Говорейки за особеностите на продажбата на жилищни помещения, трябва да се изясни, че общият ред на сделките не се променя. Планът за действие и регламентът остават същите. Само към действията на участниците се добавят нюанси.
Участници в транзакциите
Същността на договора е, че продавачът се съгласява да прехвърли собствеността върху жилището върху купувача, а купувачът го приема. Характеристиките на продажбата на жилищни помещения се отнасят до апартаменти, къщи и стаи в апартаменти и къщи.
Страните по сделката са собственикът и приобретателят, на които се прехвърлят всички права върху обекта. Понякога има няколко собственици. Понякога представителите действат от негово име, като действат въз основа на пълномощно или други основания. Например родителите на дете, което все още не е навършило 18 години.
Ако собственикът е държава или община, в сделката участва орган или лице, упълномощено да продава имота. Изключение правят случаите на приватизация на жилища, при които прехвърлянето на собственост е безплатно.
Характеристиките на продажбата на жилищни помещения включват получаването на нотариално заверено съгласие от съпруга, който има правата върху обекта.
Пълномощни сделки
Службата за регистрация внимателно проверява прехвърлените договори и документи за съответствие с приложимите закони. Тази съдба не заобикаля пълномощното. На какво обръщат внимание служителите?
- дали срокът му на годност е изтекъл;
- дали лицето, подписващо договора, има правомощието да се занимава;
- дали са изпълнени други изисквания (например пакетът документи съдържа разрешението на органите по настойничество за сделка с недвижимите имоти на дете или некомпетентно лице).
Проблемът е, че проверката е ограничена до изучаване на документи, особено тези, издадени от властите.
Ако пълномощното е издадено преди много време и срокът му не е изтекъл, би било разумно да попитате директно наемодателя дали все още иска да сключи сделка. Напълно е възможно пълномощното да е отменено и измамникът да го използва. Справянето с проверка на пълномощно при нотариус може да не работи.
Ако продавачът е наследник
Придобиването на имущество, получено по-рано от друго лице по наследство, се счита за рискован бизнес. По всяко време наследниците могат да възникнат с искане на техния дял и дори да заведат дело в съда.
Проблемът не е само в достатъчно дълги периоди на давност. Законът предвижда тяхното възстановяване.
Подобни случаи възникват и с недвижими имоти, правата върху които преминават през верига от транзакции. Единственият начин да резервирате жилищни имоти е да докажете честна покупка.
Тема на транзакцията
Предметът на транзакцията е един от изброените по-горе обекти. Характеристики на продажбата на жилищни помещения задължават да впишат в документа достатъчно информация за идентифициране на обекта. Съдебните спорове и законодателството наричат информация от държавния регистър на правата като достатъчна информация: кадастрален номер и основа за регистриране на правата на продавача (договор, удостоверение за наследство и др.), Дата на регистрация и други характеристики.
Ако жилищна сграда или част от нея се продаде, втората страна получава съответния размер на правата върху земята или част от нея. Сделките по прехвърлянето на земя могат да бъдат комбинирани или два документа да бъдат подписани едновременно.
Последицата от нарушение на това правило е признаването на сделката като не сключена. Това означава, че основните му условия не са договорени и документът няма юридическа сила: не поражда права и задължения.
Ако предметът за продажба е стая или апартамент в жилищна сграда, новият собственик получава и правото на част от общия имот. Отказът от отговорност е незаконен.
Описание на субекта на транзакцията
Как са свързани характеристиките на договора за продажба на жилищни помещения и предмета на сделката? В документа се въвежда следната информация:
- градът или градът, в който се намира;
- адрес;
- обща площ;
- брой стаи;
- наличието на балкони и лоджии;
- кадастрален номер.
Жилището може да има функции, които продавачът се опитва да скрие от разбираеми мотиви. Определянето на скрити недостатъци обаче дава право на купувача да подаде иск за обезщетение. Ако те са толкова сериозни, че покупката губи своето значение, се предоставя правото да прекрати транзакцията.
Реконструкцията или преустройството трябва да бъдат легализирани, в противен случай апартаментът се продава, така да се каже, без тях. Ако промените са сериозни, тогава от собственика може да се изисква да приведе обекта в първоначалното му положение. Следователно придобиването на жилища с такива дефекти е изпълнено със сериозни трудности в бъдеще.
Ако се предложи закупуване на къща в такова състояние, тогава нейните промени се узаконяват много по-лесно. Подават се заявление или декларация и удостоверение от местната общинска администрация, че обектът не надхвърля отредената земя и в регистъра на правата се правят промени в обекта.
Ако земя се придобие едновременно
Какви са особеностите на договора за продажба на жилищни помещения с поземлен имот под него?
В КТ е залегнал принципът на единството на съдбата на земята и имота, разположен върху нея. Ако къщата се прехвърли, тогава земята се прехвърля съответно.
Липсата на документи за парцела не забранява на собственика да продава имот. Договорът прави само бележка за прехвърлянето на земя при същите условия, при които е била собственост на продавача. Изключение правят случаите на незаконно строителство върху земя, която не е предназначена за това или изобщо не е в законна употреба на продавача.
Законът забранява продажбата на земя без едновременната продажба на къща, разположена върху нея.
Ако земята под къщата е отдадена под наем, тогава новият собственик я получава на лизинг. В този случай съгласието на собственика на земята за сделката не се изисква.
Законът може да предвиди и изключения, забраняващи продажбата на земя на определени лица, в този случай може да се разреши наемане.
Клаузите на споразумението по предмета на сделката посочват кадастралния номер и основанието за регистрация на закона.
Права на трети страни
Според Гражданския кодекс на Руската федерация особеността на продажбата на жилищни помещения е задължението на продавача да отбелязва в договора всички лица, запазващи правото си на пребиваване.
Това включва всички роднини, живеещи с него, съпруг или съпруг. Бивши членове на семейството са включени в списъка, подлежащ на съвместно съжителство. Законът разширява статута им на лица, които нямат роднинска или друга връзка със собственика, но са насадени от него като членове на семейството.
Ако преди член на семейството не е участвал в приватизацията, той си запазва правото да използва помещенията.
Основата за правото на пребиваване са: завещание, договор за наем, договор за наем с издръжка.
Липсата на напълно изпълнени документи не означава, че никой няма права на жилище, с изключение на собственика. Изключение правят случаите, при които нарушаването на формалностите е от съществено значение (например договори, подлежащи на задължителна нотариална заверка).
Текстът съдържа имената, отчетите, фамилиите и специфичните права на пребиваване в апартамента и паспортни данни за идентифициране на лица. Разпоредбата по този въпрос се съдържа в статията за особеностите на продажбата на жилищни помещения.
Отделен елемент са правата на децата.Ако една от страните по сделката има непълнолетни деца, които имат право да пребивават, а не имущество, законът изисква от тях да предприемат мерки, за да гарантират, че условията им на живот не се влошават.
Цена на транзакцията
Клаузата е задължителна за договора за продажба. Без него сделката се счита за не сключена и нейният правен смисъл се губи. Размерът на цената е необходим не само за защита правата на участниците, но и за изчисляване на размера на данъка.
Как се определя цената при продажба на недвижими имоти? Особеността на продажбата на жилищни помещения при предоставяне на свобода на страните е ограничена само от забраната за прехвърляне на жилища за цена, която не съответства на пазарната цена. Оценката на обекта по кадастрална стойност не позволява да се спестят данъци, държавата ще се задължи да извършва плащания на базата на пазарните цени в съответствие с практиката на Конституционния съд на Руската федерация.
Ако едната страна предложи проект на договор, а втората го приеме, това не означава автоматично да приеме цената, посочена в проекта.
Нюанси на изчисление и посочване на цената
При закупуване на апартамент се посочва цената както за самия апартамент, така и за част от общия имот в жилищния комплекс.
Ако къща с поземлен имот или дял от къща с дял от парцел е придобита в собственост, се предписва цената за всеки отделен обект.
Сумата може да се изчисли въз основа на оценката на единицата площ, след което купувачът е длъжен да плати пари за действително прехвърлената площ.
Цената се вписва в договора едновременно както с цифри, така и с думи, така че да няма спорове поради грешки, които могат да бъдат допуснати при подготовката му.
Това не означава, че последният параграф се отнася само за характеристиките на договорите за продажба на жилищни помещения.
Формуляр за договор
Законът установява по-строги изисквания за сделки с продажбата на недвижими имоти и жилищни помещения, по-специално договорът се съставя под формата на единен документ. Неспазването на изискването за формуляр обезсилва транзакцията. Невъзможно е кореспонденцията да се посочи като доказателство, потвърждаващо сключването на споразумение.
нотариална заверка
През 2015 г. бяха направени изменения в законодателството за регистрация на права на собственост. Някои сделки сега се сключват с участието на нотариус.
Следните случаи са включени в списъка:
- сделки за продажба на дял от общото право на собственост, дори ако купувачът е един от притежателите;
- продажбата на апартамент от едноличния собственик, който към момента на сделката все още не е навършил 18 години;
- продажба на споделен имот.
Въвеждането на нови разпоредби не изключва задължението за получаване на разрешение за транзакция от органите по настойничество. За съжаление изброените характеристики на продажбата на жилищни помещения не се вземат предвид от родителите или настойниците.
Държавна регистрация
Законът задължава участниците в сделката да регистрират прехвърлянето на права върху собственост. Лице се счита за пълноправен собственик на жилищни недвижими имоти от момента на регистрация на правото. Чл. 558 относно характеристиките на продажбата на жилищни помещения определи момента на извършване на вписване в регистъра на правата като момента на сключване на сделката.
Ако една от страните откаже да се регистрира или я избягва, втората страна има право да заведе дело в съда за принудителна регистрация. Така се потвърждава, че купувачът е законният собственик на придобития имот, въпреки липсата на регистрация.
Сделки за майчинство
Частното или пълно използване на средствата за майчински капитал за закупуване на жилища изисква изпълнението на редица законодателни изисквания. Характеристиките засягат както формулирането на транзакциите, така и процедурата по неговото изпълнение.
Освен това законът определя списък на изискванията за жилища, закупени по този начин. По-специално, редица позиции бяха изразени от въоръжените сили на РФ при преглед на съдебната практика относно използването на майчински капитал.
В заключение
Ние изброяваме накратко характеристиките на продажбата на жилищни помещения, посочени в 558 Гражданския кодекс:
- съществено условие е прехвърлянето на правата на трети лица върху апартамента;
- без държавна регистрация договорът не се счита за сключен;
- други характеристики са свързани с възрастта на участниците в сделката или тяхната правоспособност.
Беше въведено изменение за регулиране на транзакции с жилища в икономична класа по федерален закон, което все още не е прието.