Dnes je trh s nemovitostmi vysoce cennými příměstskými oblastmi pro bydlení. V tomto ohledu má zvláštní význam převod zemědělské půdy do jiné kategorie za účelem dalšího rozvoje.
Proč se vývojáři zajímají o zemědělskou půdu
Rusští občané chtějí (alespoň ti, kteří si to mohou dovolit) vlastnit venkovské domy postavené na vlastních pozemcích, aby tam o víkendech a během dovolené tam mohli odpočívat od znečištěného vzduchu, hluku a shonu velkých měst a mnoho z nich není proti žít je.
Stejně jako houby po dešti v posledním desetiletí rostly kolem velkých průmyslových center elitní chalupy postavené na bývalých zemědělských pozemcích a dříve museli vývojáři převádět zemědělskou půdu do jiné kategorie. Zpravidla se jedná o území osad umožňující obytný rozvoj.
Z jejich pohledu je to docela logické. A na jakém pozemku se stále staví? Koneckonců, podíl osad na celkovém pozemkovém fondu Ruska je pouze asi 1% a možnosti jejich využití pro výstavbu jsou téměř vyčerpány. Vývojáři proto upřeně hledí na obrovská ruská pole, kousají z nich nové kousky a zahajují převod pozemků zemědělské půdy do jiné kategorie.
Co ohrožuje Rusko rozvojem zemědělské půdy
Zdá se, že v Rusku existuje spousta takových míst - přes 400 milionů hektarů. Po celou dobu poválečného sovětu však existovala stálá tendence ke snižování jejich oblasti. Jen v roce 2012 se plocha hlavního zdroje ze složení těchto pozemků, konkrétně zemědělské půdy, snížila o 315,7 tis. Ha a jejich plocha v Rusku je pouze 195 milionů hektarů. Hlavním důvodem jeho snížení je právě převod zemědělské půdy do jiné kategorie. Rok 2014 by mohl tento postup ukončit, když poslanci Státní dumy z A Just Russia předložili k posouzení odpovídající návrh zákona. Doposud nebyl přijat, ale jednotlivé regiony již přijímají opatření samostatně.
V tomto roce byl tedy zaveden zákaz převodu zemědělské půdy do jiné kategorie v moskevském regionu k použití pro výstavbu vícepodlažních budov. Regionální úřady doufají, že toto opatření vytvoří další pobídky pro vlastníky, aby využívali svou půdu k zamýšlenému účelu.
Zemědělská půda (podle RF Land Code)
Podle Zákoníku práce RF jsou tyto pozemky vždy umístěny mimo osady a jsou poskytovány a jsou také určeny k zemědělství.
Jak je uvedeno výše, o něco méně než polovina plochy veškeré zemědělské půdy je zabírána zemědělskou půdou - jedná se o ornou půdu, louky pro seno, pastviny, sady, zeleninové zahrady, vinice atd. To zahrnuje lovecké farmy.
Druhá polovina celkové plochy všech zemědělských lokalit (nebo mírně více než polovina) se nachází pod silnicemi procházejícími uvnitř zemědělských podniků, různými inženýrskými sítěmi, lesními pásy, rybníky pro rekultivaci půdy a chovem ryb, jakož i různými přístavbami.
Polovina zemědělské půdy vývojářů, kteří se nezajímají o půdu, je pro ně samozřejmě málo zajímavá - tato území jsou koneckonců již něčím zastavěna nebo jsou obsazena některými lineárními strukturami. V případě rezidenčního rozvoje je jediným možným způsobem převod pozemků z zemědělské půdy do jiné kategorie.
Druhy povoleného využití zemědělské půdy
Jaké příležitosti poskytuje ruské právo k provedení tohoto postupu? LC RF uvádí, že právní režim každé země je určen dvěma z jejich hlavních charakteristik:
- patřící do jedné nebo druhé kategorie;
- povolené použití, které je stanoveno během územního plánování území.
To je místo, kde první úskok číhá. Nejsou-li pochybnosti o zařazení zemědělské půdy do kategorie zemědělské půdy (kategorie 1 podle RF Land Code), není zcela jasné, co se týká jejich povoleného využití.
Jediným typem teritoriálního průzkumu, který se ve skutečnosti v Ruské federaci skutečně provádí, je územní plánování. U zemědělské půdy se to neudržuje a pozemky VRI z jejich složení nejsou stanoveny.
Je pravda, že podle některých odborníků v oblasti pozemkové legislativy může být seznam typů jejich použití uvedený v článku 78 zákoníku práce RF přijat jako VRI pozemků zemědělské půdy. Federální zákon č. 101 „O obratu zemědělské půdy“ dále identifikuje pozemky ze svého složení, jejichž právní režim je upraven výhradně zákoníkem práce RF a je určen pro tyto účely:
- pod IZHS;
- pod garáží;
- pro LPS;
- pro chaty;
- pod zahradami a kuchyňskými zahradami;
- pod pastvinou;
- pod různými přístavbami.
Kód územního plánování (GRK RF) tedy umožňuje zahrnout do složení sídel jako zemědělské půdy, stejně jako chalup a zahrad. A to prostě znamená převod zemědělské půdy do jiné kategorie.
Je možné vybudovat zemědělskou půdu, aniž by byla zahrnuta do hranic osad?
Jak víte, každá obec v Rusku musí přijmout svá vlastní pravidla pro využívání a rozvoj půdy (LAR), která musí zahrnovat předpisy pro územní plánování. Uvádějí seznamy VRI pro pozemky a projekty investiční výstavby v každém z nich teritoriální zóna. Účinek těchto předpisů na zemědělskou půdu jako součást zemědělské půdy se nepoužije, neprovádí se územní územní plánování a pozemky VRI z zemědělské půdy nejsou stanoveny, což znamená, že je nelze změnit.
To vylučuje rozvoj zemědělských pozemků za hranicemi osad. Dokud nebude přijata samostatná právní úprava územního územního plánování mimo města, vesnice, městská sídla atd., Je zemědělská půda chráněna před odstraněním ze zemědělské cirkulace prostřednictvím rozvoje.
V důsledku toho je možné zřídit VRI zemědělských pozemků mimo osadu zajišťující jejich rozvoj pouze převodem zemědělské půdy do jiné kategorie.
Za jakým účelem je možné převádět zemědělskou půdu do jiné kategorie
Seznam výjimečných případů, ve kterých je takový převod povolen, je uveden ve zvláštním spolkovém zákoně č. 172 o postupu při provádění tohoto řízení.
Podle tohoto zákona se převod zemědělské půdy do jiné kategorie provádí v následujících případech:
- během jejich uchování;
- při tvorbě rezervací, přírodních rezervací, letovisek, přírodních parků, včetně dendrologických, botanických zahrad atd.
- při stanovování nebo změně hranic sídel;
- při uvádění průmyslových zařízení na zemědělskou půdu, jejichž katastrální hodnota je nižší než průměrná úroveň v obci;
- jsou-li zemědělské pozemky nevhodné pro zemědělskou výrobu zahrnuty do složení lesů nebo rybníků a půdy v rezervě;
- když na nich jsou postaveny lineární objekty;
- při plnění vnějších závazků Ruské federace a při stavbě obranných zařízení v těchto zemích;
- na začátku těžby v těchto oblastech nerostů;
- při umístění na ně různé předměty, aby vyhovovaly potřebám občanů (společenské, kulturní atd.).
Převod zemědělské půdy do jiné kategorie je zakázán pro zemědělskou půdu, která má zvláštní hodnotu a produktivitu. Patří sem experimentální obory zemědělských výzkumných ústavů a univerzit, jakož i pozemky s katastrální hodnotou významně převyšující průměrnou úroveň v obci. Výjimkou z tohoto pravidla mohou být případy popsané v odstavcích 3, 6, 7 a 8 výše uvedeného seznamu.
Mimochodem, počínaje únorem minulého roku, z pohledu zákonnosti je sporné, převedení zemědělské půdy do jiné kategorie (tj. V roce 2014) je také spojeno s výrazně zvýšenou pokutou za zneužití těchto pozemků. Výše pokut se pohybuje v rozmezí 200 - 500 tisíc rublů, v závislosti na jejich katastrální hodnotě.
Jak začíná převod půdy do jiné kategorie
Prvním krokem je předložení příslušné žádosti pověřenému orgánu výkonné státní moci. Ve výše uvedené přihlášce se uvede:
- číslo katastru;
- dostupná a požadovaná kategorie půdy;
- jaký je důvod převodu;
- forma pozemkových práv.
Převod zemědělské půdy do jiné kategorie provádí státní úřad zakládajícího subjektu Ruské federace (s výjimkou pozemků federálního majetku) nebo vláda Ruské federace (ve vztahu k federálním zemím).
Další dokumenty k překladu
Dále budete potřebovat:
- výpis ze státního katastru pro danou lokalitu nebo její katastrální pas;
- kopie osobních dokladů žadatele;
- výpis z Unified State Register;
- uzavření státní ekologické zkoušky (je-li to nutné);
- souhlas držitele autorských práv, pokud o to uživatel pozemků požádá.
Kopie osobních dokladů a souhlas držitele autorských práv předkládá navrhovatel autorizovanému orgánu státní moci společně s návrhem. Nevyžaduje se předložení zbývajících dokumentů, protože o ně může požádat pověřená státní agentura samostatně. Pro urychlení postupu je však lepší postarat se o jejich dostupnost a nechat si na sobě.
Podmínky pro zvážení žádosti o převod
Vláda Ruské federace to posoudí do tří měsíců a subjekty Ruské federace jsou povinny dokument posoudit do dvou měsíců ode dne jeho doručení.
V důsledku toho je přijat buď akt s kladným rozhodnutím, nebo akt s odmítnutím takového převodu.
V každém případě je dokument zaslán žadateli do dvou týdnů ode dne jeho přijetí.
Zákon uvádí:
- jaký je důvod přijaté změny;
- parametry, popis a katastrální čísla pozemků;
- zdrojové a cílové kategorie.
Jak lze odůvodnit přijetí aktu o odmítnutí převodu
Převod zemědělské půdy do jiné kategorie není povolen, pokud:
- je omezeno nebo zakázáno federálním zákonem;
- státní eko-kontrola při svém provádění vydala negativní stanovisko;
- zamýšlený účel země neodpovídá schváleným plánům dalšího využití území.
Změny katastru nemovitostí a Sjednoceného státního rejstříku při převodu pozemků do jiné kategorie
Autorizovaná osoba státní moci, která přijala zákon o převodu půdy, zašle kopii (do 5 dnů ode dne jejího přijetí) společnosti Rosreestr. Ten do 7 dnů provede změny státního katastru nemovitostí a Sjednoceného státního registru podniků a informuje o tom všechny zúčastněné strany. Má se za to, že převod půdy vstoupil v platnost dnem zápisu do státního katastru (z důvodu změny jeho kategorie).
Doklady potvrzující práva na půdu se při změně kategorie půdy znovu nevydávají.
Převod do zemí sídel
Jak bylo uvedeno výše, zemědělské pozemky mohou být zahrnuty do osad s přiřazením jiné kategorie jim - „země osad“. Jakmile se ocitnou uvnitř svých hranic, ocitnou se ve složení určité územní zóny, která podléhá předpisům pro územní plánování, včetně zřízení VRI, zajišťujících jejich rozvoj.Postup pro takové zahrnutí se současným zavedením (nebo změnou) VRI může být proveden v souladu s Čl. 41 spolkového zákona „o vstupu občanského zákoníku Ruské federace v platnost“.
