Mnoho ruských podniků se snaží podepsat smlouvu o pronájmu nemovitosti s jedním nebo jiným vládním orgánem - státem nebo obecním úřadem. Obchodní zástupci jsou proto rádi, že se mohou účastnit různých soutěží a aukcí. Jaký je účel podnikatelů zapojených do komunikace s úřady?
Pronájem jako způsob, jak ušetřit
Pronájem komunálního majetku je postup, který je v ruském podnikatelském prostředí považován za vynikající alternativu k příslušné dohodě s komerční organizací.
Je tomu tak proto, že jeden nebo druhý sklad, kancelář nebo jiné prostory, které obec má, jsou obvykle mnohem levnější než zařízení nabízené právnickými osobami. A mnoho podnikatelů velmi těší, že získává právo na pronájem obecního majetku.
Specifika obecného majetku
Jaká je specifika nemovitostí ve vlastnictví místních úřadů? V souladu s ustanoveními článku 215 občanského zákoníku Ruské federace je majetek ve vlastnictví měst, venkovských sídel a dalších správních a územních jednotek, na jejichž úrovni je prováděna místní samospráva, klasifikován jako typ obce. Příslušný typ majetku je často přiřazen jednotlivým institucím. Pokud tomu tak není, je zahrnut jako majetek do městské pokladny.
Pokud chce podnikatel zjistit, zda je možné si pronajmout nemovitost konkrétního typu obecního majetku, jsou tyto informace obvykle zveřejňovány na webových stránkách místních úřadů. Ale i když z nějakého důvodu neexistují relevantní údaje o webových zdrojích obcí, má podnikatel právo podat žádost místní správě. Obec by měla službu poskytování relevantních informací podnikateli poskytovat bezplatně.
Subjekty nájemních vztahů
Stojí za zmínku, že pro podnikatele je možné koupit nemovitost nejen obecního, ale i státního typu. Mezi postupem, ve kterém je obecní majetek pronajímán, a podobnými kroky za účasti státních orgánů existuje jen několik zásadních rozdílů, protože všechny tyto procesy jsou upraveny stejnými zákony.
Druhy smluv
Lze také poznamenat, že leasing není jedinou možností interakce mezi orgánem na jedné nebo druhé úrovni a podnikem. Specifičnost příslušných smluv je, že nemovitost převádí pronajímatel za poplatek za dočasné užívání.
Možnost je také možná s uzavřením smlouvy o bezdůvodném použití. Podle takové smlouvy je vlastník nemovitosti povinen převést nemovitost na jinou stranu, která ji naopak musí vrátit vlastníkovi ve stejném stavu, s přihlédnutím k přípustným odpisům nebo ve formě stanovené ve smlouvě.
Kromě takových typů transakcí, jako je pronájem státního a obecního majetku a smlouva o bezdůvodném použití, je možné uzavřít také smlouvy o správě majetku. Podle těchto dohod převádí obec nebo státní orgán majetek protistraně u osoby společnosti na dobu neurčitou.Druhá strana musí zase spravovat majetek přijatý v zájmu svého vlastníka nebo jiného příjemce.
Smlouvu, jejímž předmětem je nájem komunálního majetku, lze rovněž nahradit smlouvou o úschově majetku a jeho současném užívání. Varianta je také možná s uzavřením smlouvy o půjčce, jejímž předmětem je odpovídající druh materiálního majetku.
Pronajímání federálního a komunálního majetku se však v praxi provádí hlavně v rámci běžných nájmů. I když samozřejmě na úrovni konkrétních obcí v konkrétním regionu jsou možné různé přístupy k otázce interakce s podniky. Hlavní věc je, že příslušné kroky úřadů nejsou v rozporu s právními předpisy upravujícími vztahy státních a obecních institucí se soukromými podniky.
Charakteristiky leasingu s obcemi
Hlavním právním aktem určujícím postup při pronájmu obecního majetku je federální zákon č. 135. V souladu s jeho ustanoveními lze nemovitý majetek, který není fixován ve formě ekonomického vlastnictví účetní jednotky na úrovni místní samosprávy, pronajímat podnikatelům pouze na konkurenčním základě (nebo dražbě). Obdobný postup by měl být proveden, pokud majetek patří obci jednotný podnik. A nezáleží na tom, zda se jedná o ekonomické řízení nebo provoz. Stejná pravidla se použijí, pokud je nemovitost ve vlastnictví autonomní státní instituce nebo obecního orgánu, ale podléhá provoznímu řízení.
Specifika soutěže
V některých případech je tedy pronájem obecního majetku možný až po výběrovém řízení. Pravidla, podle kterých jsou tyto postupy organizovány, jsou stanovena v jednom z nařízení Federální protimonopolní služby Ruské federace - agentury, která je v mnoha ohledech odpovědná za správnost interakce mezi vládou a obchodem. Příslušný regulační akt vydaný protimonopolní službou obsahuje seznam druhů nemovitostí, jejichž pronájem je nutný. Ustanovení Řádu FAS Rusko mohou naopak doplňovat předpisy vydané na úrovni jednotlivých obcí. Tyto dokumenty jsou zpravidla k dispozici na webových stránkách místních úřadů.
Zvláštností zadávacích řízení, jejichž předmětem je uzavření smlouvy o pronájmu obecního majetku, je to, že informace o těchto událostech by měly být zveřejněny na internetu na adrese torgi.ru, který je ve vlastnictví ministerstva pro hospodářský rozvoj.
Pokud se soutěže nekonají
Existují situace, kdy dotyčné soutěže nejsou nutné. V jakých případech je možné pronajmout obecní majetek bez nabízení? Tyto momenty jsou upraveny 17. článkem federálního zákona č. 135. Zvažte je.
První scénář, za předpokladu, že pronájem obecního majetku je možný bez výběrového řízení, může být realizován v souladu s ustanoveními 5. kapitoly spolkového zákona č. 135, což odráží možnost stanovení určitých preferencí ze strany obecních úřadů.
Druhý scénář předpokládá, že soutěž již proběhla podle pravidel obsažených v ustanoveních spolkového zákona č. 44, tj. Podle obecní smlouvy. Současně nesmí být doba pronájmu předmětu delší než doba trvání odpovídajícího typu smlouvy.
Třetí možností, v rámci které není nabídka závazná, je pronájem nemovitosti na dobu nepřesahující 30 dnů do šesti měsíců. Zároveň je nepřijatelné znovu uzavřít dohody mezi obcí a stejnou protistranou po uzavření smlouvy ve stanovené lhůtě.
Lze také poznamenat, že výběrové řízení, jehož předmětem je pronájem obecního majetku, nemůže být uskutečněno, pokud se předpokládá prodloužení stávajících smluv mezi podnikateli a obcemi.
Nabídka se nesmí konat, pokud jsou práva na obecní a jiné majetky udělována firmám na základě ustanovení mezinárodních smluv podepsaných Ruskou federací, mezivládních dohod a federálních zákonů, které stanoví zvláštní postup pro užívání majetku, a dalších právních aktů: nařízení prezidenta, vládní nařízení nebo například , soudní rozhodnutí, která vstoupila v platnost.
Nabídky se neuskutečňují, pokud obec věnuje kultovní budovy, struktury a další typy majetku náboženské organizace.
Rovněž nemusí být nutná výběrová řízení, pokud je nemovitost převedena ve prospěch jiných úřadů na státní nebo obecní úrovni, jakož i mimorozpočtových fondů nebo například Ruské centrální banky.
Lze také poznamenat, že postup, který jsme zkoumali, podle kterého je pronajímán majetek obcí a státních orgánů, se nevztahuje na oblasti, které jsou upraveny zákonem o půdě, vodě, lesním hospodářství Ruské federace, ani zákony o podloží.
Používaná nemovitost: dvě možnosti
Podnikatelé tak mají několik příležitostí, jak získat k dispozici levný zdroj ve formě komunálního majetku. Nejprve si lze všimnout skutečnosti, že smlouvy mezi podniky a úřady mohou být zastoupeny v široké škále: ve formě nájemních smluv, bezdůvodného používání, správy důvěry atd. Využití každé z možností stanovených právními předpisy Ruské federace je možné ve dvou hlavních režimech. :
- při provádění nabídek (nabídkových řízení nebo dražeb), jejichž předmětem je právo společnosti uzavřít dohodu jednoho nebo druhého typu s obecní či státní správou;
- uzavření dohody bez nabídkových řízení nebo dražeb v souladu s ustanoveními zákona.
V některých případech se dotyčné nabídky nazývají nabídky, v jiných - aukce. Který výraz je správnější?
Soutěž nebo aukce?
V závislosti na kontextu a řadě specifických rysů postupu lze jeden a druhý pojem použít z zcela legitimních důvodů. Pokud se jedná o soutěž, předpokládá se, že přihlášky účastníků budou podány v uzavřené podobě (například v obálkách). Konkurenti nebudou znát podrobnosti o přihláškách.
Aukce je zase určením nejvýhodnější možnosti pro obec na základě veřejných dražeb. To znamená, že jeden nebo druhý účastník soutěže o právo uzavřít nájem obecního majetku v průběhu toho, co konkurent nabízí, a může se pokusit předložit návrh, který je pro majitele výhodnější.
Jak probíhá výběrové řízení
V závislosti na tom, zda probíhá dražba nebo výběrové řízení, se pravidla pro podávání nabídek mohou mírně lišit. Jak jsme již uvedli výše, jedná-li se o pořádání soutěže, zůstává pouze veřejný seznam účastníků. Pokud se akce koná v aukčním formátu, jsou otevřeny všechny informace o účastnících a jejich návrzích.
Obec, která nemovitost vlastní, vytváří zvláštní provizi. Jeho hlavní funkce jsou: práce s obálkami obsahující nabídky od uchazečů, založení kruhu lidí s přístupem k informacím o akci, zkoumání konkurenčních výhod a dalších vlastností každé nabídky, určování vítězných uchazečů nebo účastníků aukce.
Leasing komunálního majetku je možný nejen pro právnické osoby, ale také pro občany a jednotlivé podnikatele.To znamená, že subjekty právních vztahů v kterémkoli z těchto právních statusů se mohou účastnit dotyčných soutěží a aukcí.
Přezkum aplikace
Studujeme aspekt týkající se posuzování žádostí uchazečů. Hlavní ustanovení upravující příslušný postup jsou stanovena na úrovni komunální legislativy. Následující formulace však lze považovat za docela typické.
Obce obvykle posuzují žádosti obdržené do jednoho měsíce od okamžiku, kdy soutěžící zaslal příslušný dokument.
Přihlášky se studují pouze v případě, že spolu s nimi byly zaslány dokumenty stanovené pravidly soutěže. Zpravidla se jedná o následující seznam:
- písemné prohlášení adresované vedoucímu úřadu;
- základní dokumenty účastníka, osvědčení o registraci právnické osoby, jakož i zdroje potvrzující status osoby, která podepíše nájemní smlouvu, pokud společnost projde nabídkou;
- bankovní údaje uchazeč;
- dokumenty odrážející čísla rozvahy v podniku.
Současně může orgán příslušný pro výběrové řízení požádat účastníka o další dokumenty, pokud to stanoví zákon.
Hlavním kritériem pro určení vítěze soutěže jsou nejlepší podmínky pro provedení příslušné smlouvy. Organizace, která nabídla nejvyšší hodnotu zakázky pro obec, je zase považována za vítěze aukce. Pronájem obecního majetku je možný pouze ve prospěch vítězů aukce.
Preference
Zajímavá ustanovení jsou obsažena v 18. článku federálního zákona č. 209. Tvrdí, že malé a střední podniky mají právo spoléhat se na některá podpůrná opatření obcí ve formě bezdůvodných nebo implikujících preferenčních podmínek pro převod majetku k dočasnému použití. V tomto případě by seznamy nemovitostí, které lze pronajmout jako součást vhodných podpůrných opatření, měly být dostupné široké veřejnosti - v médiích nebo na oficiálních internetových stránkách orgánů. Pronájem obecního majetku v preferenčním formátu je možné po dobu nejméně 5 let. Může však být snížena, pokud obchodní subjekt předloží příslušnou žádost.
Pronájem komunálního majetku a DPH
Důležitým aspektem je výpočet DPH při pronájmu obecního majetku. Předmětem platby příslušné daně bude společnost, která nemovitost pronajala.
Hodnota základu daně se stanoví součtem výše nájemného za každou nemovitost. Nájemce musí vygenerovat fakturu do 5 dnů od data platby. Jeho povinností je rovněž podat daňové přiznání k DPH do 20. dne měsíce následujícího po zdaňovacím období.
Kam jde příjem z pronájmu?
Kam obec zasílá finanční prostředky získané z pronájmu nemovitosti? Výtěžek se zpravidla utrácí za aktualizaci a údržbu materiální a technické základny úřadu. Prostředky jsou převáděny na zvláštní rozpočtový účet, ze kterého jsou poté převáděny na účet samotné instituce v mezích stanovených zákonem.
