Hace solo unos años, apareció un nuevo producto bancario en el mercado ruso: una hipoteca para bienes raíces comerciales. Aunque para nosotros este fenómeno es bastante nuevo, las empresas occidentales lo han apreciado durante mucho tiempo. Echemos un vistazo más de cerca a este tipo de préstamos comerciales, sus características, ventajas y desventajas.
Propiedad para negocio
Si decide abrir su propio negocio o expandir un negocio existente, es posible que necesite espacio adicional. Por supuesto, si tiene la cantidad requerida, puede obtener inmediatamente lo que desea. Si no hay dinero, la única forma de acercarse a la meta es mediante un préstamo. La hipoteca comercial es un préstamo bancario a largo plazo para la compra de locales no residenciales para hacer negocios. Con la ayuda de dicho préstamo, puede comprar una oficina, almacén, local comercial o industrial.
Por lo general, estos servicios bancarios son necesarios para los jóvenes que recién comienzan y para los empresarios individuales que planean expandir sus negocios. Además, los ciudadanos que se proveen de su propio trabajo pueden aprovechar dicha propuesta: notarios, abogados. Necesitan tener una oficina para recibir ciudadanos. Además, el servicio puede ser utilizado por ciudadanos que quieran invertir de manera rentable en efectivo gratis. Después de haber adquirido un objeto inmobiliario comercial en una hipoteca, puede arrendarlo de manera rentable.
Cuestiones legales
La hipoteca comercial en la Federación de Rusia está lejos de la esfera de los intereses estatales. Como resultado de esto, no hay explicaciones claras de los detalles de este tipo de préstamos en la legislación. La ley actual sobre hipotecas (Ley Federal No. 102) está diseñada para préstamos de vivienda, pero en términos de préstamos a un negocio, contiene muchas brechas. Como resultado, no todos los bancos rusos se aventuran a trabajar con una hipoteca comercial.
Por otro lado, los bienes inmuebles, además, con fines comerciales, se convierten en una garantía para este tipo de préstamo. Este hecho hace que algunos bancos dominen los temores. Por lo tanto, esta industria de préstamos, aunque lentamente, se está desarrollando.
Términos del préstamo
Dado que las hipotecas garantizadas por bienes inmuebles comerciales para bancos rusos son bastante nuevas, las condiciones para obtener dicho préstamo en diferentes instituciones financieras pueden variar mucho. Pero, después de considerar varias de esas propuestas, se puede derivar una lista de condiciones para el prestatario promedio. Se ve así:
- monto del préstamo: de 1 a 100 millones de rublos rusos;
- moneda de préstamo: rublos, dólares, euros;
- tasa de interés - de 10 a 15.5% para individuos, hasta 20% - para personas jurídicas;
- pago inicial: al menos el 20% del valor del objeto;
- plazo del préstamo: de 5 a 10 años;
- seguro obligatorio de pérdida o daño a un objeto.
En este caso, será necesario demostrar adicionalmente que su negocio existe durante al menos seis meses y que es bastante exitoso, genera ganancias. Como puede ver, para un empresario exitoso, las condiciones son bastante aceptables. Una tasa de interés considerable puede causar preguntas. Pero si tiene en cuenta que el plazo de la hipoteca es bastante corto, queda claro que simplemente no tendrá tiempo para pagar demasiado.
Requisitos de la sala
Las hipotecas para bienes raíces comerciales en Rusia no son muy comunes. Los bancos abordan este problema con extrema precaución. En primer lugar, se trata de los requisitos para una propiedad. 
Hay bastantes de ellos:
- En primer lugar, se debe ubicar una habitación o un edificio separado en la región donde se proporciona este tipo de hipoteca.
- Área de la habitación: no menos de 150 m2.
- El edificio no puede ser móvil, debe estar relacionado con la construcción de capital.
- La sala debe ser adecuada para el fin previsto. Por ejemplo, si un prestatario se dedica a la agricultura, los locales adquiridos pueden ser un almacén, un granero, una pocilga, etc. En este caso, no funcionará comprar una habitación para organizar el estacionamiento.
- La sala debe estar legalmente "limpia". El número catastral, la documentación técnica y otros documentos del título deben ser normales.
- Los bienes inmuebles deben estar libres de reclamos de terceros.
- El terreno en el que se construye (o ubica) el objeto debe pertenecer al prestatario sobre la base de derechos de propiedad o arrendamientos a largo plazo. En este último caso, el banco exigirá garantías de que al final del arrendamiento la tierra se convertirá en propiedad del prestatario.
- El costo del local debe coincidir con el mercado. Este hecho debe ser confirmado por un informe de evaluación de no más de seis meses atrás. La evaluación debe ser realizada por un experto independiente.
- El sujeto de una hipoteca debe estar asegurado.
Como puede ver, la lista de requisitos es bastante grande. Por lo tanto, los bancos, que desarrollan diligentemente esta área, a menudo tienen una lista de objetos que cumplen con todos los requisitos y están listos para la venta. Bajo premisas de dicha lista, obtener una hipoteca no es difícil.
Requisitos del prestatario
Pero para aquellos que desean obtener una hipoteca comercial, los requisitos son mucho menores. Los criterios principales son:
- el prestatario es residente de la Federación de Rusia;
- edad: de 21 a 70 años (al final de la hipoteca);
- La vida de la empresa (negocio, empresario individual) es de 6 meses (12 para negocios de temporada).
Para solicitar una hipoteca sobre una propiedad comercial, necesitará:
- solicitud de préstamo;
- perfil (propio para cada banco);
- documentos constitutivos y de registro para su negocio;
- documentos que confirman actividades comerciales;
- estados financieros
Por supuesto, la lista puede ser ligeramente diferente. El gerente de la entidad de crédito le indicará la lista completa cuando registre una hipoteca.
Hipoteca comercial para particulares
La hipoteca comercial para particulares es un concepto completamente nuevo para las instituciones bancarias rusas. En primer lugar, los grandes bancos proporcionan este servicio:
- Sberbank
- Vneshtorg.
También puede contactar a otras instituciones:
- AbsolutBank.
- Moskommertsbank.
- RosBank.
- Banco Hipotecario Ruso.
- "VTB 24".
- "UNION AKB".
- "PromTransBank" y otros.
Cada uno de ellos ofrece sus propias condiciones para recibir dinero, pero la lista de documentos para todos es aproximadamente la misma:
- pasaporte, TIN;
- identificación militar (si la hay);
- copias de documentos sobre el estado civil;
- certificado de ingresos y de la oficina de impuestos;
- documentos que confirman la existencia de cuentas, acciones, bonos y otras pruebas de solvencia;
- licencia comercial;
- informe pericial sobre la valoración de la propiedad, su valor de mercado;
- documentos de seguros inmobiliarios;
- documentos de título para terrenos bajo la propiedad o arrendamiento;
- contrato de venta de una propiedad adquirida en una hipoteca;
- otros documentos a solicitud del banco.
Los beneficios
Por supuesto, la principal ventaja que ofrecen las hipotecas comerciales es la adquisición de sus propios locales comerciales en poco tiempo. Esto es muy importante Después de todo, la presencia de su propia oficina, área de ventas u otros locales hace que el empresario sea independiente de los cambios en los precios de alquiler y otros momentos desagradables. Por supuesto, una hipoteca no está exenta de la obligación de pagar una cantidad bastante grande cada mes. Pero serán pagos por bienes inmuebles personales y no alquiler. Otra cuestión, ¿no es así?
Otra ventaja es que muchos bancos ofrecen un plazo de préstamo bastante largo, de hasta 10 años. A veces puede obtener una hipoteca comercial incluso sin un pago inicial. Es cierto que para esto deberá proporcionar al banco un depósito adicional.
Muchos bancos también practican el reembolso anticipado sin penalizaciones, así como el reembolso diferido del principal por hasta seis meses.
Desventajas
Como cualquier otro préstamo, las hipotecas comerciales indudablemente tienen desventajas. Los principales incluyen:
- falta de regulación legislativa clara;
- la falta de práctica suficiente para muchos bancos, esquemas hipotecarios, límites de riesgo claramente establecidos, etc.
- la presencia de cuestiones controvertidas al registrar una parcela de tierra como prenda en los casos en que se adquiere todo el edificio;
- volumen claramente exagerado de documentos requeridos;
- la necesidad de realizar y pagar procedimientos adicionales: seguro, examen, estimación de costos, etc. Todo esto implica un largo tiempo de procesamiento y costos adicionales.
Características del préstamo a personas jurídicas.
Las hipotecas comerciales para personas jurídicas también tienen sus propias características. Por ejemplo, la ley contiene una regla directa que prohíbe la ejecución de una hipoteca antes de registrar una transacción. Este es un riesgo bastante grande para una institución financiera. Resulta que el banco primero da dinero para comprar, luego se adquieren bienes inmuebles y solo entonces puede actuar como garantía. Las instituciones de crédito tienen que buscar trucos adicionales. En este caso, el dinero a menudo se coloca en una celda del banco que pertenece a esta institución financiera, o se recibe en una carta de crédito especial sin posibilidad de retiro.
Hay una dificultad más. Se sabe que los bienes raíces comerciales tienen valor en libros. Por lo general, está muy por debajo del precio de mercado. En este caso, surge el vendedor renta imponible Tampoco es interesante para el comprador registrar el verdadero valor de los locales en el contrato, porque el monto del impuesto en este caso será mucho mayor. Pero el precio del mercado bancario es muy importante. De lo contrario, parte del préstamo no estará cubierto por el valor de la garantía.
Para solicitar una hipoteca sobre bienes inmuebles comerciales, las personas jurídicas deben preparar:
- informe contable de pérdidas y ganancias;
- análisis de la facturación en efectivo de la empresa durante al menos 6 meses;
- información sobre cuentas por cobrar y por pagar;
- información bancaria sobre el estado de las cuentas de la empresa;
- información sobre activos fijos;
- información sobre transacciones de crédito existentes, otros tipos de acuerdos;
- otros documentos a discreción del banco.
Esquemas de diseño
Dado que las hipotecas comerciales no tienen una regulación legislativa clara, tales transacciones son bastante riesgosas para los bancos. Existen tres esquemas básicos de diseño que ayudan a minimizar el riesgo.
Opción número 1:
- las partes celebran un contrato de venta;
- el comprador realiza un pago inicial y el banco garantiza pagar el resto después de que se haya realizado el depósito;
- el comprador registra la propiedad;
- se realiza un depósito y se paga al comprador el monto faltante.
Opción número 2:
- el comprador le paga al vendedor un anticipo;
- los locales están comprometidos con el banco;
- se lleva a cabo el registro de un cambio de propiedad, se concluye un contrato de venta;
- el vendedor recibe el resto del monto, a pesar del hecho de que las actividades de registro están en curso.
Opción número 3:
- se registra una entidad legal separada, cuya propiedad se transfiere a la propiedad;
- para fondos de crédito, el comprador adquiere la propiedad de esta entidad legal;
- Después del reembolso del préstamo, el comprador puede volver a registrar la propiedad de sí mismo.
Para controlar completamente el progreso de la transacción, al prestatario se le suele ofrecer una presentación de sus intereses. Por lo tanto, el representante del banco se hace cargo de la coordinación de todos los problemas y la comunicación en varios servicios.Esto le permite al prestatario no solo ahorrar tiempo, sino también reducir los riesgos en todas las etapas del proceso.
