En parlar de les característiques de la venda de locals residencials, s’ha d’aclarir que l’ordre general de transaccions no canvia. El pla d’acció i la regulació segueixen sent els mateixos. Només a les accions dels participants s’hi afegeixen matisos.
Participants de la transacció
L’essència del contracte és que el venedor es compromet a transferir la propietat de l’habitatge al comprador i el comprador l’accepta. Les característiques de la venda de locals residencials es relacionen amb apartaments, cases i habitacions en apartaments i cases.
Les parts de la transacció són el propietari i l’adquirent, a qui es transfereixen tots els drets sobre l’objecte. De vegades hi ha diversos propietaris. De vegades, els representants actuen en nom seu i actuen sobre la base del poder o d'altres motius. Per exemple, els pares d’un nen que encara no té 18 anys.
Si el propietari és un estat o un municipi, un organisme o persona autoritzada a vendre la propietat participa en la transacció. Una excepció és el cas de la privatització d’habitatges, on la transferència de la propietat és gratuïta.
Les característiques de la venda de locals residencials consisteixen en la recepció d’un consentiment notarial del cònjuge que té els drets sobre l’objecte.
Poder de les transaccions d'advocats
El servei de registre comprova detingudament els contractes i documents transferits per al compliment de les lleis aplicables. Aquest destí no anul·la el poder. A què presten atenció els funcionaris?
- si la seva data de caducitat ha caducat;
- si la persona que signa el contracte té l’autoritat per fer front;
- si s’han complert altres requisits (per exemple, el paquet de documents conté el permís de les autoritats de tutela per a una transacció amb els béns immobles d’un nen o d’una persona incompetent).
El problema és que la comprovació es limita a estudiar documents, especialment els emesos per les autoritats.
Si el poder fiscal es va emetre fa temps i el seu termini no ha caducat, seria raonable preguntar directament al propietari si encara vol pactar. És completament possible que s'hagi revocat el poder i el defraudador el faci servir. Pot ser que la manipulació d’un control d’advocacia amb un notari no funcioni.
Si el venedor és l’hereu
L’adquisició de béns rebuts anteriorment per una altra persona per herència es considera un negoci de risc. En qualsevol moment, poden aparèixer hereus exigint la seva participació i, fins i tot, presentar una demanda al jutjat.
El problema no es troba només en períodes de limitació prou llargs. La llei preveu la seva restauració.
Casos similars ocorren amb béns immobles, els drets als quals passen una cadena de transaccions. L’única manera de reservar la propietat residencial és demostrar una compra justa.
Assumpte de transacció
El subjecte de la transacció és un dels objectes enumerats anteriorment. Les característiques de la venda de locals residencials obliguen a introduir en el document informació suficient per identificar l'objecte. El litigi i la legislació anomenen informació del registre estatal de drets com a informació suficient: número cadastral i base per registrar els drets del venedor (contracte, certificat d’herència, etc.), data de registre i altres característiques.
Si es ven un edifici residencial o part d'ell, la segona part rep la quantitat adequada de drets sobre la terra o part d'aquest. Les transaccions de cessió de terres es poden combinar o es signen dos documents simultàniament.
La conseqüència d’una violació d’aquesta regla és el reconeixement de la transacció com a no conclosa. Això vol dir que no s’acorden les seves condicions bàsiques i el document no té força legal: no dóna lloc a drets i obligacions.
Si l’objecte en venda és una habitació o un apartament en un edifici d’apartaments, el nou propietari també rep el dret a una part de la propietat comuna. Una renúncia és il·legal.
Descripció del subjecte de la transacció
Com es relacionen les característiques del contracte de venda de locals residencials i el tema de la transacció? Al document s'introdueix la informació següent:
- la ciutat o ciutat on es troba;
- Adreça
- àrea total;
- nombre d’habitacions;
- la presència de balcons i loggeries;
- número cadastral.
L'apartament pot tenir funcions que el venedor intenta amagar per motius comprensibles. Tanmateix, la identificació de deficiències ocultes permet al comprador el dret de presentar una reclamació de danys i perjudicis. Si són tan greus que la compra perd el seu sentit, es concedeix el dret de finalitzar la transacció.
La reconstrucció o la reurbanització s’han de legalitzar, en cas contrari es ven el pis, per així dir-ho, sense ells. Si els canvis són greus, pot ser que el propietari pugui demanar que porti l'objecte a la posició original. Per tant, l'adquisició d'habitatge amb aquests defectes es veurà carregada de greus dificultats en el futur.
Si es proposa comprar una casa en un estat així, els seus canvis es legalitzen molt més fàcilment. Es presenta una sol·licitud o declaració i un certificat de l’administració municipal local que la propietat no va més enllà del terreny assignat i es fan canvis al immoble al registre dels drets.
Si s’adquireix un terreny al mateix temps
Quines són les característiques del contracte de venda de locals residencials amb una parcel·la?
A la LC es va establir el principi de la unitat del destí de la terra i la propietat que s’hi troba. Si es transfereix la casa, el terreny es trasllada en conseqüència.
La manca de tràmits per a la parcel·la no prohibeix al propietari vendre la propietat. El contracte només fa una nota sobre la cessió de terres en les mateixes condicions en què era propietat del venedor. Una excepció són els casos de construcció il·legal en terrenys que no estan destinats a això o que no estan en cap cas en l'ús legal del venedor.
La llei prohibeix la venda de terres sense la venda simultània d’una casa ubicada al mateix.
Si el terreny de la casa és arrendat, el nou propietari el rep en règim d'arrendament. En aquest cas, no cal el consentiment del propietari del terreny per a la transacció.
La llei també pot preveure excepcions que prohibeixin la venda de terres a determinades persones; en aquest cas, es poden permetre arrendaments.
Les clàusules de l’acord sobre el tema de la transacció indiquen el número cadastral i la base per al registre de la llei.
Drets de tercers
Segons el Codi Civil de la Federació Russa, la particularitat de la venda de locals residencials és l’obligació del venedor de fer constar en el contracte totes les persones que tenen el dret de residir.
Això inclou tots els parents que viuen amb ell, el seu cònjuge o cònjuge. Els antics membres de la família s’inclouen a la llista subjecta a la convivència. La llei estén el seu estatus a persones que no tinguin parentiu o cap altra connexió amb el propietari, però se’ls inculca com a membres de la família.
Si anteriorment un membre de la família no participava a la privatització, es conserva el dret d’utilitzar el local.
Les bases del dret de residència són: testament, un contracte d’arrendament, un contracte de lloguer amb persones dependents.
L’absència de documents completament executats no significa que ningú tingui dret a l’habitatge, tret del propietari. L’excepció són els casos en què és imprescindible una violació de tràmits (per exemple, contractes sotmesos a la certificació notarial obligatòria).
El text conté els noms, els patronímics, els cognoms i els drets específics de residència a l'apartament i les dades del passaport per identificar les persones. A l'article hi trobem la disposició relacionada amb les característiques de la venda de locals residencials.
Un altre element són els drets dels nens.Si una de les parts a la transacció té fills menors que només tenen dret a residir, i no a la propietat, la llei exigeix que prenguin mesures per assegurar que les seves condicions de vida no empitjoren.
Preu de transacció
La clàusula és obligatòria per al contracte de venda. Sense ella, es considera que la transacció no es conclou i es perd el seu significat legal. La mida del preu no només és necessària per protegir els drets dels participants, sinó també per calcular la quantitat d’impost.
Com es determina el preu a l’hora de vendre béns immobles? La peculiaritat de la venda de locals residencials en la provisió de llibertat a les parts es limita només a la prohibició de transferir habitatges per un preu que no correspon al preu de mercat. La valoració de l’objecte per valor cadastral no permet estalviar impostos, l’estat obligarà a fer pagaments en funció dels preus de mercat d’acord amb la pràctica del Tribunal Constitucional de la Federació Russa.
Si una part proposa un projecte de contracte i la segona l’accepta, això no significa acceptar automàticament el preu indicat a l’esborrany.
Nuances de càlcul i indicació de preus
Quan es compra un apartament, el cost s’indica tant per al propi apartament com per a una part del total de la propietat al complex residencial.
Si s'adquireix una propietat amb una parcel·la o una part d'una casa amb una parcel·la, el preu per a cada objecte està prescrit.
L’import es pot calcular en funció de l’avaluació de la zona de la unitat, i el comprador està obligat a pagar diners per la zona transferida realment.
El preu s’inclou al contracte alhora tant en xifres com en paraules, de manera que no hi hagi disputes per errors que es puguin cometre en la seva preparació.
Això no vol dir que l’últim paràgraf fa referència només a les característiques dels contractes de venda de locals residencials.
Formulari de contracte
La llei estableix requisits més estrictes per a les transaccions de venda d’immobles i locals residencials, en concret, el contracte s’elabora en forma de document únic. L’incompliment del requisit del formulari invalida la transacció. És impossible referir-se a la correspondència com a proves que confirmin la conclusió d’un acord.
Notarització
El 2015 es van fer modificacions a la legislació sobre registre de drets de propietat. Algunes transaccions es conclouen ara amb la participació d’un notari.
A la llista s'inclouen els casos següents:
- transaccions per a la venda d'una acció en el dret de propietat comú, fins i tot si el comprador és un dels titulars;
- la venda d’un pis per part de l’únic propietari que en el moment de la transacció encara no tenia 18 anys;
- venda d’un immoble compartit.
La introducció de noves disposicions no exclou l’obligació d’obtenir permís per a una transacció per part de les autoritats de tutela. Malauradament, els pares o tutors no tenen en compte les característiques de la venda de locals residencials.
Registre estatal
La llei obliga les parts a la transacció a registrar la transferència de drets sobre la propietat. Es considera una persona propietària de tots els béns immobles residencials des del moment del registre del dret. Art 558 sobre les peculiaritats de la venda de locals residencials va determinar el moment de fer una inscripció al registre de drets com a moment de conclusió de la transacció.
Si una de les parts es nega a registrar-la o la defuig, la segona té dret a presentar una demanda davant el jutjat per inscripció forçada. Així, es confirma que el comprador és el propietari legal de la propietat adquirida, malgrat la falta de registre.
Transaccions per maternitat
L’ús parcial o complet dels fons de capital de maternitat per a la compra d’habitatge requereix el compliment de diversos requisits legislatius. Les funcions afecten tant la formulació de transaccions com el procediment per a la seva execució.
A més, la llei estableix una llista de requisits per a l'habitatge adquirit d'aquesta manera. En particular, les forces armades de la RF van expressar diverses posicions en una revisió de la pràctica judicial sobre l'ús del capital de maternitat.
En conclusió
Enumerem breument les característiques de la venda de locals residencials, indicats al Codi civil 558:
- una condició essencial és la cessió dels drets de tercers al pis;
- sense registre estatal, el contracte no es considera conclòs;
- altres funcions estan relacionades amb l’edat dels participants en la transacció o la seva capacitat legal.
Es va introduir una esmena per regular les transaccions amb habitatges de classe econòmica per llei federal, que encara no s'ha adoptat.