Komerční nemovitosti mohou být zdrojem příjmů v různých režimech. Není-li poslední místo spekulativní, není poslední místo spekulativní. Kromě toho můžete dobrým ziskem pronajmout vlastní plochu.
Nemovitosti a podnikání
Není žádným tajemstvím, že asi pětkrát více nájemníků má zájem o rezidenční nemovitosti než o komerční prostory. Není nic překvapivého, protože investice do komerčních nemovitostí v Moskvě provádějí podnikatelé, často velcí, střední. V naší zemi je jich relativně málo.
Trh s nemovitostmi používaný k vytváření příjmů závisí na situaci v zemi a ve světě, zejména na negativních faktorech. Jakmile dojde k poklesu obchodní činnosti, projeví se to v poptávce po metrech čtverečních. Jeho vzestup vede k aktivaci nájemníků. Z tohoto důvodu cenové špičky, které charakterizují toto odvětví. V poslední době jsou investice do komerčních nemovitostí v Rusku zřídka charakterizovány jako slibné kvůli obtížným ekonomickým podmínkám, protože se jedná o spíše úzce zaměřené investice.
Kolik vyděláme?
Před krizí vykazovaly kolektivní investice do komerčních nemovitostí velmi vysokou míru návratnosti. Vedení areálu:
- Sklady
- kanceláře.
Je známo několik let, kdy se růst zisku za pouhých 12 měsíců zdvojnásobil, to znamená, že vlastnictví malé oblasti se stalo zdrojem stabilního značného zisku. V posledních několika letech však investice do komerčních nemovitostí ne vždy přinášejí skutečný příjem. Hodně záleží na vybraném objektu, který nutí velmi odpovědný přístup k rozhodování ve prospěch jedné nebo druhé možnosti.
Podnikatel může počítat s úspěchem, pokud nejprve vyvinul strategii zisku, která zohledňuje vlastnosti nemovitosti, kterou měl rád. V takové situaci může příjem z komerčních prostor přesáhnout možný zisk z operací s obytnými prostory. To je založeno na nájemném: ve vztahu k objektům pro trvalý pobyt jsou ty, které jsou určeny pro podnikatele, dvakrát nebo dokonce dvakrát a půlkrát dražší. Počáteční cena se však může shodovat.
Investice do komerčních nemovitostí v Petrohradě, Moskvě a dalších městech světa mají také důležitý pozitivní rys: trvání zisku v čase. Vlastník určitého předmětu má podnikatel právo si jej pronajmout na základě dlouhodobé smlouvy. To znamená, že pasivní příjem bude plynout roky. Jeho velikost je určována jak městem, tak specifikami konkrétní budovy. Obytné prostory však lze pronajímat jen neustále, což vás nutí neustále hledat nové zákazníky.
Je to důležité
Pokud máte v úmyslu investovat do komerčních nemovitostí v Petrohradě, Moskvě a dalších městech světa, nejprve věnujte pozornost konceptu „kapitalizace“. Tento pojem se vztahuje na hodnotu vypočítanou na základě čistého ročního příjmu. Její hodnota musí být vydělena částkou investovanou do nemovitosti při jejím pořízení.
Regulační ukazatele:
- u rezidenčních nemovitostí - 3-7%;
- pro komerční prostory - 8-12%.
Do čeho investovat?
Jak již bylo uvedeno výše, pro komerční prostory jsou výhody, které získají jejich vlastníci, vyšší než ukazatele vlastní v obytných metrech čtverečních. Ale ne každý objekt bude stejně výnosný jako jiný nabízený na trhu.Abyste se nedopustili chyby a neinvestovali peníze do neúspěšného projektu, musíte znát známky, které odlišují úspěšné a slibné možnosti od možností spojených s neodůvodněnými riziky.
Nejoblíbenější kategorie:
- Sklady
- Kanceláře
- obchodní patra;
- Hotely
Kritéria, která mají být analyzována:
- poptávka, specifika trhu a nabídky;
- ziskovost, přibližná doba návratnosti v souvislosti s několika investičními možnostmi;
- celkový výsledek, který umožňuje určit, který z možných přinese největší zisk.
Pokud vás zajímají kanceláře a weby pro obchody, pak je pro ně poměr návratnosti od pěti let do deseti let. U hotelů a skladů je toto období zřídka méně než 7 let, často se prodlužuje na 11–12.
Co se bát
Pokud plánujete investovat do komerčních nemovitostí, životní cyklus objektu je na prvním místě. Orientační standardy pro návratnost různých druhů podnikání jsou již uvedeny výše. Při analýze atraktivní možnosti mějte na paměti, že tyto výrazy by se měly navzájem kombinovat. Nechcete, aby váš hotel byl předán k opravě nebo dokonce zbořen dříve, než se vyplatí?
Nejdůležitějším rizikem je však investice do výstavby komerčních nemovitostí. Bez ohledu na to, jak úspěšná je stavba v okamžiku, kdy převádíte peníze za metr čtvereční, neexistují žádné záruky, že během několika let nebude zmrazena. Vždy existuje šance, že objekt přestane být dokončen vůbec. Je velmi obtížné to předvídat, ale praxe ukazuje: v krizi a po ní je riziko takové situace vyšší než v klidu. A nyní, jak víte, trh s nemovitostmi je po krizi v letech 2008–2009 a 2014 stále v šoku.
„Sekundární bydlení“ má však také určité složité aspekty, které riskují investice do komerčních nemovitostí. Kritéria, kterým je třeba věnovat pozornost, jsou uvedena výše. Pokud se objekt ukáže ve všech ohledech jako slibný, pak má smysl využít šanci a investovat do něj peníze.
Tržní trendy
Odborníci uvádějí, že v posledních letech investice do komerčních nemovitostí vzrostly o 71% ve srovnání s krizovým obdobím roku 2009. Současně je tržní aktivita stále hodnocena jako nedostatečná. V období 2014–2017 došlo k hmatatelným změnám. Za toto období se ze zřejmých důvodů snížily investice do komerčních nemovitostí ze zahraničí. Ruská ekonomika pomalu buduje své tempo, které děsí ty, kdo se nebojí nestability politické situace. Poslední se však vyrovnává již dva roky, což se odráží ve zvýšení počtu zájemců o metr čtvereční.
Nejoblíbenější oblasti jsou oblasti, které lze použít pro podnikání v budovách postavených ve velkých městech. Tradičně vedoucí:
- Moskva
- Petrohrad
Musím říci, že ani v krizovém období poptávka po prostoru zde prakticky neklesla, a nyní trh pravidelně vykazuje velký růst. Předními sektory jsou hotely, kanceláře.
Podle odborníků je situace do konce roku 2018 absolutně stabilizující. Pokud nyní ruští majitelé bezplatných fondů upřednostňují investice do německých komerčních nemovitostí, odborníci předpovídají, že do té doby bude většina z nich mít zájem o podnikání ve své domovské zemi.
Vydělávejte peníze správně
Komerční prostory jsou mezi investory tradičně žádány. Existují tři schémata:
- nákup připojených vestavěných prostor pro následný převod na základě nájemní smlouvy;
- pořízení objektu v nové budově za účelem dalšího prodeje po dokončení stavby;
- nákup předmětu, kde se v budoucnu otevře jeho vlastní podnik (pravděpodobně by měl být prodáván, jak roste).
Jednotlivec má právo koupit absolutně jakoukoli nemovitost - jedná se o současné zákony.V budoucnu může být objekt převeden na základě pronájmu nebo znovu prodán a prezentován. Ale abyste se stali pronajímatelem, musíte si uvědomit, že komerční nemovitosti se poněkud liší od rezidenčních.
Věnujte pozornost tomuto aspektu: když jednotlivec převádí komerční prostor k pronájmu, provádí činnosti, které přispívají k dosažení zisku. Podle právních předpisů dané země není registrace v tomto případě nutná. Současně, pokud je taková činnost pravidelná nebo bylo možné uzavřít dohodu trvající déle než rok, pak existuje šance, že budete uznáni jako nelegální podnikatel, za který můžete být potrestáni. Jak se situace ukáže v konkrétním případě, záleží na soudu a jednání majitele.
Co je výhodnější?
Nejziskovější investice do komerčních nemovitostí jsou tradičně prováděny mechanismem „pouličního maloobchodu“. Odborníci na trhu s nemovitostmi říkají, že v posledních letech si mohou ti, kdo mají prostředky v rozmezí 5–10 milionů, dovolit jen takovou metodu jejich zvýšení.
Systém má pouze jednu nevýhodu - vysokou úroveň konkurence. Všichni lidé, kteří dříve investovali do bydlení, ale rozhodli se přejít na „vážnější rybu“, přešli na tento formát, který mohl ovlivnit pouze ziskovost. Na jedné straně objem nabídek rychle roste, na druhé straně poptávka v tomto rozsahu není tak velká. V důsledku toho si nájemci mohou vybrat z velkého množství nabídek, které jsou pro ně nejvýhodnější, a měnit pronajímatele, jako jsou rukavice. Můžete přežít pouze pravidelným snížením sazby, ale ne každý pronajímatel je na to připraven.
To nejlepší se může spolehnout na to nejlepší
Podle odborníků je obtížná situace na trhu, která vedla ke skutečnosti, že dříve relevantní režimy ztrácejí svou účinnost, rentabilní, investovat do komerčních nemovitostí v novém formátu. Výhodou mohou být ti, kteří jsou schopni rychle analyzovat, co zákazníci potřebují, a na základě těchto informací se rozhodnout.
Při výběru objektu k investici nezapomeňte analyzovat všechny jeho parametry. Přemýšlejte o tom, na jakou kategorii nájemců počítáte, a pokuste se předpovědět, jaké parametry budou požadovat od objektu, za který chtějí dobře platit. Na základě toho vyberte konkrétní možnost. Zejména existuje vysoká poptávka po těch prostorách, které se nacházejí v podmínkách vysokého provozu. Současně je vysoká cena s již tak velkou přeshraniční schopností důkazem nízké návratnosti investic, takže se těmto zařízením vyhněte.
A pokud v zahraničí?
Investice do německých komerčních nemovitostí jsou tradičně populární, protože se běžně věří, že tato země je nejbezpečnější ekonomikou na nohou. I v podmínkách celosvětové krize, která otřásla podniky z různých zemí, si německá nemovitost udržela své vedoucí postavení a prokázala spolehlivost investic do ní.
Jak vypadá moderní trh komerčních nemovitostí v Německu? Až 40% jejích účastníků jsou investoři z jiných zemí. Současně se roční ziskovost většiny objektů pohybuje mezi 3-9%. Odborníci říkají, že do konce roku 2016 bylo do německých komerčních nemovitostí investováno více než 50 miliard EUR, což přesáhlo poslední desetiletí. Pokud jde o průměrné parametry, toto se téměř zdvojnásobilo.
Největší poptávka po německých kancelářích je, že je kupuje 47% investorů. Roční výnos - až 6%. Různé maloobchodní prostory v roce 2016 upoutaly pozornost 18% podnikatelů s prostředky. U těchto zařízení je roční výnos 4-8%. Hotely a sklady se staly oblastí činnosti jedné desetiny zahraničních investorů v Německu. Tito jednotlivci mohou očekávat zisk až 6% ročně.Byty pro studenty, instituce pro péči o seniory poskytují roční příjem 9%, a to zájem asi 15% podnikatelů.
Vzhledy a hesla
Pokud se podíváte na zkušenosti investorů v roce 2016, můžete vidět, že nejatraktivnější oblastí je tzv. „Big Seven“, tedy největší německá města. Pokud plánujete využít zkušeností již úspěšných podnikatelů, měli byste věnovat pozornost právě těmto osadám:
- hlavním městem země je Berlín;
- Kolín nad Rýnem;
- Dusseldorf;
- hlavní hanzovní město Hamburk;
- světové hlavní město piva Mnichov;
- Stuttgart
- největší v Hesensku a pátý největší ve státě Frankfurt.
Podle analytiků bylo v roce 2016 v Mnichově přijato investiční fondy ve výši více než sedmi miliard eur. A to je relativní k celému objemu země - asi 13,5%.
V atraktivitě Německa pro investory není nic překvapivého, protože prakticky neexistují žádné volné kanceláře, a to navzdory poměrně velkému počtu objektů. Ve velkých městech jsou asi 2% prostor prázdné, v malých městech toto číslo stoupá na 5%, ale zřídka je překračuje. Proč je situace pro investory tak růžová? To je sledováno státem. To se projevuje nejen v konkurenceschopnosti trhu, ale také ve snížené úvěrové sazbě a atraktivní finanční a hospodářské klima. Úroky z úvěrů se pohybují v rozmezí 1,5–2,8%. Kolik mohu vzít půjčku na investování těchto peněz do nemovitostí? Podle zákonů Německa - až 70% nákladů. Souhlasím, zní to lákavě?
Existuje jemný bod. Německé úvěrové společnosti velmi pečlivě analyzují každého potenciálního klienta, jeho záměry a také vyhodnocují, jak velká likvidita objektu upoutala pozornost potenciálního investora. Je-li aktivum riskantní, je pravděpodobnost selhání vysoká. V případě, že banka uzavře obchod, si kupující může být stoprocentně jistý, že se jedná o vynikající a slibnou investici, která se pro něj stane prostředkem prosperity.
Shrnout
Podle výsledků studií provedených společností VTsIOM před nedávnem je více než 50% ruské populace přesvědčeno, že nákup nemovitostí je nejúčinnější metodou na zachování a zvýšení jejich peněžních rezerv. To znamená, že otázka nezní: „Vyplatí se to koupit?“, „Co koupit?“.
Při výběru objektu, do kterého budou prostředky investovány, zkuste pečlivě analyzovat všechny vlastnosti nemovitostí a znovu je riskovat. Nezapomeňte na vysokou konkurenci na trhu, zhodnoťte ji v různých odvětvích komerčních nemovitostí a vypočítejte, jaký roční příjem můžete poskytnout možnost, kterou se vám líbí. Nikdy se nerozhodněte rychle.