Ипотеки за развод: Практически насоки и отдел за собственост

Според статистиката, днес във всяко второ семейство идилията рано или късно приключва. Тогава двойката най-често решава да започне нов живот отделно, разтваряйки брака. Ако обаче живеят в апартамент, закупен на ипотека, тогава семейството неизбежно ще се сблъска с допълнителни проблеми.

Ипотеката с развод е трудна задача както за съпрузите, така и за банката. Как трябва да се справя с обременените недвижими имоти и кой ще трябва да понесе тежестта на кредита допълнително? Какви права има третото лице - банката? Как може да реагира на такъв обрат на събитията в семейството на кредитополучателите като развод?

Ипотечен апартамент: как да бъдем?

Според член 33 от Семейния кодекс на Руската федерация съпрузите имат право да споделят имущество в равни дялове. Единствените изключения са случаите, отделно посочени в брачния договор.

Как се развеждате с ипотечен апартамент? Апартамент, обременен с ипотека, също е собственост на съпрузите и следователно и двамата искат равни части от имота след развод. Отново, при условие на предварително споразумение. Единствената трудност е, че докато ипотеката е в сила, третото лице - банката, има право да наложи ограничения върху правото на ползване на жилища.

Без съгласието на банката никой от съпрузите няма право:

• продажби на апартаменти;
• обмен;
• дарение;
• преводи като обезпечение на друга банка.

Има и ограничения за въведеното преустройство и регистрация на роднини.

По този начин много зависи от позицията на банката. Това значително усложнява процеса на разделяне на собствеността по време на развода. Банката може да се опита да наложи условията си, например, да поиска да закрие дълга предисрочно. Ако делото бъде разгледано в съда, са възможни и други варианти - получаване на съгласието на финансовата институция за продажба на апартамент или повторно издаване на заем. Основното нещо - в никакъв случай не крийте от банката факта на развода на съпрузи!

Резултатът от развода и вариантите за решаване на въпроси с разделението на имуществото зависят от това, какви условия са посочени първоначално в ипотечния договор. Същите условия в крайна сметка ще определят лицето, отговорно за изплащането на ипотечния кредит в банката.

Как може да се уреди ипотека

Има няколко варианта:

• съпрузите са съвместни кредитополучатели, носят солидарна отговорност за заема;
• бил издаден заем за един от съпрузите, докато вторият се съгласил да сключи споразумение и действал като поръчител;
• между съпрузите е сключен брачен договор, за един от съпрузите се издава заем, вторият няма право да притежава жилище и не носи отговорност за ипотечен кредит;
• ипотека е издадена на един от съпрузите преди брака;
• ипотеката е регистрирана за съпрузи от извънбрачен брак.

Как се разделя ипотеката при развод? В зависимост от варианта за обработка на транзакцията, условията за погасяване на заем и използване на имот също могат да бъдат различни.

Съдружници, заемополучатели

Банките все повече предпочитат да уредят ипотека за двамата съпрузи едновременно. В този случай се вземат предвид доходите на двете страни и ако една от тях е неплатежоспособна, банката има по-малка вероятност да получи неизпълнение на кредит. Съвместните кредитополучатели отговарят солидарно за заема, а закупеният апартамент принадлежи и на двамата еднакво.

Но жилищата не винаги са разделени по равно между съпрузите, ако апартаментът е в ипотека с развод. Ако има дете, тогава разделението взема предвид интересите на непълнолетните.

Как се разделят задълженията по заема

Вариантите за споделяне на дългове между съпрузи, които вземат назаем са следните:

1. Съпрузите продължават да погасяват заема заедно, след изплащане всеки получава своята част от жилището.
2. Един от съпрузите плаща заема самостоятелно. След закриване на ипотеката и сваляне на тежестта, той получава цялото жилище в имота или обезщетение от втория съпруг. Този вариант е възможен както на договорна основа по споразумение на двете страни, така и чрез съдебно решение.
3. Договорът за ипотека се преиздава и всеки от бившите кредитополучатели самостоятелно плаща своята част. Това става само със съгласието на банката кредитор.
4. Ако доходът на един от съпрузите позволява, с негово съгласие, ипотеката му се преиздава. Част от средствата, изплатени преди развода, се изплащат на втория съпруг. В този случай първият става пълен собственик на цялото жилище и носи отговорност за заема.

Заем, издаден за един съпруг

В този случай за съпруга е отговорен само съпругът, който е заел. Но вторият има не по-малко права върху придобитото имущество, в съответствие със закон 33 от Семейния кодекс на Руската федерация.

В случай на развод са предвидени следните опции:

1. Апартаментът е разделен на части помещения между съпрузите (ако не е едностаен апартамент), банката се съгласява да преиздаде заема и всеки от съпрузите започва самостоятелно да плаща за своята част.
2. Ако апартаментът не може да бъде разделен на стаи, тогава с акциите е невъзможно да се стигне до предишния вариант, тъй като част от жилището не може да бъде заложено от банката. Съпругът-заемник продължава да плаща ипотеката самостоятелно. Но той може да преиздаде споразумението за ипотека само за себе си (със съгласието на съпруга / съпругата) или да възстанови половината си от средствата след закриване на заема.

Ипотека преди брака с развод

Ако някой от съпрузите е закупил имота преди сключването на законен брак, тогава никой не може да оспори правото му на собственост. Ако жилището е закупено на ипотека, тогава той притежава само частта, която е успял да плати преди брака.

След сключването на съюза съпругът и съпругата пишат изявление до банката, а вторият съпруг става съсобственик или поръчител на ипотечния кредит. В случай на развод, двойката ще сподели частта, която е била платена заедно. Останалата част от апартамента ще бъде разпределена според една от горните опции.

Граждански брак

Лицата в нерегистриран брак не попадат в обхвата на член 33 от Семейния кодекс на Руската федерация. Те са подчинени на малко по-различни закони и разпоредби. Съвместно придобити имоти в незаконен брак след избирането на съжители не се разделят наполовина. Ами ако хората успеят да получат апартамент в ипотека?

Ако съпрузите по общото право теглят ипотека, банката сключва договор за заем със солидарна отговорност. Жилището е направено в собственост на основния кредитополучател. В случай на развод, вторият съпруг ще трябва да се справи със съда. Той ще трябва да докаже факта на връзката, както и да потвърди факта на извършване на ипотечни плащания, използвайки семейния бюджет.

Възможен е и друг вариант. Днес банките все повече започват да имат различно отношение към понятието „граждански брак“. Ипотеката започва с въпросник, в колоната за семейно положение, която посочва: официален брак / граждански брак. Ипотечно съоръжение се придобива в съвместна собственост. В резултат на това апартаментът се разделя по равно между съпрузите, а ипотеката след развода все още се плаща съвместно.

Брачен договор

Нотариално заверено споразумение между съпрузите е решението на всички възможни проблеми. Факт е, че договорът, сключен от съпрузите преди брака или брака, непосредствено преди ипотеката да бъде регистрирана, предписва опции за разделяне на имуществото и отговорност за ипотека след развод.

Най-често брачен договор се сключва, ако една от страните няма възможност да бъде кредитополучател по заем или не планира да стане собственик на недвижим имот поради няколко причини. Тогава вторият съпруг става пълен собственик на апартамента и отговаря за заема. Не се изисква допълнителна намеса на банката или съда, всичко вече е дефинирано.

В договора могат да бъдат описани и следните точки в случай на развод:

• размера на дяла, дължим на всеки съпруг;
• възможността за обезщетение на дълга от друго имущество;
• разпределение на размера на ипотеката между съпрузи;
• обезщетение на един от съпрузите в случай на отказ от дял от имота.

Когато един апартамент не е разделен на равни части

В някои случаи апартамент, който е договор за ипотека, не се разделя по равно между съпрузите:

1. Военна ипотека. При развод между съпрузи ще се разпределя само частта, която се плаща от семейния бюджет.

2. В случай, че е предоставена ипотека върху собственото ви жилище, закупено с лични средства. Това са парите, които единият от съпрузите получи като подарък, в наследство, в резултат на продажбата на лично имущество. За да се докаже този факт, ще бъдат необходими подкрепящи документи, например акт за подарък, актове за приватизация, завещания.

Ако има непълнолетни деца

Ако съпрузите не могат да се споразумеят мирно и съдът участва в разделението на имуществото, той със сигурност ще вземе предвид интересите на децата.

В този случай фактът за намиране на имот във владение на непълнолетно лице е от голямо значение. Това е възможно, ако детето е наследник на жилищни имоти или е включено в списъка за приватизация. Законът също така предвижда случаи, когато детето има право на независими сделки с недвижими имоти навърши 14 години.

Ако синът или дъщерята имат собствен дял в апартамента, тогава част от него се добавя към частта на онзи родител, с когото остава.

Ако детето е регистрирано в апартамента, но съпругът е пълен собственик, тогава съпругата му ще получи дял, ако непълнолетният остане при нея, а тя все още не е придобила свой собствен имот.

Как да бъдем със сертификат

Чести са случаите, когато капиталът за майчинство се използва за подобряване на жилищните условия. И в повечето семейства помага да се изплати ипотеката. Майчинският капитал + разводът също е доста често срещан проблем в съвременните семейства. Факт е, че не е напълно ясно как да се раздели апартамент, в който част се плаща с държавен сертификат.

Най-често по време на съда се признава, че капиталът за майчинство е бил предоставен на едно лице - майката и това може да бъде причислено към споразумението за подарък. Тоест имуществото, закупено за сметка на сертификата, е лично и не може да бъде разделено или иззето от банката, за да изплати дълговете на съпрузите.

Има изключения. Дял от апартамент, придобит за държавна субсидия, може да бъде присъден на съпруг / съпруга, в случай че майката изостави детето или я лиши от родителски права.

заключение

Разделянето на ипотеките по време на развод, както и разделянето на имуществото, е много сложен, дълъг и трудоемък процес, в който не само съпрузите, но и банката са принудени да участват. Интересите и принципите на последното се вземат предвид и в случай на съдебно заседание, тъй като институцията във всеки случай има право да получава дълг от кредитополучатели и не участва в техните лични дела. Следователно ипотека по време на развод в различни случаи може да бъде преиздадена, удължена или преждевременно закрита. Понякога банката е принудена да продаде апартамент чрез търг, разходите за който се поемат от съпруга.

В резултат на това разводът може да причини сериозни материални щети и на двамата или на единия от съпрузите. Няма да е много приятно да започнете нов живот с тежестта на жилищата, която принадлежи на друг човек.Следователно, най-добрият вариант, за да се избегнат възможни проблеми, е да се състави договор преди брака или непосредствено преди ипотеката. Мирно споразумение между съпрузите също може успешно да реши въпроса, тъй като понякога съдът може да бъде на страната на банката и да вземе решение не в полза на семейството.

Въпреки това намирането на сили за запазване на съюза е най-прекрасният начин за разрешаване на ситуацията. В края на краищата няма нищо по-хубаво от мира и любовта в семейството.