Comprar un apartament és un moment important en la vida de cada persona. Aquesta inversió no només és important, sinó que també està exposada a un cert risc. "L'apartament és propietat de menys de 3 anys" - aquests títols publicitaris són molt habituals en l'actualitat. La majoria de la gent no entén per què el venedor indica aquests detalls en un anunci. Com evitar errors i comprar un pis sense risc? Per fer-ho, heu de familiaritzar-vos en detall amb totes les formalitats i condicions de compravenda.
Normes de seguretat a l’hora de comprar una propietat
Actualment, els riscos associats a l’adquisició d’un pis són molt elevats. Com no caure en l’engany d’un agent immobiliari i venedor? Com protegir-se durant la compra i venda de locals residencials? Un comprador potencial, per no deixar-se enganyar, ha de parar atenció a detalls com l’historial d’una propietat residencial, documents per a un apartament, sol·licitants d’habitatge, compliment de l’habitatge amb documents.
Abans de processar els documents de compra, heu d’estudiar detalladament la història de l’habitatge. Heu de conèixer les respostes a diverses preguntes:
- Qui és el propietari de l’apartament;
- qui era l'amo abans;
- qui està registrat en aquest pis;
- quants residents no registrats viuen.
Pel que fa als papers, abans del registre, cal estudiar detingudament els documents del local. Molt sovint els estafadors utilitzen documents falsos.
A més, el comprador ha d’assegurar-se que està adquirint el pis legalment i l’habitatge ha de complir els documents. Per exemple, aquí hi ha algunes preguntes aclaridores que s’haurien de fer al propietari si es reconstruís l’apartament: “Era legal la reurbanització de l’apartament?”, “Els serveis de gestió van acceptar la transferència de comunicacions?”.
Documents necessaris per a l’apartament
Comprar un apartament és una transacció seriosa, per la qual cosa és important tenir coneixement del paquet de documents necessari a l’hora d’elaborar un acord. La majoria de compradors pensen que totes les preguntes sobre la venda es poden transferir a un agent immobiliari. Cal recordar que no assumeix cap responsabilitat financera i legal per signar l’operació. Un agent immobiliari només proporciona serveis d'informació.
Els apartaments solen ser primaris o secundaris. Durant la compra en un edifici nou, el client pot adquirir habitatge ja a la casa llogada o participar en la construcció compartida. Són els mateixos els procediments de compra d’una casa en una nova casa ja per encàrrec i els procediments per adquirir habitatge al mercat secundari.
Si el client participa en la construcció compartida, primer contracten un acord de participació compartida (DDU) amb ell i, després de la construcció de l’edifici, el comprador elabora el dret a la propietat. Per registrar una DDU, un client ha de:
- sol·licitud (es pot obtenir el formulari de sol·licitud en aquest lloc);
- acord DU;
- xec en el pagament de deures estatals per un import de 100 rubles més una còpia del xec.
Trampes en comprar una propietat
Durant la venda, l’objectiu principal del venedor és guanyar el màxim possible en la transacció. Per tal de no comprar habitatges que no coincideixin amb el preu, heu de tenir compte amb els errors habituals. Errors habituals durant la compra:
- Comprar un pis amb pressa. No cal precipitar-se sobre aquest tema, i almenys deu opcions haurien de ser considerades abans d’acabar els tràmits.
- L’adquisició d’habitatge a l’estiu. Per identificar els errors d'habitació, cal que tingueu en compte les opcions a la tardor o a l'hivern.A continuació, podreu entendre el bé que s’escalfa l’habitació, si el sostre s’està filtrant, comproveu que les parets estiguin en motlle.
- Windows i visualitzeu-los. Cal parar atenció si hi ha un lloc de construcció o una carretera sorollosa a les finestres.
- Reurbanització de la sala. Per evitar problemes amb la llei, el pla d'apartaments ha de complir el passaport BTI.
- Locals d’alimentació. Segons les lleis de la Federació Russa, per transferir les preses, el propietari ha de tenir un projecte d’alimentació elèctrica d’una instal·lació residencial.
- Inspecció d’habitatges al vespre. Els experts aconsellen inspeccionar l'habitatge durant el dia per veure tots els errors de l'habitació.
- Rebuig de l’ajuda d’un advocat. En comprar un immoble, heu d’utilitzar els serveis d’un advocat. Això ajudarà a evitar problemes en el futur.
Possibles mètodes de frau durant la compra i venda d’allotjament
Com protegir-se i no entrar en un estafador? Avui els estafadors funcionen segons aquests esquemes:
- Venda de diverses cases. Durant aquesta transacció, els defraudadors donen documents falsos i requereixen el pagament complet després del registre per un notari.
- Vendre l’apartament d’una altra persona. Els escorcolls preparen un paquet de documents infructuosos per a un apartament llogat i intenten vendre’l.
- Bestreta. L’estafador exigeix un avançament del comprador, després d’aquell que l’espatlla desapareix ràpidament.
Per no caure engany, heu de seguir algunes recomanacions:
- Heu de concloure un contracte de venda davant d’un advocat.
- Cal demanar totes les còpies dels documents signats del propietari de l’habitatge.
- Abans de signar el contracte, haureu d’aprendre el màxim possible sobre el propietari.
- El comprador en el moment de la conclusió del contracte té tot el dret de fer canvis. Si el venedor prohibirà la introducció de canvis, caldrà renunciar a aquest contracte.
- En el moment de la transacció, hi han d’estar presents dues persones. Poden ser testimonis davant dels tribunals si es plantegen algun problema.
Comprant una casa propietat de menys de 3 anys
La venda d’un pis a menys de 3 anys a la propietat es deu a les condicions i procediments que s’estableixen a l’article 220 del Codi Tributari de la Federació Russa. Si el cost de l'habitatge és superior a un milió de rubles, la llei exigeix al venedor pagar l'impost sobre la renda de la venda d'habitatge. Si l'apartament en venda és propietat inferior a 3 anys, l'impost és el tretze per cent del cost total de l'habitatge.
Molts venedors poden intentar ultrapassar la llei i no pagar l’impost degut. Ofereixen al comprador que signi un acord per un import inferior a un milió de rubles i pagui la part que falta de forma informal. No s'han d'acceptar aquestes ofertes, ja que et pots posar en problemes. Per exemple, el venedor pot rescindir el contracte de venda i, durant la sessió judicial, el venedor es retornarà l’apartament i el comprador rebrà els diners especificats en el contracte. Si l’habitatge s’ha venut durant menys de 3 anys a la propietat, l’impost s’ha de pagar per llei. En cas contrari, resultarà un càstig legal.
Riscos típics
Comprar un apartament a menys de 3 anys a la propietat pot comportar grans riscos. Hi ha diversos motius de preocupació:
- Un apartament donat de menys de 3 anys a la propietat podrà tornar al propietari si no han passat més de tres anys des del moment de la donació.
- Es pot cancel·lar el contracte si es registren a l’apartament menors d’edat o persones incapacitades legalment.
- No és possible rebre una deducció fiscal d’una propietat residencial si l’apartament és propietat de menys de 3 anys.
Aquests riscos són possibles, però no en tots els casos. Avui dia, un apartament de menys de 3 anys, per regla general, no comporta problemes i preocupacions per al comprador. Tot i que, per descomptat, sempre hi ha excepcions. Podeu entrar en estafadors, habitatges amb deutes o com a garantia.
Riscos durant la compra d’habitatge per representació
Durant la compra d’un apartament per proxy, hi ha riscos. Tres principals amenaces:
- La compra d’un apartament per fals procurador.
- Alienació de la propietat per un procurat expirat o revocat.
- La mort del propietari, de qui actua el representant. En aquest cas, és millor reunir-se amb el propietari i acordar que el comprador participarà en el registre sense intermediar.
Si hi ha diversos propietaris de la propietat, cal obtenir una renúncia per escrit de cada propietari.
En què hauria de consistir un veritable poder
Per verificar l’autenticitat del poder, s’ha de comprovar la seva validesa. Un document genuí ha d’indicar:
- Dades del passaport del principal (nom, data de naixement, lloc de registre, sèrie i número de passaport);
- dades sobre el representant autoritzat;
- adreça de l’habitatge alienat;
- la signatura de la persona que va emetre aquest procurador;
- inscripció certificada i segell notarial.
Riscos durant la compra de béns obtinguts per herència
El venedor pot ser una persona que ha heretat un apartament d’una altra persona. Heu de conèixer els matisos d'aquesta herència:
- l’herència pot passar junt amb els deutes;
- l’herència es podrà transferir a l’hereu, estant en penyora; en aquesta situació, no té dret a disposar de l'herència;
Alguns problemes que poden sorgir:
- interposar una demanda per trencar l'operació d'herència;
- l’obligatorietat de l’apartament, per exemple, si es va signar un contracte d’arrendament a llarg termini, aquest acord segueix sent legal, fins i tot si el propietari canvia.
Neteja legal de l’apartament
Per protegir-se i no caure en el frau d'un defraudador, heu de comprovar la neteja legal de l'apartament. El nou propietari necessita:
- conéixer el moment de l’entrada del dret a l’herència;
- poseu-vos en contacte amb el notari que va executar l’herència per tal d’evitar l’aparició d’altres successors.
Impugnar una transacció
Hi ha casos en què el comprador inicia la rescissió del contracte de venda. D’acord amb la llei (article 450 del Codi civil de Rússia), es pot cancel·lar una operació legalment:
- si el venedor ha incomplert greument el contracte signat;
- en el cas que els termes de la transacció siguin contraris als actes legals reguladors;
- en cas d’infracció dels drets d’un tercer (hereu);
Aquesta qüestió es pot resoldre de dues maneres: de mutu acord de les parts o davant del tribunal, si una de les parts no vol trencar el contracte.
Canvi d’un apartament de propietat inferior a 3 anys
L’intercanvi d’habitatges ha esdevingut rellevant avui en dia. Molta gent té preguntes:
- Un apartament de menys de 3 anys, és canviable?
- Els propietaris han de pagar impostos en el moment del canvi?
Si la propietat ha estat en possessió durant menys de 3 anys, el propietari està exempt d’impostos durant l’intercanvi d’habitatges, reclamant una deducció fiscal. Aquesta deducció equival igual al tretze per cent del total d’habitatges.
Però si la tinença supera almenys un mes, el propietari ha de pagar l'impost estatal perquè la transacció es consideri vàlida i registrada.
Totes les lleis de la Federació Russa sobre l’intercanvi d’apartaments estan prescrites al Codi civil (article 567), i a l’article 217 del Codi Tributari s’indica l’import de l’impost a pagar.