Al llevar a cabo la enajenación de una propiedad, con bastante frecuencia las partes utilizan un anticipo como un acuerdo preliminar. Sin embargo, debe tener en cuenta ciertos matices de la elaboración de un acuerdo anticipado al comprar un apartamento y hacerlo bien. Esto es lo que se discutirá a continuación.
La necesidad de un contrato anticipado
Muchas personas tienen una pregunta: "¿Es realmente necesario un contrato anticipado al comprar un apartamento?" La respuesta es simple: es necesario, y hay varias razones para esto: con su ayuda, la intención del comprador de adquirir esta propiedad en particular es fija y la intención del vendedor de no buscar más posibles futuros propietarios. Después de un acuerdo preliminar y pago anticipado, las partes pueden comenzar los preparativos para la transacción principal. Por lo tanto, el avance confirma la seriedad de las intenciones de ambas partes.
La transferencia anticipada es especialmente relevante en los casos en que es imposible concluir una transacción dentro de unos días desde el momento de llegar a un acuerdo sobre la adquisición de una propiedad en particular. Puede haber muchas razones para tal demora, por ejemplo, la ausencia en el momento actual de la cantidad necesaria, documentos, etc. Otras razones más banales, por ejemplo, la falta de un notario público, también pueden desempeñar un papel.
Para que las partes de la transacción estén más tranquilas y no tengan que preocuparse durante el tiempo asignado para la preparación de la transacción, el comprador transfiere el anticipo al vendedor, y este último, a su vez, deja de mostrar el apartamento. Un acuerdo anticipado al comprar un apartamento es importante principalmente para el comprador.
Características avanzadas
Las relaciones de derecho civil no proporcionan una definición claramente definida del concepto de "avance". La ley civil y otros códigos que rigen el proceso de enajenación de bienes no cubren este término. Un avance puede entenderse y definirse solo después de estudiar la esencia de este fenómeno desde un punto de vista económico. Solo después de eso será posible reflexionar con confianza sobre los mecanismos de regulación legal de este fenómeno.
Avance: ¿cuánto?
Se puede llamar a un anticipo haciendo un pago anticipado parcial, es decir, la cantidad de dinero transferida al vendedor antes de firmar el acuerdo. Muy a menudo, el monto del anticipo es del 10 por ciento del valor total del objeto. El resto del monto se paga después de firmar el contrato de venta, a menos que se requiera lo contrario.
A continuación se presenta un ejemplo de un contrato anticipado para la compra de un apartamento.
Anticipo y depósito
En el campo de la venta de bienes, el pago anticipado se encuentra en el artículo 380 del Código Civil, que describe algo así como un depósito. El artículo dice que si hay dudas sobre si considerar fondos depositados parcialmente como un depósito, especialmente sin observar la forma escrita del acuerdo, entonces esta cantidad se convierte automáticamente en un anticipo. Como resultado, en este caso se aplican sanciones apropiadas si no se cumplen las condiciones del contrato firmado.
Cabe señalar que existen diferencias significativas entre un anticipo y un depósito. Realizan diferentes funciones, a pesar de ser utilizadas en situaciones idénticas. Las consecuencias de violar los términos del acuerdo anticipado al comprar un apartamento y un depósito serán diferentes.
Consecuencias del incumplimiento de los términos del acuerdo
Entonces, como se mencionó anteriormente, entre el depósito y el anticipo hay ciertas diferencias.Lo principal es que el depósito asegura la implementación de las condiciones estipuladas por el contrato. Si una de las partes viola sus obligaciones, el depósito actuará como una medida responsable. En caso de rechazo de la transacción, el comprador no recibirá el depósito de vuelta, y si el vendedor cambia de opinión sobre la venta del apartamento, tendrá que devolver los fondos recibidos en doble volumen. Entre otras cosas, la parte perjudicada puede tratar de recuperar las pérdidas incurridas como resultado del fracaso de la transacción.
Se requiere un acuerdo anticipado al comprar un apartamento en una hipoteca.
Las consecuencias
En el caso de un anticipo, la cancelación de la transacción tendrá consecuencias ligeramente diferentes. Si el comprador inicia la cancelación, asumirá las consecuencias de acuerdo con el Código Civil. En este caso, el vendedor tiene derecho a exigir una indemnización por las pérdidas sufridas. Si la cancelación de la transacción se produjo por culpa del vendedor, el comprador tiene derecho a devolver el anticipo. También hay situaciones en las que el vendedor retrasa el proceso de devolución del anticipo. En tales circunstancias, las sanciones están sujetas a la regulación del préstamo.
Por lo tanto, el vendedor es preferible a los términos del anticipo, en lugar del depósito, ya que en caso de circunstancias adversas, solo tendrá que devolver el dinero recibido y no pagar el doble que con el depósito.
Considere un ejemplo de un contrato de pago por adelantado al comprar un apartamento con más detalle.
Contrato
El registro de un acuerdo anticipado debe realizarse por escrito. Antes de firmarlo, las partes deben acordar los siguientes puntos:
1. El monto del anticipo. Dado que el anticipo es un anticipo, su cálculo se basa en el valor del objeto del contrato. Es decir, primero, las partes deben determinar el costo final del contrato de venta y luego decidir el monto a pagar por adelantado. La legislación por adelantado no está regulada de ninguna manera y se determina a discreción de las partes. Lo principal aquí es llegar a un compromiso que satisfaga los intereses de todas las partes. No siempre es posible hacer esto rápidamente, ya que el comprador desea depositar menos dinero, y el vendedor, por el contrario, está interesado en recibir una cantidad mayor.
2. El método de transferir el anticipo. En este caso, se debe determinar lo siguiente:
- El dinero será transferido en efectivo o por transferencia bancaria.
- Plazo de recepción de dinero.
- Escribir un recibo adicional sobre el recibo de dinero por parte del vendedor.
- Todos estos matices deben especificarse en el acuerdo sobre el pago por adelantado al comprar un apartamento, de modo que en caso de conflicto se pueda presentar un comprobante de pago.
3. El objeto del contrato de compraventa. Este párrafo indica no solo la dirección real de la propiedad, sino también una descripción detallada de la condición al momento de la conclusión del acuerdo sobre el pago del anticipo. También es necesario indicar las personas registradas en esta dirección, la presencia de niños menores de edad, el gravamen de los derechos de propiedad, etc. Todos estos matices generalmente se aclaran durante un chequeo de apartamento estándar.
4. Responsabilidad de las partes por incumplimiento de los términos del contrato. Aquí es necesario proporcionar el número máximo de opciones que pueden conducir a la cancelación de la transacción, y describir cuidadosamente la responsabilidad de cada una de las partes.
El acuerdo anticipado también indica la fecha de la transacción de compra y venta y se registran los datos del pasaporte de las partes del acuerdo. En algunos casos, se pueden hacer ciertas modificaciones al contrato, que deben ser acordadas por ambas partes. Después de esto, el acuerdo anticipado está certificado por las firmas de los participantes.
Si la transacción es realizada por un tercero representado por un agente de bienes raíces, él ofrece un contrato estándar de pago por adelantado para la compra de un apartamento, que tiene en cuenta los requisitos e intereses de ambas partes.
Matices
Al firmar el contrato de venta, se presta especial atención a la limpieza legal del apartamento.Esto implica verificar la exactitud de los datos proporcionados sobre la propiedad, la autenticidad de los documentos, la disponibilidad de la reurbanización y su legalidad, la identidad del vendedor, el gravamen del apartamento y muchos otros factores.
Firmar un acuerdo por adelantado al comprar un apartamento (se puede hacer una plantilla por adelantado) no implica transferir el apartamento, sin embargo, en este caso, vale la pena verificar todos los puntos anteriores. Después de todo, el monto del anticipo, aunque no todo el costo de los bienes raíces, sigue siendo bastante grande, y es poco probable que el comprador quiera perderlo.
Control minucioso
Por esta razón, incluso en la etapa del anticipo, se debe realizar una verificación exhaustiva y profunda de la propiedad adquirida. Esto también se puede hacer a través de un agente inmobiliario. Por lo tanto, puede obtener una lista de todos los antiguos propietarios del apartamento, así como varios factores que pueden invalidar la transacción. Si existe la sospecha de que el vendedor puede ser declarado incompetente en el momento de la transacción, debe abandonarse incluso en la etapa de pago anticipado.
También es necesario verificar si el vendedor está legalmente casado sin una marca en el pasaporte. El consentimiento del cónyuge se considera un requisito previo para las transacciones con bienes inmuebles. De lo contrario, el cónyuge puede impugnar la transacción y reconocerla como inválida, lo que acarreará consecuencias desagradables para el comprador.