Πολλές ρωσικές επιχειρήσεις προσπαθούν να υπογράψουν συμφωνία μίσθωσης ακινήτων με ένα ή άλλο κρατικό όργανο - κράτος ή δημοτικό. Για το σκοπό αυτό, οι εκπρόσωποι των επιχειρήσεων είναι ευτυχείς να συμμετάσχουν σε διάφορους διαγωνισμούς και δημοπρασίες. Ποιος είναι ο σκοπός των επιχειρηματιών που εμπλέκονται στην επικοινωνία με τις αρχές;
Ενοικίαση ως τρόπος αποθήκευσης
Η μίσθωση δημοτικών ακινήτων είναι μια διαδικασία που στο ρωσικό επιχειρηματικό περιβάλλον θεωρείται εξαιρετική εναλλακτική λύση για τη σχετική συμφωνία με έναν εμπορικό οργανισμό.
Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι η μία ή η άλλη αποθήκη, το γραφείο ή άλλοι χώροι που διαθέτει ο δήμος είναι συνήθως πολύ φθηνότερος από τη δυνατότητα που προσφέρουν τα νομικά πρόσωπα. Και πολλοί επιχειρηματίες είναι πολύ χαρούμενοι που λαμβάνουν το δικαίωμα να μισθώσουν δημοτική περιουσία.
Οι ιδιαιτερότητες της δημοτικής περιουσίας
Ποια είναι η ιδιαιτερότητα των ακινήτων που ανήκουν στις τοπικές αρχές; Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 215 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, τα ακίνητα που ανήκουν σε πόλεις, αγροτικούς οικισμούς και άλλες διοικητικές εδαφικές μονάδες στο επίπεδο των οποίων εφαρμόζεται η τοπική αυτοδιοίκηση, ταξινομούνται ως δημοτικό. Συχνά το κατάλληλο είδος ιδιοκτησίας ανατίθεται σε μεμονωμένα ιδρύματα. Αν αυτό δεν συμβαίνει, τότε συμπεριλαμβάνεται ως περιουσιακό στοιχείο στο δημοτικό ταμείο.
Αν ένας επιχειρηματίας θέλει να μάθει αν είναι δυνατό να νοικιάσει ακίνητα ενός συγκεκριμένου τύπου δημοτικού ακινήτου, τότε αυτές οι πληροφορίες δημοσιεύονται συνήθως στους δικτυακούς τόπους των τοπικών αρχών. Αλλά ακόμα και αν δεν υπάρχουν σχετικά δεδομένα σχετικά με τους πόρους του δικτύου των δήμων για οποιονδήποτε λόγο, ο επιχειρηματίας έχει το δικαίωμα να υποβάλει αίτημα στην τοπική κυβέρνηση. Η υπηρεσία παροχής σχετικών πληροφοριών στον επιχειρηματία θα πρέπει να παρέχεται δωρεάν από τον δήμο.
Υποκείμενα σχέσεων μίσθωσης
Αξίζει να σημειωθεί ότι για τους επιχειρηματίες είναι δυνατή η αγορά περιουσίας όχι μόνο του δημοτικού αλλά και του κρατικού τύπου. Υπάρχουν λίγες θεμελιώδεις διαφορές μεταξύ της διαδικασίας κατά την οποία μια δημοτική περιουσία εκμισθώνεται και παρόμοιες ενέργειες με τη συμμετοχή κρατικών αρχών, καθώς όλες αυτές οι διαδικασίες ρυθμίζονται από τους ίδιους νόμους.
Είδη Συμβάσεων
Μπορεί επίσης να σημειωθεί ότι η μίσθωση δεν είναι η μόνη επιλογή για την αλληλεπίδραση μεταξύ της αρχής σε ένα ή το άλλο επίπεδο και της επιχείρησης. Η ιδιαιτερότητα των σχετικών συμβάσεων είναι ότι το ακίνητο μεταβιβάζεται από τον εκμισθωτή έναντι αμοιβής για προσωρινή χρήση.
Μια δυνατότητα είναι επίσης δυνατή με τη σύναψη σύμβασης για δωρεάν χρήση. Σύμφωνα με μια τέτοια σύμβαση, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου είναι υποχρεωμένος να μεταβιβάσει το ακίνητο σε άλλο μέρος, το οποίο με τη σειρά του πρέπει να το επιστρέψει στον ιδιοκτήτη στην ίδια κατάσταση, λαμβάνοντας υπόψη την επιτρεπόμενη απόσβεση ή τη μορφή που προβλέπει η σύμβαση.
Εκτός από τέτοιου είδους συναλλαγές όπως η εκμίσθωση κρατικής και δημοτικής περιουσίας και σύμβαση για δωρεάν χρήση, είναι επίσης δυνατό να συνάπτονται συμβάσεις διαχείρισης περιουσίας. Σύμφωνα με τέτοιες συμφωνίες, ο δήμος ή ο κρατικός φορέας μεταβιβάζει το ακίνητο στον αντισυμβαλλόμενο στο πρόσωπο της εταιρείας για αόριστο χρονικό διάστημα.Με τη σειρά του, ο αντισυμβαλλόμενος πρέπει να διαχειρίζεται το περιουσιακό στοιχείο που έχει λάβει προς το συμφέρον του ιδιοκτήτη του ή άλλου δικαιούχου.
Η σύμβαση, η οποία έχει ως αντικείμενο τη μίσθωση δημοτικών αγαθών, μπορεί επίσης να αντικατασταθεί από σύμβαση που προβλέπει τη φύλαξη ενός ακινήτου και την ταυτόχρονη χρήση του. Μια παραλλαγή είναι επίσης δυνατή με την εκτέλεση δανειακής σύμβασης, αντικείμενο του οποίου είναι ο αντίστοιχος τύπος περιουσιακών στοιχείων.
Ωστόσο, η μίσθωση της ομοσπονδιακής και δημοτικής περιουσίας στην πράξη πραγματοποιείται κυρίως στο πλαίσιο συνήθων μισθώσεων. Αν και, βεβαίως, σε επίπεδο συγκεκριμένων δήμων σε μια συγκεκριμένη περιοχή, είναι δυνατές διάφορες προσεγγίσεις στο ζήτημα της αλληλεπίδρασης με τις επιχειρήσεις. Το κυριότερο είναι ότι οι σχετικές ενέργειες των αρχών δεν έρχονται σε αντίθεση με τη νομοθεσία που ρυθμίζει τις σχέσεις των κρατικών και δημοτικών ιδρυμάτων με ιδιωτικές επιχειρήσεις.
Χαρακτηριστικά των μισθώσεων με τους δήμους
Η κύρια νομική πράξη που καθορίζει τη διαδικασία εκμίσθωσης δημοτικής περιουσίας είναι ο ομοσπονδιακός νόμος αριθ. 135. Σύμφωνα με τις διατάξεις της, τα ακίνητα που δεν έχουν καθοριστεί ως οικονομική ιδιοκτησία μιας οντότητας σε επίπεδο τοπικής κυβέρνησης μπορούν να ενοικιαστούν από τους επιχειρηματίες μόνο σε ανταγωνιστική βάση (ή δημοπρασία). Μια παρόμοια διαδικασία θα πρέπει να διεξάγεται αν το ακίνητο ανήκει στον δήμο ενιαία επιχείρηση. Και δεν έχει σημασία αν βρίσκεται σε οικονομική διαχείριση ή λειτουργικό. Οι ίδιοι κανόνες ισχύουν εάν το ακίνητο ανήκει σε αυτόνομο κρατικό φορέα ή δημοτικό φορέα, αλλά υπόκειται σε επιχειρησιακή διαχείριση.
Ειδικά θέματα ανταγωνισμού
Έτσι, σε ορισμένες περιπτώσεις, η μίσθωση δημοτικών ακινήτων είναι δυνατή μόνο μετά την προσφορά. Οι κανόνες σύμφωνα με τους οποίους οργανώνονται αυτές οι διαδικασίες καθορίζονται σε μία από τις Διατάξεις της Ομοσπονδιακής Υπηρεσίας Αντιμονοπωλιακών Υπηρεσιών της Ρωσικής Ομοσπονδίας - ο οργανισμός που είναι υπεύθυνος για την ορθότητα της αλληλεπίδρασης μεταξύ κυβέρνησης και επιχειρήσεων σε πολλές πτυχές. Η σχετική κανονιστική πράξη που εκδίδεται από την υπηρεσία του αντιμονοπωλιακού τομέα περιλαμβάνει κατάλογο των τύπων περιουσιακών στοιχείων για τη μίσθωση των οποίων είναι αναγκαία η υποβολή προσφορών. Με τη σειρά τους, οι διατάξεις του διατάγματος της FAS Ρωσίας μπορούν να συμπληρώσουν τους κανονισμούς που εκδίδονται σε επίπεδο μεμονωμένων δήμων. Κατά κανόνα, τα έγγραφα αυτά διατίθενται στους δικτυακούς τόπους των τοπικών αρχών.
Η ιδιαιτερότητα της διεξαγωγής των διαγωνισμών, αντικείμενο της οποίας είναι η σύναψη δημοτικής σύμβασης μίσθωσης ακινήτων, είναι ότι οι πληροφορίες σχετικά με αυτές τις εκδηλώσεις πρέπει να δημοσιεύονται στο διαδίκτυο στο torgi.ru, το οποίο ανήκει στο Υπουργείο Οικονομικής Ανάπτυξης.
Όταν δεν διεξάγονται διαγωνισμοί
Υπάρχουν περιπτώσεις όπου οι εν λόγω διαγωνισμοί δεν είναι απαραίτητοι. Σε ποιες περιπτώσεις είναι δυνατή η ενοικίαση δημοτικών ακινήτων χωρίς προσφορά; Αυτές οι στιγμές ρυθμίζονται από το 17ο άρθρο του ομοσπονδιακού νόμου αριθ. 135. Σκεφτείτε τους.
Το πρώτο σενάριο, αν υποτεθεί ότι η εκμίσθωση δημοτικών ακινήτων είναι δυνατή χωρίς προσφορά, μπορεί να εφαρμοστεί σύμφωνα με τις διατάξεις του 5ου κεφαλαίου του ομοσπονδιακού νόμου αριθ. 135, το οποίο αντικατοπτρίζει τη δυνατότητα δημιουργίας ορισμένων προτιμήσεων εκ μέρους των δημοτικών αρχών.
Το δεύτερο σενάριο υποθέτει ότι ο διαγωνισμός έχει ήδη διεξαχθεί, σύμφωνα με τους κανόνες που περιλαμβάνονται στις διατάξεις του ομοσπονδιακού νόμου αριθ. 44, δηλαδή βάσει του δημοτικού συμβολαίου. Ταυτόχρονα, η διάρκεια μίσθωσης για ένα αντικείμενο δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερη από τη σύμβαση του αντίστοιχου τύπου.
Η τρίτη επιλογή, στο πλαίσιο της οποίας η προσφορά δεν είναι υποχρεωτική, είναι η μίσθωση ακινήτου για περίοδο που δεν υπερβαίνει τις 30 ημέρες εντός έξι μηνών. Ταυτόχρονα, είναι απαράδεκτο να συνάπτονται ξανά συμφωνίες μεταξύ του δήμου και του ίδιου αντισυμβαλλομένου μετά την ολοκλήρωση της σύμβασης εντός της καθορισμένης προθεσμίας.
Μπορεί επίσης να σημειωθεί ότι η προσφορά, αντικείμενο της οποίας είναι η εκμίσθωση δημοτικών αγαθών, δεν μπορεί να γίνει αν συντρέχει η επέκταση υφιστάμενων συμβάσεων μεταξύ επιχειρηματιών και δήμων.
Η προσφορά δεν μπορεί να διεξαχθεί αν τα δικαιώματα δημοτικών και άλλων περιουσιακών στοιχείων χορηγούνται σε επιχειρήσεις δυνάμει των διεθνών συνθηκών που έχουν υπογραφεί από τη Ρωσική Ομοσπονδία, των διακυβερνητικών συμφωνιών καθώς και των ομοσπονδιακών νόμων που θεσπίζουν ειδική διαδικασία για τη χρήση περιουσιακών στοιχείων και άλλων νομικών πράξεων: διατάγματα του Προέδρου, κυβερνητικά διατάγματα ή, , δικαστικές αποφάσεις που έχουν τεθεί σε ισχύ.
Οι προσφορές δεν πραγματοποιούνται εάν ο δήμος δωρίσει λατρευτικά κτίρια, κατασκευές και άλλα είδη ιδιοκτησίας θρησκευτικών οργανώσεων.
Επίσης, η ανάγκη υποβολής προσφορών μπορεί να μην είναι απαραίτητη εάν η ιδιοκτησία μεταβιβαστεί υπέρ άλλων αρχών σε κρατικό ή δημοτικό επίπεδο, καθώς και εκτός προϋπολογισμού κονδυλίων ή, για παράδειγμα, της Κεντρικής Τράπεζας της Ρωσίας.
Μπορούμε επίσης να σημειώσουμε ότι η διαδικασία που εξετάσαμε, βάσει της οποίας εκμισθώνονται τα περιουσιακά στοιχεία των δήμων και των κρατικών αρχών, δεν ισχύει για τις περιοχές που διέπονται από τους κώδικες των ομόσπονδων κρατών, των υδάτων, των δασών της Ρωσικής Ομοσπονδίας, καθώς και τους νόμους για το υπέδαφος.
Ακίνητα σε χρήση: δύο επιλογές
Έτσι, οι επιχειρηματίες έχουν πολλές ευκαιρίες να αποκτήσουν στη διάθεσή τους ένα φθηνό πόρο με τη μορφή δημοτικής περιουσίας. Πρώτα απ 'όλα, μπορεί κανείς να σημειώσει το γεγονός ότι οι συμβάσεις μεταξύ επιχειρήσεων και αρχών μπορούν να εκπροσωπούνται σε μεγάλη ποικιλία: υπό τη μορφή συμβάσεων μίσθωσης, δωρεάν χρήσης, διαχείρισης εμπιστοσύνης κ.λπ. Η χρήση καθεμιάς από τις επιλογές που προβλέπει η νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας είναι δυνατή βάσει δύο βασικών συστημάτων :
- κατά τη διεξαγωγή των προσφορών (διαγωνισμών ή δημοπρασιών), αντικείμενο του οποίου είναι το δικαίωμα της εταιρείας να συνάπτει συμφωνία του ίδιου ή του άλλου τύπου με τον δήμο ή την κρατική αρχή ·
- σύναψη συμφωνίας χωρίς προσφορές ή δημοπρασίες σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι εν λόγω προσφορές ονομάζονται προσφορές, σε άλλες - δημοπρασίες. Ποιος όρος είναι πιο σωστός;
Διαγωνισμός ή δημοπρασία;
Ανάλογα με το πλαίσιο και με ορισμένα ειδικά χαρακτηριστικά της διαδικασίας, ο ένας και ο άλλος όρος μπορούν να χρησιμοποιηθούν για εντελώς νόμιμους λόγους. Αν πρόκειται για διαγωνισμό, θεωρείται ότι οι αιτήσεις των συμμετεχόντων θα υποβληθούν σε κλειστή μορφή (για παράδειγμα, σε φακέλους). Οι ανταγωνιστές δεν θα γνωρίζουν τις λεπτομέρειες των αιτήσεων.
Ο πλειστηριασμός, με τη σειρά του, είναι ο προσδιορισμός της πλέον συμφέρουσας επιλογής για τον δήμο που βασίζεται κυρίως σε δημόσιες προσφορές. Δηλαδή, ένας ή άλλος συμμετέχων στο διαγωνισμό για το δικαίωμα να συνάψει δημοτική μίσθωση ακινήτων κατά τη διάρκεια των προσφορών που προσφέρει ο ανταγωνιστής και μπορεί να προσπαθήσει να υποβάλει πρόταση που είναι περισσότερο επωφελής για τον ιδιοκτήτη.
Πώς είναι οι προσφορές
Ανάλογα με το αν διεξάγεται δημοπρασία ή διαγωνισμός, οι κανόνες υποβολής προσφορών ενδέχεται να διαφέρουν ελαφρώς. Όπως προαναφέρθηκε, αν πρόκειται για διαγωνισμό, μόνο ο κατάλογος των συμμετεχόντων παραμένει δημόσιος. Εάν η εκδήλωση διεξαχθεί σε μορφή δημοπρασίας, όλες οι πληροφορίες σχετικά με τους συμμετέχοντες και τις προτάσεις τους είναι ανοικτές.
Ο δήμος που κατέχει το ακίνητο δημιουργεί μια ειδική προμήθεια. Οι κύριες λειτουργίες του είναι: να εργάζονται με φακέλους που περιέχουν προσφορές από πλειοδότες, να δημιουργούν έναν κύκλο ατόμων με πρόσβαση στις πληροφορίες σχετικά με την εκδήλωση, να ερευνούν τα ανταγωνιστικά πλεονεκτήματα και τα άλλα χαρακτηριστικά κάθε προσφοράς, καθορίζοντας τους νικητές ή τους συμμετέχοντες σε δημοπρασίες.
Η μίσθωση δημοτικών ακινήτων είναι δυνατή όχι μόνο για νομικά πρόσωπα, αλλά και για πολίτες και μεμονωμένους επιχειρηματίες.Δηλαδή, τα θέματα των νομικών σχέσεων σε οποιαδήποτε από αυτά τα νομικά καθεστώτα μπορούν να συμμετέχουν στους εν λόγω διαγωνισμούς και πλειστηριασμούς.
Ανασκόπηση εφαρμογών
Μελετάμε την πτυχή που αφορά την εξέταση των αιτήσεων των υποψηφίων. Οι κυριότερες διατάξεις που διέπουν τη σχετική διαδικασία καθορίζονται στο επίπεδο της δημοτικής νομοθεσίας. Ωστόσο, οι ακόλουθες συνθέσεις μπορούν να θεωρηθούν αρκετά χαρακτηριστικές.
Οι δήμοι συνήθως εξετάζουν τις αιτήσεις που υποβλήθηκαν εντός ενός μηνός από τη στιγμή που το σχετικό έγγραφο απεστάλη από τον διαγωνιζόμενο.
Οι αιτήσεις εξετάζονται μόνο εάν έχουν αποσταλεί τα έγγραφα που προβλέπονται από τους κανόνες του διαγωνισμού μαζί με αυτά. Κατά κανόνα, είναι ο ακόλουθος κατάλογος:
- γραπτή δήλωση προς τον επικεφαλής της αρχής ·
- τα συστατικά έγγραφα του συμμετέχοντος, τα πιστοποιητικά εγγραφής νομικού προσώπου, καθώς και πηγές που επιβεβαιώνουν το καθεστώς του προσώπου που θα υπογράψει τη μίσθωση αν η εταιρεία μεταβιβάσει την προσφορά ·
- τραπεζικά στοιχεία πλειοδότης ·
- έγγραφα που αντικατοπτρίζουν τα στοιχεία του ισολογισμού στην επιχείρηση.
Ταυτόχρονα, η αρχή που είναι αρμόδια για τη διεξαγωγή της προσφοράς μπορεί να ζητήσει από τον συμμετέχοντα άλλα έγγραφα, εφόσον αυτό προβλέπεται από το νόμο.
Το κύριο κριτήριο για τον προσδιορισμό του νικητή του διαγωνισμού είναι οι καλύτερες προϋποθέσεις για την εκτέλεση της σχετικής σύμβασης. Με τη σειρά του, ο οργανισμός που προσέφερε την υψηλότερη συμβατική αξία στον δήμο αναγνωρίζεται ως ο νικητής της δημοπρασίας. Η ενοικίαση δημοτικών ακινήτων είναι δυνατή μόνο υπέρ των νικητών της δημοπρασίας.
Προτιμήσεις
Ενδιαφέρουσες διατάξεις περιέχονται στο 18ο άρθρο του ομοσπονδιακού νόμου αριθ. 209. Αναφέρει ότι οι μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις έχουν το δικαίωμα να βασίζονται σε ορισμένα μέτρα στήριξης από τους δήμους με τη μορφή δωρεάν ή που συνεπάγονται προτιμησιακούς όρους για τη μεταβίβαση περιουσίας για προσωρινή χρήση. Στην περίπτωση αυτή, οι κατάλογοι περιουσιακών στοιχείων που μπορούν να μισθωθούν στο πλαίσιο κατάλληλων μέτρων στήριξης πρέπει να είναι διαθέσιμα στο ευρύ κοινό - στα μέσα ενημέρωσης ή στους επίσημους ιστοτόπους των αρχών. Η ενοικίαση δημοτικών ακινήτων σε προνομιακή μορφή είναι δυνατή για περίοδο τουλάχιστον 5 ετών. Ωστόσο, μπορεί να μειωθεί αν η οικονομική οντότητα υποβάλει την κατάλληλη αίτηση.
Ενοικίαση δημοτικών ακινήτων και ΦΠΑ
Μια σημαντική πτυχή είναι ο υπολογισμός του ΦΠΑ κατά την ενοικίαση δημοτικών περιουσιακών στοιχείων. Το αντικείμενο της πληρωμής του σχετικού φόρου θα είναι η εταιρεία που μισθώνει το ακίνητο.
Η αξία της φορολογικής βάσης καθορίζεται με το άθροισμα του ποσού του μισθώματος για κάθε ακίνητο. Ο ενοικιαστής πρέπει να παραγάγει τιμολόγιο εντός 5 ημερών από την ημερομηνία πληρωμής. Επίσης, καθήκον του είναι η υποβολή δήλωσης ΦΠΑ πριν από τη 20η ημέρα του μήνα που έπεται της φορολογικής περιόδου.
Πού πηγαίνει το ενοίκιο;
Πού στέλνει ο δήμος τα κεφάλαια που έλαβε από τη μίσθωση του ακινήτου; Κατά κανόνα, τα έσοδα δαπανώνται για την ενημέρωση και τη διατήρηση της υλικής και τεχνικής βάσης της αρχής. Τα κεφάλαια μεταφέρονται σε ειδικό λογαριασμό προϋπολογισμού, από τον οποίο μεταφέρονται στη συνέχεια στο λογαριασμό του ίδιου του ιδρύματος εντός των ορίων που προβλέπονται από το νόμο.
