så, i Kemerovo Regional Court, granskades ett mål där domarnas negativa dom påverkades av klagandens oförmåga att bevisa att svaranden (den som är beredd att beröva honom rätten) inte vill använda fastigheten. Och allt för att den senare, vid tidpunkten för domstolsförhandlingen, väckte talan om att flytta in i den omtvistade lägenheten.

Dessutom ska kravet på ägaren till aktieägarens skyldighet att acceptera ersättning för dess värde, med stöd av alla deltagare i fastigheten.

Fastställa användningen av lägenheten

Enligt art. 247 i Rysslands civillagstiftning, förfarandet för att använda, äga en lägenhet i delat ägande utförs i överensstämmelse med parterna. Om en överenskommelse inte uppnås avgörs det av domstolen.

Således, om ägaren förstår att det är omöjligt att fördela en naturandel i lägenheten, måste kravet innehålla uppgifter om fastställandet av äganderätten och användningen av lägenheten. Det innebär inte en naturlig avgränsning av aktier, och den kan inte lämnas in samtidigt med en talan om uppdelning av en bostad.

Det finns en omfattande rättslig praxis när det gäller fastställandet av förfarandet för användning av bostadslokaler. Vid ansökan ska följande beaktas:

• Enligt art. 23 Rysslands federala rättegångsregler, kraven är föremål för granskning av världsdomstolen på platsen för fastigheten.
• För att fastställa möjligheten att äga en del av lägenheten, korrelerar domstolen det verkliga området i rummen med storleken på den sökandes och svarandens andel. Om jämlikhet mellan dem inte är möjlig, kan frågan om kompensationsbetalningar övervägas.
• Vid beslut fattar domstolen hänsyn till det befintliga förfarandet för att använda lägenheten fram till tidpunkten för tvisten (avgör hur rättvist det är), behovet av varje aktieägare, ålder och hälsotillstånd, beteende i förhållande till andra ägare, etc.
• Bestämningen av användningsordningen är inte relaterad till upphävandet av rätten att använda specifika bostadslokaler.

Domstolsbeslutet förvandlar den enskilda lägenheten till en gemensam lägenhet, men under villkoren för omöjligheten för dess faktiska uppdelning är detta ibland det enda sättet att avsluta bostadstvist. Det etablerade förfarandet för användning tillåter ägare:

• Dela personliga konton och betala för verktyg i förhållande till deras andel och antal invånare.
• Dela rättvisa kostnaderna för underhåll och reparation av verktyg och gemensam egendom.

Det är allt du behöver veta för att få ett positivt domstolsbeslut.