Στο άρθρο εξετάζουμε την εγκυρότητα της συγκατάθεσης του συζύγου στην πώληση ακινήτων.
Η πραγματοποίηση συναλλαγών με ακίνητα συνεπάγεται ορισμένους κινδύνους. Το κόστος αυτών των εγκαταστάσεων είναι πολύ υψηλό. Επιπλέον, η καταχώρηση των νομικών σχέσεων από νομική άποψη είναι μια πολύ περίπλοκη διαδικασία. Για παράδειγμα, αν οι χώροι είναι αντικείμενο κοινής ιδιοκτησίας των συζύγων, πριν από την πώληση του ακινήτου, ένας από αυτούς θα πρέπει να λάβει άδεια για τη λειτουργία από το άλλο. Διαφορετικά, η συναλλαγή μπορεί να θεωρηθεί παράνομη.
Μεταπωλητές
Αξίζει να σημειωθεί ότι απαιτείται επίσης συγκατάθεση για την πώληση των ακινήτων. Αυτό οφείλεται στα χαρακτηριστικά του διαμερίσματος - πρωτοβάθμια στέγαση δεν μπορεί να είναι κοινή ιδιοκτησία, όπως πωλείται από τον κύριο του έργου ή την κατασκευαστική εταιρεία, είναι ένα νέο κτίριο. Σε κάθε άλλη περίπτωση, η ιδιοκτησία είναι δευτερεύουσα.
Είναι σημαντικό να θεωρηθεί ότι η συναίνεση του / της συζύγου που δόθηκε για την πώληση ακίνητων αντικειμένων έχει ορισμένη διάρκεια ισχύος. Σε περιπτώσεις όπου δεν είναι δυνατή η ολοκλήρωση της συναλλαγής στον καθορισμένο χρόνο, θα απαιτείται επανέγκριση των εγγράφων.
Η εγκυρότητα της συγκατάθεσης του συζύγου στην πώληση ακινήτων θα περιγραφεί παρακάτω.
Περιπτώσεις όπου απαιτείται συναίνεση του συζύγου
Τα περιουσιακά στοιχεία που αποκτώνται από τους συζύγους κατά τη διάρκεια του νόμιμου γάμου αναγνωρίζονται ως από κοινού αποκτηθέντα. Αυτό, με τη σειρά του, περιλαμβάνει διαμερίσματα και άλλα κατοικημένα ακίνητα. Οι συναλλαγές με τέτοια περιουσιακά στοιχεία πρέπει να διεξάγονται σε συνεννόηση, ακόμη και σε περιπτώσεις όπου τα έγγραφα αναφέρουν το όνομα ενός από τους συζύγους.
Αξίζει να δίνετε προσοχή όταν μια συναλλαγή γίνεται για να αποξενώσει την περιουσία, ο ιδιοκτήτης πρέπει να δώσει τη συγκατάθεση που αποκτάται από τον σύζυγο εάν η σύζυγός τους είναι επίσημα εγγεγραμμένη.
Ένα δείγμα συγκατάθεσης του συζύγου για την πώληση ακινήτων παρουσιάζεται παρακάτω.
Απόκτηση από κοινού
Για να καταλάβουμε αν ένα αντικείμενο ανήκει σε από κοινού αποκτημένο ακίνητο ή όχι, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ο μηχανισμός της αρχικής απόκτησης δικαιωμάτων σε αυτό. Δηλαδή, ορισμένες ιδιότητες μπορούν να εξαιρεθούν από τον κατάλογο των κοινών ιδιοκτησιών.
Τέτοιες καταστάσεις είναι δυνατές εάν το αντικείμενο παραληφθεί από έναν από τους συζύγους ως εξής:
- Απαλλαγή από δημόσιους πόρους στέγασης.
- Ως δώρο.
- Με κληρονομία.
Η πρώτη κατάσταση ονομάζεται ιδιωτικοποίηση. Τα περιουσιακά στοιχεία που περιλαμβάνονται στον παραπάνω κατάλογο, καθώς και τα αντικείμενα που είχαν οι σύζυγοι πριν από την εγγραφή του επίσημου γάμου είναι ιδιοκτησία της αποκλειστικής ιδιοκτησίας.
Ένα πρόσωπο μπορεί να διαθέτει τέτοια αντικείμενα χωρίς να λαμβάνει υπόψη τις απόψεις του συζύγου. Εντούτοις, στην πράξη, οι καταστάσεις προκύπτουν όταν ένα διαμέρισμα που λαμβάνεται από έναν από τους συζύγους με δωρεάν σύμβαση αναγνωρίζεται ως κοινό περιουσιακό στοιχείο. Αυτό συμβαίνει εάν δαπανήσει τα δικά του χρήματα για τον εκσυγχρονισμό ενός ακίνητου αντικειμένου, αυξάνοντας έτσι σημαντικά την αξία του.
Για να αναγνωρίσει το ακίνητο από κοινού, ο δεύτερος σύζυγος θα πρέπει να επικοινωνήσει με το δικαστικό σώμα.
Αντίστροφη διαδικασία
Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, επιτρέπεται η αντίστροφη διαδικασία. Για παράδειγμα, εάν ένας από τους συζύγους αποκτήσει με ακίνητο ένα ακίνητο αντικείμενο, μπορεί να θεωρηθεί ατομική ιδιοκτησία βάσει σχετικών κανονιστικών πράξεων.Τα ίδια είναι τα χρήματα που λαμβάνει ένα πρόσωπο ως δώρο ή με την πώληση προσωπικών ειδών.
Αξίζει επίσης να σημειωθεί ότι η συγκατάθεση του / της συζύγου για την πώληση ακίνητης περιουσίας της δευτερογενούς περιουσίας, η οποία είναι κοινή περιουσία, θα απαιτηθεί ακόμη και σε περίπτωση διάλυσης του επίσημου γάμου.
Τρία χρόνια μετά το διαζύγιο
Η συγκεκριμένη υποχρέωση παραμένει για τρία έτη από την ημερομηνία του επίσημου διαζυγίου, εάν απουσιάζει:
- Συμφωνία διακανονισμού, συμφωνηθείσα προηγουμένως με εκπροσώπους της υπηρεσίας δικαστικού επιμελητή.
- Απόφαση σχετικά με τους κανόνες διανομής περιουσίας.
- Συμφωνία σχετικά με την κατανομή της συζυγικής περιουσίας, πιστοποιημένη από συμβολαιογράφο.
Διαφορετικά, θα πρέπει να λάβετε τη συγκατάθεση του πρώην συζύγου για την πώληση του ακινήτου.
Για να κατανοήσετε τη συγκατάθεση του συζύγου σας, πρέπει να μελετήσετε το ρυθμιστικό πλαίσιο. Οι γενικοί κανόνες για το συντονισμό τέτοιων συναλλαγών ρυθμίζονται από το άρθρο 157.1 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας.
Νομοθετικό πλαίσιο
Η νομοθεσία απαιτεί τη συναίνεση να έχει τη μορφή καθιερωμένου εγγράφου. Λάβετε υπόψη ότι η σιωπή του συζύγου δεν θεωρείται έγκριση της συναλλαγής. Η παραπάνω κανονιστική πράξη περιέχει επίσης έναν κατάλογο συνθηκών σχετικά με τους τύπους αλλοτρίωσης και αντικειμένων.
Η διαδικασία έγκρισης της ίδιας της συναλλαγής, αν πρόκειται για οικογενειακή περιουσία, διέπεται από το άρθρο 35 του Οικογενειακού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας.
Προβλέψεις
Οι ακόλουθες διατάξεις αντικατοπτρίζονται στο νόμο:
- Η συμβολαιογραφική σύμβαση του συζύγου με την πώληση ακινήτων πρέπει να εκτελεστεί σωστά.
- Οι συναλλαγές που γίνονται χωρίς τη συναίνεση αυτή μπορούν να αμφισβητηθούν βάσει αγωγής από σύζυγο του οποίου η γνώμη δεν ζητήθηκε.
- Οι σύζυγοι έχουν το δικαίωμα να διαθέσουν και να χρησιμοποιήσουν το ακίνητο μόνο κατόπιν συμφωνίας μεταξύ τους.
Οι διαδικασίες που σχετίζονται με την προετοιμασία της τεκμηρίωσης και την εφαρμογή της κρατικής λογιστικής για συναλλαγές με ακίνητα που είναι συζυγικά περιουσιακά στοιχεία ρυθμίζονται από το νομοθετικό πλαίσιο, δηλαδή 122-FZ. Έτσι, οι αρχές καταχώρισης έχουν το δικαίωμα να απορρίπτουν αιτήσεις εγγραφής της μεταβίβασης κυριότητας ακινήτων που ανήκουν από κοινού στους συζύγους, εάν ένας από αυτούς, ο πωλητής, δεν έχει παράσχει τη δεόντως εκτελεσθείσα συγκατάθεση. Η νομοθεσία προβλέπει τη δυνατότητα ανεξάρτητης αλλαγής από σύζυγο του καθεστώτος κοινής ιδιοκτησίας. Για το σκοπό αυτό, θα πρέπει να συνάπτεται μια προνομιακή συμφωνία, η οποία θα αντικατοπτρίζει τους κανόνες ιδιοκτησίας, διάθεσης οικιστικών ακινήτων.
Συναίνεση για πώληση ή γενική πληρεξουσιότητα για ακίνητα με δικαίωμα πώλησης
Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, δεν υπάρχουν εξαιρέσεις από τις αρχές για τον συντονισμό των συναλλαγών για την εκποίηση κοινών αγαθών. Αυτό οδηγεί σε καταστάσεις στις οποίες υπάρχει υπερβολική ρύθμιση από το κράτος.
Ορισμένες αρχές μπορούν να αρνηθούν την εγγραφή συναλλαγών σε οικιστικά ακίνητα εάν πραγματοποιούνται σύμφωνα με γενική εξουσιοδότηση με δικαίωμα πώλησης, αλλά χωρίς τη συγκατάθεση του / της συζύγου.
Δεν υπάρχει ενιαία πρακτική σε αυτό το θέμα. Προκειμένου να αποφευχθούν δυσκολίες, η ιδανική επιλογή θα ήταν να δοθούν και τα δύο έγγραφα: εξουσιοδότηση και συγκατάθεση. Είναι σημαντικό να καταλάβετε ότι δεν θα μπορείτε να αποσύρετε την άδεια. Μπορεί να ασκηθεί προσφυγή μόνο στο δικαστικό σώμα, αποδεικνύοντας ότι ο σύζυγος, ο οποίος έλαβε συγκατάθεση, κακοποίησε το δικαίωμα που του μεταβιβάστηκε.
Η διαδικασία επεξεργασίας της συναλλαγής με συγκατάθεση
Για την πώληση ακίνητης περιουσίας, είναι απαραίτητο να συνταχθεί η άδεια ενός συζύγου να προβεί σε συμφωνία. Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δοθεί στη μορφή του εγγράφου. Πρέπει να προετοιμάζεται από συμβολαιογράφο. Για χαρτιά, τόσο ο σύζυγος όσο και η σύζυγος θα πρέπει να επισκεφθούν προσωπικά έναν συμβολαιογράφο.
Ο συμβολαιογράφος συμφωνεί να υπογράψει τη συγκατάθεση μόνο εάν του παρασχεθούν ορισμένα έγγραφα, ήτοι:
- Αποδεικτικά στοιχεία γάμου.
- Τα έγγραφα τίτλου για ένα ακίνητο αντικείμενο.
- Διαβατήριο κάθε συζύγου.
Δεν υπάρχουν ειδικές απαιτήσεις για το έγγραφο. Αλλά οι σύζυγοι θα πρέπει να υποχρεούνται να παρέχουν πληροφορίες σχετικά με το αντικείμενο, την υλοποίηση του οποίου αναμένεται και την ίδια τη συναλλαγή. Δηλαδή, ο σύζυγος μπορεί να δηλώσει ότι δίνει άδεια να πουλήσει το ακίνητο αντικείμενο μόνο αν η αξία του υπερβαίνει το ελάχιστο που καταγράφεται στο έγγραφο.
Διάρκεια της συγκατάθεσης του συζύγου στην πώληση ακινήτων
Η ισχύουσα νομοθεσία δεν καθιερώνει περίοδο κατά την οποία η άδεια ενός συζύγου να πουλήσει ένα πιστοποιημένο από συμβολαιογράφο περιουσιακό στοιχείο θεωρείται έγκυρη. Αλλά ένας από τους συζύγους που έδωσαν τη συναίνεση αυτή έχει το δικαίωμα να αναφέρει σε αυτό την περίοδο ισχύος του. Δηλαδή, εάν η πώληση ακίνητου αντικειμένου δεν πραγματοποιηθεί εντός της ταχθείσας προθεσμίας, το έγγραφο θα κηρυχθεί άκυρο. Αυτό σημαίνει ότι η πώληση κατοικιών στο μέλλον θα απαιτήσει μια δεύτερη συγκατάθεση.
Συμπέρασμα
Έτσι, ένα σημαντικό έγγραφο στην εκτέλεση συναλλαγών με ακίνητα αντικείμενα που εκτελούνται από άτομα που έχουν παντρευτεί ή έχουν πρόσφατα χωρίσει είναι η συμβολαιογραφική συγκατάθεση του / της συζύγου για την πώληση ακίνητης περιουσίας. Ελλείψει τέτοιου εγγράφου, ενδέχεται να προκύψουν δυσκολίες στην εγγραφή μιας συναλλαγής.
Ελέγξαμε την εγκυρότητα της συναίνεσης του συζύγου με την πώληση ακινήτων.