Muchas personas al momento de comprar un departamento a menudo prestan atención a la vivienda ofrecida por los desarrolladores antes de la finalización de la construcción. En este caso, se lleva a cabo la participación en la construcción compartida, para lo cual es necesario elaborar un DDU (acuerdo de participación compartida). Debido a esto, es posible comprar apartamentos a precios reducidos. Pero hay que esperar hasta el final de la construcción. También existe un alto riesgo de que el desarrollador se quede sin fondos o haya otros obstáculos para completar el proceso de construcción de una casa. Por lo tanto, todos los ciudadanos deben saber cómo lidiar con ciertos problemas. En caso de quiebra del desarrollador en caso de construcción compartida, ¿qué deben hacer los tenedores de intereses? Hay varias opciones para hacer esto.
Regulación legislativa
En 2004, se aprobó la ley especial Ley Federal Nº 214, sobre la base de la cual se brinda protección efectiva a todos los ciudadanos que invirtieron en la construcción de un edificio de apartamentos. Indica la garantía de un reembolso si el desarrollador se declaró en bancarrota o fue liquidado por completo. Sin embargo, el proceso de reembolso tiene algunas características.
La ley de quiebras del desarrollador Ley Federal No. 210 para 2011 indica que todos los accionistas están protegidos por ley. Por lo tanto, una parte del dinero depositado o el monto total debe ser devuelto a ellos. Los reembolsos se pueden presentar no solo en efectivo, sino que a menudo se ofrecen en especie. Bajo ciertas circunstancias, un titular de equidad engañado puede calificar para un apartamento completo adecuado para vivir. Está equipado con las fuerzas de un ciudadano, y al mismo tiempo no hay restricciones para que use, posea o disponga de esta propiedad.
Si el desarrollador se declara en quiebra con la construcción compartida, ¿qué debo hacer si la casa está prácticamente terminada? En tal situación, es aconsejable que los tenedores de acciones exijan el reconocimiento de su derecho a apartamentos en nuevas viviendas y no peleen en la corte por un reembolso. Esto se debe al hecho de que, por lo general, las empresas se declaran en bancarrota solo en situaciones en las que simplemente no tienen los fondos para seguir funcionando.
Señales de quiebra del desarrollador
Los propios titulares de intereses pueden determinar la probabilidad de quiebra de la empresa en la que se invirtió el dinero para la construcción de un edificio residencial. Las características principales de este estado de la compañía incluyen las siguientes:
- la organización deja de pagar sus préstamos y paga facturas;
- No se realizan pagos obligatorios a diferentes fondos, que pueden ser presupuestarios o extrapresupuestarios;
- el beneficio de la compañía se reduce significativamente, por lo tanto, aumenta la probabilidad de que el dinero invertido no se devuelva a los accionistas;
- La liquidez de la propiedad del desarrollador disminuye.
No siempre los signos anteriores conducen necesariamente a la quiebra, ya que las organizaciones tienen la capacidad de mejorar su situación financiera.
Razones para la bancarrota
La quiebra de un constructor en caso de construcción compartida generalmente es causada por circunstancias realmente significativas. Estos incluyen lo siguiente:
- aumenta el costo de los materiales necesarios para construir una casa y, al mismo tiempo, la compañía tiene un presupuesto estrictamente limitado formado por las contribuciones de los accionistas, por lo que a menudo simplemente no hay forma de continuar el trabajo de construcción;
- sube el precio de la contratación de servicios;
- aumento de los tipos de cambio, razón por la cual los precios de mercado de los materiales, el costo del trabajo y los apartamentos en sí mismos cambian significativamente;
- la ocurrencia de circunstancias de fuerza mayor, que incluyen condiciones climáticas o la influencia de un factor humano inevitable.
Todas las situaciones anteriores conducen al hecho de que los plazos se interrumpen significativamente, durante los cuales el desarrollador debe pasar la casa. Esta se convierte en la razón por la cual los tenedores de acciones intentan recuperar una multa, lo que lleva a un aumento en la carga de la empresa. A menudo, esta es la base para declarar a un desarrollador en bancarrota.
El concepto de registro de reclamos de acreedores
Qué hacer en caso de quiebra del desarrollador. Todos los inversionistas son notificados con anticipación sobre el comienzo del procedimiento, lo que les da la oportunidad de presentar una solicitud para presentar reclamos de los acreedores en el registro correspondiente. Todos los acreedores en esta lista reciben un reembolso por la venta de los activos del deudor.
El registro indica no solo a todas las empresas e individuos que deben recibir sus fondos, sino también la secuencia de pago de la deuda.
Cada prestamista debe asegurarse independientemente de que sus datos estén contenidos en este registro; de lo contrario, existe una alta probabilidad de que no pueda recibir ni siquiera un reembolso parcial.
¿Cómo se enumeran los prestamistas?
En caso de quiebra del desarrollador, ¿qué debe hacer el titular de los intereses? Inicialmente, se debe tener cuidado para garantizar que se inscriba en este registro, lo que aumenta las posibilidades de que reciba un reembolso total o parcial. Para hacer esto, se realizan las siguientes acciones:
- inicialmente se elabora una declaración sobre la necesidad de incluir a un ciudadano en esta lista;
- se le adjuntan documentos que confirman su derecho a indemnización, y debe indicarse claramente en ellos cuánto pagó una persona bajo DDU;
- Todos los documentos se envían a la corte de arbitraje, después de lo cual el solicitante se inscribirá en el registro.
La solicitud debe contener información sobre el nombre de la empresa, que es el desarrollador, sobre la dirección del edificio de apartamentos, en cuya construcción se invirtieron los fondos del solicitante, así como los datos sobre el ciudadano mismo.
¿Cuándo se presenta la solicitud?
Hay un período limitado durante el cual el prestamista puede presentar reclamos al desarrollador. Por lo tanto, debe presentar una solicitud con otros documentos ante el tribunal dentro de los 30 días posteriores a la publicación de la información sobre la quiebra de la empresa en los medios de comunicación.
Si no cumple con este plazo, las deudas se pagarán en último lugar. Después de todo, los requisitos de los acreedores en el registro se cumplen inicialmente. A menudo, las personas que pierden una fecha límite se quedan sin ninguna compensación.
¿Con qué pueden contar los titulares de intereses?
El cierre de cualquier empresa necesariamente va acompañado del envío de notificaciones apropiadas a todos los acreedores, y se lleva a cabo un proceso similar dentro de los 5 días posteriores a la toma de la decisión.
El texto de dicho aviso contiene información de que el accionista puede presentar una solicitud de devolución de la cantidad depositada con intereses. Las siguientes acciones dependen completamente de en qué etapa de la construcción de la casa se inició el procedimiento de quiebra del constructor:
- si la casa se completó, es aconsejable compartir con los titulares una solicitud ante el tribunal de arbitraje, que indica la necesidad de registrar la propiedad del apartamento;
- Si el edificio no se ha erigido, se abren los procedimientos de quiebra, por lo tanto, los accionistas pueden confiar únicamente en la devolución de los fondos, y no hay plazos claros con respecto al cumplimiento de esta obligación por parte del desarrollador.
Inicialmente, la compañía paga las responsabilidades a los ciudadanos que han sufrido daños físicos. A continuación, los salarios y otros pagos se pagan a los empleados de la empresa constructora. Solo entonces, de acuerdo con la orden en el registro, se pagan las reclamaciones de los titulares de intereses.
Los ciudadanos pueden contar no solo con la devolución del dinero invertido, sino también con intereses y pérdidas. Algunas personas incluso exigen una indemnización por daños inmateriales. Pero el desarrollador no siempre tiene los activos y las oportunidades necesarias para satisfacer todos los requisitos anteriores.
Además, la Ley Federal Nº 214 contiene información sobre la emisión de un seguro obligatorio para cada accionista, que protege a los ciudadanos de posibles pérdidas derivadas de la violación de los términos del contrato por parte del desarrollador. Pero incluso las compañías de seguros a menudo no hacen frente a una gran cantidad de demandas de los ciudadanos.
¿Qué hacer si se invierten fondos prestados?
Si el desarrollador se declara en quiebra con la construcción compartida, ¿qué deben hacer los tenedores de intereses si invirtieron dinero prestado en la construcción de un edificio de apartamentos? En esta situación, los ciudadanos se enfrentan al hecho de que no tienen su propia vivienda, así como una deuda con el banco.
No debe dejar de pagar fondos de crédito, ya que esto tendrá consecuencias desastrosas para el mismo prestatario. Muchas personas están seguras de que, dado que no existe un departamento colateral, el banco hará demandas al desarrollador, pero de hecho, las organizaciones bancarias trabajan solo con prestatarios directos. Por lo tanto, los fondos se recaudarán de varias maneras. El litigio puede comenzar, por lo que los agentes judiciales pueden confiscar las cuentas y la propiedad del deudor para pagar la deuda al banco.
En tal situación, se requiere solicitar el reembolso del desarrollador. Al mismo tiempo, es necesario continuar pagando fondos de crédito.
¿Qué puede requerir un titular de intereses?
Los titulares de intereses en caso de quiebra del desarrollador pueden solicitar al tribunal que los incluya en el registro de acreedores y pueden requerir:
- reembolso completo del dinero que se pagó por la construcción de un edificio de apartamentos;
- obtener la propiedad del apartamento terminado;
- compensación por daños inmateriales resultantes de la falta de un departamento terminado en la fecha especificada en el acuerdo;
- pérdida acumulada en caso de violación de los términos del contrato por parte del desarrollador;
- interés en el uso de dinero por una empresa constructora.
Es necesario elaborar una solicitud y preparar otros documentos para hacer un ciudadano en el registro de acreedores dentro de los 30 días posteriores al inicio de los procedimientos de quiebra.
¿Qué método de compensación se elige?
Si hay una casa completa, los propios titulares de intereses eligen la opción de compensación. En caso de quiebra del desarrollador, puede elegir las siguientes opciones:
- Si se completa la casa, es aconsejable solicitar el registro de la propiedad de bienes inmuebles. Esto se puede hacer incluso en ausencia de decoración o la conexión de algunas utilidades. Para esto, se presenta una solicitud a la corte de arbitraje.
- Devolución del monto invertido con intereses y multas. Esta opción se considera aceptable si el desarrollador tiene muchos activos con alta liquidez para poder satisfacer los requisitos de todos los acreedores.
El reembolso puede llevar mucho tiempo, por lo que muchas personas prefieren obtener un apartamento terminado, incluso sin decoración. Esto es especialmente cierto para los ciudadanos que tienen un préstamo para esta compra.
Otras opciones de reembolso
En caso de quiebra del desarrollador en caso de construcción compartida, ¿qué deben hacer los accionistas además de aumentar la probabilidad de un reembolso? Para hacer esto, puede usar las funciones:
- Si aparece información sobre la posible bancarrota del constructor, los accionistas pueden crear su propia cooperativa y terminar de construir su propia casa;
- se atraen inversores adicionales, y también puede comunicarse con agencias gubernamentales para proporcionar aplazamientos de impuestos para que la empresa constructora pueda salir de la crisis;
- cambio del desarrollador, que se puede hacer tras la transferencia del derecho a erigir una casa, pero al mismo tiempo, una nueva empresa de construcción, sobre la base de la Ley Federal No. 214, puede solicitar inversiones adicionales;
- apelar a la compañía de seguros, pero esto se hace solo después de que el acreedor se inscribe en el registro;
- el uso de garantes del desarrollador, que generalmente son fundadores o bancos, es decir, estas compañías deberían compensar el daño a los accionistas si el desarrollador no cumple con sus obligaciones;
- el uso de dinero disponible en el fondo de compensación;
A continuación se muestra un video que detalla los derechos de los accionistas.
Por lo tanto, la quiebra del constructor es un momento desagradable para cualquier accionista. El proceso conlleva dificultades para devolver dinero o conseguir su apartamento. Los ciudadanos deben tomar rápidamente varias medidas para que se incluyan en el registro de reclamos de acreedores. Puede utilizar cualquier forma conveniente para devolver el dinero.