HOA Board: Rechte und Pflichten

Partnerschaften von Hausbesitzern (kurz HOA) sind einzigartige Formen der Hausverwaltung. Ihre Aktivitäten sind durch zahlreiche aufsichtsrechtliche Gesetze geregelt. Das Housing Code kann als Hauptdokument betrachtet werden, das die Befugnisse und die gesamte Arbeit der HOAs definiert. Die Hauptversammlung mit dem HOA-Vorstand ist verpflichtet, im Rahmen der modernen Gesetzgebung zu handeln, und heute werden wir in dem vorgeschlagenen Artikel alles, was mit den Rechten und Pflichten des HOA und seines Vorstands zu tun hat, auf die detaillierteste Weise betrachten.

Wofür ist HOA berechtigt?

Kurz gesagt, es handelt sich um Arbeiten im Zusammenhang mit der Verwaltung des Hauses, dh um die Tätigkeit, auf die sich die Verwaltungsgesellschaft früher konzentriert hatte (in Form einer Handelsorganisation oder einer Wohnungsabteilung).

Schauen wir uns nun den gesamten Tätigkeitsbereich dieses Konzepts genauer an. Wofür berechtigen Mieter ihre Vertreter bei den HOA-Vorstandswahlen genau?

Der 137. Artikel des Housing Code, der sich mit der Regelung solcher Fragen befasst, lautet:

1. HOA hat das Recht, mit Verwaltungs- und Betriebsgesellschaften Vereinbarungen über die Instandhaltung eines Wohngebäudes und die Bereitstellung des gesamten Versorgungsspektrums zu treffen.
2. Es hat das Recht, bestimmte Arbeiten auszuführen, ohne auf die Dienste des Strafgesetzbuchs zurückzugreifen (z. B. die Einstellung von Reinigungskräften zum Befahren oder die Organisation einer unabhängigen Müllabfuhr).
3. HOA beschäftigt sich mit der Berechnung von Einnahmen und Ausgaben mit der Ermittlung der für die Instandhaltung des Hauses erforderlichen Mittel, der Bezahlung der Tätigkeiten von Auftragnehmern, der Bildung eines Reservefonds sowie der für die Überholung bestimmten Mittel.

Und auch?

Weitere Rechte des HOA-Vorstandes sind:

1. Die Partnerschaft kann für die erbrachten Dienstleistungen Vergleiche im Rahmen von Verträgen sowohl mit natürlichen als auch juristischen Personen abschließen.
2. Nach dem gesetzlich festgelegten Verfahren kann die HOA bei der Bank oder bei Privatpersonen einen Kredit beantragen.
3. Er ist verantwortlich für den Verkauf, den Austausch und das Leasing von Immobilien einschließlich Immobilien. Beispielsweise hat die HOA das Recht, Gebühren von Unternehmern zu erheben, die Büroflächen im Gebäude oder für den Handel mieten möchten.
4. HOA berechnet die Mieten auf der Grundlage von Kostenschätzungen.
5. Sie kassiert diese Miete auch von den Eigentümern und Mietern der Räumlichkeiten des Mehrfamilienhauses.
6. Zu seinen Rechten gehört auch der Erlass rechtlicher Maßnahmen gegen miet- oder mietschuldige Personen, die sich auf jeden Fall im Protokoll der Sitzungen des HOA-Vorstandes niederschlagen müssen.

HOA Charter als Hauptdokument

Die gesamte und vollständige Liste der Befugnisse der HOA muss in der Charta dieser Organisation aufgeführt sein. Diese Liste kann zum Beispiel die Erlaubnis zur Durchführung von Umbauten, zur Änderung der örtlichen Gegebenheiten in Form von Parkausrüstungen für Autos usw. enthalten. Alle Rechte dieser Organisation, die in ihrer Charta aufgeführt sind, können nicht mit dem Inhalt des Housing Code in Konflikt stehen. Sie können ihre wichtigsten Bestimmungen nur in bestimmten Situationen ergänzen und erweitern.

Die Ausübung der Mehrheit der Rechte durch den Vorstand der Partnerschaft erfolgt in der Arbeitsordnung - die Miete wird berechnet, die Mittel werden auf Bankkonten verteilt, das Protokoll des HOA-Vorstands wird aufbewahrt. Diese Aktionen sind für die aktuelle Arbeit. Die Einhaltung der Rechtmäßigkeit aller genannten Geschäfte wird von einer speziellen Kommission, dem Audit Committee, in Höhe von drei bis vier Personen überwacht. Seine Zusammensetzung gehört nicht zu den Mitgliedern des Verwaltungsrates oder anderen HOA-Mitarbeitern.

Wenn Sie größere Änderungen vornehmen müssen (z. B. um die Struktur des HOA neu zu organisieren, das Verhältnis der Mittel zu den verschiedenen Fonds zu ändern und das Gebäude neu auszustatten), muss der Vorstand eine Hauptversammlung aller Einwohner organisieren, bei der die Frage zur Abstimmung gestellt wird. Das Recht, die erklärten Aktivitäten der HOA durchzuführen, wird nur mit der Mehrheit der positiven Stimmen erhalten.

Über die Funktionen des HOA

Nicht selten haben Mitglieder des HOA-Verwaltungsrates bei der Ausübung ihrer Rechte eine Reihe von Fragen zu einer Reihe kontroverser oder problematischer Themen. Nachfolgend geben wir Beispiele für die relevantesten davon.

Ein dringendes Problem ist die Ablehnung der Ausstellung von Mieterbescheinigungen (über die Zusammensetzung der Familie oder erweiterte Angaben) aufgrund von Mietrückständen. Natürliche Frage: Hat der Vorstand der Partnerschaft das Recht, die Ausstellung von Zertifikaten an seine Mitglieder bei Vorliegen einer Schuld zu verweigern?

Diese Praxis ist gegen das Gesetz. Gleichzeitig werden solche Maßnahmen von den HOA-Behörden allgemein angewendet, um die Bewohner zu ermutigen, die Schulden oder einen Teil davon zu decken. Sie sollten sich bewusst sein, dass die Ausstellung der erforderlichen Zertifikate kein Recht, sondern eine Verpflichtung der HOA darstellt. Dies gilt auch für Fälle, in denen Einwohner Schulden für Versorgungsunternehmen in beliebiger Höhe haben.

Ist der Zugang zur Wohnung legal?

Eine weitere häufig gestellte Frage aus der Kategorie der problematischen Fragen betrifft die Befugnisse des Vorsitzenden oder des Vorstands der Partnerschaft, die Wohnung zu betreten und zu inspizieren. Ähnliche Situationen sind für ein typisches HOA-Board-Protokoll nicht ungewöhnlich. Unsere Verfassung als Grundgesetz verankert das Recht eines jeden Bürgers auf die Unverletzlichkeit seines eigenen Zuhauses. In der Praxis bedeutet dies, dass ohne die Erlaubnis der Wohnungseigentümer niemand das Recht hat, diese zu betreten. Die Ausnahme gilt nur für Fälle, in denen ein Haftbefehl vorliegt oder die Gefahr eines Terroranschlags oder einer Katastrophe (künstlich oder natürlich) besteht.

In anderen Fällen (auch in Notsituationen, zum Beispiel bei einem Rohrbruch) ist ein Betreten der Wohnung nur mit Erlaubnis des Mieters möglich. Aus diesem Grund sind jegliche Ausreden für das Recht auf Zugang zum Raum (zum Überprüfen von Zählern oder zum Ablesen, Messen von Druck, Messen von Temperatur usw.) unzulässig.

Über Strafen und Bußgelder

Ein weiteres, nicht minder akutes Thema ist die Befugnis der HOA bei der Zinsberechnung. Die Partnerschaft hat das Recht dazu, falls eine solche Funktion in der Charta vorgeschrieben ist, die von der Hauptversammlung der Einwohner angenommen wurde. Diese Maßnahme bezieht sich auf die gezwungenen, die Schuldner zur vorzeitigen Auszahlung von Wohngeldern anregen sollen.

Das Verfahren für die Vergabe von Geldbußen ist in der Charta streng geregelt und vorgeschrieben. In diesem Fall sollte man sich auf die Bestimmungen des Steuergesetzbuches der Russischen Föderation in Bezug auf die Obergrenzen der Strafen konzentrieren. Beispielsweise ist es untersagt, für jeden überfälligen Zahlungstag eine Geldstrafe von mehr als 1/30 des Refinanzierungssatzes zu berechnen.

Sind wir verpflichtet, eine Vereinbarung mit der HOA zu unterzeichnen?

Manchmal sind Anwohner empört über den Vorschlag der HOA, einen Servicevertrag zu unterzeichnen. Sollten solche Vereinbarungen getroffen werden und sind die HOAs dazu verpflichtet? Diese Praxis ist absolut normal. Das Recht der Hausbesitzerverbände zum Abschluss von Verträgen sowie die Regelung für die Berechnung von Zahlungen sind in Artikel 137 des RF Housing Code geregelt.

Bei Vorliegen solcher unterzeichneter Vereinbarungen hat die Kammer das Recht, im Namen der Einwohner alle Arten von Geschäften mit Versorgern abzuschließen. Wenn keine Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und der HOA besteht, müssen die Bewohner die erforderlichen Vereinbarungen eigenständig in der Repräsentanz der Betreibergesellschaft abschließen.

Achtung: Verstoß!

Das nächste Problem, das in Mehrfamilienhäusern häufig auftritt, ist die Veröffentlichung einer Schuldnerliste durch den HOA-Vorstand. In diesem Fall ist die Empörung der Bewohner durchaus berechtigt und logisch.Laut Gesetz (es handelt sich um personenbezogene Daten) ist es verboten, solche Informationen direkt offenzulegen. Der Vorstand hat nicht das Recht, ohne schriftliche Zustimmung Daten über Einwohner zu veröffentlichen. Dies gilt nicht nur für Adressen, vollständiger Name und Passdaten von Einwohnern, sondern auch auf die Größe der bestehenden Schulden.

Solche Listen können vom Vorstand für den internen Gebrauch zusammengestellt werden und Maßnahmen zur Beeinflussung der Schuldner treffen. Sie sollten drinnen in einem Safe aufbewahrt werden. Im Falle einer solchen rechtswidrigen Veröffentlichung hat der Schuldner das uneingeschränkte Recht, beim Gericht eine Entschädigung für moralischen Schaden zu beantragen. Die höchstmögliche Maßnahme für die HOA in diesem Fall besteht darin, eine Ankündigung der angesammelten Gesamtschuld der Gemeinschaft und eine Warnung vor einem bevorstehenden Rechtsbehelf beim Gericht zu veröffentlichen.

Zuständigkeiten des HOA-Ausschusses

Ihre Liste ist in den Artikeln des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation Nr. 148-149 angegeben. Was genau schuldet das HOA-Board den Apartmentbesitzern, die es ausgewählt haben?

1. Beachten Sie die gesetzlichen Bestimmungen und die Bestimmungen der Charta.
2. Beaufsichtigen Sie die Erfüllung Ihrer Pflichten in Bezug auf die Instandhaltung der Einrichtung durch die Bewohner.
3. Verwalten Sie direkt ein Mehrfamilienhaus oder kontrollieren Sie das Unternehmen, das diese Verwaltung durchführt.
4. Verträge mit Versorgern und Subunternehmern abschließen.
5. Verträge über die Reparatur und Wartung des Gebäudes abschließen.
6. Führen Sie Listen von Bewohnern, die Mitglieder der Partnerschaft sind.
7. Buchhaltung betreiben, Einnahmen und Ausgaben schätzen, Mieten berechnen.
8. Führen Sie Aufzeichnungen und stellen Sie den Bewohnern der HOA die erforderlichen Zertifikate aus.
9. Hauptversammlungen der Bewohner mit der Bereitstellung von Berichten des HOA-Vorstandes über die geleistete Arbeit abzuhalten.
10. Kontrolle der Aktivitäten des Vorsitzenden der Partnerschaft.

Was sind die unmittelbaren Aufgaben des HOA-Vorsitzenden?

1. Er stellt das notwendige Personal ein und entlässt es, befiehlt anderen HOA-Beamten.
2. Handelt im eigenen Namen im Namen der Partnerschaft, ohne auf eine vorherige Benachrichtigung aller ihrer Mitglieder zurückzugreifen.
3. Sendet alle von ihm entwickelten Dokumente an die Entscheidung der Bürgerversammlung.

Über die Haftung bei Nichterfüllung von Pflichten

Eine solche Maßnahme ist weder im Zivilgesetzbuch noch im Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation eingetragen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass Verstöße nicht zur Rechenschaft gezogen werden können. Dieses Thema ist in der Regel auch in der Charta der Partnerschaft geregelt, die bestimmte Arten der Bestrafung für bestimmtes Fehlverhalten vorsieht. In einem allgemeineren Fall kann es einen Hinweis auf Handlungen nach geltendem Recht geben.

Die allgemeine zivilrechtliche Haftung besteht bei folgenden Straftaten:

1. Fahrlässigkeit (zum Beispiel das Fehlen einer rechtzeitigen Benachrichtigung der Mieter durch ein Mitglied des HOA-Vorstands über die bevorstehende Sitzung).
2. Betrug - Dies kann ein falsches Zeugnis für Messgeräte oder Dokumente sein, die sich auf die Eigentümer der Räumlichkeiten beziehen.
3. Rastraty oder Verwendung von Mitteln von Eigentümern - manchmal gibt es Fälle von böswilliger unrechtmäßiger Verteilung von Mitteln eines allgemeinen oder Reservefonds.
4. Täuschung der Besitzer, einschließlich der gesamten Sitzung.
5. Offizielle Fälschung.
6. Selbstüberschuss (dies schließt die obigen Beispiele mit hängenden Listen von Einwohnern usw. ein).

Jedes Mitglied der Partnerschaft, einschließlich der Vertreter des HOA-Vorstands und des Vorsitzenden selbst, ist verpflichtet, die finanzielle Verantwortung für sein eigenes Handeln zu tragen. Im Falle von Schäden an gemeinsamem Eigentum durch Verschulden des Eigentümers (zum Beispiel durch Überschwemmungen) ist dieser zum Ersatz verpflichtet. Es wird ein besonderes Gesetz erlassen, um das Ausmaß eines solchen Schadens zu bestimmen. Die Bewertung wird, falls erforderlich, unter Einbeziehung von Fachleuten durchgeführt. Darüber hinaus kann die Charta der HOA eine Beschreibung einer Reihe spezifischer Situationen im Zusammenhang mit Straftaten enthalten.

Befugnisse des Board of HOAs

Über welche Art von Kräften sprechen wir? Die Aufgabe des Partnerschaftsmanagements ist es, sich direkt an dessen Aktivitäten zu beteiligen. Die gesamte Liste der hierfür erforderlichen Befugnisse ist im selben Wohnungsgesetzbuch (dessen Artikel 147) geregelt. In der Charta der Organisation muss zwangsläufig unterschieden werden zwischen Handlungen, die in die Zuständigkeit des Vorstandes fallen, und der Hauptversammlung der Einwohner. Das heißt, es sollte klare Anzeichen dafür geben, dass es der Vorsitzende und seine Stellvertreter sind, die bei einer Sitzung des HOA-Ausschusses entscheiden können, ohne auf eine vorherige Benachrichtigung der Bewohner zurückzugreifen.

In den meisten Fällen sind dies die Befugnisse des Vorstands:

1. Das direkte Management der Partnerschaft mit der Ernennung spezifischer Performer für spezifische Arbeiten und der Ausbildung von HOA-Mitarbeitern.
2. Abschluss gemeinnütziger Verträge im Auftrag von Hausbesitzern.
3. Fundraising für die Reparatur und Wartung eines Mehrfamilienhauses.
4. Durchführung von Papierkram mit der Ausstellung aller notwendigen Papiere und Zertifikate.
5. Durchführung von Bankgeschäften und Rechnungswesen mit Geldtransfer im Rahmen von Verträgen zur Vergütung von Auftragnehmern.
6. Durchführung von Hauptversammlungen der Bewohner mit Ausfüllen des entsprechenden Protokolls.
7. Schutz der Interessen der Gesellschafter vor Gericht.
8. In einer Situation der Nichtzahlung von Schulden für kommunale Dienstleistungen durch Einwohner - Appell an offizielle Behörden (von der Stadtverwaltung an das Gericht und Staatsanwälte).

Schlussfolgerungen

Dies zeigt, dass die gesamte Liste der Befugnisse des HOA-Vorstandes durch seine direkten Funktionen bestimmt wird, die sich aus dem Hauptzweck der Partnerschaft ergeben - der Instandhaltung eines Wohngebäudes.

Zusätzlich zu dem oben Gesagten kann die HOA-Behörde eine Reihe von zusätzlichen hinzufügen, die auf jeden Fall in der Charta der Partnerschaft festgelegt werden müssen. Wir können über die Organisation der örtlichen Gegebenheiten, die Selbstversorgung des Gebäudes, das Einholen der Miete von Personen, die Mieter des Geschäfts- und Wohngebäudes des Hauses sind, sowie über die Entsorgung von gemeinsamem Hausbesitz, zu dem Keller, Aufzüge usw. gehören, sprechen.

Das Housing Code bestätigt, dass sowohl die Rechte als auch die Pflichten der HOA untrennbar mit ihren Funktionen verbunden sind und sich aus der Aufgabe ergeben, das Wohnhaus und alle damit verbundenen Immobilien in vollem Umfang zu erhalten.