V ruské právní praxi existuje pojem investiční smlouvy. Zvláště zajímavá je skutečnost, že navzdory rozšířenému používání tohoto typu dohody nemá oficiální formalizaci v legislativních zdrojích. Jak jsou takové smlouvy uzavřeny v praxi?
Definice
Podle obecného výkladu je investiční dohoda dohodou obchodní povahy, která definuje mechanismus převodu peněz nebo materiálních aktiv na společnost nebo skupinu subjektů za účelem následného návratu investic ve formě procentního pojistného nebo aktiva s vysokou hodnotou. Podpisem smlouvy tohoto druhu převádí investor finanční prostředky nebo majetek ve prospěch jiné osoby, nejčastěji ve vlastnictví nebo provozní řízení.
Hlavním účelem, pro který je uzavřena dohoda o investiční činnosti, je následné získání obchodně hmatatelných výhod investora z peněžních nebo materiálních aktiv. Současně je zdrojem příjmů investora činnost organizace, do které investoval. Dotyčná dohoda obvykle předpokládá, že příslušné činnosti příjemce finančních prostředků jsou podnikatelské povahy. Právní povaha těchto dohod se však může velmi lišit.
Stavební investice
Zvláštní obliba získala investiční dohoda ve stavebnictví. Zdrojem financování činnosti developerů jsou zpravidla prostředky získané z vnější strany - od občanů (pokud jde o výstavbu domů), organizací, státu nebo obcí (má-li objekt komerční účel). Investiční smlouva v oblasti stavebnictví znamená, že investor převádí peníze vývojáři výměnou za obdržení hotového majetku po jeho výstavbě (nebo případně právo koupit předmět zájmu se značnými preferencemi).
Zajímavým faktem je, že tento typ smlouvy není v občanské legislativě Ruské federace nijak klasifikován.
Z pohledu právního postavení je investiční smlouva na výstavbu ukázkou smíšené dohody, jejíž legitimita je zaručena zněním čl. 421 odst. 2 občanského zákoníku Ruské federace - o možnosti uzavírání smluv, které mohou nebo nemusí být stanoveny zákony Ruské federace.
Struktura takových dohod zpravidla znamená přítomnost prvků charakteristických pro typy dohod v různých oblastech.
To znamená, že stavební smlouvy mohou obsahovat jazyk specifický pro půjčku, smlouvu nebo například partnerství, na základě specifik společnosti, která investici přijímá.
Nuance zákona
Občanský zákoník Ruské federace zároveň není jediným pramenem práva, který určuje stav stavebních smluv (přesněji poskytuje pokyny pro sestavování jejich struktury). Při přípravě takových dohod lze použít federální zákon o investičních činnostech a zákon RSFSR podobné orientace - v těch částech, kde ustanovení nebrání novějšímu právnímu aktu. Například některé z norem stanovených ve výše uvedeném spolkovém zákoně platí, pokud se nejedná o stavbu předmětu od nuly, ale řekněme o jeho revizi nebo rekonstrukci. Dohody tohoto druhu jsou v některých případech označovány také jako investiční dohody.Vzhledem k tomu, že v občanském právu nejsou takové smlouvy jasně definovány, nejde o chybu.
Známky investičních smluv
Jak jsme poznamenali výše, zákony Ruské federace nedávají jednoznačnou definici toho, co je investiční dohoda. Na samém začátku článku jsme představili jednu z populárních interpretací tohoto pojmu, ale naše definice není oficiální. Rusští právníci současně zdůrazňují několik typických rysů investiční smlouvy. Zvažte je.
Klíčovým kritériem je zde ekonomický obsah dohod. Někteří právníci se domnívají, že nezáleží na tom, zda je investiční dohoda uzavřena mezi jednotlivci, právnickými osobami nebo oběma - subjekty občanských práv mohou být jakékoli (jako objekty). Navrhovatelé tohoto stanoviska se odvolávají na znění zákona o investiční činnosti RSFSR - uvádí zejména, že předmětem investiční činnosti mohou být fondy a pracovní kapitál ve všech oblastech a segmentech národního hospodářství.
Ve spolkovém zákoně, přijatém již v Ruské federaci, se zase říká, že předmětem investic může být majetek v jakékoli formě vlastnictví - soukromý, státní, obecní a další. Někteří právníci upozorňují na řadu podřízených pramenů práva. Například jeden z dokumentů ruské rozhodčí praxe uvádí, že investiční dohoda musí nezbytně obsahovat formulaci odrážející účel vkladatele získat příjem nebo jiné preference.
Odborníci identifikují následující několik klíčových funkcí, podle kterých lze smlouvu klasifikovat jako „investice“. Jmenovitě:
- uzavření investiční dohody by mělo znamenat dlouhodobou povahu vztahů mezi stranami
- dohoda by měla být vzájemné povahy (tj. výměnou za přijetí investic účetní jednotka převede vkladateli výsledek investice - příjem, nemovitost, preference atd.);
- dohoda musí být založena (ve formě projektové dokumentace, nabídky, komerční nabídka atd.);
- smlouva by měla odrážet obchodní zájem stran (tj. investor dostává určitou odměnu).
V závislosti na podnikatelském sektoru, ve kterém investor a příjemce finančních prostředků spolupracují, může dohoda rovněž zahrnovat formulace zahrnující zamýšlené použití finančních prostředků a materiálních aktiv převedených investorem, jakož i obecnou nebo sdílenou povahu vlastnictví nemovitosti, která je převedena na investora.
Investiční partnerství
V roce 2012 byla instituce investičního partnerství v Rusku legislativně stanovena, což odráželo zvláštní formu společné činnosti partnerů. Jaké jsou vlastnosti dohod uzavřených mezi nimi? Dohoda o investičním partnerství má především specifika daného předmětu.
Ve většině případů je to společný nákup cenných papírů obchodních subjektů, jakož i akcií tvořících základní kapitál ve zvláštní právní formě obchodního a hospodářského partnerství. Investiční partnerství je tedy jakýmsi kompromisním řešením pro implementaci právních vztahů mezi takovými formami, jako je komanditní společnost (typická pro právnické osoby) a jednoduché partnerství (kterých se mohou jednotlivci účastnit).
Investiční partnerství znamená smluvní vztah, ve kterém nejsou při rozdělení příjmů mezi účastníky placeny mezispotřeby. V tomto případě zákonodárce stanoví stranám dohody nezveřejňovat podmínky transakcí na veřejnosti. V tomto ohledu se stav investičního partnerství v některých ohledech liší od dohody mezi organizacemi. Mezi těmi a ostatními však existují společné body. Například ve většině případů je nutné předepsat doba trvání smlouvy investiční partnerství, zohlednit specifika odstoupení od dohody konkrétních účastníků, zejména interakci s věřiteli atd.
Praxe při navrhování investičních smluv ve výstavbě
Vraťme se ke studiu dohod specifických pro stavební průmysl - jako jedna z nejoblíbenějších z hlediska investičních vztahů v podnikání. Bude užitečné studovat například algoritmus pro správnou přípravu takových smluv na základě kritérií přijatých v ruském právním systému. Výše jsme poznamenali, že forma investiční dohody může mít známky podobnosti s dohodami, které jsou charakteristické pro jiné oblasti podnikání - půjčování, prodej atd. Jak správně navrhovat smlouvy na základě této funkce?
Za prvé, jakákoli občanská dohoda musí začínat preambulí. Zpravidla stanoví název smlouvy, místo a čas a její uzavření. Další složkou jsou informace o stranách dohody. Pokud je mezi právnickými osobami uzavřena investiční dohoda, je nutné stanovit jejich oficiální jméno a uvést úředníky, kteří jednají jménem příslušných struktur. Pokud je jednou ze smluvních stran fyzická osoba, je nutné uvést její identifikační údaje (jméno, číslo a číslo pasu, adresu registrace).
Povinná strana transakce má obvykle jeden ze dvou hlavních stavů - buď je to zákazník, nebo dodavatel. V prvním případě to znamená, že protistrana investora je povinna přilákat další dodavatele - tj. Je to hlavně řídící struktura. Je však docela možné, že stejná právnická osoba bude zákazníkem i dodavatelem. Odborníci nicméně doporučují použití prvního období ve smlouvě.
Níže jsou uvedeny podmínky investiční smlouvy. Zde se zpravidla zaznamenává předmět dohody, finanční ukazatele a obsah smlouvy. Někteří právníci se domnívají, s odkazem na ustanovení článku 432 občanského zákoníku, že klíčovou podmínkou investiční dohody je právě předmět. Typické znění zde může znít takto: „Investor se podílí na financování projektu převodem finančních prostředků a zákazník je používá pro účely výstavby a následného převodu nemovitosti ve prospěch protistrany.“ Samozřejmě v závislosti na specifikách konkrétního projektu může být formulace odlišná.
Investiční dohoda, jejíž vzorek v současné době připravujeme, by měla obsahovat také adresu budoucího majetku (ulice, dům, budovu a číslo bytu, pokud jsou známy), počet podlaží a další značky charakterizující jeho geografickou polohu. V některých případech odborníci doporučují aplikovat na smlouvu grafický plán umístění objektu na zemi a také, pokud je to možné, také uspořádání bytu.
Následující odstavec - strany investiční dohody stanoví seznam prací, které povinná strana musí provést, aby splnila podmínky smlouvy z její strany. Odborníci doporučují, aby jejich obsah byl zveřejněn podrobně, tj. Se souhlasem, že se jedná o stavební, technické, instalační práce, pokládku komunální infrastruktury, elektřinu. Pokud je dokončovací práce zajištěno, také ji opravíme. V některých případech je vhodnější umístit do příloh hlavní smlouvy seznam příslušných prací a další dokumentaci k nim.
Dalším odstavcem smlouvy je cena. Je možné, že si ji zákazník chce nainstalovat v cizí měně. V tomto případě by však měl být uveden hlavní zdroj údajů o jeho směnném kurzu vůči rublům - zpravidla se jedná o informace od centrální banky Ruské federace. To znamená, že můžete opravit toto znění: „Výpočty v rublech se provádějí na základě směnného kurzu stanoveného centrální bankou Ruské federace v den, kdy investor provede platbu.“V části „cena“ smlouvy je nutné zohlednit celkovou částku vkladu od investora a také, protože předmětem dohody jsou nemovitosti, cena za metr čtvereční bydlení.
Investiční smlouva, jejíž vzorek sestavujeme, by měla obsahovat informace o datu, kdy zákazník (dodavatel, pokud jsou tyto stavy sloučeny) splní své smluvní závazky. V 314. článku Občanského zákoníku Ruské federace se uvádí, že není-li toto období stanoveno, považuje se za základ přiměřené období. Je však lepší určit tuto podmínku smlouvy. Současně může být termín vázán na různá místa - dodání předmětu k přijetí nebo skutečnost, že investor má právo vlastnit byt. Specifické kritérium je určeno smluvními stranami podle objektivních priorit.
Odpovědnost investora
Bude užitečné věnovat pozornost takové položce, jako je odpovědnost investora. Odborníci se domnívají, že typický návrh investiční smlouvy může obsahovat jejich kombinaci:
- převádět peníze nebo jiné materiální zdroje za podmínek dohodnutých ve smlouvě (pravidelně je poskytovat zákazníkovi);
- dodat partnerovi potřebné doklady o vlastnictví a jiných druzích;
- zaplatit zákazníkovi zvláštní poplatek, pokud to vyžaduje dohoda;
- provést přijetí objektu.
Odpovědnosti zákazníků
Zákazník je zase obdařen určitým rozsahem povinností. Co by měl udělat:
- vypracování nebo objednání projektové dokumentace;
- najít a alokovat pozemky pro výstavbu nemovitostí;
- podávat zprávy o procesu výstavby a investičních výdajů v souladu s harmonogramem stanoveným ve smlouvě;
- provádět výběrová řízení na přitahování dodavatelů, pokud to stanoví smlouva nebo požadavky právních předpisů;
- vytvořit tým stavitelů a specialistů dalších potřebných profilů;
- sledovat a provádět technický dozor nad prací protistran;
- předat předmět k přijetí;
- poskytnout investorovi potřebné dokumenty.
Vlastnosti konstrukce smlouvy
Pokud zjednodušíme algoritmus pro vytvoření investiční smlouvy ve výstavbě, bude to vypadat takto:
- jedna strana, tj. investor, je povinna převádět prostředky zákazníkovi;
- druhá strana musí za použití přiměřené odměny investovat získané prostředky na základě specifik investičního projektu do výstavby nemovitosti a následně ji převést na investora;
- Dohoda by měla obsahovat podmínky a další podmínky.
Obsah smlouvy, pokud shrne její hlavní body, bude následující: preambule, základní podmínky (předmět, finanční aspekty, podmínky), jakož i obvyklé podmínky, po - práva a povinnosti každé ze stran.
Fáze provádění stavební smlouvy
Studovali jsme přibližnou strukturu investiční smlouvy ve stavebnictví. Podívejme se nyní na kroky, ve kterých lze příslušnou dohodu provést. Odborníci identifikují tři hlavní fáze realizace investičního projektu.
Za prvé, jedná se o období předcházející přímému finančnímu vypořádání. V rámci toho zákazník připravuje projektovou dokumentaci, studii ekonomické proveditelnosti a zajišťuje technickou přípravu na výstavbu nemovitého objektu. Pokud jde o zdroj prvního typu, jedná se o soubor informací, který odráží aplikaci technologií a inženýrských řešení ve stavebním projektu.
V takovém případě může být seznam prací uvedený v projektové dokumentaci orientační. V některých případech může investor požadovat, aby zákazník dodal obchodní plán, který by měl jasně odrážet výhody konkrétního projektu na základě jeho technologických a inženýrských specifik.
Za druhé, jedná se o fázi investic a výstavby jako takovou.V jeho rámci zákazník najde investora, uzavře s ním vhodný typ smlouvy, podepíše smlouvy, společně s protistranami, uzavře pracovní vztahy s najatými odborníky. Poté - objekt postaví a poté - převede jej na investora.
Zatřetí, jedná se o provozní fázi. V rámci toho lze provádět další práce - ve směru dokončování, zásobování objektu dalšími komunálními zdroji, řešení možných problémů souvisejících s nedostatky během výstavby atd.
Převod objektu na investora
Investiční smlouva na výstavbu, jejíž vzorek jsme zkoumali výše z hlediska klíčových vlastností, znamená, že k převodu nemovitosti musí být při dokončení stavby doprovázeno podepsání akceptačního certifikátu (nebo podobného dokumentu). Kromě toho musí investor také obdržet potřebné doklady o vlastnictví. V některých případech se zákazník rovněž zavazuje převést na partnera partnera hlavní zdroje podle profilu pracovní dokumentace - mohou být použity například při dokončovacích pracích nebo rekonstrukcích.
Stáhněte si investiční dohodu
