Los bonos hipotecarios son un tipo de valores. Durante mucho tiempo han sido populares en el extranjero, pero todavía son poco conocidos en Rusia. Sin embargo, recientemente la situación ha comenzado a cambiar radicalmente. Por lo tanto, los bonos hipotecarios proporcionan ingresos al financiar el mercado de préstamos para la vivienda. Los bancos, que emiten valores, atraen fondos. Luego otorgan préstamos a la población, reciben ganancias a expensas de los intereses y las comparten parcialmente con los inversores. Todo parece bastante complicado. Averigüemos más sobre los bonos hipotecarios.
¿Cómo se arregla todo?
Para comprender mejor cómo puede ganar, debe comprender los principios de funcionamiento.
Entonces, primero el banco emite bonos hipotecarios por una cierta cantidad, luego los vende entre futuros tenedores.
Estos últimos, a su vez, adquieren el derecho a reclamar, que está garantizado por bienes inmuebles. Se compromete al banco hasta que el prestatario haga el monto total del préstamo. Es por eso que los bonos respaldados por hipotecas se consideran una forma relativamente segura de invertir.
Si el prestatario no hace los pagos y paga el préstamo, el banco podrá vender la garantía para pagar la deuda.
¿Quién emite bonos hipotecarios?
Hay dos tipos de organizaciones, cada una de las cuales puede realizar esta acción:
- Instituciones de crédito.
- Agentes hipotecarios.
Existen diferencias significativas entre ellos, por lo que debe hablar sobre cada uno por separado.
Organizaciones de crédito
Para poder emitir bonos hipotecarios, deben cumplir ciertos requisitos. En resumen, una entidad de crédito no debería tener problemas financieros.
A veces, en la práctica, hay situaciones en las que la organización no cumple con las reglas, existe una alternativa. Se trata de crear un agente hipotecario. Esto implica un esquema diferente para la emisión de valores.
Agente hipotecario
Es una entidad legal que crea un banco con el único propósito. Esto se refiere al tema de los bonos hipotecarios.
Es el agente quien recibe los derechos de reclamo garantizados por los valores.
Debe comprender que las actividades de dicha organización deben estar sujetas a una serie de restricciones. Por ejemplo, una institución administrará un agente hipotecario y la contabilidad será completamente diferente. Además, el agente no tiene derecho a contratar empleados.
Dichas medidas persiguen un objetivo común: aumentar la transparencia de las actividades y minimizar las disputas legales.
Caracteristicas
Los bonos hipotecarios se emiten para atraer rápidamente recursos financieros del banco. Habiendo recibido fondos de inversionistas, una organización de crédito emite un préstamo. El interés ganado es su beneficio.
¿Qué tan confiables son los bonos hipotecarios? La respuesta a esta pregunta es interesante para muchos inversores potenciales. Después de todo, quieren aumentar sus propias inversiones sin riesgo.
Debe comprender que las obligaciones del banco con los tenedores de bonos están garantizadas por el derecho de exigir préstamos hipotecarios. Se llaman activos y no pueden enajenarse a favor de otras reclamaciones. Es por eso que se ha creado un registro de garantías que tiene en cuenta los bonos hipotecarios. Este documento hace que todas las acciones sean más transparentes.
Los bonos hipotecarios en Rusia son completamente impopulares y pocas personas lo saben. Este mercado está en un estado subdesarrollado, y para el período actual sus perspectivas son muy vagas.
Quiebra
Los posibles inversores deben estar preparados para escenarios impredecibles. Considere uno de ellos. Si el banco que emitió bonos hipotecarios para el mercado se declara en bancarrota, entonces el síndico de bancarrota inicia el caso. Vende colateral y paga las ganancias a los tenedores de bonos. Dichas acciones deben completarse dentro de los nueve meses a partir de la fecha de quiebra.
Dependiendo de la cantidad recibida después de la venta de la garantía, son posibles dos escenarios.
- Si los fondos no fueran suficientes para pagar a los tenedores de bonos, pueden ocupar un lugar en la línea de acreedores y esperar la recepción de las deudas después de la venta de la propiedad restante.
- Si los fondos están en exceso, luego del pago a los tenedores de bonos hipotecarios, se envían para cumplir con los requisitos de los acreedores.
Prepago
La bancarrota no es el único escenario posible. En algunos casos, los tenedores de bonos requieren un reembolso anticipado. Esto es posible en las siguientes situaciones:
- Por defecto Un ejemplo es la situación en la que un banco no paga los ingresos a los titulares a tiempo.
- Errores en el registro de la cobertura hipotecaria.
- Incumplimiento de las normas de actividad. Este artículo es más relevante para el agente hipotecario. Si viola la ley pertinente, los tenedores de bonos tienen derecho a exigir el reembolso anticipado.
Los beneficios
Cuando se utilizan bonos hipotecarios, cada parte gana. Hay ventajas para el banco, para el prestatario y para el inversor:
- Una entidad de crédito realiza más transacciones atrayendo fondos adicionales. Como resultado, los ingresos por intereses recibidos aumentan.
- Cuando un inversor adquiere bonos hipotecarios, recibe un instrumento financiero relativamente confiable que le permite no solo ahorrar, sino también aumentar sus propios fondos. Es curioso que la tasa de dichos valores sea menor que la de los préstamos emitidos para la compra de bienes inmuebles. Sin embargo, un inversor puede confiar en las ganancias aumentando los precios en el mercado inmobiliario.
- Para un prestatario, los bonos hipotecarios pueden ser una oportunidad para obtener una mejor tasa de préstamo. Esto se debe al hecho de que los bancos que emiten bonos recibirán más fondos, aumentarán el número de transacciones y, en consecuencia, sus propios beneficios. En el futuro, esto reducirá las altas tasas hipotecarias. Incluso uno o uno y medio, o incluso dos por ciento, permitirá a los prestatarios obtener ahorros impresionantes mediante la compra de viviendas.
Tipos de bonos hipotecarios
Para comprender mejor el mercado de estos valores, debe comprender sus tipos:
- Bonos hipotecarios. Son títulos de deuda. Están total o parcialmente asegurados por colateral. Esto significa que el titular tiene derecho a exigir la devolución de sus propios fondos debido a la garantía del préstamo. Solo un banco o agente especial puede emitir bonos hipotecarios.
- Certificado de participación hipotecaria. Este es un tipo de seguridad registrada. No tiene valor nominal, y el titular recibe el derecho a una parte de la propiedad que constituye la cobertura total.
- Hipoteca Este es otro tipo de valores. Este es un tipo de garantía del cumplimiento de las obligaciones financieras proporcionadas por los bienes inmuebles.
¿Cómo están las cosas en Rusia?
El mercado de bonos hipotecarios en este país tiene sus propias características. Y hay muchos de ellos.
Lo más probable es que no funcione tomar prestada experiencia extranjera. Después de todo, si hablamos de los mercados de bonos e inmobiliarios rusos, ni uno ni el otro pueden considerarse estables. Es por eso que los inversores potenciales no tienen prisa por invertir en este instrumento financiero no verificado. La inestabilidad es una de las principales razones que impide que los bonos hipotecarios se vuelvan populares en Rusia.
La siguiente razón es el alto costo.Esto lleva al hecho de que los inversores privados no pueden permitirse comprar bonos, sin mencionar a los ciudadanos rusos comunes que están lejos del mercado de valores, pero no les importa considerar una alternativa confiable a los depósitos bancarios.
Es por eso que el público objetivo principal de tales valores son las NPF, así como las organizaciones bancarias y de seguros. Tienen sumas financieras impresionantes y un deseo aún mayor de aumentarlas. Si los bonos hipotecarios se vuelven populares y accesibles para los ciudadanos comunes, el rendimiento de los valores disminuirá ligeramente.
La razón final puede llamarse legislación imperfecta.
Perspectivas
Hasta ahora, el mercado de bonos hipotecarios en Rusia puede llamarse una idea bastante cruda, que no ofrece ninguna garantía para la preservación del capital. Sin embargo, no se sabe cómo se desarrollará la situación con los valores en el futuro.
Algunos expertos son muy optimistas. Creen que el mercado de bonos hipotecarios en Rusia está empezando a tomar forma, por lo que el atractivo de tales inversiones ahora es máximo.
Debido al hecho de que los préstamos de vivienda en el país ya están desarrollados sin atraer valores, tomará mucho tiempo cambiar la situación. Según los mismos expertos, este período puede extenderse de siete a diez años. Mientras tanto, las perspectivas de los bonos hipotecarios siguen siendo bastante vagas.
Al mismo tiempo, el mercado de dichos valores se considera atractivo tanto para los bancos como para los inversores. Los bonos hipotecarios permiten a las instituciones de crédito atraer financiamiento adicional. Los inversores tienen la oportunidad de contribuir a un proyecto rentable y aumentar su capital.
Al estudiar el mercado de valores, en particular, los bonos hipotecarios, debe recopilar tanta información como sea posible. Después de sopesar todos los datos, un inversionista potencial podrá tomar su propia decisión.
