Der Kapitalisierungsgrad ist für die Planung von Finanz- oder Investitionstätigkeiten von großer Bedeutung. Gleichzeitig kann in Russland der Kapitalisierungssatz nicht immer mit verlässlicher Genauigkeit ermittelt werden. Dies ist darauf zurückzuführen, dass Informationen aus verschiedenen Märkten unvollständig sind. Darüber hinaus ist es oft nicht ganz richtig. Was ist ein Kapitalisierungssatz?
Was ist ein Kapitalisierungssatz?
Dieser Indikator ist das Verhältnis des Wertes der Immobilie zum Einkommen, das sie im Laufe des Jahres erzielen kann. Der Kapitalisierungssatz ermöglicht es dem Anleger, die Aussichten einer Geldanlage in einen bestimmten Vermögenswert zu beurteilen. Es gibt verschiedene Arten dieses Indikators. Durch die Analyse der einzelnen Werte können Sie die charakteristischen Merkmale der Kapitalisierungsraten besser verstehen.
Kennzeichen
Beispielsweise gibt ein risikofreier Kapitalisierungssatz die Richtung der Investitionen in Vermögenswerte vor, für die mindestens eine Kapitalrendite garantiert ist. Eine risikofreie Anlage gibt es unseres Wissens nach praktisch nicht. In diesem Fall meinen wir Investitionen, bei denen die Wahrscheinlichkeit unangenehmer Unfälle auf Null reduziert wird.
Ein Beispiel für eine solche Investition ist eine Investition, deren Garant der Staat oder eine zuverlässige Bank aus der Schweiz ist. Gleichzeitig sind Marktrisiken untrennbar mit Finanzinstrumenten wie Aktien, Anleihen und anderen Wertpapieren verbunden. Die Erträge aus solchen Anlagen hängen unmittelbar vom Erfolg des Emittenten ab.
Investoren waren die ersten, die die geringe Rentabilität eines Unternehmens für die Anlage ihrer eigenen Mittel in Wertpapieren bemerkten. Aber nicht nur diese Art der Finanzierung ist mit Risiken verbunden. Immobilien sind zum Beispiel traditionell und eine der verlässlichsten Investitionsmöglichkeiten. Dieser Vermögenswert ist jedoch auch Risiken wie geringer Liquidität, Wertminderung während des Betriebs sowie Änderungen der Rechtsvorschriften, einschließlich Steuern, ausgesetzt.
Methoden zur Berechnung des Kapitalisierungssatzes
Was sind die Berechnungsmethoden für den Kapitalisierungssatz? Es gibt mehrere von ihnen:
- kumulative Konstruktion;
- damit verbundene Investitionen;
- Market-Squeeze-Methode;
- Inwoods Methode und andere.
In der Praxis ist die kumulative Konstruktionsmethode die häufigste. Was sind die Komponenten des Kapitalisierungssatzes? Diese Methode basiert auf dem Prinzip der Summierung eines risikofreien Zinsindikators, einer Marktrisikoprämie und einer Risikoprämie im Zusammenhang mit der Anlage in einen bestimmten Vermögenswert. Was bedeutet das? Mit anderen Worten, um den wahrscheinlichen Gewinn vorherzusagen, müssen Indikatoren wie der risikofreie Zinssatz, das Gesamtniveau der Marktrisiken und der Grad des Risikos in Bezug auf einen bestimmten Vermögenswert berücksichtigt werden.
Immobilienkapitalisierungsrate
Bei der Analyse der wahrscheinlichen Rentabilität von Immobilieninvestitionen berechnen Anleger den Gewinn, den sie während des Betriebs erzielen können. Mit dieser Methode können Sie die Auswirkung der Investition vorhersagen und den Kaufpreis des Objekts mit dem Umsatz vergleichen.
Der Kapitalisierungssatz für Immobilien wird nach einer Formel berechnet, die sich aus der folgenden Gleichung ergibt:
V = I / R, wobei:
- V ist der Wert des Eigentums;
- I - die geschätzte Rentabilität aus dem Betrieb der Anlage;
- R ist die Kapitalisierungsrate von Immobilien.
Dementsprechend beträgt der Kapitalisierungssatz: R = I / V.
Es ist zu beachten, dass der Ertragskapitalisierungssatz manchmal auch als Kapitalisierungsquote, Kapitalisierungssatz oder Nettomietmultiplikator bezeichnet wird. Diese Begriffe sind Synonyme. Die Berechnung dieses Indikators ist sehr effektiv und objektiv. Dies ist auf die Fixkosten für Immobilien zurückzuführen, die den Markt bestimmen und die aus offenen Quellen bezogen werden können. Darüber hinaus wird der Mietpreis von Immobilien auch vom Markt geregelt, was die Aufgabe vereinfacht.
Die Grundsätze zur Berechnung des Kapitalisierungssatzes für Immobilien
Es muss betont werden, dass bei der Berechnung der Rentabilität eines Objekts die erforderlichen Aufwendungen von den Gesamteinnahmen abgezogen werden sollten. Dazu gehören:
- Bezahlung für Strom;
- Bezahlung für Objektsicherheit;
- Gehälter verschiedener Angestellter;
- Sonstige mit dem Betrieb von Immobilien verbundene Kosten.
Darüber hinaus ist es erforderlich, vom Parameter I den entgangenen Gewinn aufgrund der Anmietung von nicht allen 100% des Gebäudes abzuziehen. Zu den Ausgaben, die die Gesamtrentabilität mindern, gehören Steuern, Darlehenszinsen und andere Fixkosten. Und erst nach Abzug aller Kosten erhalten wir ein operatives Ergebnis, das in der Formel zur Berechnung der Kapitalisierungsrate von Immobilien verwendet wird.
Nachdem wir alle erforderlichen Daten erhalten haben, können wir den erforderlichen Indikator gemäß der obigen Formel berechnen. Betrachten Sie ein Beispiel. Angenommen, Sie investieren in eine Art von Immobilien wie beispielsweise Lagerfläche. Die Kosten der Anlage betragen 50 Millionen Rubel. Nach Abzug aller Kosten bestimmt der Investor, dass das Netto-Betriebsergebnis 13 Millionen Rubel pro Jahr beträgt. Um den Kapitalisierungssatz für Immobilien zu ermitteln, müssen Sie die Formel verwenden: 13 Millionen / 50 Millionen = 0,26. Dieser Wert zeigt, dass der Investor jedes Jahr 26% seiner Investition aus der Vermietung von Lagerräumen erhält.
Auswahl der Immobilie mit der höchsten Kapitalisierungsrate
Bei der Wahl einer Immobilie zur Geldanlage sollten diejenigen bevorzugt werden, die die höchste Kapitalisierungsrate aufweisen. Darüber hinaus ist zu beachten, dass es ohne Berücksichtigung eines solchen Koeffizienten unmöglich ist, die Wirksamkeit von Investitionen vorherzusagen und das Objekt vor dessen Erwerb zu bewerten. Es erfordert auch eine Marktanalyse und Nachverfolgung wichtiger Wirtschaftsindikatoren auf der Grundlage der verfügbaren Daten zu Immobilieninvestitionen.
Im Rahmen der vollständigen Überwachung sollten die erhaltenen Informationen verallgemeinert werden. Gleichzeitig müssen verschiedene Segmente des Immobilienmarktes bewertet werden. Anschließend dienen diese Informationen als Leitfaden und ermöglichen eine korrekte Beurteilung der Anlage. Darüber hinaus ist es möglich, eine qualitative vergleichende Analyse der verfügbaren berechneten Indikatoren und Durchschnittswerte für den Markt durchzuführen.
Linked-Investment-Methode
Oft wird der Betrag an Eigenkapital und Fremdkapital für den Kauf von Immobilien verwendet. Für die korrekte Berechnung des Kapitalisierungssatzes müssen daher beide Investitionsquellen berücksichtigt werden. Wie berechnet man den Indikator? Zur Ermittlung der Kapitalisierungsquote wird in diesem Fall die Direktinvestitionsmethode oder auch die Technik der Anlagegruppe herangezogen. Darüber hinaus lautet die Kapitalisierungssatzformel für Kreditfonds wie folgt:
Rm = DO / IR, wobei:
- Rm - Aktivierungsquote von Fremdmitteln oder Hypothekenkonstante;
- DO - jährliche Zahlungen für geliehene Mittel;
- IR ist der Hauptbetrag eines Hypothekendarlehens.
In diesem Fall wird der Kapitalisierungssatz für das Eigenkapital nach folgender Formel berechnet:
Re = DP / K, wobei:
- Re ist die Eigenkapitalrendite;
- DP - Cashflow für das Jahr vor Zahlung aller Steuern;
- K ist die Höhe des Eigenkapitals.
Der Gesamtkapitalisierungssatz bei Verwendung der Direktinvestitionsmethode wird durch Berechnung des gewichteten Durchschnitts der ersten beiden Indikatoren ermittelt: P = M x Pm + (1 - M) x Re, wobei M der Teil der geliehenen Mittel an den Gesamtkosten des Objekts ist.
Market Squeeze-Methode
Diese Methode beinhaltet die Berechnung des Kapitalisierungssatzes des Indikators des operativen Ergebnisses aus der Tätigkeit eines ähnlichen Unternehmens oder aus dessen Immobilien sowie aus dem Verkaufswert seines Vermögens. Um die Kapitalisierungsquote nach der Market-Squeeze-Methode zu ermitteln, ist es erforderlich, das Betriebsergebnis durch die Kosten eines ähnlichen Objekts oder Unternehmens zu dividieren.
Wie kann man das verstehen? Mit anderen Worten, um den Kapitalisierungsgrad des gewünschten Unternehmens zu bestimmen, werden Indikatoren der Grundformel für die Kapitalisierungsquote verwendet, jedoch für ein anderes ähnliches Unternehmen, das dasselbe Marktsegment einnimmt und von vergleichbarer Größe ist. Ein charakteristisches Merkmal dieser Berechnungsmethode ist das Fehlen einer Bilanzierung der Kapitalrendite und der Kapitalrendite.
Diese Technik hat sowohl Vor- als auch offensichtliche Nachteile. Die positiven Eigenschaften umfassen die relative Einfachheit der Bestimmung der Kapitalisierungsquote. Eine auf diese Weise berechnete Wette hat ihre Nachteile. Zu den Nachteilen zählt beispielsweise das Fehlen der notwendigen Daten zum Betriebsergebnis und zum Verkaufswert des Unternehmens, die der Analyse zugrunde gelegt werden. Daher ist es nicht immer möglich, die richtigen und geeigneten Beispiele auszuwählen.
Inwood-Methode
Diese Methode wird in Fällen angewendet, in denen der Prognose zufolge die Kapitalrendite während des gesamten Investitionszyklus gleich ist. Gleichzeitig repräsentiert ein Teil der Erträge die Kapitalrendite und der andere Teil die Kapitalrendite. Der Betrag der Kapitalrückzahlung wird reinvestiert. Dies berücksichtigt die Kapitalrendite. Es ist möglich, den Kapitalisierungssatz unter der Bedingung gleicher Einnahmen zu bestimmen, indem die Summe der Kapitalrendite und des Rendite-Fonds-Faktors für denselben Prozentsatz berechnet wird.