Muchas empresas rusas tienen experiencia en la celebración de contratos de subarrendamiento inmobiliario. ¿Cuáles son las características del tipo correspondiente de transacciones? ¿Qué fuentes de derecho rigen los procedimientos para su conclusión? ¿Cómo participan los propietarios en tales acuerdos?
¿Qué es el subarriendo?
El subarrendamiento es un tipo de relación legal prevista por el Código Civil de la Federación de Rusia, en el que la contraparte del propietario, que ha celebrado un contrato con él para el alquiler de locales, firma un nuevo contrato de arrendamiento con un tercero. Además, la ley no prohíbe expresamente, por ejemplo, un aumento en los alquileres bajo un nuevo contrato. Por lo tanto, el subarriendo de oficinas, talleres, almacenes, garajes y otros locales es un fenómeno común en los negocios.
Subarriendo en los negocios: aspecto legislativo
El concepto de subarrendamiento, como señalamos anteriormente, está consagrado en el Código Civil de la Federación de Rusia. Varios artículos del Código prevén un tipo similar de relación legal. Son especialmente relevantes, por lo tanto, para la práctica de las relaciones entre entidades comerciales: empresas, concluir contratos de arrendamiento "primarios" para locales, luego alquilarlos a sus contrapartes más caros. Los sujetos de las transacciones en este caso son a menudo bienes raíces comerciales. Es decir, el subarrendamiento de locales no residenciales es un fenómeno característico principalmente del ámbito del emprendimiento.
Todas las disposiciones necesarias están fijadas en la legislación de la Federación de Rusia, según las cuales las empresas que han adquirido bienes inmuebles en subarriendo pueden actuar como arrendadores posteriores. Y sus contrapartes, que tienen la propiedad a su disposición, también tienen el derecho de entregarla: la cadena de relaciones legales, como creen algunos abogados, en teoría puede ser muy larga.
Términos de subarriendo
Al mismo tiempo, muchos abogados prestan atención a las disposiciones del artículo 615 del Código Civil de la Federación de Rusia. Dice, en particular, que para el subarriendo de bienes inmuebles, es necesario el consentimiento de su propietario original. ¿Qué significa esto en la práctica? Si la compañía, por lo tanto, celebró un contrato de subarrendamiento con la contraparte sin el consentimiento del propietario de la propiedad, entonces este tipo de transacción, según los abogados, debe considerarse inválida.
Al mismo tiempo, como señalan muchos expertos, el artículo 615 del Código Civil de la Federación de Rusia no dice explícitamente cómo el propietario debe dar su consentimiento para las operaciones posteriores con la propiedad en forma de subarrendamiento (y más adelante en la cadena, si es necesario). Por lo tanto, los abogados recomiendan prescribir la condición apropiada en el contrato de arrendamiento de "primer nivel" directamente con el propietario. Resulta un contrato de arrendamiento con subarriendo como uno de los puntos. Menos deseable, pero, según los expertos, en algunos casos está permitido elaborar acuerdos adicionales para el contrato principal. De acuerdo con este documento, el propietario puede otorgar el derecho a la contraparte, si es necesario, de concluir un contrato de subarrendamiento con un tercero.
Dependencia de contrato
Suponga que el propietario del inmueble ha permitido que la contraparte celebre contratos de subarrendamiento. Pero, ¿qué pasa con un emprendedor, si el contrato de "primer nivel" ha terminado por alguna razón, su término ha terminado, el propietario del local ha encontrado motivos legales para terminar la relación?
Los abogados señalan que el subarrendamiento de locales no residenciales se considera un contrato derivado, dependiendo del "primario". Por lo tanto, si el contrato principal se rescinde, el contrato que el inquilino concluyó con su contraparte se cancela inmediatamente.Cabe señalar que las disposiciones pertinentes están consagradas en el artículo 618 del Código Civil de la Federación de Rusia. Por lo tanto, el subarrendamiento de locales no residenciales solo es posible dentro de la validez del contrato principal del inquilino con el propietario de los bienes inmuebles.
Si examinamos el Código Civil de la Federación de Rusia en busca de concesiones para el subinquilino, también podemos prestar atención a una de las disposiciones del Artículo 618.
El derecho a un nuevo contrato
Establece, en particular, que al término del "contrato principal", la contraparte del inquilino tiene derecho a contactar al propietario de los bienes inmuebles para concluir, a su vez, un nuevo contrato. Es cierto que esto solo es posible dentro de los límites de tiempo especificados en el primer contrato. Sin embargo, como señalan los abogados, en la práctica a menudo sucede que el término inicial del contrato "primario" es suficiente desde el punto de vista de las necesidades del sub-inquilino.
Por lo tanto, la ley proporciona un mecanismo en el que el subarrendamiento de locales no residenciales se puede transformar en un alquiler completo. Para esto, el inquilino principal y el propietario de la propiedad deben rescindir el contrato "principal". Después de eso, el subinquilino tiene el derecho de "intercambiar lugares" con el inquilino original de los bienes inmuebles. Surge la pregunta: "¿Cómo se puede implementar tal derecho de subarriendo en la práctica?" Considere el aspecto relevante.
Cómo el inquilino recibe un "impulso"
Por lo tanto, hemos determinado que un contraparte-inquilino de una empresa que ha celebrado un "contrato primario" con un propietario de una propiedad para alquilar un objeto puede emitir legalmente un arrendamiento a tiempo completo de locales no residenciales. El primer paso que una empresa debe tomar para ejercer el derecho apropiado es contactar al propietario de la propiedad con una oferta. Debe expresar la intención de la entidad jurídica de alquilar el local, así como las condiciones básicas del contrato de arrendamiento posterior.
A su vez, el propietario de la propiedad está obligado por ley a aceptar esta oferta. Si no lo hace, entonces, de acuerdo con el Artículo 445 del Código Civil de la Federación Rusa, un subteniente que puede quedar sin las instalaciones que tanto necesita puede ir a los tribunales. El tema del reclamo será la obligación del dueño de la propiedad de concluir un contrato apropiado. Como muchos abogados han señalado, la práctica judicial en su conjunto atestigua la tendencia de los tribunales a ponerse del lado de los subinquilinos.
Considere un ejemplo que ilustra el mecanismo anterior.
Subcomponente y propietario de bienes inmuebles: práctica de interacción
Digamos que Propeller LLC posee un taller de producción de cables. IP Ivanov A. B. alquiló este taller por un período de 3 años. El propósito de la transacción relevante del emprendedor es abrir en él su propia línea de producción de cable bajo su propia marca. Sin embargo, hubo un colapso de la moneda nacional rusa, e IE Ivanov A. B. consideró que no era rentable abrir la producción debido al aumento en el precio de las materias primas necesarias para la producción de cable. Sin embargo, se volvió hacia Ivanov empresa estatal "Gidrokabelmontazh", en los almacenes de los cuales se acumularon suficientes materias primas, pero que necesitaba urgentemente un taller para la producción de cable. Ivanov consideró que tenía una buena oportunidad de ganar dinero subarriendo las instalaciones a tasas más altas que en el contrato con LLC Propeller. Empresa estatal de acuerdo. Propeller LLC ha aceptado.
Como resultado, los siguientes temas de relaciones legales tomaron forma. En primer lugar, es LLC Propeller, el propietario del taller. En segundo lugar, este es el inquilino "principal": IP Ivanov AB En tercer lugar, es su contraparte y, al mismo tiempo, el subinquilino: la empresa estatal Gidrokabelmontazh.
El subinquilino trajo equipo al taller y comenzó la producción. Pero luego, surgió un desacuerdo entre FE Ivanov A. B. y la gerencia de Propeller LLC sobre la exactitud de concluir un contrato de arrendamiento. Como resultado, la empresa propietaria del taller presentó una demanda contra el empresario, que se puso del lado del demandante. El contrato ha sido cancelado.
Los abogados de Gidrokabelmontazh decidieron usar el derecho legal para concluir un contrato de arrendamiento con LLC Propeller directamente, gracias a las disposiciones del Código Civil de la Federación Rusa. Hicieron una oferta, en la que ofrecieron pagar la misma cantidad a Propeller LLC según lo ordenado en contra de las obligaciones del contrato de subarrendamiento con SP Ivanov B. El propietario de la empresa del taller, por un lado, estaba obligado a aceptar la oferta, de acuerdo con el Código Civil de la Federación de Rusia, otro, lo hizo con placer, ya que fue posible recibir más ingresos por el alquiler del taller. Además, es completamente posible suponer que Propeller LLC sugirió que Gidrokabelmontazh concluya un nuevo contrato más largo.
¿Cómo ser subcontratante de contraparte?
Hay otro matiz interesante con respecto al tipo de relación legal bajo consideración. Como señalamos anteriormente, el arrendamiento de locales no residenciales puede formar una cadena secuencial de transacciones. En el primer paso está el acuerdo del inquilino con el propietario. El siguiente es el subarriendo. Según esto, el inquilino "principal" firma el contrato pertinente con su contraparte. Después de eso, se puede hacer un subarriendo secundario, etc. Es decir, un escenario es posible en el que Gidrokabelmontazh entregará el taller a otro fabricante, por ejemplo, Connectmetallist LLC, después de haber recibido el permiso de IE Ivanov A. B., a menos que, por supuesto, para ese momento aún no había entrado, como sigue en nuestro escenario descrito anteriormente, en desacuerdo con LLC Propeller.
Examinamos los matices en los que la contraparte puede tomar legalmente el lugar del inquilino "primario". Sin embargo, ¿existe tal derecho para una empresa que actúa como un sub-inquilino "secundario", siendo, relativamente hablando, un enlace más lejos del propietario?
Los abogados dicen que la ley rusa no prevé explícitamente dicho mecanismo. Resulta que los derechos del sub-inquilino "secundario" no están tan fuertemente protegidos como en el caso de la contraparte que firmó un acuerdo con el inquilino "primario". Y esto a pesar del hecho de que el subarriendo "secundario" es un procedimiento que no está prohibido por la ley.
Subarrendamiento doble: detalles
Sin embargo, algunos abogados prestan atención a la redacción del artículo 6 del Código Civil de la Federación de Rusia. Dice que en situaciones donde las relaciones civiles no se pueden resolver directamente debido a la falta de legislación relevante, y la práctica de la práctica comercial aún no se ha formado, las normas se aplican dentro del marco de la analogía de la ley. Y en este caso, en principio, el subinquilino "secundario" puede tratar de presentar al inquilino "primario" una solicitud para renegociar el contrato a fin de continuar utilizando la propiedad.
Pero en la práctica, como señalan los abogados, esto solo es posible cuando el subinquilino solicitó de inmediato la firma de un contrato "directo" con el propietario. Si la contraparte del inquilino "primario" estaba inactiva, entonces todos los "acuerdos subordinados" en el caso general dejarán de ser válidos. Por lo tanto, Connectmetallist LLC debe tener cuidado al celebrar contratos para los cuales el verdadero propietario de la propiedad es varios niveles más alto que el propietario real.
Al mismo tiempo, algunos abogados dicen que es posible interpretar los términos del subarriendo como un mecanismo en el que las contrapartes "posteriores" todavía pueden contar con un nuevo contrato con el propietario, precisamente por la posibilidad de aplicar las reglas como parte de la analogía de la ley.
Estructura del acuerdo de subarriendo
¿Cómo debería ser un acuerdo de subarriendo? En principio, su estructura en su conjunto es muy similar a los contratos correspondientes que prevén la interacción directa entre el inquilino del inmueble y su propietario. Considere los detalles de los acuerdos relevantes, bajo los cuales se elabora un subarriendo, un ejemplo de la estructura de estos contratos.
Como con la mayoría de las otras transacciones civiles, el tipo de contrato en cuestión contiene disposiciones generales. En ellos, los abogados recomiendan el uso del término "subarriendo", ya que, como hemos definido anteriormente, es bastante oficial, se encuentra en el aparato conceptual de la legislación pertinente. Las disposiciones generales para el tipo de transacciones bajo consideración son básicamente las mismas que para los contratos de arrendamiento estándar: el propietario asigna completamente el derecho de uso de la propiedad al inquilino, se asegura de que la propiedad no se prenda, etc. Se observa la validez del acuerdo.
El siguiente párrafo del acuerdo son las obligaciones de las partes. Todo aquí es casi lo mismo que si se concluyera un contrato de arrendamiento regular. Los plazos para la transferencia de bienes inmuebles al inquilino se prescriben, si es necesario: el uso del objeto para ese propósito, las obligaciones de la contraparte con el dueño de la propiedad para mantener las instalaciones en orden, etc.
Además, los términos de pago generalmente se incluyen en el contrato, así como el procedimiento de liquidación. Como regla general, se indica el plazo indicado por el subinquilino de los pagos correspondientes, generalmente antes del quinto día de cada mes, se estipula el derecho del inquilino a cobrar la deuda. Se incluyen disposiciones sobre el pago de servicios públicos, etc. En general, todo es igual que con el arrendamiento "primario" de locales no residenciales.
El siguiente párrafo del contrato es responsabilidad de las partes. La redacción aquí también es bastante estándar. Esta es la obligación de los sujetos de relaciones legales de pagar multas, multas, etc.
El contrato de subarriendo también prescribe las condiciones para la modificación, terminación o terminación del contrato correspondiente. Por lo general, están asociados con la regularidad de los pagos, así como, como notamos al comienzo del artículo, la entrega de bienes para el posterior arrendamiento a favor de terceros sin el consentimiento del arrendador.
Los acuerdos de subarrendamiento, como muchos otros tipos de contratos, pueden tener condiciones especiales. Pueden reflejar, por ejemplo, el hecho de que es posible mejoras inseparables la propiedad se convierte en propiedad del arrendador. Por lo general, también se fija una disposición por la cual el subinquilino tiene derecho a continuar utilizando la propiedad, incluso si la propiedad de la misma pasa a terceros.
Entre otras condiciones del contrato, que generalmente también se prescriben, aquellas que, por ejemplo, rigen, además de la redacción anterior, las opciones para implementar mejoras en la estructura del objeto. Como, por ejemplo, la revisión.
Generalmente no se requiere el registro estatal de un subarriendo. Al mismo tiempo, como señalamos anteriormente, el inquilino actual debe tener el consentimiento por escrito del propietario de la propiedad para las transacciones posteriores, cuyo objeto es dejar el objeto correspondiente. Los tipos de actividades de las empresas que realizan tales transacciones pueden ser cualquiera. Si las partes firman un acuerdo por el cual las instalaciones se subarrendan, el OKVED de la empresa y otros atributos que caracterizan el perfil de la organización desde el punto de vista del sector empresarial no importan.