Съвет на HOA: права и задължения

Партньорствата на собствениците на жилища (съкратено като HOA) са уникални форми на управление на дома. Тяхната дейност се регулира от много регулаторни правни актове. Жилищният кодекс може да се счита за основен документ, определящ правомощията и цялата работа на HOA. Общото събрание с борда на HOA е длъжно да действа в рамките на съвременното законодателство и днес в предложената статия ще разгледаме най-подробно всичко, което се отнася до правата и задълженията на HOA и неговия съвет.

Какво има право да прави HOA?

Накратко, това е да се извърши работа, свързана с управлението на къщата, тоест да се извърши дейността, която преди е била във фокуса на управляващото дружество (под формата на търговска организация или жилищен отдел).

А сега нека разгледаме по-подробно целия обхват от дейности, включени в тази концепция. Какво точно разрешават наемателите на своите представители в изборите за борд на HOA?

137-ят член на Кодекса за жилищното строителство, посветен на регулирането на подобни въпроси, гласи:

1. HOA има право да сключва споразумения с мениджърски и експлоатационни компании, свързани с обслужването на жилищна сграда и предоставянето на пълния набор от комунални услуги.
2. Той има право да извършва определени работи, без да прибягва до услугите на Наказателния кодекс (например, да наема чистачи за достъп или да организира независимо извозване на боклука).
3. HOA се занимава с изчисляването на приходи и разходи с определянето на необходимите средства за поддръжката на къщата, плащането за дейностите на изпълнители, формирането на резервен фонд, както и тези, предназначени за основен ремонт.

И също така?

Други права на борда на HOA включват следното:

1. Партньорството може да извършва разплащания по договори с физически и юридически лица за предоставяните услуги.
2. Съгласно процедурата, установена със закон, HOA може да кандидатства пред банката или към физически лица за кредитни средства.
3. Той отговаря за продажбата, замяната и лизинга на имущество, включително недвижими имоти. Например HOA има право да събира такси от предприемачи, които искат да наемат офис площи в сградата или за търговия.
4. HOA изчислява наемите въз основа на разчетите за разходите.
5. Той също така събира този наем от собствениците и наемателите на помещенията на жилищната сграда.
6. Също така сред неговите права е приемането на правни мерки срещу лица, които дължат наем или наем, което със сигурност трябва да бъде отразено в протоколите от заседанията на съвета на HOA.

HOA Хартата като основен документ

Целият и пълен списък на правомощията, притежавани от HOA, трябва да бъдат включени в Хартата на тази организация. Този списък например може да включва разрешение за извършване на реконструкция, промяна на местната зона под формата на оборудване за паркиране на автомобили и др. Всички права на тази организация, изброени в нейната харта, не могат да противоречат на съдържанието на Кодекса за жилищното настаняване. Те могат само да допълват и разширяват основните му разпоредби в конкретни ситуации.

Упражняването на по-голямата част от правата от управителния съвет на партньорството се извършва в работен ред - наемът се изчислява, средствата се разпределят по банкови сметки, води се протоколът на съвета на HOA. Тези действия са за текуща работа. Спазването на законността на всички споменати операции се следи от специална комисия, наречена одитен комитет, в размер от три до четирима души. Съставът му не е сред членовете на съвета или други служители на HOA.

Ако трябва да направите големи промени (например, за да реорганизирате структурата на HOA, да промените съотношението на средствата, разпределени за различни фондове, и да оборудвате отново сградата), съветът трябва да организира общо събрание на всички жители с въпроса, поставен на гласуване. Правото да осъществява декларираните дейности на HOA ще получи само с мнозинството положителни гласове.

За характеристиките на HOA

Доста често в процеса на упражняване на правата си членовете на борда на HOA имат множество въпроси, свързани с редица спорни или проблемни теми. По-долу даваме примери за най-подходящите от тях.

Един от належащите въпроси е отказът на борда да издава удостоверения за наематели (относно състава на семейството или разширени изявления) въз основа на просрочени задължения. Естествен въпрос: има ли право бордът на партньорството да откаже да издава удостоверения на членовете си при наличие на дълг?

Тази практика е против закона. В същото време подобни действия се използват универсално от органите на HOA с цел да насърчат жителите да покрият дълга или част от него. Трябва да знаете, че издаването на необходимите сертификати се счита не за право, а за задължение на HOA. Това се отнася и за случаите, когато жителите имат всякакъв размер на дълговете за комунални услуги.

Легален ли е достъпът до апартамента?

Друг често задаван въпрос от категорията на проблемните е относно правомощията на председателя или на съвета на партньорството да влезе в апартамента и да го инспектира. Подобни ситуации не са рядкост при типичен протокол за съвет на HOA. Нашата Конституция като основен закон закрепва правото на всеки гражданин на неприкосновеността на собствения му дом. На практика това означава, че без разрешението на собствениците на апартаменти никой няма право да влиза в него. Изключението се отнася само за случаите, когато има заповед или заплаха от терористично нападение или катаклизъм (произведен от човека или естествено).

В други случаи (включително в извънредни ситуации, например, прекъсване на тръбата) преминаването в апартамента е възможно само с разрешение на наемателя. Ето защо всякакви оправдания за правото на достъп до помещението (за проверка на измервателни уреди или за отчитане на измервания, измерване на налягане, измерване на температура и т.н.) са незаконни.

Относно наказанията и глобите

Друг, не по-малко остър въпрос е авторитетът на HOA при изчисляването на лихвата. Партньорството има право на това, в случай че такава функция е предписана в Хартата, приета от общото събрание на жителите. Тази мярка се отнася до принудителните, предназначени да стимулират длъжниците за предсрочно изплащане на средства за жилища.

Процедурата, по която се присъждат глоби, е строго регламентирана и предписана в Хартата. В този случай трябва да се съсредоточим върху разпоредбите на Данъчния кодекс на Руската федерация, отнасящи се до горните граници на санкциите. Например, забранено е начисляването на глоба в размер над 1/30 от лихвения процент за рефинансиране за всеки просрочен ден на плащане.

Задължителни ли сме да подпишем споразумение с HOA?

Понякога жителите могат да бъдат възмутени от предложението на HOA да подпишат споразумение за услуга. Трябва ли да се сключат такива споразумения и задължени ли са органите на домакинството да правят това? Тази практика е абсолютно нормална. Правото на сдруженията на собствениците на жилища да сключват договори, както и разпоредбата, уреждаща изчисляването на плащанията, е посочена в член 137 от Кодекса на жилищата на РФ.

При наличието на такива подписани споразумения, бордът има право да сключва от името на жителите всякакви сделки с доставчици на комунални услуги. Ако няма споразумение между собственика и HOA, жителите ще трябва да сключват необходимите споразумения независимо в представителството на експлоатационната компания.

Внимание: нарушение!

Следващият проблем, който често се среща в жилищните сгради, е публикуването за публично показване от борда на HOA списък на длъжниците. В този случай възмущението на жителите е съвсем оправдано и логично.По закон (говорим за лични данни) е забранено директно разкриване на такава информация. Бордът няма право да публикува никакви данни за жителите без тяхното писмено съгласие. Това се отнася не само за адреси, пълно име и паспортни данни на жителите, но също така и до размера на съществуващия дълг.

Бордът може да състави такива списъци за вътрешна употреба и предприемане на мерки за влияние върху длъжниците. Те трябва да се съхраняват на закрито в сейф. В случай на такова незаконно публикуване длъжникът има пълното право да обжалва пред съда обезщетение за морални щети. Максималното възможно действие за HOA в този случай е да публикува съобщение за натрупания общ комунален дълг и предупреждение за предстоящо обжалване пред съда.

Отговорности на Съвета на органите на държавните администрации

Списъкът им е даден в членовете на Гражданския кодекс на Руската федерация № 148-149. На какво точно се дължи бордът HOA на собствениците на апартаменти, които го избират?

1. Спазват правните разпоредби и разпоредбите на Хартата.
2. Контролира изпълнението на техните задължения от жителите по отношение на поддръжката на съоръжението.
3. Директно управлявайте жилищна сграда или контролирайте компанията, която извършва това управление.
4. Сключвайте договори с доставчици на комунални услуги и подизпълнители.
5. Включете договори относно ремонта и поддръжката на сградата.
6. Водете списъци с жители, които са членове на партньорството.
7. Включете се в счетоводството, направете оценка на приходите и разходите, начислете наеми.
8. Водете записи и издавайте необходимите сертификати на жителите - членове на HOA.
9. Да се ​​провеждат общи събрания на жителите с предоставяне на доклади от борда на HOA за свършената работа.
10. Да контролира дейността на председателя на партньорството.

Какви са непосредствените отговорности на председателя на HOA?

1. Той наема и освобождава необходимия персонал, дава заповеди на други служители на HOA.
2. В рамките на собствените си правомощия действа от името на партньорството, без да прибягва до предварително уведомяване на всички негови членове.
3. Подава всеки документ, разработен от него, в решението на събранието на жителите.

За отговорността за неизпълнение на задълженията

Такава мярка не е регистрирана нито в КТ, нито в Гражданския кодекс на Руската федерация. Но това не означава, че е невъзможно да се подведе под отговорност нарушителите. Този въпрос като правило се регулира и от Хартата на партньорството, която предвижда определени видове наказания за конкретни нарушения. В по-общ случай може да има забележка за действия по съществуващото законодателство.

Общата гражданска отговорност е при следните престъпления:

1. Небрежност (например липсата на уведомяване от член на съвета на наемателите на HOA своевременно за предстоящата среща).
2. Измама - това може да е невярно свидетелство за измервателни устройства или документи, свързани със собствениците на помещенията.
3. Растратиране или присвояване на средства на собствениците - понякога има случаи на злонамерено незаконно разпределение на средства от общ или резервен фонд.
4. Измама на собствениците, включително цялата среща.
5. Официална фалшификация.
6. Превишение на собствената власт (това включва горните примери с висящи списъци с жители и т.н.).

Всеки член на партньорството, включително представители на борда на HOA и самият председател, е длъжен да носи финансова отговорност за собствените си действия. В случай на повреда на обща собственост по вина на собственика (например поради наводнение), последният е длъжен да го обезщети. Съставя се специален акт за определяне на степента на такива щети. Оценката, ако е необходимо, се извършва с участието на професионалисти. Освен това, описание на редица специфични ситуации, свързани с престъпления, може да се съдържа в устава на HOA.

Правомощия на Управителния съвет на HOAs

За какви правомощия говорим? Задачата на ръководството на партньорството е да се включи в неговите директни дейности. Целият списък на правомощията, необходими за това, се регулира от същия Кодекс на жилищата (неговият член 147). В Устава на организацията трябва задължително да се прави разграничение между действия, попадащи в компетентността на борда, и общото събрание на жителите. Тоест, трябва да има ясни индикации, че именно председателят и неговите заместници могат да вземат решение на заседание на борда на HOA, без да прибягват до предварително уведомяване на жителите.

В повечето случаи това са правомощията на съвета:

1. Прякото управление на партньорството с назначаването на конкретни изпълнители за конкретна работа и формирането на служители на HOA.
2. Сключване на договори за обществена услуга от името на собствениците на жилища.
3. Набиране на средства за ремонт и поддръжка на жилищна сграда.
4. Водене на документи с издаване на всички необходими документи и сертификати.
5. Водене на банково дело и счетоводство с превод на средства по договори за възнаграждение на изпълнителите.
6. Провеждане на общи събрания на жителите с попълване на съответния протокол.
7. Защита в съда на интересите на членовете на партньорството.
8. В ситуация на неплащане от жителите на дългове за комунални услуги - обжалване пред официалните власти (от градската администрация до съда и прокуратурата).

данни

Това показва, че целият списък с правомощия на борда на HOA се определя от неговите преки функции, произтичащи от основната цел на партньорството - поддържането на жилищна сграда.

В допълнение към гореизложеното, органът на HOA може да включи редица допълнителни, които със сигурност трябва да бъдат фиксирани в Хартата на партньорството. Можем да говорим за подреждане на местната площ, самообслужване на сградата, събиране на наем от хора, които са наематели на търговските и жилищни помещения на къщата, както и изхвърляне на обща къща къща, която включва изби, асансьори и др.

Жилищният кодекс потвърждава, че както правата, така и задълженията на HOA са неразривно свързани с техните функции и произтичат от задачата да поддържат пълния ред жилищната сграда и цялото имущество, свързано с нея.