Само преди няколко години на руския пазар се появи нов банков продукт - ипотека за търговски недвижими имоти. Въпреки че за нас това явление е съвсем ново, западните компании отдавна го оценяват. Нека разгледаме по-подробно този вид търговско кредитиране, неговите характеристики, предимства и недостатъци.
Имоти за бизнес
Ако решите да отворите собствен бизнес или да разширите съществуващ бизнес, може да се нуждаете от допълнително място. Разбира се, ако имате необходимата сума, можете веднага да получите това, което искате. Ако няма пари, единственият начин да се доближите до целта е заем. Търговската ипотека е дългосрочен банков кредит за закупуване на нежилищни помещения за извършване на бизнес. С помощта на такъв заем можете да закупите офис, склад, търговски или промишлени помещения.
Обикновено такива банкови услуги се нуждаят от млади хора, които тепърва започват, и отделни предприемачи, които планират да разширят бизнеса си. Освен това гражданите, които сами си осигуряват работа, могат да се възползват от такова предложение: нотариуси, адвокати. Те трябва да имат офис, който да приема граждани. Също така услугата може да се използва от граждани, които искат да печелят безплатни пари. След като сте закупили обект за търговска недвижима собственост в ипотека, можете да изгодно да го вземете под наем.
Правни въпроси
Търговската ипотека в Руската федерация е далеч от сферата на държавните интереси. В резултат на това законът не дава ясни обяснения за особеностите на този вид кредитиране. Настоящият закон за ипотеките (Федерален закон № 102) е предназначен за жилищни заеми, но по отношение на кредитирането на бизнес съдържа много пропуски. В резултат не всички руски банки се осмеляват да работят с бизнес ипотека.
От друга страна, недвижимите имоти освен това с търговска цел се превръщат в гаранция за този вид заем. Този факт кара някои банки да преодолеят страховете. Така тази кредитна индустрия, макар и бавно, се развива.
Условия на заема
Тъй като ипотечните кредити, обезпечени с търговски недвижими имоти за руските банки, са съвсем нови, условията за получаване на такъв заем в различни финансови институции могат да варират значително. Но като разгледаме няколко такива предложения, човек може да изведе списък с условия за средния кредитополучател. Изглежда така:
- размер на заема - от 1 до 100 милиона руски рубли;
- валута на кредитиране: рубли, долари, евро;
- лихва - от 10 до 15,5% за физически лица, до 20% - за юридически лица;
- авансово плащане - най-малко 20% от стойността на обекта;
- срок на заема - от 5 до 10 години;
- задължителна застраховка на загуба или повреда на обект.
В този случай ще е необходимо допълнително да докажете, че вашият бизнес съществува поне шест месеца и е доста успешен, носи печалба. Както можете да видите, за успешен предприемач условията са доста приемливи. Значителен лихвен процент може да предизвика въпроси. Но ако вземете предвид, че срокът на ипотеката е доста кратък, става ясно, че просто няма да имате време да преплатите много.
Изисквания към стаята
Ипотеките за търговски недвижими имоти в Русия не са много чести. Банките подхождат към този въпрос с изключително внимание. На първо място, това се отнася до изискванията за имот. 
Има ги доста:
- На първо място, в района, където се предоставя този вид ипотека, трябва да бъде разположена стая или отделна сграда.
- Площ на стаята - не по-малко от 150 m2.
- Сградата не може да бъде мобилна, тя трябва да е свързана с капиталостроенето.
- Стаята трябва да е подходяща по предназначение. Например, ако кредитополучателят се занимава със земеделие, тогава придобитите помещения могат да бъдат склад, плевня, свинарник и т.н. В този случай няма да работи за закупуване на стая за организиране на паркинг.
- Стаята трябва да бъде законно "чиста". Кадастрален номер, техническа документация и други документи за заглавие трябва да бъдат нормални.
- Недвижимите имоти трябва да са без претенции на трети страни.
- Земята, върху която е построен (или разположен) обектът, трябва да принадлежи на кредитополучателя въз основа на права на собственост или дългосрочни договори за наем. В последния случай банката ще изисква гаранции, че в края на лизинга земята ще стане собственост на кредитополучателя.
- Цената на помещенията трябва да съответства на пазарната. Този факт трябва да бъде потвърден от доклад за оценка от преди не повече от шест месеца. Оценката трябва да се извърши от независим експерт.
- Предметът на ипотека трябва да бъде застрахован.
Както можете да видите, списъкът с изисквания е доста голям. Затова банките, усърдно развиващи тази област, най-често имат списък на обекти, които отговарят на всички изисквания и са готови за продажба. При помещения от такъв списък, получаването на ипотека не е трудно.
Изисквания към кредитополучателя
Но за тези, които искат да вземат търговска ипотека, изискванията са много по-малко. Основните критерии са:
- кредитополучателят е местно лице на Руската федерация;
- възраст - от 21 до 70 години (в края на ипотеката);
- животът на фирмата (бизнес, индивидуален предприемач) е 6 месеца (12 за сезонен бизнес).
За да кандидатствате за ипотека върху търговска собственост, ще трябва:
- заявление за заем;
- профил (собствен за всяка банка);
- учредителни и регистрационни документи за вашия бизнес;
- документи, потвърждаващи бизнес дейности;
- финансови отчети.
Разбира се, списъкът може да е малко по-различен. Пълният списък ще ви бъде посочен от управителя на кредитната институция при регистрация на ипотека.
Бизнес ипотека за физически лица
Търговската ипотека за физически лица е напълно нова концепция за руските банкови институции. На първо място, такава услуга се предоставя от големите банки:
- "Сбербанк".
- "Външна търговия".
Можете също да се свържете с други институции:
- "Absolut".
- "Moskommertsbank".
- "Росбанк".
- Руска ипотечна банка.
- „VTB 24“.
- „UNION AKB“.
- „ПромТрансбанк“ и други.
Всеки от тях предлага свои собствени условия за получаване на пари, но списъкът с документи за всички е приблизително един и същ:
- паспорт, TIN;
- военно удостоверение (ако има такова);
- копия на документи за семейно положение;
- удостоверение за доходи и от данъчната служба;
- документи, потвърждаващи съществуването на сметки, акции, облигации и други доказателства за платежоспособност;
- бизнес лиценз;
- експертен доклад за оценката на имота, неговата пазарна стойност;
- документи за застраховане на недвижими имоти;
- документи за собственост на земя под имота или под наем;
- договор за продажба на имот, придобит в ипотека;
- други документи по искане на банката.
Ползите
Разбира се, основното предимство, което се предлага от търговските ипотеки, е придобиването на собствени бизнес помещения за кратко време. Това е много важно. В края на краищата, наличието на собствен офис, търговска площ или други помещения прави предприемача независим от промените в наемните цени и други неприятни моменти. Разбира се, ипотеката не освобождава от задължението да плаща всеки месец доста голяма сума. Но това ще са плащания за лични недвижими имоти, а не наем. Съвсем друг въпрос, нали?
Друго предимство е, че много банки предоставят доста дълъг срок на заема - до 10 години. Понякога можете да получите бизнес ипотека дори без авансово плащане. Вярно е, че за това ще трябва да предоставите на банката допълнителен депозит.
Много банки също практикуват предсрочно погасяване без неустойки, както и отсрочено погасяване на главницата за срок до шест месеца.
недостатъци
Както всеки друг заем, търговските ипотеки несъмнено имат недостатъци. Основните включват:
- липса на ясна законодателна регулация;
- липсата на достатъчно практика за много банки, ипотечни схеми, ясно установени лимити за риск и т.н.
- наличието на спорни въпроси при вписване на поземлен имот като залог в случаите, когато е придобита цялата сграда;
- ясно надценен обем на необходимите документи;
- необходимостта от провеждане и заплащане на допълнителни процедури: застраховка, изпит, оценка на разходите и т.н. Всичко това води до дълго време за обработка и допълнителни разходи.
Характеристики на кредитирането на юридически лица
Търговските ипотеки за юридически лица също имат своите характеристики. Например законът съдържа пряко правило, забраняващо изпълнението на ипотека преди регистриране на транзакция. Това е доста голям риск за финансовата институция. Оказва се, че банката първо дава пари за закупуване, след това се придобива недвижим имот и едва след това може да действа като обезпечение. Кредитните институции трябва да предприемат допълнителни трикове. В този случай парите често се поставят в банкова клетка, принадлежаща на тази финансова институция, или се получават на специален акредитив, без възможност за теглене.
Има още една трудност. Известно е, че търговските недвижими имоти имат балансова стойност. Обикновено е доста под пазарната цена. В този случай възниква продавачът облагаем доход. Също така не е интересно купувачът да регистрира истинската стойност на помещенията в договора, защото размерът на данъка в този случай ще бъде много повече. Но цената на банковия пазар е просто много важна. В противен случай част от заема няма да бъде покрита от стойността на обезпечението.
За да кандидатстват за ипотека върху бизнес недвижими имоти, юридическите лица трябва да подготвят:
- отчет за печалбите / загубите;
- анализ на паричния оборот на компанията за най-малко 6 месеца;
- информация за вземания и задължения;
- банкова информация за състоянието на сметките на предприятието;
- информация за дълготрайните активи;
- информация за съществуващи кредитни транзакции, други видове споразумения;
- други документи по преценка на банката.
Схеми за проектиране
Тъй като търговските ипотеки нямат ясна законодателна регламентация, подобни сделки са доста рискови за банките. Има три основни дизайнерски схеми, които помагат да се сведе до минимум рискът.
Вариант номер 1:
- страните сключват договор за продажба;
- купувачът прави авансово плащане, а банката гарантира, че ще изплати останалата част след изготвяне на депозита;
- купувачът регистрира собствеността;
- се съставя депозит и на купувача се изплаща липсващата сума.
Вариант номер 2:
- купувачът плаща на продавача авансово плащане;
- помещенията са заложени на банката;
- извършва се регистрация на промяна на собствеността, сключва се договор за продажба;
- продавачът получава остатъка от сумата, въпреки факта, че дейностите по регистрация продължават.
Вариант номер 3:
- регистрирано е отделно юридическо лице, чието имущество се прехвърля върху имота;
- за кредитни средства купувачът придобива собственост върху това юридическо лице;
- след погасяване на заема купувачът може да регистрира отново собствеността върху себе си.
За да контролира напълно хода на транзакцията, на кредитополучателя най-често се предлага представяне на интересите му. Така представителят на банката поема координацията на всички въпроси и комуникацията в различни услуги.Това позволява на кредитополучателя не само да спести време, но и да намали рисковете на всички етапи на процеса.
