Ein Mietvertrag beinhaltet eine Transaktion, bei der sich der Eigentümer (Vermieter) verpflichtet, dem Nutzer (Mieter) für einen bestimmten Zeitraum Eigentum zu übertragen, und der Mieter verpflichtet sich, für die Nutzung zu zahlen. Wie bei jedem anderen Vertrag ist auch in diesem Fall eine wichtige Bedingung dessen Gegenstand. Es hängt von ihm ab, welche rechtlichen Konsequenzen dies hat, einschließlich der Laufzeit des Mietvertrages. Unbefristete Laufzeit oder Abschluss eines bestimmten Vertrags - dies ist eine weitere wesentliche Bedingung eines Vertrags. Für die Parteien ist es sehr wichtig, die Gültigkeitsdauer festzulegen. Darüber hinaus gibt es jedoch gesetzliche Normen, nach denen die Frist nicht immer ihrem Willen entspricht.
Leasing und Miete: wie man unterscheidet
Bevor Sie sich mit den Begriffen befassen, sollten Sie sich mit den Konzepten vertraut machen, die normale Menschen häufig verwechseln. Es geht um Mieten und Mieten. Der Hauptunterschied besteht darin, dass der Mietvertrag in Bezug auf eine natürliche Person akzeptiert wird, während der Mietvertrag in Bezug auf eine juristische Person akzeptiert wird. Andere signifikante Unterschiede umfassen Folgendes:
- Objekt. Wenn es sich bei der Miete ausschließlich um Wohngebäude handeln kann, handelt es sich bei der Miete um ein Büro, Produktions- und Gewerbeflächen sowie Lagerhallen.
- Die Parteien des Mietvertrags sind der Vermieter und der Mieter, während es sich bei dem Mietvertrag um den Vermieter und den Mieter handelt. Die entsprechenden Bedingungen müssen im Vertrag angegeben werden.
- Im Falle von Konfliktsituationen im Rahmen des Arbeitsvertrags können Sie versuchen, diese über eine Immobilienagentur zu lösen. Wenn es sich um einen Mietvertrag handelt, wenden sie sich meistens an private Anwälte.
- Die Laufzeit des Vertrages. Wenn der Mietvertrag für einen bestimmten Zeitraum ausgestellt werden kann, gilt der Mietvertrag nur für einen Zeitraum von höchstens fünf Jahren. Wenn also die Laufzeit nicht im Arbeitsvertrag festgelegt ist, beträgt die Verjährungsfrist standardmäßig fünf Jahre.
- Rechtsverhältnisse im Rahmen eines Mietvertrages werden auf der Grundlage von Kap. 34 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation und in Bezug auf den Arbeitsvertrag, Kap. 35 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation.
- Wenn eine Schuld von einer juristischen Person stammt, ist es einfacher, sie einzuziehen, da letztere in der Regel sowohl Vermögen als auch Bargeld auf dem Girokonto haben. Wenn die Bürger beispielsweise in Ermangelung von Arbeitsplätzen nur eine eingeschränkte Zahlungsfähigkeit haben, wird dies schwieriger.
Mit Blick auf die Unterschiede bei der Anmietung und der Vermietung gehen wir direkt zum Mietvertrag über, insbesondere zum Zeitraum der Maßnahme.
Merkmale der Mietdauer
Die Gültigkeitsdauer ist eine Frist, die von den Parteien einvernehmlich festgelegt wird. Danach beginnen und enden die Mietrechtsverhältnisse.
Nach diesem Indikator hat der Mieter Verpflichtungen, Mietgegenstände zu bezahlen. Der Eigentümer muss seinerseits das Eigentum innerhalb einer angemessenen Frist an den Nutzer übertragen.
Beginn und Ende der Transaktion hängen von der Laufzeit des Mietvertrages ab. Ein Vertrag wird auf unbestimmte Zeit oder für einen bestimmten Zeitraum geschlossen, seine Gültigkeit beginnt am Anfang des Tages und endet am Ende des Tages (um 24:00 Uhr). Folglich fällt die Kündigung des Vertrages (wenn der Mieter eine Mitteilung über die Beendigung weiterer Rechtsbeziehungen gesendet hat) um 24:00 Uhr an dem im Dokument festgelegten Datum.
Arten von Mietverträgen
Artikel 610 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation erklärt die Laufzeit eines Mietvertrags. Auf unbestimmte Zeit gilt er als abgeschlossen, wenn der Inhalt das genaue Datum nicht festlegt. Ein solches Dokument wird auch als unbefristet bezeichnet.
Im wahrsten Sinne des Wortes kann ein solches Konzept jedoch nicht interpretiert werden. Ein Mietvertrag sieht eine bestimmte Frist vor, da die Sache zur Nutzung überlassen wird und nicht im Eigentum der Gegenpartei steht. In Ermangelung einer bestimmten Frist ist es zutreffender, jederzeit über die Möglichkeit der Parteien zu sprechen, das Rechtsverhältnis zu kündigen. Richtig, dafür ist es zunächst erforderlich, die andere Seite zu benachrichtigen.
Es gibt auch kurzfristige Verträge. Sie sind oft bei der Anmietung einer Wohnung eingeschlossen. Ein kurzfristiger Vertrag wird hauptsächlich für 11 Monate abgeschlossen. Aus diesem Grund ist eine Registrierung bei Rosreestr nicht erforderlich. Ein Mietvertrag kann für zwei Monate, mehrere Wochen, Tage und sogar Stunden abgeschlossen werden.
Kurzfristige Verträge sind für den Vermieter am rentabelsten, da sie nicht nur zu mehr Gewinn führen, sondern auch den Mieter in bestimmten Rechten einschränken und es ermöglichen, die Zahlung von Steuern zu vermeiden.
Das Gesetz sieht einen solchen Begriff wie die Verjährungsfrist vor. Es kann nicht nur in der Vereinbarung angegeben werden, sondern ist auch gesetzlich vorgeschrieben. Die Bedingung gilt beispielsweise für die Anmietung von Grundstücken und mineralhaltigen Grundstücken sowie Gewässern. Die Gesetzgebung legt die maximalen Bedingungen fest, zu denen dieses Eigentum zur Nutzung übertragen werden kann.
Diese Liegenschaft gehört in der Regel dem Staat, da Bürger oder Unternehmen als Eigentümer mehr Möglichkeiten zur Willensäußerung haben. Daher muss dieser Punkt bei der Vertragsunterzeichnung berücksichtigt werden.
Es gibt Fälle, in denen die Gesetzgebung eine Frist für ein Leasingobjekt festlegt und die Parteien keine Leasingdauer vorgesehen haben. Auf unbestimmte Zeit, obwohl davon ausgegangen wird, dass ein Vertrag geschlossen wurde, gilt er nur bis zum Ende der Verjährungsfrist. Wenn eine der Parteien dies wünscht, kann sie jedoch ohne rechtliche Konsequenzen zu einem früheren Zeitpunkt vom Vertrag zurücktreten.
Eine andere Art von Dokument wurde als befristeter Vertrag bezeichnet. Dies bedeutet, dass es einen bestimmten Gültigkeitszeitraum eindeutig festlegt oder mit dem Einsetzen eines bestimmten Ereignisses verbunden ist. Beispielsweise kann in einem Ferienhausmietvertrag die Bedingung festgelegt sein: „vor Abschluss des Kauf- und Verkaufsgeschäfts“ oder „vor dem Eingehen der Erbschaft“.
Langfristige Verträge werden hauptsächlich zur Miete abgeschlossen:
- Grundstück.
- Eingeweide
- Gewässer.
Das Rechtsverhältnis aus solchen Verträgen kann dadurch weiter verändert werden, dass der Mieter die Möglichkeit erhält, ein vollwertiger Eigentümer zu werden. Wenn beispielsweise ein Grundstück 49 Jahre lang unter der Leitung eines Tochterbetriebs registriert wird, kann das Grundstück beim Errichten eines Hauses (in Form einer Kapitalstruktur) wieder als Eigentum registriert werden.
Gründe für den Abschluss einer Vereinbarung auf unbestimmte Zeit
Das Gesetz sieht die Möglichkeit vor, eine Vereinbarung über die Anmietung von Immobilien auf unbestimmte Zeit zu schließen, und zwar aus folgenden Gründen:
- Keine Angabe der Laufzeit im Vertrag.
- Die Verlängerung des bestehenden Vertrages unter Ausnutzung des Vorkaufsrechts.
Erneuerung
Hat eine Person, die eine bestimmte Immobilie gemietet hat, die Bedingungen während der gesamten Vertragsdauer erfüllt, hat sie das Vorkaufsrecht, einen entsprechenden Mietvertrag abzuschließen. Auf unbestimmte Zeit oder für einen klar definierten Zeitraum verlängert - dies ist unter einer Reihe von Bedingungen möglich. Dazu gehören die folgenden:
- Es gibt keine Verstöße während der Gültigkeit des ursprünglichen Vertrages.
- Der Nutzer der Räumlichkeiten ist bereit, dem Eigentümer günstige Konditionen für die Erneuerung im Vergleich zu den Angeboten anderer Antragsteller anzubieten.
- Die Voraussetzung für die Voranmeldung ist erfüllt, was den Wunsch zum Ausdruck bringt, das betreffende Rechtsverhältnis fortzusetzen.
Es wird angenommen, dass der Vertrag Der Mietvertrag wird auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn der Mieter das Nutzungsrecht nicht gekündigt hat und der Vermieter hierfür keine Hindernisse schafft. In diesem Fall bleiben die Vertragsbedingungen gleich, mit Ausnahme von Fällen, in denen die Parteien etwas anderes erklären.
Laut Gesetz muss der Mieter den Eigentümer jedoch schriftlich über die Absicht informieren, die Immobilie innerhalb einer angemessenen Frist bis zum Ende des Dokuments weiter zu vermieten. Wenn die Parteien Änderungen vornehmen möchten, müssen sie eine zusätzliche Vereinbarung abschließen, in der sie angezeigt werden. Oft ändern Parteien die Bedingungen eines Mietvertrags.
Im Falle von Wohnraum ist es für den Mieter rentabler, im Voraus zu entscheiden, für welchen Zeitraum der Mietvertrag für die Räumlichkeiten abgeschlossen wird. Auf unbestimmte Zeit einigen sich zukünftige Einwohner sehr selten auf eine Niederlassung. Die Frist ist einer der wichtigsten Punkte der Vereinbarung. Es wird daher empfohlen, im Dokument die Bedingung vorzuschreiben, dass der Zeitraum während der gesamten Dauer der Maßnahme unverändert bleibt.
Wenn der Mietvertrag sowie die Anmietung eines Zimmers oder eines anderen Objekts langfristig sind, ist ein staatliches Anmeldeverfahren vorgeschrieben.
Handlungen der Parteien nach Ablauf
In Fällen, in denen der Vertrag abgelaufen ist und der Mieter die Räumlichkeiten nicht geräumt hat und der Vermieter nicht widerspricht, gilt das Recht zur Nutzung der Immobilie zu den gleichen Bedingungen. Darüber hinaus gilt der Vertrag für einen ähnlichen Zeitraum als verlängert. Wenn der Mieter die Immobilie zukünftig nicht mehr besitzen möchte, muss er dies dem Vermieter mitteilen. Andernfalls können unerwünschte Folgen auftreten. In der Regel ist diese Bedingung im Vertrag festgelegt.
Hat der Mieter das Grundstück geräumt, aber den Vermieter nicht darüber informiert, so kann er verpflichtet sein, für den Zeitraum zu zahlen, in dem dem Vermieter diese Handlungen nicht bekannt waren. Wenn sich der Mieter nach Ablauf des Vertrages weigert, die Immobilie zu übergeben, kann der Eigentümer diese vor Gericht beschaffen. Die Hauptbedingung ist in diesem Fall die Einhaltung der Verjährungsfrist.
Vertragsbeendigung
Wird der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, kann er jederzeit mit Zustimmung der Parteien oder einseitig gekündigt werden. In letzterem Fall müssen Sie unter bestimmten Umständen vor Gericht gehen. Die einseitige Ablehnung wird von der Justiz bestätigt. Zum Beispiel gibt es eine Entscheidung des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation Nr. VAS-10796/13 in Bezug auf die Rechtssache Nr. A33-8577 / 2012.
Die Kündigung des Mietvertrags auf unbestimmte Zeit ist auch in der geltenden Gesetzgebung in Form der oben genannten Mitteilung vorgesehen. Informationen hierzu finden Sie in Art. 610 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation. Um den Vertrag zu kündigen, muss der Mieter den Vermieter innerhalb einer bestimmten Frist benachrichtigen. Die Benachrichtigung sollte in der vorgeschriebenen Weise gesendet werden. Wenn dies nicht geschieht, wird das Gericht diesen Missbrauch berücksichtigen, wenn es sich an die Justizbehörde wendet.
Es muss darauf geachtet werden, dass die Meldung dokumentiert wird. Zu diesem Zweck müssen Sie eine Bestandsaufnahme der Investitionen vornehmen.
Schutzmethoden
Für die Vertragsparteien werden unterschiedliche Schutzmethoden angewendet. Wenn der Vermieter dem Mieter eine Mitteilung sendet und dieser die Räumlichkeiten nicht verlässt, hat der Vermieter das Recht, dem Mieter die folgenden Anforderungen vorzulegen:
- Nehmen Sie eine Zahlung für die gesamte Laufzeit des Leasingvertrags vor. Gelder können als ungerechtfertigte Bereicherung wiedereingezogen werden. Da der Vertrag zu diesem Zeitpunkt bereits als gekündigt gilt, ist die Einziehung in Form von Miete nicht korrekt.
- Geben Sie Speicherplatz frei. Dieses Erfordernis muss von dem der Rechtfertigung unterschieden werden, da es sich um eine rechtliche Frage handelt. Bei Mietverhältnissen werden Schutzmethoden angewendet, die sich an den Bestimmungen von Art. 610 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation.
Dieser Ansatz wird durch das Dekret des Obersten Schiedsgerichts der Ukraine Nr. 16253/11 bestätigt, das in der Rechtssache Nr. A40-13860 / 10-40-812 angenommen wurde.
Das Interesse des Mieters besteht normalerweise darin, die Beziehung auch nach Erhalt der Kündigung des Mietvertrags aufrechtzuerhalten. Seine Schutzmethode hängt davon ab, wer der Vermieter ist, wer auf seiner Seite steht und was er tut.
Wenn zum Beispiel ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wird, aber staatliche Stellen auf der Seite des Vermieters stehen, wird die Anfechtung gemäß Ziff. 24 Agribusiness der Russischen Föderation. Dies belegt beispielsweise die gerichtliche Praxis der FAS-Resolution in der Rechtssache Nr. A57-3636 / 2012. Gleichzeitig sind der Rechtsprechung Fälle bekannt, in denen diese Schutzmethode als unrichtig anerkannt wurde. Nach der Entscheidung der FAS in der Rechtssache A55-25220 / 2012 war es daher rechtswidrig, die Entscheidung der staatlichen Stelle über die einseitige Weigerung, die Pacht des Grundstücks zu erfüllen, anzuerkennen. Das Gericht begründete diese Entscheidung damit, dass der Beschwerdeführer eine unzureichende Schutzmethode gewählt habe, da die Rechtsbeziehungen der Vertragsparteien zivilrechtlich seien und sich nicht aus den öffentlichen Befugnissen des Staates ergebe. Körper.
Es gab auch Fälle, in denen das Erfordernis einer unbefristeten Anerkennung des Pachtvertrags bestand. Dies ist insbesondere der Beschluss des FAS ZCO in der Sache Nr. A45-24711 / 2012 sowie der Beschluss des FAS Zentralorgans in der Sache Nr. A62-7460 / 2012. Die Gerichte orientierten sich unter Berücksichtigung der einschlägigen Anforderungen an folgenden Punkten:
- Ob der Vertrag wirklich auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde.
- Gibt an, ob eine Kündigung gesendet wurde.
- Sind die Bedingungen beim Versenden einer Benachrichtigung erfüllt?
- Wurde es von einer zweiten Partei erhalten.
Vertragsregistrierung
Die Anmietung von Wohngebäuden (oder Nichtwohngebäuden), die für einen Zeitraum von bis zu einem Jahr abgeschlossen wurden, ist nicht anmeldepflichtig (ihre Gültigkeitsdauer beträgt in der Regel 11 Monate). Die staatliche Registrierung eines unbefristeten Mietvertrags wird auch nicht durchgeführt, obwohl die Gültigkeitsdauer des Dokuments tatsächlich ein Jahr überschreiten kann. Dies kann durch Lesen der Bestimmungen von Absatz 2 der Kunst verstanden werden. 651 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation, wonach sich die staatliche Registrierung auf befristete Verträge bezieht, deren Gültigkeit mehr als ein Jahr beträgt. Dies wird auch durch die Schiedspraxis bestätigt, insbesondere die Resolution der FAS von Moskau in der Sache Nr. KG-A40 / 6418-00, die Resolution der FAS SZO in der Sache Nr. A26-394 / 2007 und andere Gesetze.
Es ist nicht nur erforderlich, einen auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag zu registrieren, sondern auch ein erneuertes Dokument. Grundlage hierfür ist Absatz 2 der Kunst. 621 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation. Weitere Dokumente, die diese Bestimmung bestätigen, umfassen ein Informationsschreiben des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation Nr. 59.
Um den Mietvertrag auf unbestimmte Zeit zu untersuchen, hilft in der Praxis das unten dargestellte Beispiel am besten.
Das Hauptmerkmal ist die fehlende Angabe der Gültigkeitsdauer. Der Rest des Dokuments ist ein regulärer Mietvertrag.
Fazit
Unabhängig davon, ob der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit registrierungspflichtig ist oder nicht, enthält er positive und negative Punkte. Der Mieter kann besorgt sein, dass der Vermieter das Recht hat, den Vertrag jederzeit zu kündigen, wenn er den Mieter ordnungsgemäß benachrichtigt. Der Vermieter muss nachweisen, dass er dem Mieter tatsächlich eine Kündigung geschickt hat.