Komerční hypotéka pro jednotlivce: vlastnosti, typy, podmínky

Před několika lety se na ruském trhu objevil nový bankovní produkt - hypotéka na komerční nemovitosti. Přestože je tento jev pro nás zcela nový, západní společnosti ho již dlouho oceňují. Podívejme se blíže na tento typ komerčního půjčování, jeho vlastnosti, výhody a nevýhody.

Nemovitost pro podnikání

Pokud se rozhodnete otevřít vlastní firmu nebo rozšířit stávající firmu, možná budete potřebovat další prostor. Samozřejmě, pokud máte požadované množství, můžete okamžitě dostat to, co chcete. Pokud nejsou peníze, jediným způsobem, jak se k cíli přiblížit, je půjčka. Komerční hypotéka je dlouhodobý bankovní úvěr na nákup nebytových prostor pro podnikání. S pomocí takové půjčky si můžete koupit kancelářské, skladové, obchodní nebo průmyslové prostory.

Obvykle takové bankovní služby potřebují mladí lidé, kteří právě začínají, a jednotliví podnikatelé, kteří plánují rozšíření svých podniků. Kromě toho mohou občané, kteří se sami věnují práci, využít takového návrhu: notáři, právníci. Pro přijímání občanů musí mít kancelář. Službu mohou využívat také občané, kteří chtějí ziskově investovat bezplatnou hotovost. Po získání komerčního nemovitého objektu v hypotéce si jej můžete výhodně pronajmout.

Právní záležitosti

Komerční hypotéka v Ruské federaci zdaleka není ve sféře státních zájmů. V důsledku toho neexistují žádná jasná vysvětlení specifik tohoto typu půjček v právních předpisech. Současný zákon o hypotékách (federální zákon č. 102) je určen pro úvěry na bydlení, ale pokud jde o půjčky podnikům, obsahuje mnoho mezer. Výsledkem je, že ne všechny ruské banky se pustí do práce s obchodní hypotékou.

Na druhou stranu se nemovitost, navíc pro komerční účely, stává zárukou pro tento typ půjčky. Tato skutečnost způsobuje obavy některých bank o přeměnu. Toto odvětví půjčování se tedy vyvíjí, i když pomalu.

Podmínky půjčky

Protože hypotéky zajištěné komerčními nemovitostmi pro ruské banky jsou zcela nové, podmínky pro získání takové půjčky v různých finančních institucích se mohou velmi lišit. Po zvážení několika takových návrhů však lze odvodit seznam podmínek pro průměrného dlužníka. Vypadá to takto:

• výše půjčky - od 1 do 100 milionů ruských rublů;
• měna půjčování: rublů, dolarů, eur;
• úroková sazba - od 10 do 15,5% pro fyzické osoby, až 20% - pro právnické osoby;
• záloha - nejméně 20% z hodnoty předmětu;
• výpůjční doba - od 5 do 10 let;
• povinné pojištění ztráty nebo poškození předmětu.

V tomto případě bude nutné dodatečně prokázat, že vaše firma existuje po dobu nejméně šesti měsíců a že je docela úspěšná, přináší zisk. Jak vidíte, podmínky pro úspěšného podnikatele jsou docela přijatelné. Značná úroková sazba může způsobit otázky. Ale pokud vezmete v úvahu, že doba hypotéky je poměrně krátká, je zřejmé, že jednoduše nebudete mít čas na přeplatek.

Požadavky na pokoj

Hypotéky na komerční nemovitosti v Rusku nejsou příliš běžné. Banky přistupují k tomuto problému opatrně. Nejprve se jedná o požadavky na nemovitost. Je jich docela dost:

1. Nejprve by měla být místnost nebo samostatná budova umístěna v regionu, kde je tento typ hypotéky poskytován.
2. Plocha místnosti - ne méně než 150 m².
3. Budova nemůže být mobilní, musí se vztahovat na investiční výstavbu.
4. Místnost musí být vhodná pro zamýšlený účel. Například, pokud je dlužník zaměstnán v zemědělství, získaným prostorem může být sklad, stodola, prasátko atd. V tomto případě nebude fungovat nákup pokoje pro zajištění parkování.
5. Místnost musí být legálně „čistá“. Katastrální číslo, technická dokumentace a další titulní dokumenty by měly být normální.
6. Nemovitosti musí být bez nároků třetích stran.
7. Pozemek, na kterém je objekt postaven (nebo umístěn), musí náležet dlužníkovi na základě vlastnických práv nebo dlouhodobých pronájmů. V druhém případě bude banka vyžadovat záruky, že na konci pronájmu se země stane majetkem dlužníka.
8. Náklady na prostory musí odpovídat trhu. Tuto skutečnost musí potvrdit hodnotící zpráva před více než šesti měsíci. Posouzení by měl provádět nezávislý odborník.
9. Předmět hypotéky musí být pojištěn.

Jak vidíte, seznam požadavků je poměrně velký. Proto banky, které tuto oblast pilně rozvíjejí, mají nejčastěji seznam objektů, které splňují všechny požadavky a jsou připraveny k prodeji. V prostorech z takového seznamu není získání hypotéky obtížné.

Požadavky na dlužníka

Ale pro ty, kteří chtějí vzít komerční hypotéku, jsou požadavky mnohem menší. Hlavními kritérii jsou:

• dlužník je rezidentem Ruské federace;
• věk - od 21 do 70 let (na konci hypotéky);
• život společnosti (podnikání, individuální podnikatel) je 6 měsíců (12 pro sezónní podnikání).

Chcete-li požádat o hypotéku na komerční nemovitost, budete potřebovat:

• žádost o půjčku;
• profil (vlastní pro každou banku);
• podklady a registrační dokumenty pro vaši firmu;
• dokumenty potvrzující obchodní činnost;
• účetní závěrky.

Seznam se samozřejmě může mírně lišit. Úplný seznam vám při registraci hypotéky oznámí manažer úvěrové instituce.

Obchodní hypotéka pro jednotlivce

Komerční hypotéka pro jednotlivce je pro ruské bankovní instituce zcela nový koncept. Za prvé, takovou službu poskytují velké banky:

• Sberbank
• Vneshtorg.

Můžete také kontaktovat další instituce:

• AbsolutBank.
• Moskommertsbank.
• RosBank.
• Ruská hypoteční banka.
• "VTB 24".
• "UNION AKB".
• „PromTransBank“ a další.

Každý z nich nabízí své vlastní podmínky pro příjem peněz, ale seznam dokumentů pro všechny je přibližně stejný:

• cestovní pas, DIČ;
• vojenské ID (pokud existuje);
• kopie dokumentů o manželském stavu;
• potvrzení o příjmu a od finančního úřadu;
• dokumenty potvrzující existenci účtů, akcií, dluhopisů a jiných dokladů o platební schopnosti;
• obchodní licence;
• znalecký posudek o oceňování majetku, jeho tržní hodnotě;
• dokumenty o pojištění nemovitostí;
• doklady o vlastnictví pozemků v rámci vlastnictví nebo pronájmu;
• smlouva o prodeji nemovitosti nabyté na hypotéku;
• další dokumenty na žádost banky.

Výhody

Hlavní výhodou komerčních hypoték je samozřejmě získání jejich vlastních obchodních prostor v krátkém čase. To je velmi důležité. Koneckonců, přítomnost vaší vlastní kanceláře, prodejní plochy nebo jiných prostor činí podnikatel nezávislým na změnách v nájemném a dalších nepříjemných chvílích. Hypotéka samozřejmě není zproštěna povinnosti platit každý měsíc poměrně velkou částku. Budou to však platby za osobní nemovitosti, nikoli nájemné. Docela jiná věc, že?

Další výhodou je, že mnoho bank poskytuje poměrně dlouhou dobu půjčky - až 10 let. Někdy můžete získat obchodní hypotéku i bez zálohy. Je pravda, že k tomu budete muset poskytnout bance další vklad.

Mnoho bank také praktikuje předčasné splacení bez sankcí a odložené splácení jistiny až na šest měsíců.

Nevýhody

Stejně jako všechny ostatní půjčky i komerční hypotéky mají nepochybně nevýhody. Mezi hlavní patří:

• chybí jasná legislativní regulace;
• nedostatek dostatečných postupů pro mnoho bank, hypoteční systémy, jasně stanovené limity rizika atd.;
• přítomnost sporných otázek při registraci pozemku jako zástavy v případech, kdy je získána celá budova;
• jasně nadhodnocený objem požadovaných dokumentů;
• potřeba provádět a platit za další postupy: pojištění, přezkoumání, odhad nákladů atd.; To vše znamená dlouhou dobu zpracování a další náklady.

Funkce půjček právnickým osobám

Komerční hypotéky pro právnické osoby mají také své vlastní charakteristiky. Zákon například obsahuje přímé pravidlo zakazující provedení hypotéky před registrací transakce. Pro finanční instituci je to docela velké riziko. Ukazuje se, že banka nejprve dává peníze na nákup, poté je nemovitost nabytá a teprve poté může fungovat jako kolaterál. Úvěrové instituce musí hledat další triky. V tomto případě jsou peníze často umístěny do bankovní buňky patřící této finanční instituci nebo jsou přijímány na zvláštní akreditiv bez možnosti výběru.

Je tu ještě jeden problém. Je známo, že komerční nemovitosti mají účetní hodnotu. Obvykle je výrazně pod tržní cenou. V tomto případě vznikne prodávající zdanitelný příjem. Není také zajímavé, aby kupující zaregistroval skutečnou hodnotu prostor ve smlouvě, protože v tomto případě bude výše daně mnohem vyšší. Cena bankovního trhu je však velmi důležitá. V opačném případě nebude část úvěru kryta hodnotou zajištění.

Aby bylo možné žádat o hypotéku na obchodní nemovitosti, musí právnické osoby připravit:

• účetní výkaz zisků / ztrát;
• analýza hotovostního obratu společnosti po dobu nejméně 6 měsíců;
• informace o pohledávkách a závazcích;
• bankovní informace o stavu účtů podniku;
• informace o dlouhodobých aktivech;
• informace o existujících úvěrových transakcích, jiné typy dohod;
• další dokumenty podle uvážení banky.

Schémata designu

Vzhledem k tomu, že komerční hypotéky nemají jasnou legislativní regulaci, jsou takové transakce pro banky spíše riskantní. Existují tři základní návrhová schémata, která pomáhají minimalizovat riziko.

Varianta číslo 1:

• strany uzavírají kupní smlouvu;
• kupující provede zálohu a banka ručí za to, že zbytek zaplatí po složení vkladu;
• kupující zaregistruje vlastnictví;
• je složena záloha a kupujícímu je zaplacena chybějící částka.

Varianta číslo 2:

• kupující zaplatí prodávajícímu zálohu;
• prostory jsou zastaveny do banky;
• je provedena registrace změny vlastnictví, je uzavřena kupní smlouva;
• Prodávající obdrží zbývající částku, a to i přesto, že probíhají registrační činnosti.

Varianta číslo 3:

• je registrována samostatná právnická osoba, jejíž majetek je převeden na tento majetek;
• u úvěrových fondů nabývá kupující vlastnictví této právnické osoby;
• po splacení úvěru může kupující znovu zaregistrovat své vlastní vlastnictví.

Pro úplnou kontrolu průběhu transakce je dlužníkovi nejčastěji nabízena prezentace jeho zájmů. Zástupce banky tak přebírá koordinaci všech otázek a komunikaci v různých službách.To umožňuje dlužníkovi nejen šetřit čas, ale také snížit rizika ve všech fázích procesu.