In Bezug auf die Merkmale des Verkaufs von Wohngebäuden sollte klargestellt werden, dass sich die allgemeine Reihenfolge der Transaktionen nicht ändert. Der Aktionsplan und die Verordnung bleiben gleich. Gerade zu den Aktionen der Teilnehmer kommen Nuancen hinzu.
Transaktionsteilnehmer
Das Wesentliche des Vertrages ist, dass der Verkäufer sich bereit erklärt, das Eigentum an der Wohnung auf den Käufer zu übertragen, und der Käufer es annimmt. Merkmale des Verkaufs von Wohngebäuden betreffen Wohnungen, Häuser und Zimmer in Wohnungen und Häusern.
Die Parteien der Transaktion sind der Eigentümer und Erwerber, auf den alle Rechte an dem Objekt übertragen werden. Manchmal gibt es mehrere Besitzer. Vertreter handeln manchmal in seinem Namen auf der Grundlage einer Vollmacht oder aus anderen Gründen. Zum Beispiel die Eltern eines Kindes, das noch nicht 18 Jahre alt ist.
Ist der Eigentümer ein Staat oder eine Gemeinde, beteiligt sich eine zum Verkauf der Immobilie befugte Stelle oder Person an der Transaktion. Eine Ausnahme bildet die Wohnungsprivatisierung, bei der der Eigentumsübergang kostenlos ist.
Merkmale des Verkaufs von Wohngebäuden sind der Erhalt einer notariellen Einwilligung des Ehegatten, der die Rechte an dem Objekt hat.
Vollmachtsgeschäfte
Der Registrierungsdienst überprüft die übertragenen Verträge und Dokumente sorgfältig auf Übereinstimmung mit den geltenden Gesetzen. Dieses Schicksal umgeht nicht die Vollmacht. Worauf achten die Beamten?
- ob sein Ablaufdatum abgelaufen ist;
- ob die Person, die den Vertrag unterzeichnet, befugt ist, Geschäfte zu tätigen;
- ob andere Voraussetzungen erfüllt sind (z. B. enthält das Dokumentenpaket die Erlaubnis der Vormundschaftsbehörde für eine Transaktion mit der Immobilie eines Kindes oder einer inkompetenten Person).
Das Problem ist, dass sich die Überprüfung auf das Studium von Dokumenten beschränkt, insbesondere von Dokumenten, die von Behörden ausgestellt wurden.
Wenn die Vollmacht vor langer Zeit ausgestellt wurde und ihre Laufzeit noch nicht abgelaufen ist, ist es sinnvoll, den Vermieter direkt zu fragen, ob er noch einen Deal machen möchte. Es ist durchaus möglich, dass die Vollmacht widerrufen wurde und der Betrüger sie verwendet. Der Umgang mit einem Vollmachtsscheck bei einem Notar funktioniert möglicherweise nicht.
Wenn der Verkäufer der Erbe ist
Der Erwerb von Eigentum, das eine andere Person zuvor durch Erbschaft erhalten hat, gilt als riskantes Geschäft. Erben können jederzeit auftreten und ihren Anteil fordern oder sogar eine Klage vor Gericht einreichen.
Das Problem liegt nicht nur in ausreichend langen Verjährungsfristen. Das Gesetz sieht ihre Wiederherstellung vor.
Ähnliche Fälle treten bei Immobilien auf, deren Rechte eine Kette von Transaktionen durchlaufen. Die einzige Möglichkeit, Wohnimmobilien zu reservieren, ist der Nachweis eines fairen Kaufs.
Transaktionsgegenstand
Der Gegenstand der Transaktion ist eines der oben aufgeführten Objekte. Merkmale des Verkaufs von Wohngebäuden verpflichten dazu, in das Dokument ausreichende Informationen zur Identifizierung des Objekts einzutragen. In Rechtsstreitigkeiten und Gesetzen werden Informationen aus dem staatlichen Rechteregister als ausreichende Informationen herangezogen: Katasternummer und Grundlage für die Registrierung der Rechte des Verkäufers (Vertrag, Erbschein usw.), Registrierungsdatum und andere Merkmale.
Wenn ein Wohngebäude oder ein Teil davon verkauft wird, erhält die zweite Partei die entsprechenden Rechte an dem Grundstück oder einem Teil davon. Transaktionen bei der Übertragung von Grundstücken können kombiniert oder zwei Dokumente gleichzeitig unterzeichnet werden.
Die Folge eines Verstoßes gegen diese Regel ist die Anerkennung des Geschäfts als nicht abgeschlossen. Dies bedeutet, dass die Rahmenbedingungen nicht vereinbart sind und das Dokument keine Rechtskraft hat: Es begründet keine Rechte und Pflichten.
Handelt es sich bei dem zu verkaufenden Gegenstand um ein Zimmer oder eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, so erhält der neue Eigentümer auch das Recht auf einen Teil des gemeinsamen Eigentums. Ein Haftungsausschluss ist illegal.
Beschreibung des Geschäftsgegenstandes
Wie sind die Merkmale des Vertrags über den Verkauf von Wohnraum und der Gegenstand der Transaktion? Die folgenden Informationen werden in das Dokument eingegeben:
- die Stadt, in der es sich befindet;
- Adresse
- Gesamtfläche;
- Anzahl der Zimmer;
- das Vorhandensein von Balkonen und Loggien;
- Katasternummer.
Die Wohnung kann Merkmale aufweisen, die der Verkäufer vor verständlichen Motiven zu verbergen versucht. Die Feststellung von versteckten Mängeln berechtigt den Käufer jedoch zur Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs. Wenn sie so schwerwiegend sind, dass der Kauf seine Bedeutung verliert, wird das Recht eingeräumt, die Transaktion zu kündigen.
Umbau oder Sanierung müssen legalisiert werden, sonst wird die Wohnung sozusagen ohne sie verkauft. Wenn die Änderungen schwerwiegend sind, muss der Eigentümer das Objekt möglicherweise an seine ursprüngliche Position bringen. Daher ist der Erwerb von Wohnungen mit solchen Mängeln in Zukunft mit ernsthaften Schwierigkeiten behaftet.
Wenn vorgeschlagen wird, ein Haus in einem solchen Zustand zu kaufen, werden seine Änderungen viel einfacher legalisiert. Ein Antrag oder eine Erklärung wird eingereicht und eine Bescheinigung der örtlichen Gemeindeverwaltung darüber, dass das Objekt das zugewiesene Land nicht überschreitet, und Änderungen am Objekt werden im Rechteregister vorgenommen.
Wenn gleichzeitig Land erworben wird
Was sind die Merkmale des Vertrags über den Verkauf von Wohngebäuden mit einem Grundstück darunter?
In der LC wurde das Prinzip der Einheit des Schicksals des Landes und des darauf befindlichen Eigentums verlegt. Wenn das Haus übertragen wird, wird das Land entsprechend übertragen.
Der Mangel an Papierkram für das Grundstück verbietet dem Eigentümer nicht, Immobilien zu verkaufen. In dem Vertrag wird nur die Übertragung des Grundstücks zu den gleichen Bedingungen vermerkt, zu denen es dem Verkäufer gehörte. Eine Ausnahme bilden Fälle von rechtswidrigem Bauen auf Grundstücken, die nicht dazu bestimmt sind oder in keiner Weise in der legalen Nutzung des Verkäufers liegen.
Das Gesetz verbietet den Verkauf von Grundstücken ohne den gleichzeitigen Verkauf eines darauf befindlichen Hauses.
Wenn das Grundstück unter dem Haus gepachtet ist, erhält der neue Eigentümer es auf Pachtbasis. In diesem Fall ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Transaktion nicht erforderlich.
Das Gesetz kann auch Ausnahmen vorsehen, die den Verkauf von Grundstücken an bestimmte Personen verbieten. In diesem Fall können Pachtverträge zulässig sein.
Die Bestimmungen der Vereinbarung zum Gegenstand der Transaktion geben die Katasternummer und die Grundlage für die Eintragung des Rechts an.
Rechte Dritter
Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation ist die Besonderheit des Verkaufs von Wohngebäuden die Verpflichtung des Verkäufers, im Vertrag alle Personen zu vermerken, die das Aufenthaltsrecht behalten.
Dies schließt alle mit ihm lebenden Verwandten, Ehepartner oder Ehepartner ein. Ehemalige Familienmitglieder werden in die Liste aufgenommen, die dem Zusammenleben unterliegt. Das Gesetz erweitert ihren Status auf Personen, die keine Verwandtschaft oder sonstige Beziehung zum Eigentümer haben, aber von ihm als Familienangehörige eingeweiht werden.
Wenn ein Familienmitglied zuvor nicht an der Privatisierung teilgenommen hat, behält es sich das Recht vor, die Räumlichkeiten zu nutzen.
Grundlage für das Aufenthaltsrecht sind: Testament, Mietvertrag, Mietvertrag mit Angehörigen.
Das Fehlen vollständig ausgeführter Dokumente bedeutet nicht, dass außer dem Eigentümer niemand ein Recht auf Unterkunft hat. Eine Ausnahme bilden Fälle, in denen ein Verstoß gegen die Formalitäten unerlässlich ist (z. B. Verträge, die einer notariellen Beurkundungspflicht unterliegen).
Der Text enthält die Namen, Patronyme, Nachnamen und spezifischen Aufenthaltsrechte in der Wohnung sowie Passdaten zur Identifizierung von Personen. Die diesbezügliche Bestimmung ist im Artikel über die Merkmale des Verkaufs von Wohngebäuden enthalten.
Ein separater Punkt betrifft die Rechte der Kinder.Wenn eine der Parteien der Transaktion minderjährige Kinder hat, die nur das Recht haben, zu wohnen, und kein Eigentum, schreibt das Gesetz vor, dass sie Maßnahmen ergreifen müssen, um sicherzustellen, dass sich ihre Lebensbedingungen nicht verschlechtern.
Transaktionspreis
Diese Klausel ist für den Kaufvertrag verbindlich. Andernfalls gilt die Transaktion als nicht abgeschlossen und ihre rechtliche Bedeutung geht verloren. Die Höhe des Preises wird nicht nur benötigt, um die Rechte der Teilnehmer zu schützen, sondern auch um die Höhe der Steuer zu berechnen.
Wie wird der Preis beim Verkauf von Immobilien ermittelt? Die Besonderheit des Verkaufs von Wohngebäuden bei der Gewährung der Freiheit an die Parteien wird nur durch das Verbot der Übergabe von Wohnraum zu einem Preis begrenzt, der nicht dem Marktpreis entspricht. Die Bewertung des Objekts nach dem Katasterwert macht es nicht möglich, Steuern zu sparen. Der Staat ist verpflichtet, Zahlungen auf der Grundlage der Marktpreise gemäß der Praxis des Verfassungsgerichts der Russischen Föderation zu leisten.
Wenn eine Seite einen Vertragsentwurf vorschlägt und die andere Seite diesen akzeptiert, bedeutet dies nicht, dass der im Vertragsentwurf angegebene Preis automatisch akzeptiert wird.
Nuancen der Berechnung und Preisangabe
Beim Kauf einer Wohnung werden die Kosten sowohl für die Wohnung selbst als auch für einen Teil des gesamten Eigentums in der Wohnanlage angegeben.
Wird ein Haus mit einem Grundstück oder ein Anteil eines Hauses mit einem Anteil eines Grundstücks erworben, wird der Preis für jedes einzelne Objekt festgelegt.
Der Betrag kann auf der Grundlage der Bewertung der Einheitsfläche berechnet werden, und dann ist der Käufer verpflichtet, Geld für die tatsächlich übertragene Fläche zu zahlen.
Der Preis wird sowohl in Zahlen als auch in Worten gleichzeitig in den Vertrag aufgenommen, so dass es zu keinen Streitigkeiten aufgrund von Fehlern kommt, die bei seiner Erstellung gemacht werden könnten.
Dies bedeutet nicht, dass der letzte Absatz sich nur auf die Merkmale von Verträgen über den Verkauf von Wohngebäuden bezieht.
Vertragsformular
Das Gesetz legt strengere Anforderungen für Transaktionen beim Verkauf von Immobilien und Wohngebäuden fest, insbesondere wird der Vertrag in Form eines einzigen Dokuments erstellt. Bei Nichtbeachtung der Formularanforderung wird die Transaktion ungültig. Es ist nicht möglich, die Korrespondenz als Beweismittel für den Abschluss eines Vertrags heranzuziehen.
Beglaubigung
Im Jahr 2015 wurden Änderungen an den Rechtsvorschriften zur Registrierung von Eigentumsrechten vorgenommen. Einige Geschäfte werden inzwischen unter Beteiligung eines Notars abgeschlossen.
Die folgenden Fälle sind in der Liste enthalten:
- Geschäfte zum Verkauf eines Anteils am Miteigentumsrecht, auch wenn der Käufer einer der Inhaber ist;
- der Verkauf einer Wohnung durch den alleinigen Eigentümer, der zum Zeitpunkt der Transaktion noch nicht 18 Jahre alt war;
- Verkauf einer gemeinsamen Immobilie.
Die Einführung neuer Bestimmungen schließt nicht aus, dass die Vormundschaftsbehörden eine Genehmigung für eine Transaktion einholen müssen. Leider werden die aufgeführten Merkmale des Verkaufs von Wohngebäuden von den Eltern oder Erziehungsberechtigten nicht berücksichtigt.
Staatliche Registrierung
Das Gesetz verpflichtet die Parteien der Transaktion, die Übertragung von Eigentumsrechten zu registrieren. Eine Person gilt ab dem Zeitpunkt der Eintragung des Rechts als vollwertiger Eigentümer von Wohnimmobilien. Art. 558 über die Besonderheiten des Verkaufs von Wohngebäuden bestimmten den Zeitpunkt der Eintragung in das Grundbuch als Zeitpunkt des Abschlusses der Transaktion.
Wenn eine der Parteien die Registrierung verweigert oder dieser ausweicht, hat die zweite Partei das Recht, eine Klage vor Gericht wegen Zwangsregistrierung einzureichen. Somit wird bestätigt, dass der Käufer trotz fehlender Registrierung der rechtmäßige Eigentümer des erworbenen Eigentums ist.
Mutterschaftstransaktionen
Die teilweise oder vollständige Verwendung von Mutterschaftskapital für den Erwerb von Wohnraum setzt die Erfüllung einer Reihe von gesetzlichen Anforderungen voraus. Die Funktionen wirken sich sowohl auf die Formulierung der Transaktionen als auch auf das Verfahren für deren Ausführung aus.
Darüber hinaus enthält das Gesetz eine Liste der Anforderungen für auf diese Weise gekaufte Wohnungen. Insbesondere haben die Streitkräfte der Russischen Föderation eine Reihe von Standpunkten in einer Überprüfung der Rechtspraxis in Bezug auf die Verwendung von Mutterschaftskapital zum Ausdruck gebracht.
Abschließend
Wir listen kurz die Merkmale des Verkaufs von Wohngebäuden auf, die im BGB 558 aufgeführt sind:
- eine wesentliche Voraussetzung ist die Übertragung von Rechten Dritter an der Wohnung;
- Ohne staatliche Registrierung gilt der Vertrag nicht als abgeschlossen.
- andere Merkmale hängen vom Alter der an der Transaktion beteiligten Personen oder ihrer Rechtsfähigkeit ab.
Es wurde eine Änderung eingeführt, um Transaktionen mit Wohnungen der Economy-Klasse durch Bundesgesetze zu regeln, die noch nicht verabschiedet wurden.