Cómo vender un apartamento hipotecario: instrucciones paso a paso

Una hipoteca no es solo un tipo de préstamo a largo plazo, sino también una restricción del propietario en sus derechos. De hecho, la vivienda comprada a través de una hipoteca se considera propiedad de una institución de crédito hasta el reembolso total de la deuda del préstamo. Por ley, hasta el pago del principal, los intereses del préstamo y la eliminación de la carga, el prestatario se ve privado del derecho a disponer de la vivienda comprada a crédito. En base a esto, no se puede hablar de implementación independiente del espacio vital.

Pero a menudo sucede que un prestatario, por diversas razones, se pregunta cómo vender un apartamento hipotecario. Por ejemplo, si el pago de una deuda resultó ser una prueba abrumadora para él o la propiedad se divide en el proceso de desglose familiar. Aplicable al último ejemplo, los prestatarios a menudo preguntan si es posible vender un apartamento hipotecario durante un divorcio. Varias opciones para deshacerse de la vivienda colateral vienen al rescate.

¿Cuándo recurrir a la venta de viviendas hipotecarias?

Es importante tener en cuenta que este es un proceso bastante lento. Los felices propietarios de sus propios hogares no se preguntan tan a menudo si es posible vender un apartamento hipotecario cargado de garantías. Pero aún así, tales situaciones se encuentran en la práctica.

La hipoteca es un paso serio y deliberado, cuyas consecuencias ha estado sintiendo la familia durante varios años. En primer lugar, el presupuesto familiar de los prestatarios, que a menudo tienen relaciones matrimoniales oficiales, sufre. Sin embargo, las circunstancias de la vida a veces no dejan otra salida, tan pronto como se separa de una vivienda comprada con una hipoteca. Por lo general, los prestatarios se enfrentan a tal necesidad en los siguientes casos:

1. Durante el período de reembolso del préstamo, la familia del prestatario aumentó. El departamento previamente adquirido en términos de área ha dejado de satisfacer los requisitos de la familia. Quizás los cónyuges tuvieron más hijos nacidos, o alguien de familiares cercanos se mudó a ellos para la residencia permanente. Entonces, la cuestión de cómo vender un apartamento hipotecario y expandir metros cuadrados se vuelve relevante para ellos.
2. Los cónyuges, que actúan como coprestatarios de una hipoteca, decidieron divorciarse. Por ley, la deuda está sujeta a compartir entre cónyuges en partes iguales. Para deshacerse de la carga del pago, es más aconsejable resolver el problema de cómo vender un apartamento hipotecario durante un divorcio.
   
3. La necesidad de un traslado urgente a la residencia permanente en otra región del país, por ejemplo, al cambiar de trabajo. En consecuencia, la necesidad del prestatario de vivienda en el lugar de obtención de un préstamo desaparece por sí sola.
4. Una necesidad urgente de dinero en efectivo asociada con circunstancias imprevistas de la vida, incluso en relación con la pérdida de un trabajo permanente, una disminución de los ingresos y otras dificultades financieras.
5. Sed de enriquecimiento. A menudo, un cliente del banco adquiere deliberadamente un apartamento en una casa en construcción, ya que el costo de dicha propiedad es mucho más bajo que el costo de la vivienda que acaba de ser comisionada. Y si el prestatario sabe cómo vender un apartamento hipotecario, entonces paga el préstamo y recibe ganancias adicionales debido a la diferencia en el costo de la vivienda.

Condición principal

La venta de bienes gravados por un contrato de deuda no es una opción legal fácil, pero bastante realista, para la exención de la servidumbre por créditos. Sin embargo, para esto es necesario obtener el consentimiento de la organización de crédito, ya que es el banco el propietario real del apartamento hasta que se pague el préstamo.

Es importante comprender que sin el permiso de una organización de crédito, el registro de una transacción es imposible. Tales estafas son rápidamente abiertas y suprimidas por el banco, y la parte que sufrió como resultado de una transacción fallida puede presentar una queja al prestatario.

Opciones para la venta de colaterales

Si el prestatario aún decidió deshacerse de la vivienda comprada a crédito, debe ser paciente. El proceso será tedioso y lento. Antes de usar una de las opciones de venta, es necesario analizar cada una de ellas y elegir la más óptima.

Reembolso del préstamo antes del vencimiento del plazo calculado por el banco

Una de las opciones más fáciles y más beneficiosas para todos. La principal dificultad de este método es encontrar un comprador solvente interesado que acepte pagar el resto de la deuda con intereses sobre la hipoteca como parte del depósito pagado. En este caso, la venta de viviendas procederá en varias etapas sucesivas.

Notificación a una entidad de crédito de la intención de vender un apartamento colateral

Para obtener el permiso del banco, el prestatario deberá presentar argumentos convincentes a favor de su decisión. El reembolso anticipado del préstamo priva al prestamista de una parte de los fondos de enriquecimiento adicionales en parte de los intereses. En muchos sentidos, el motivo de la venta de viviendas hipotecarias debe ser significativo.

Encontrar el comprador adecuado

En esta etapa, el prestatario tendrá que sudar, ya que no es fácil encontrar una persona que esté lista para pagar todos los fondos antes de la conclusión del contrato principal de venta. Dichas transacciones implican un cierto riesgo para el propietario. Como garantía de la seriedad de las intenciones, el prestatario debe escribirse antes del acuerdo final con el comprador y cancelar el registro de todos los residentes registrados en el apartamento.

Documentación de transferencia de anticipo

En esta etapa, es necesario concluir un acuerdo de depósito, según el cual el comprador transfiere el dinero para pagar la deuda restante del préstamo hipotecario, y el vendedor acepta vender la garantía inmediatamente después de eliminar la carga. Para no generar sospechas entre el comprador, es más recomendable certificar el acuerdo con un notario. En el contrato es importante indicar el monto del depósito, el método de su transferencia, así como el momento de la eliminación de la carga y la ejecución de la transacción de compra y venta.

Liquidación con un banco y un vendedor

Este paso implica la transferencia de fondos con la apertura de dos celdas de depósito en una institución de crédito. En el primero, el comprador pone la cantidad igual al saldo de la deuda hipotecaria, en el otro, el saldo del precio del apartamento, destinado al vendedor. Al finalizar la transacción, el banco obtiene acceso a su dinero y el prestatario al saldo en la segunda celda.

Pago de la deuda

Para hacer esto, ambas partes de la transacción deben visitar conjuntamente una institución de crédito, donde se calculará el saldo de la deuda principal, junto con los intereses. Después de procesar la documentación que confirma el reembolso del préstamo, el prestatario recibe el derecho de eliminar la carga del apartamento.

Eliminación de gravámenes

Este proceso se lleva a cabo en presencia del prestatario y el representante de la organización de crédito en los órganos de Rosreestr. La eliminación del gravamen es posible siempre que se presenten los siguientes documentos:

• contrato de venta;
• pasaportes de propietarios (prestatario y miembros de su familia, si el apartamento es de propiedad compartida o conjunta);
• acuerdos de depósito;
• Un documento del banco que confirme el reembolso del préstamo.

Firma de un contrato con el posterior registro estatal de la transacción. Esta instrucción paso a paso sobre cómo vender un apartamento hipotecario se usa con mayor frecuencia para vender garantías. Además de la opción anterior, hay otras formas de realizar una transacción.

Pago de hipoteca con una entidad de crédito

Este método priva completamente al prestatario de la oportunidad de beneficiarse de la transacción, ya que el comprador participa directamente en la búsqueda del banco en el que el vendedor paga el préstamo. En tales situaciones, la institución de crédito persigue exclusivamente sus propios objetivos en términos de reembolso de los fondos prestados para la compra de vivienda, por lo que es más probable que el apartamento se venda a un precio inferior al del mercado. El resto del procedimiento prácticamente no difiere del método anterior, excepto que la transacción es ejecutada por el representante del banco y no por el prestatario. Brevemente, el algoritmo de acciones que le permite comprender cómo vender un apartamento hipotecario a través de un banco es el siguiente:

1. Notificación a una institución financiera de su intención.
2. Busque un comprador por una entidad de crédito.
3. Registro de un contrato preliminar entre el vendedor y el comprador con posterior certificación por un notario.
4. Diseño de celdas de depósito (el número de celdas depende del precio).
5. Transferencia de fondos por un comprador de vivienda.
6. Eliminación de gravámenes con la posterior celebración del contrato de compraventa.
7. Registro estatal de la transacción.

Venta propia de un apartamento por parte del prestatario

Un método similar se lleva a cabo sin la participación de terceros únicamente por parte del prestatario. La condición principal es la apertura y la acción en el marco de la ley. Ocultar el hecho de gravamen impuesto en el apartamento es equivalente a actividades fraudulentas. Si el comprador se entera de la carga en el proceso de registro, existe un alto riesgo de negarse a concluir una transacción. Por lo tanto, antes de vender un apartamento hipotecario, debe informar al comprador que está comprometido con una institución financiera.

La implementación de bienes inmuebles colaterales con este método tendrá lugar en la siguiente secuencia:

1. La apelación del comprador a una entidad de crédito para notificar la intención de recomprar garantías.
2. Elaboración de un contrato preliminar entre el comprador y el banco.
3. Apertura de células depositarias.
4. Eliminación por parte de un acreedor de un gravamen.
5. Celebración de un contrato de venta con posterior registro de la transacción ante las autoridades de Rosreestr.
6. Transferencia de fondos al banco y al prestatario (si el costo estipula que el saldo debe pagarse al vendedor).

¿Cómo vender un apartamento hipotecario en una hipoteca?

El canje de deuda es un esquema estándar para transferir obligaciones de deuda a favor de terceros que han expresado su deseo de asumir la obligación de cumplirlas. ¿Es posible vender un apartamento hipotecario en una hipoteca? Transacciones similares son aplicables a la venta de bienes inmuebles. En este caso, el prestatario encuentra de forma independiente un ciudadano que está listo para rescatar su deuda. El procedimiento para la exención de una hipoteca consistirá en los siguientes pasos:

1. Busque un prestatario adecuado que cumpla con los requisitos de una entidad de crédito en términos de edad, solvencia y buena fe.
2. Renovación de hipoteca. Se concluye un nuevo contrato inmediatamente después de la verificación del cliente propuesta por el prestatario.
3. Transferencia de deuda. En esencia, la garantía sigue siendo propiedad del banco, pero el pagador de la hipoteca está cambiando. La carga de reemitir las obligaciones de préstamo recae completamente en los empleados del banco.

Cualquiera de estos métodos le permite resolver el problema de cómo vender un apartamento hipotecario de Sberbank y deshacerse de la deuda del préstamo. Sin embargo, no cada uno de ellos le permite devolver los fondos gastados en el pago de un acuerdo de deuda. Todo depende de las circunstancias específicas.

Advertencia de riesgo

Cualquier transacción con bienes inmuebles está cargada de ciertos riesgos. El comprador corre el riesgo de encontrarse con estafadores y perder una gran suma de dinero, ya que el procedimiento para vender viviendas hipotecarias implica la transferencia de fondos antes de la conclusión del contrato principal de venta.Es por eso que se recomienda que contrate a un abogado calificado que se especialice en préstamos hipotecarios, un agente inmobiliario experimentado que lo ayudará a determinar cuánto puede vender un apartamento hipotecario y cómo hacerlo correctamente.

A diferencia del comprador, el vendedor arriesga mucho menos, ya que todo el proceso de venta de garantías se realiza bajo la supervisión de abogados de instituciones de crédito y agencias gubernamentales. El banco asume los principales riesgos, porque en caso de acciones fraudulentas por parte del comprador, es el prestamista quien incurre en las pérdidas.

Si analiza en detalle todas las etapas de la venta de viviendas hipotecarias, queda claro: la venta de una hipoteca es una transacción que implica riesgos mínimos para los participantes en dichos acuerdos. Lo principal es elegir por sí mismo la opción más conveniente para implementar un apartamento colateral y actuar en estrecha cooperación con una institución de crédito.