Ein notarielles Geschäft ist ein Rechtsgeschäft, das in der vorgeschriebenen Form durchgeführt wird. Was bedeutet das? Dieses Verfahren unterliegt Geschäften, für deren Durchführung laut Gesetzgebung ein notarieller Vordruck festgelegt ist.
Im Einzelnen konzentrieren wir uns auf eine detaillierte Betrachtung des Konzepts eines notariellen Geschäfts. Wir werden auch über den Verkauf und Erwerb von Immobilien sprechen, über mögliche Risiken bei der Registrierung.
Obligatorische notarielle Geschäfte
Diese Form von Dokumenten ist in folgenden Fällen erforderlich:
- Alle Transaktionen, die mit Immobilien durchgeführt werden. In diesem Fall muss die Immobilie dem Verkäufer oder Spender gehören. Eine Ausnahme bilden Immobilien, die in einem Investmentfonds enthalten sind. Eine weitere Ausnahme ist die Registrierung zur Veräußerung von Landanteilen.
- Verfahren, die mit der Veräußerung von Immobilien unter Vormundschaftsbedingungen verbunden sind.
- Alle Transaktionen im Zusammenhang mit dem Verkauf von Immobilien eines minderjährigen Bürgers oder einer rechtlich unfähigen Person.
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In diesem Zusammenhang geht es also um die folgenden Optionen für Transaktionen:
- Spende oder Verkauf eines Anteils an den Eigentümer. Bei einer Spende muss der Spender eine Steuer von dreizehn Prozent zahlen. Ein solcher Tarif ist für Anwohner relevant. Ausländer zahlen 30 Prozent des Marktwerts der gespendeten Aktie. Erfolgt die Veräußerung nach dem Kauf- und Verkaufsbeleg, so ergeben sich die Beziehungen zur Steuerbehörde unmittelbar vom Verkäufer.
- Weitergabe an Unbefugte. Die Zustimmung der Miteigentümer in einer solchen Situation ist absolut nicht erforderlich. Der Notar wird jedoch prüfen, ob der Deal vorgetäuscht ist. Zum Beispiel kann er ein Geschenk eines kleinen Anteils als Scheintransaktion ablehnen, um zu vermeiden, dass die Miteigentümer das Recht auf vorrangigen Kauf des veräußerten Anteils ablehnen müssen.
- Kauf und Verkauf eines Anteils zugunsten einer unbefugten Person. Die Veräußerung in dieser Situation unterliegt der Bedingung, dass sich absolut alle Eigentümer weigern, den veräußerten Anteil zu erwerben und dies in notarieller Form durchzuführen. In diesem Fall werden Ablehnungen von allen Eigentümern gemäß dem Auszug aus dem einheitlichen Grundbuch akzeptiert.
Kauf und Verkauf von Immobilien: notarielle Transaktion
Der Immobilienpreis impliziert die Verpflichtung des Käufers, die Reinheit der Transaktion zu überprüfen. Im Rahmen der Durchführung einer solchen Überprüfung fordern sie Informationen von einem einzigen Register an. Eine Liste der Personen, die im Haus oder in der Wohnung registriert sind, wird ebenfalls erstellt. Zusätzlich werden die Autorisierung des Verkäufers und weitere Aspekte geprüft. Ferner müssen beide Parteien einen Preis vereinbaren und erst danach mit der Erstellung von Dokumenten eines notariell beglaubigten Immobilienkauf- und -verkaufsvorgangs fortfahren.
Wie notwendig ist eine vorläufige Vereinbarung?
Vor Unterzeichnung der Hauptvereinbarung haben die Parteien das Recht, eine vorläufige Vereinbarung zu treffen, die die Bedingungen für den späteren Abschluss der bevorstehenden Transaktion enthält. Diese Phase beinhaltet außerdem die Vorbereitung einer Reihe von Papieren, die für die notarielle Begleitung erforderlich sind. Es ist anzumerken, dass als notarielle Transaktion auch der Verkauf von Immobilienanteilen formalisiert werden sollte.
Was ist mit der Kaution?
In dieser Phase leistet der Käufer häufig eine Anzahlung. Sie geben Sicherheiten auf unterschiedliche Weise heraus, manchmal geschieht dies in Form eines Vorvertrags. Das Gericht ist sich nicht einig, ob dies zulässig ist. Um unnötige Streitigkeiten zu vermeiden, erfolgt die Anzahlung aus diesem Grund am besten in einer separaten Bestellung. Notarielle Geschäfte mit Aktien müssen in angemessener Weise abgeschlossen werden. Dies wurde vom Föderationsrat gesetzlich genehmigt.
Es ist wichtig zu beachten, dass der Käufer sein Geld über das Gericht zurückgeben muss, wenn die Frist des Hauptdokuments abgelaufen ist und das Verfahren für die Rückgabe der Kaution nicht festgelegt wurde. Eine weitere Möglichkeit ist der Zwang zum Abschluss eines Basisvertrages.
Fachliche Hilfe
Der nächste Schritt ist die Erstellung einer Grundvereinbarung durch einen Notar. Beide Parteien haben das Recht, den Vertragstext zu überprüfen und gegebenenfalls zu korrigieren. Besonderes Augenmerk muss auf die Haftung für die Verletzung von Pflichten gelegt werden. Diese Verpflichtungen bestehen darin, dass die Funktionen eines Spezialisten im Rahmen eines notariellen Geschäfts zum Verkauf einer Wohnung oder einer anderen Immobilie darauf beschränkt sind, sicherzustellen, dass der Vertrag den gesetzlichen Anforderungen entspricht und im Streitfall vom Gericht nicht gekündigt wird.
Auf wessen Kosten erfolgt die Abwicklung der Transaktion?
Der Vertrag sollte bestimmen, wer die notarielle Transaktion beim Verkauf von Immobilien bezahlt. Die Kosten werden von beiden Parteien vereinbart. Das Entgelt für diese Leistungen kann gleichmäßig oder vollständig auf den Käufer übertragen werden.
Die Parteien unterzeichnen den Vertrag in Anwesenheit eines Notars. Danach wird der Vertrag mit dem Dokumentenpaket zur staatlichen Registrierung geschickt. Einige Notare bieten Dienste an, um ein Paket von Dokumenten in elektronischer Form selbst zu versenden. Diese Art der Kontaktaufnahme spart auf beiden Seiten erheblich Zeit und verkürzt die Bearbeitungszeit der Anfrage durch die Registrierung.
Welche Unterlagen sind für einen Immobilienvertrag erforderlich?
Für die Beglaubigung einer Transaktion können folgende Papiere erforderlich sein:
- Vorläufige Vereinbarung, die die wichtigsten Bedingungen der Transaktion enthält.
- Alle Immobiliendokumente, auf deren Grundlage der Verkäufer das Eigentumsrecht erhalten hat, beispielsweise eine Urkunde und ein Auszug aus einem einzigen Register.
- Zustimmung des Ehepartners zum Verkauf sowie zum Kauf der Person, die beabsichtigt, die Immobilie zu kaufen.
- Die Erlaubnis der Vormundschaftsbehörde, wenn der Eigentümer der Immobilie minderjährig ist.
- Papiere, die den Eingang von Angeboten zum Verkauf von Aktien bei den Mitinhabern bestätigen. Dies ist relevant, wenn die Transaktion ein gemeinsames Eigentum beinhaltet.
- Bescheinigung über Personen, die in dieser Wohnung oder diesem Haus registriert sind, sowie ein Hausbuch.
- Ein Dokument, das das Fehlen jeglicher Schulden für Versorgungsunternehmen bestätigt.
- Eine mütterliche Bescheinigung zusammen mit einem Auszug aus dem persönlichen Konto seines Inhabers. Dies ist erforderlich, wenn Familienkapital verwendet wird.
- Kredit- und Hypothekenverträge im Falle der Inanspruchnahme von Fremdmitteln.
- Zertifikate und Vereinbarungen für die Verwendung von Haushaltsmitteln.
Alle oben genannten Optionen für Dokumente sollten sowohl in Kopien als auch im Original zur Verfügung gestellt werden, um die Echtheit einer notariell beglaubigten Immobilientransaktion zu bestätigen.
Beglaubigung: Risiken
Trotz des Beglaubigungsverfahrens bestehen für beide Parteien weiterhin Risiken. Tatsache ist, dass der Prozess der Registrierung eines notariellen Geschäfts für den Verkauf einer Wohnung oder einer anderen Immobilie auf den Entwurf einer Vereinbarung beschränkt ist, die nur schwer als rechtswidrig anerkannt werden kann. Die verwendeten Formulierungen sind jedoch im Hinblick auf die dokumentarische Sicherheit der Parteien bei weitem nicht immer erfolgreich.
Eines der Risiken ist das Fehlen eines festgelegten Verfahrens in den Berechnungen. Dieser Aspekt ist äußerst wichtig, da der Wert von Immobilien immer sehr hoch ist. Das Abrechnungsverfahren selbst bestimmt, welche Partei für das Bargeld verantwortlich ist. Für den Fall, dass im Text des Dokuments der Standardsatz angegeben ist: „Die Abwicklung zwischen beiden Parteien wurde vor Vertragsschluss vollständig abgeschlossen“, können Risiken für den Verkäufer entstehen.
In einer Situation, in der das Geld nicht tatsächlich bezahlt wird und die Eigentumsübertragung registriert ist, hat der Käufer das Recht, den Verkäufer nicht zu bezahlen, da er das Eigentum bereits erhalten hat, und gemäß der Vereinbarung hat er bereits das gesamte Geld dafür bezahlt.
Ein weiteres Risiko besteht darin, dass mit der Aufnahme in den Vertragstext keine Übertragungsurkunde vorliegt, während die eigentliche Übertragung von Immobilien nach der Registrierung erfolgt. In einer solchen Situation besteht die Gefahr von Sachschäden, die direkt vom Käufer zu tragen sind. Er kann keine Ansprüche mehr an die Beschaffenheit des Kaufgegenstandes stellen, da er den Gegenstand durch Unterzeichnung des Vertrages angenommen hat.
Unvorhergesehene Schwierigkeiten
Das nächste Risiko ist die Unvollkommenheit des notariellen Verfahrens. Dieses Minus besteht darin, dass die Parteien bei der Beglaubigung der Transaktion mit dem Notar allein gelassen werden. Die Anwesenheit anderer Berater wird häufig nicht begrüßt oder sogar gebilligt. All dies führt dazu, dass sich die von beiden Parteien vereinbarten Bedingungen nicht zum Besseren ändern. Der Kauf und Verkauf von Immobilien über einen Notar erleichtert dies nicht, verkompliziert jedoch im Gegenteil das Leben sowohl des Verkäufers als auch des Käufers erheblich.
Und das letzte Risiko sind Vertragsfehler von technischen Experten, die hauptsächlich Notarassistenten sind. Aufgrund des Vorhandenseins von Fehlern wird eine solche Vereinbarung einfach nicht mehr staatlich registriert.
Notarielle Beurkundung ist daher erforderlich, wenn Transaktionen mit Aktien und darüber hinaus unter Beteiligung von Minderjährigen und Erziehungsberechtigten getätigt werden. In anderen Fällen erfolgt die Beglaubigung ausschließlich auf persönlichen Wunsch aller Vertragsparteien. Die Kosten für eine solche Dienstleistung hängen vom Preis des Dokuments ab und beinhalten auch die Bezahlung für technische Dienstleistungen. Die Übertragung von Eigentumsrechten nach einem notariell beglaubigten Dokument dauert etwas, garantiert aber nicht die absolute Häufigkeit der Transaktion, da immer Risiken bestehen, die vor der Unterzeichnung von Dokumenten berücksichtigt werden müssen, damit Sie später nicht vor Gericht gehen müssen.