Junta HOA: drets i obligacions

Les associacions de propietaris d’habitatges (abreujades com HOA) són formes úniques de gestió d’habitatges. Les seves activitats estan regulades per molts actes legals reguladors. El Codi de l'habitatge es pot considerar el document principal que defineix els poders i tota l'obra dels HOA. La reunió general amb la junta directiva de l’HOA està obligada a actuar en el marc de la legislació moderna, i avui en l’article proposat considerarem de la manera més detallada tot allò relacionat amb els drets i obligacions de l’OHA i del seu consell.

Què té el dret de fer HOA?

En definitiva, es tracta de realitzar treballs relacionats amb la gestió de l’habitatge, és a dir, dur a terme l’activitat que solia ser el focus de l’empresa gestora (en forma d’organització comercial o departament d’habitatge).

I ara fem un cop d’ull de tot l’abast d’activitats incloses en aquest concepte. Què exactament autoritzen els llogaters als seus representants a les eleccions del consell HOA?

El 137è article del Codi de l'habitatge, dedicat a la regulació d'aquestes qüestions, diu:

1. HOA té dret a signar acords amb empreses de gestió i operació relacionades amb el servei de l’edifici d’apartaments i el subministrament de tota la gamma d’utilitat.
2. Té dret a realitzar determinades obres sense recórrer als serveis del Codi Penal (per exemple, contractar netejadors per a l’accés o organitzar la seva retirada independent d’escombraries).
3. HOA es dedica al càlcul d’ingressos i despeses amb la determinació dels fons necessaris per al manteniment de l’habitatge, el pagament de les activitats dels contractistes, la formació d’un fons de reserva, així com les destinades a la revisió.

I també?

Altres drets del consell HOA inclouen els següents:

1. L’associació pot realitzar assentaments amb contractes amb persones físiques i jurídiques per als serveis prestats.
2. Segons el procediment establert per la llei, l’HOA pot sol·licitar al banc o a persones físiques els fons de crèdit.
3. És el responsable de la venda, l'intercanvi i l'arrendament de béns immobles, inclosos els béns immobles. Per exemple, l’HOA té dret a cobrar taxes als empresaris que vulguin llogar una oficina a l’edifici o per al comerç.
4. HOA calcula les rendes en funció de les estimacions de costos.
5. També recull aquest lloguer dels propietaris i llogaters dels locals de l’edifici d’apartaments.
6. Entre els seus drets també hi ha l’adopció de mesures legals contra les persones que deuen lloguer o lloguer, que certament s’ha de reflectir en l’acta de les reunions del consell d’OJA.

Carta HOA com a document principal

La llista sencera i completa dels poders que té HOA ha de figurar a la Carta d'aquesta organització. Aquesta llista, per exemple, pot incloure el permís per a realitzar reconstruccions, modificar la zona local en forma d’aparcament d’automòbils, etc. Tots els drets d’aquesta organització que figuren a la seva Carta no poden entrar en conflicte amb el contingut del Codi de l’habitatge. Només poden complementar i ampliar les seves principals disposicions en situacions concretes.

L’exercici de la majoria de drets per part del consell de la societat es realitza en ordre de funcionament - es calcula la renda, es destinen fons a comptes bancaris, es manté el protocol del consell de l’OHA. Aquestes accions són per a treballs actuals. L'observança de la legalitat de totes les operacions esmentades és controlada per una comissió especial, anomenada comissió d'auditoria, per un import de tres a quatre persones. La seva composició no figura entre els membres del consell ni d’altres empleats de HOA.

Si heu de fer canvis importants (per exemple, per reorganitzar l’estructura de l’HOA, canviar la relació de fons assignats a diversos fons i reequipar l’edifici), el consell ha d’organitzar una reunió general de tots els residents amb la pregunta sotmesa a votació. El dret a realitzar les activitats declarades de l’HOA només es percebrà amb la majoria de vots positius.

Quant a les característiques de l’HOA

Molt sovint, en el procés d’exercici dels seus drets, els membres de la junta de l’HOA tenen una sèrie de preguntes relacionades amb diversos temes controvertits o problemàtics. A continuació donem exemples dels més rellevants.

Un dels principals problemes és la negativa de la junta a emetre certificats d’inquilins (sobre composició familiar o declaracions ampliades) basats en endarreriments de lloguer. Pregunta natural: la junta directiva de la societat té el dret de rebutjar l'expedició de certificats als seus membres en presència de deute?

Aquesta pràctica és contra la llei. Al mateix temps, aquestes accions són utilitzades universalment per les autoritats de l’HOA amb l’objectiu d’incentivar els residents a cobrir el deute o part d’aquest. Heu de tenir present que l’emissió dels certificats requerits no es considera un dret, sinó una obligació de l’OHA. Això també s’aplica als casos en què els residents tenen alguna quantitat de deutes per serveis públics.

L’accés a l’apartament és legal?

Una altra de les preguntes més freqüents de la categoria de problemàtiques és sobre les facultats del president o del consell d'administració per entrar a l'apartament i inspeccionar-lo. No són poc freqüents situacions similars per a un protocol HOA. La nostra Constitució, com a llei fonamental, consagra el dret de tots els ciutadans a la inviolabilitat de la seva pròpia llar. A la pràctica, això significa que sense el permís dels propietaris, ningú té dret a entrar-hi. L’excepció només s’aplica als casos en què hi ha una ordre o una amenaça d’atac terrorista o cataclisme (artificial o natural).

En altres casos (inclòs en situacions d’emergència, per exemple, un trencament de canonades), el pas a l’apartament només és possible amb el permís de l’inquilí. És per això que qualsevol excusa per al dret d’accés a l’habitació (per comprovar els comptadors o fer lectures, mesurar la pressió, mesurar la temperatura, etc.) són il·legals.

Sobre sancions i multes

Una altra qüestió no menys acusada és l’autoritat de l’OHA en el càlcul d’interès. L’associació té dret a això en cas que aquesta funció estigui prescrita en la Carta, que va ser adoptada per la reunió general de residents. Aquesta mesura es refereix a la obligació, destinada a estimular els deutors al pagament anticipat de fons per a l'habitatge.

El procediment pel qual s’atorguen multes està estrictament regulat i establert a la Carta. En aquest cas, caldria centrar-se en les disposicions del Codi Tributari de la Federació Russa sobre els límits superiors de les sancions. Per exemple, està prohibit cobrar una multa superior a 1/30 de la taxa de refinançament per cada dia de pagament vençut.

Estem obligats a signar un acord amb l’HOA?

De vegades, els residents poden estar indignats amb la proposta de l'OHA de signar un acord de servei. Aquests acords han de concloure i estan obligats a fer-ho? Aquesta pràctica és absolutament normal. El dret de les associacions de propietaris d’habitatges a concloure contractes, així com la disposició que regula el càlcul dels pagaments, està detallat a l’article 137 del Codi de l’habitatge RF.

Davant d'aquests acords signats, el consell té el dret de concloure en nom dels residents tot tipus de transaccions amb proveïdors de serveis públics. Si no hi ha acord entre el propietari i l’OF, els residents hauran de concloure els acords necessaris de forma independent a l’oficina de representació de l’empresa operativa.

Atenció: violació!

El següent problema, que apareix sovint als edificis d’apartaments, és publicar per a la publicació pública per part del consell d’HOA una llista de deutors. En aquest cas, la indignació dels residents és força justificada i lògica.Per llei (parlem de dades personals), queda prohibit divulgar directament aquesta informació. El consell no té dret a publicar dades sobre els residents sense el seu consentiment per escrit. Això no només s'aplica a les adreces, nom complet i dades del passaport dels residents, però també de la mida del deute existent.

El consell pot recopilar aquestes llistes per utilitzar-les internament i prendre mesures per influir en els deutors. S'han de guardar a l'interior en una caixa forta. En el cas d'aquesta publicació il·legal, el deutor té tot el dret a recórrer davant del tribunal per a una indemnització per dany moral. La màxima acció possible per a la HOA en aquest cas és publicar un anunci del deute comunitari total acumulat i una advertència sobre una propera apel·lació davant el tribunal.

Responsabilitats del Consell d'HOAs

La seva llista apareix als articles del Codi civil de la Federació Russa núm. 148-149. A què es deu exactament el consell HOA als propietaris d’apartaments que l’escullin?

1. Complir la normativa legal i les disposicions de la Carta.
2. Supervisar el rendiment dels residents de les seves pròpies funcions quant al manteniment de la instal·lació.
3. Administrar directament un edifici d’apartaments o controlar l’empresa que en fa aquesta gestió.
4. Finalitzar contractes amb proveïdors de serveis públics i subcontractistes.
5. Participació en contractes de reparació i manteniment de l’edifici.
6. Guardeu les llistes de residents que siguin membres de la societat.
7. Participeu en la comptabilitat, feu estimacions d’ingressos i despeses, cobreu lloguers.
8. Conservar els registres i emetre els certificats necessaris als residents: membres de la HOA.
9. Celebrar reunions generals de residents amb la presentació d’informes del consell HOA sobre la tasca realitzada.
10. Controlar les activitats del president de la societat.

Quines són les responsabilitats immediates del president de l’HOA?

1. Contracta i acomiada el personal necessari, dóna ordres a altres funcionaris de l’HOA.
2. Dins dels seus propis poders, actua en nom de la societat, sense recórrer a la notificació prèvia de tots els seus membres.
3. Envia qualsevol document elaborat per ell a la decisió de la reunió de residents.

Quant a responsabilitat per incompliment de deures

Aquesta mesura no està registrada ni al LC ni al Codi civil de la Federació Russa. Però això no significa que sigui impossible de responsabilitzar els infractors. Aquesta qüestió, per regla general, també està regulada per la Carta de la societat, que preveu determinats tipus de càstigs per conductes específiques. En un cas més general, pot haver-hi una nota sobre les accions de la legislació existent.

La responsabilitat civil general correspon als següents delictes:

1. Negligència (per exemple, la falta de notificació per part d’un membre del consell d’inquilins de l’HOA en el termini oportú sobre la propera reunió).
2. Fraus: pot ser un fals testimoni de dispositius de dosificació o documents relacionats amb els propietaris del local.
3. Rastratització o apropiació de fons dels propietaris - de vegades hi ha casos de distribució il·legítima maliciosa de fons d'un fons general o de fons.
4. Engany dels propietaris, inclosa tota la reunió.
5. Falsa oficial.
6. Excés d’autoritat pròpia (inclou els exemples anteriors amb llistes penjades de residents, etc.).

Qualsevol membre de la societat, inclosos els representants de la junta directiva i el propi president, està obligat a assumir la responsabilitat financera de les seves accions. En cas de danys a la propietat comuna per culpa del propietari (per exemple, per inundació), aquest està obligat a compensar-lo. S’elabora un acte especial per determinar l’extensió d’aquest dany. L’avaluació, si cal, es realitza amb la implicació de professionals. A més, es pot trobar una descripció de diverses situacions específiques relacionades amb els delictes a la carta de l'HOA.

Poders de la Junta d'HOAs

De quin tipus de poders parlem? La tasca de la direcció de la col·laboració és implicar-se en les seves activitats directes. Tota la llista de facultats necessàries per a això està regulada pel mateix Codi de l’habitatge (el seu article 147). A la Carta de l'organització han de distingir necessàriament les accions que són competència del consell i l'assemblea general dels residents. És a dir, hi hauria d’haver indicis clars que és el president i els seus diputats qui poden decidir en una reunió del consell d’HOA sense recórrer a una notificació prèvia dels residents.

En la majoria dels casos, aquests són els poders del consell:

1. La gestió directa de la col·laboració amb el nomenament d’intèrprets específics per a treballs específics i la formació de personal HOA.
2. Acords de serveis públics per part dels propietaris.
3. Recaptació de fons per a la reparació i manteniment d'un edifici d'apartaments.
4. Realització de tràmits amb l’emissió de tots els papers i certificats necessaris.
5. Realització de comptes bancaris i comptabilitat amb transferència de fons en contractes per a la remuneració dels contractistes.
6. Realització de reunions generals de residents amb l'emplenament del protocol pertinent.
7. Protecció davant dels tribunals dels interessos dels socis.
8. En situació d’impagament per part dels residents de deutes per serveis comunitaris: apel·lació a les autoritats oficials (de l’administració de la ciutat al jutjat i fiscals).

Conclusions

Això demostra que tota la llista de competències del consell d’HOA està determinada per les seves funcions directes derivades de l’objectiu principal de l’associació: el manteniment d’un edifici d’apartaments.

A més de les anteriors, l’autoritat HOA pot incloure una sèrie d’altres addicionals, que certament s’han de fixar a la Carta de l’associació. Podem parlar d’organitzar el territori contigu, d’autoservejar l’edifici, de cobrar lloguers de persones que són arrendatàries dels locals comercials i residencials de la casa, així com de disposar de la propietat de la casa comuna, que inclou cellers, ascensors, etc.

El Codi de l’habitatge confirma que tant els drets com les obligacions de la HOA estan íntimament vinculats amb les seves funcions i es deriven de la tasca de mantenir l’edifici d’apartaments i tots els béns relacionats amb ell.