Viele russische Unternehmen bemühen sich, einen Mietvertrag mit der einen oder anderen staatlichen oder kommunalen Körperschaft abzuschließen. Dafür nehmen Wirtschaftsvertreter gerne an verschiedenen Wettbewerben und Auktionen teil. Was ist der Zweck von Unternehmern, die an der Kommunikation mit Behörden beteiligt sind?
Mieten, um zu sparen
Die Vermietung von kommunalem Eigentum ist ein Verfahren, das im russischen Geschäftsumfeld als hervorragende Alternative zu der entsprechenden Vereinbarung mit einer Handelsorganisation angesehen wird.
Dies liegt daran, dass das eine oder andere Lager, Büro oder andere Gebäude der Gemeinde in der Regel viel billiger sind als die von juristischen Personen angebotenen Einrichtungen. Und viele Unternehmer freuen sich sehr über das Recht, kommunales Eigentum zu pachten.
Die Besonderheiten des kommunalen Eigentums
Was ist die Besonderheit von Immobilien im Besitz von Kommunen? Gemäß Artikel 215 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation wird Eigentum, das sich im Eigentum von Städten, ländlichen Siedlungen und anderen Verwaltungs- und Gebietseinheiten befindet, auf deren Ebene die kommunale Selbstverwaltung verwirklicht wird, als kommunaler Typ angesehen. Oft wird die entsprechende Art der Immobilie einzelnen Instituten zugeordnet. Ist dies nicht der Fall, wird es als Vermögenswert in die Gemeindekasse eingestellt.
Wenn ein Unternehmer herausfinden möchte, ob es möglich ist, Immobilien eines bestimmten Typs von kommunaler Immobilie zu mieten, werden solche Informationen normalerweise auf den Websites der lokalen Behörden veröffentlicht. Aber auch wenn aus irgendeinem Grund keine relevanten Daten in den Webressourcen der Kommunen vorhanden sind, hat der Unternehmer das Recht, eine Anfrage an die lokale Regierung zu richten. Die Dienstleistung, dem Unternehmer relevante Informationen zur Verfügung zu stellen, sollte von der Gemeinde kostenlos erbracht werden.
Themen der Mietverhältnisse
Es ist anzumerken, dass es für Unternehmer möglich ist, nicht nur kommunales, sondern auch staatliches Eigentum zu erwerben. Es gibt nur wenige grundsätzliche Unterschiede zwischen dem Verfahren, in dem ein kommunales Eigentum vermietet wird, und ähnlichen Maßnahmen unter Beteiligung staatlicher Behörden, da alle diese Prozesse durch dieselben Gesetze geregelt sind.
Arten von Verträgen
Es ist auch festzuhalten, dass Leasing nicht die einzige Option für die Interaktion zwischen der Behörde auf der einen oder anderen Ebene und dem Unternehmen ist. Die Besonderheit der jeweiligen Verträge ist, dass die Immobilie vom Vermieter gegen eine Gebühr zur zeitweiligen Nutzung übertragen wird.
Eine Option ist auch mit Abschluss eines Vertrages zur unentgeltlichen Nutzung möglich. Nach einem solchen Vertrag ist der Eigentümer der Immobilie verpflichtet, die Immobilie an eine andere Partei zu übertragen, die sie ihrerseits unter Berücksichtigung der zulässigen Wertminderung oder in der im Vertrag vorgesehenen Form an den Eigentümer in demselben Zustand zurückgeben muss.
Neben Transaktionen wie der Vermietung von Staats- und Kommunaleigentum und einem Vertrag zur unentgeltlichen Nutzung können auch Treuhandverträge für Immobilien abgeschlossen werden. Im Rahmen solcher Vereinbarungen überträgt die Gemeinde oder staatliche Stelle das Eigentum auf unbestimmte Zeit in der Person des Unternehmens an die Gegenpartei.Die Gegenpartei muss ihrerseits das erhaltene Vermögen im Interesse ihres Eigentümers oder eines anderen Begünstigten verwalten.
Der Vertrag, dessen Gegenstand die Vermietung von kommunalem Eigentum ist, kann auch durch einen Vertrag ersetzt werden, der die Aufbewahrung eines Eigentums und dessen gleichzeitige Nutzung vorsieht. Eine Variante ist auch bei Abschluss eines Darlehensvertrages möglich, dessen Gegenstand die entsprechende Art der Sachanlagen ist.
Die Vermietung von Bundes- und Kommunalimmobilien erfolgt in der Praxis jedoch überwiegend im Rahmen von gewöhnlichen Mietverträgen. Obwohl natürlich auf der Ebene bestimmter Kommunen in einer bestimmten Region unterschiedliche Ansätze für die Frage der Interaktion mit Unternehmen möglich sind. Die Hauptsache ist, dass die relevanten Handlungen der Behörden nicht im Widerspruch zur Gesetzgebung stehen, die die Beziehungen von staatlichen und kommunalen Institutionen zu privaten Unternehmen regelt.
Merkmale von Mietverträgen mit Kommunen
Der Hauptrechtsakt zur Festlegung des Verfahrens zur Vermietung von kommunalem Eigentum ist das Bundesgesetz Nr. 135. Immobilien, die nicht in Form von wirtschaftlichem Eigentum einer Körperschaft auf kommunaler Ebene fixiert sind, können gemäß ihren Bestimmungen nur wettbewerbsorientiert (oder versteigert) an Unternehmer vermietet werden. Ein ähnliches Verfahren sollte durchgeführt werden, wenn das Grundstück der Gemeinde gehört einheitliches Unternehmen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um ein wirtschaftliches oder ein betriebliches handelt. Die gleichen Regeln gelten, wenn die Immobilie einer autonomen staatlichen Einrichtung oder kommunalen Einrichtung gehört, jedoch der Betriebsführung unterliegt.
Wettbewerbsspezifika
So ist in einigen Fällen die Vermietung von kommunalen Grundstücken erst nach der Ausschreibung möglich. Die Regeln, nach denen diese Verfahren organisiert sind, sind in einem Beschluss des Föderalen Antimonopoldienstes der Russischen Föderation festgelegt - der Behörde, die in vielerlei Hinsicht für die Richtigkeit des Zusammenwirkens von Regierung und Wirtschaft verantwortlich ist. Der einschlägige Rechtsakt der Kartellbehörde enthält eine Liste der Arten von Immobilien, für deren Vermietung eine Ausschreibung erforderlich ist. Die Bestimmungen der Verordnung der FAS Russland können wiederum die auf Ebene der einzelnen Gemeinden erlassenen Vorschriften ergänzen. Diese Dokumente sind in der Regel auf den Websites der Kommunen verfügbar.
Die Besonderheit von Ausschreibungen, deren Gegenstand der Abschluss eines Mietvertrags für kommunale Immobilien ist, besteht darin, dass Informationen zu diesen Veranstaltungen im Internet unter torgi.ru veröffentlicht werden, das dem Ministerium für wirtschaftliche Entwicklung gehört.
Wenn keine Wettbewerbe stattfinden
Es gibt Situationen, in denen die betreffenden Wettbewerbe nicht erforderlich sind. In welchen Fällen ist es möglich, kommunale Immobilien ohne Gebot zu mieten? Diese Momente sind im 17. Artikel des Bundesgesetzes Nr. 135 geregelt. Betrachten Sie sie.
Das erste Szenario unter der Annahme, dass die Vermietung von kommunalem Eigentum ohne Ausschreibung möglich ist, kann gemäß den Bestimmungen des 5. Kapitels des Bundesgesetzes Nr. 135 durchgeführt werden, das die Möglichkeit der Festlegung bestimmter Präferenzen seitens der kommunalen Behörden widerspiegelt.
Das zweite Szenario geht jedoch davon aus, dass der Wettbewerb bereits nach den Bestimmungen des Bundesgesetzes Nr. 44, also nach dem Gemeindevertrag, ausgetragen wurde. Gleichzeitig kann die Mietdauer des Objekts nicht länger sein als die Laufzeit des entsprechenden Vertrags.
Die dritte Möglichkeit, in deren Rahmen das Angebot nicht obligatorisch ist, besteht in der Vermietung von Immobilien für einen Zeitraum von höchstens 30 Tagen innerhalb von sechs Monaten. Gleichzeitig ist es nicht hinnehmbar, Vereinbarungen zwischen der Gemeinde und derselben Gegenpartei erneut zu schließen, nachdem der Vertrag innerhalb der festgelegten Frist abgeschlossen wurde.
Es ist auch darauf hinzuweisen, dass das Angebot, bei dem es um die Vermietung von kommunalem Eigentum geht, möglicherweise nicht durchgeführt wird, wenn die Verlängerung bestehender Verträge zwischen Unternehmern und Kommunen impliziert ist.
Das Angebot kann nicht gehalten werden, wenn die Rechte an kommunalem und anderem Eigentum Unternehmen aufgrund der Bestimmungen internationaler Verträge, die von der Russischen Föderation unterzeichnet wurden, zwischenstaatlicher Vereinbarungen sowie aufgrund von Bundesgesetzen gewährt werden, die ein besonderes Verfahren für die Nutzung von Eigentum und anderen Rechtsakten vorsehen: Dekrete des Präsidenten, Regierungsdekrete oder zum Beispiel , Gerichtsentscheidungen, die in Kraft getreten sind.
Es werden keine Angebote abgegeben, wenn die Gemeinde Kultgebäude, Bauwerke und anderes spendet Arten von Immobilien religiöse Organisationen.
Eine Ausschreibung ist möglicherweise auch dann nicht erforderlich, wenn die Immobilie zugunsten anderer Behörden auf staatlicher oder kommunaler Ebene sowie außerbudgetärer Fonds oder beispielsweise der russischen Zentralbank übertragen wird.
Es ist auch festzuhalten, dass das von uns untersuchte Verfahren, nach dem Eigentum von Gemeinden und staatlichen Behörden gepachtet wird, nicht für die Gebiete gilt, die durch die Gesetzgebung zu Land, Wasser, Wald der Russischen Föderation sowie durch das Gesetz über den Untergrund geregelt sind.
Verwendetes Eigentum: zwei Optionen
Unternehmer haben also mehrere Möglichkeiten, eine kostengünstige Ressource in Form von kommunalem Eigentum zur Verfügung zu stellen. Zunächst ist zu bemerken, dass Verträge zwischen Unternehmen und Behörden in einer Vielzahl von Formen vertreten sein können: in Form von Leasingverträgen, unentgeltlicher Nutzung, Treuhandverwaltung usw. Die Nutzung jeder der in den Rechtsvorschriften der Russischen Föderation vorgesehenen Optionen ist im Rahmen von zwei Hauptsystemen möglich :
- bei der Durchführung von Ausschreibungen (Ausschreibungen oder Auktionen), deren Gegenstand das Recht des Unternehmens ist, mit der Gemeinde oder der staatlichen Behörde eine Vereinbarung der einen oder anderen Art zu schließen;
- Abschluss einer Vereinbarung ohne Angebote oder Auktionen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen.
In einigen Fällen handelt es sich um Ausschreibungen, in anderen um Auktionen. Welcher Begriff ist zutreffender?
Wettbewerb oder Auktion?
Abhängig vom Kontext und einer Reihe spezifischer Merkmale des Verfahrens kann der eine oder andere Begriff aus völlig legitimen Gründen verwendet werden. Wenn es sich um einen Wettbewerb handelt, wird davon ausgegangen, dass die Bewerbungen der Teilnehmer in geschlossener Form (z. B. in Umschlägen) eingereicht werden. Die Teilnehmer kennen die Details der Bewerbungen nicht.
Die Auktion ist wiederum die Bestimmung der vorteilhaftesten Option für die Gemeinde, die hauptsächlich auf öffentlichen Ausschreibungen beruht. Das heißt, der eine oder andere Teilnehmer des Wettbewerbs um den Abschluss eines Mietvertrags für kommunale Immobilien im Rahmen des Angebots des Wettbewerbers kann versuchen, einen für den Eigentümer günstigeren Vorschlag zu unterbreiten.
Wie finden Ausschreibungen statt?
Je nachdem, ob eine Auktion oder eine Ausschreibung stattfindet, können die Regeln für die Abgabe von Geboten geringfügig abweichen. Wie oben erwähnt, bleibt nur die Liste der Teilnehmer öffentlich, wenn es sich um die Durchführung eines Wettbewerbs handelt. Wenn die Veranstaltung in einem Auktionsformat stattfindet, sind alle Informationen zu den Teilnehmern und ihren Vorschlägen offen.
Die Gemeinde, der das Grundstück gehört, bildet eine Sonderkommission. Seine Hauptfunktionen sind: Arbeiten mit Umschlägen, die Angebote von Bietern enthalten, Einrichten eines Personenkreises mit Zugang zu Informationen über die Veranstaltung, Untersuchen der Wettbewerbsvorteile und anderer Merkmale jedes Gebots, Bestimmen der Gewinner oder Auktionsteilnehmer.
Das Leasing von kommunalem Eigentum ist nicht nur für juristische Personen, sondern auch für Bürger und Einzelunternehmer möglich.Das heißt, die Rechtssubjekte in jedem dieser Rechtsstatus können an den fraglichen Wettbewerben und Auktionen teilnehmen.
Anwendungsüberprüfung
Wir untersuchen den Aspekt der Berücksichtigung von Bewerbungen von Bietern. Die wichtigsten Bestimmungen für das jeweilige Verfahren sind auf kommunaler Ebene festgelegt. Die folgenden Formulierungen können jedoch als recht typisch angesehen werden.
Die Gemeinden prüfen in der Regel die Anträge, die innerhalb eines Monats nach Absendung des entsprechenden Dokuments durch den Bewerber eingehen.
Bewerbungen werden nur geprüft, wenn die in den Wettbewerbsregeln vorgesehenen Unterlagen mitgeschickt wurden. In der Regel handelt es sich um die folgende Liste:
- eine schriftliche Erklärung an den Leiter der Behörde;
- Gründungsdokumente des Teilnehmers, Registrierungszertifikate für juristische Personen sowie Quellen, die den Status der Person bestätigen, die den Mietvertrag unterzeichnet, wenn das Unternehmen das Angebot erfolgreich abschließt;
- Bankdaten Bieter;
- Unterlagen, die die Bilanzzahlen des Unternehmens widerspiegeln.
Gleichzeitig kann die für die Abhaltung des Angebots zuständige Behörde vom Teilnehmer andere Unterlagen verlangen, sofern dies gesetzlich vorgesehen ist.
Das Hauptkriterium für die Bestimmung des Gewinners des Wettbewerbs sind die besten Bedingungen für die Ausführung des jeweiligen Auftrags. Die Organisation, die der Gemeinde den höchsten Auftragswert angeboten hat, wird wiederum als Gewinner der Auktion anerkannt. Die Vermietung von kommunalem Eigentum ist nur zugunsten der Gewinner der Auktion möglich.
Einstellungen
Interessante Bestimmungen enthält der 18. Artikel des Bundesgesetzes Nr. 209. Sie besagt, dass kleine und mittlere Unternehmen das Recht haben, sich auf einige Unterstützungsmaßnahmen der Kommunen in Form von unentgeltlichen oder impliziten Vorzugsbedingungen für die Übertragung von Eigentum zur vorübergehenden Nutzung zu berufen. In diesem Fall sollten Listen von Immobilien, die im Rahmen geeigneter Unterstützungsmaßnahmen angemietet werden können, für die breite Öffentlichkeit zugänglich sein - in den Medien oder auf den offiziellen Websites von Behörden. Die Vermietung von kommunalen Grundstücken im Vorzugsformat ist für einen Zeitraum von mindestens 5 Jahren möglich. Es kann jedoch reduziert werden, wenn die Geschäftseinheit einen entsprechenden Antrag einreicht.
Vermietung von kommunalen Immobilien und Mehrwertsteuer
Ein wichtiger Aspekt ist die Berechnung der Mehrwertsteuer bei der Anmietung von kommunalen Immobilien. Gegenstand der Zahlung der entsprechenden Steuer ist das Unternehmen, das die Immobilie gemietet hat.
Der Wert der Steuerbemessungsgrundlage ergibt sich aus der Summe der Mieten für jede Immobilie. Der Mieter muss innerhalb von 5 Tagen nach Zahlungseingang eine Rechnung erstellen. Außerdem ist er verpflichtet, vor dem 20. des auf die Steuerperiode folgenden Monats eine Mehrwertsteuererklärung abzugeben.
Wohin gehen die Mieteinnahmen?
Wohin schickt die Gemeinde die Mittel, die sie aus dem Leasing der Immobilie erhalten hat? Der Erlös wird in der Regel für die Aktualisierung und Pflege der materiellen und technischen Basis der Behörde verwendet. Die Mittel werden auf ein spezielles Haushaltskonto überwiesen, von dem sie innerhalb der gesetzlich festgelegten Grenzen auf das Konto des Instituts überwiesen werden.
