Hay muchas formas de alquilar un apartamento. Dos principios principales están consagrados en la ley rusa: a través de la celebración de contratos de arrendamiento comercial, así como al firmar un contrato de contratación social. ¿Cómo se diferencian? ¿Qué fuentes legislativas rigen los contratos relevantes?
Diferentes tipos de contrataciones
¿Cuál es la diferencia entre la tenencia comercial y otros tipos de transacciones inmobiliarias? Cabe señalar que los detalles del tipo de relación legal correspondiente están regulados por la legislación civil y de vivienda de la Federación de Rusia. De acuerdo con las disposiciones del Código Civil de la Federación de Rusia, un contrato de alquiler implica que una de sus partes (el propietario u otra persona autorizada) proporciona otro local por una tarifa en posesión legal, acompañado del derecho a residir. Dado que las relaciones en el marco de este tipo de transacción implican liquidaciones monetarias, esto significa que se están contratando locales comerciales.
Es posible una variante en la que el propietario del local sea una autoridad pública o el municipio. En este caso, lo más probable es que se trate de una contratación social, en virtud de la cual no hay renta como tal, es decir, una persona transfiere a las autoridades una cierta cantidad de acuerdo con la tarifa establecida.
Sin embargo, la relación entre un ciudadano y la autoridad pertinente a menudo implica algún tipo de solución monetaria. Y, por lo tanto, varias fuentes legales se afianzaron, aunque es un término no oficial, pero que aún se usa regularmente, que caracteriza tales relaciones: la tenencia social comercial.
Tipos de empleo social y comercial.
De una forma u otra, desde el punto de vista de la legislación civil de la Federación de Rusia, la contratación social y comercial son categorías legales completamente diferentes. Y esto a pesar del hecho de que los acuerdos que formalizan las relaciones relevantes tienen algunas características comunes, como, por ejemplo, la consensualidad, la retribución (aunque algunos abogados consideran que este término no es del todo aplicable al reclutamiento social), así como la reciprocidad.
Por lo tanto, importa quién es el propietario del local. Al mismo tiempo, algunos abogados señalan que el estado o municipio aún puede ser el propietario de bienes inmuebles en virtud de un contrato de contratación comercial, que no tiene una naturaleza social. Y, por lo tanto, según los expertos, lo que importa no es tanto el estado del propietario, sino el contenido del contrato.
Algunos abogados creen que es fundamental también quién es el empleador. La tenencia comercial solo es aplicable si el individuo está alquilando la propiedad. El sujeto de las relaciones legales relevantes que caen bajo la regulación de artículos similares de derecho civil, una entidad legal, como lo señalan los abogados, no puede ser. Sin embargo, hay opciones en las cuales las organizaciones actúan como intermediarias entre el propietario y la persona que alquila el apartamento.
De una forma u otra, la legislación civil de la Federación de Rusia establece dos tipos principales de contratos de arrendamiento, cuyo tema son los bienes raíces residenciales. En primer lugar, este es el contrato real para el alquiler comercial de viviendas, en virtud del cual el propietario puede ser una persona jurídica o un individuo, y solo un ciudadano puede ser un inquilino. En segundo lugar, es un contrato socialmente orientado. El arrendador es el estado o municipio, el arrendatario es un individuo.
Uno de los criterios fundamentales que distingue entre la tenencia social y comercial es la privatización. Es posible solo si el estado proporciona la vivienda en el orden preferencial apropiado. En las relaciones comerciales, la privatización es posible, si solo el inquilino comprara una vivienda al propietario.
Considere los detalles de cada uno de los contratos.
Contratación social: detalles del contrato
El alquiler social de la vivienda está regulado por el Código Civil de la Federación de Rusia, así como por las fuentes legales pertinentes en el ámbito de la legislación de vivienda, a las que puede referirse el Código. La esfera en la que se llevan a cabo tales relaciones jurídicas, de acuerdo con las disposiciones del Código, es lo suficientemente estrecha: solo el stock de viviendas estatales o municipales puede ser objeto de los acuerdos pertinentes. El estado legal de los inquilinos de los apartamentos también es importante.
Un propietario bajo un contrato de contratación social es un organismo gubernamental que es propietario de un edificio ubicado en un fondo de vivienda de cierto nivel, estatal o municipal.
A su vez, solo un ciudadano de Rusia puede ser inquilino: no se proporciona vivienda a los extranjeros en el marco de los acuerdos pertinentes, a menos que las leyes establezcan lo contrario.
Una persona tiene derecho a contar con la celebración de un contrato de contratación social con el estado o municipio si se le reconoce como pobre en la forma prescrita por la ley, así como si necesita vivienda.
Tenga en cuenta que puede haber varios empleadores, por lo general, son miembros de la misma familia. Al mismo tiempo, pueden ser parientes lejanos, si se demuestra que llevan a cabo un hogar común con el empleador. Es posible que una persona sea identificada como miembro de la familia de un ciudadano que alquila una casa en la corte.
Todas las personas que pueden vivir en un departamento bajo un contrato de trabajo social tienen los mismos derechos y obligaciones. Las obligaciones que surjan de acuerdo con los términos del contrato están sujetas al cumplimiento bajo la condición de responsabilidad conjunta de todos los que viven en un departamento alquilado del estado o municipio.
Es bastante posible, como hemos señalado anteriormente, también el alquiler comercial de viviendas del estado. Sin embargo, en la práctica, incluso dichos contratos, aunque no de manera oficial, suelen ser sociales. Además, como señalan algunos abogados, el término "social" debe considerarse principalmente en el contexto de proporcionar términos preferenciales del contrato, en particular, en términos de la cantidad de la renta.
¿Cómo debe ser el contrato de alquiler de viviendas del estado o municipio? Considera su estructura.
Estructura del contrato de contratación social
En primer lugar, las partes se indican en el tipo de contrato relevante. Uno es ciudadano o su familia, el otro es un estado o municipio.
El siguiente componente del acuerdo es el objeto. Puede ser una vivienda, que forma parte del fondo en el nivel apropiado: estatal o municipal.
El siguiente artículo son las condiciones de pago. Como regla general, consta de tres partes: el alquiler en sí mismo (se puede observar que bajo un contrato de contratación social se le conoce con más frecuencia como el alquiler de los locales), compensación por servicios públicos, así como contribuciones para la reparación y mantenimiento de la vivienda. Si, sin embargo, el estado cobra una tarifa por la contratación social, la mayoría de las veces esto sucede, entonces se calcula, por regla general, sobre la base del área del apartamento a las tarifas establecidas en los actos legales pertinentes.
El alquiler de viviendas sociales también implica ciertos derechos y obligaciones de las partes de acuerdo con un acuerdo del tipo correspondiente. En cuanto al propietario, que es el estado o el municipio, sus obligaciones generalmente están relacionadas con la necesidad de proporcionar al inquilino una habitación libre de cargas, realizar reparaciones oportunas, garantizar suministros estables de servicios públicos, etc.
A su vez, el arrendador en la contratación social también tiene derechos. También se prescriben en el contrato y, por regla general, reflejan el derecho a exigir los pagos de alquiler y los servicios públicos a tiempo, así como a presentar una solicitud ante el tribunal en caso de cualquier violación.
Las obligaciones del inquilino de acuerdo con el contrato son las siguientes: usar el apartamento para el fin previsto, garantizar su seguridad, hacer reparaciones si es necesario, pagar el alquiler y los servicios públicos a tiempo.
Los derechos del empleador, fijados en los acuerdos de tenencia social, son los siguientes: inculcar a otras personas en el apartamento, si esto no contradice las disposiciones de las leyes pertinentes y no implica incomodidad para los vecinos. El ciudadano también tiene derecho a exigir una revisión oportuna del propietario.
Terminación del contrato de trabajo social.
El contrato de arrendamiento comercial de locales incluye una cláusula sobre la rescisión del contrato correspondiente. La situación es similar con un acuerdo de tipo social. La rescisión del contrato es posible en cualquier momento por mutuo acuerdo de las partes. Para esto, es suficiente que el empleador notifique al arrendador por escrito.
El estado o municipio, sujetos de la propiedad inmobiliaria, tienen el derecho de rescindir el contrato social de empleo exclusivamente en los tribunales, y solo si existen motivos legales.
Habiendo considerado cómo se redacta el contrato en el que el arrendador es el estado, estudiamos los detalles de los acuerdos que no pertenecen a la categoría de social. ¿Qué es exactamente la contratación comercial?
Los detalles de los contratos privados.
Según el artículo 671 del Código Civil de la Federación de Rusia, los acuerdos sobre la transferencia de locales residenciales en alquiler pueden celebrarse entre ciudadanos, así como personas físicas y jurídicas, si estos últimos son propietarios de bienes inmuebles. Un contrato de arrendamiento comercial no requiere ninguna aprobación administrativa y no está sujeto a un registro obligatorio en las agencias gubernamentales.
El objeto del acuerdo relevante puede ser una vivienda que cumpla con los criterios definidos a nivel de construcción, incendio, sanitarios y otros estándares significativos desde el punto de vista de operación de las instalaciones. Es importante que el apartamento tenga el estado oficial de las instalaciones, registrado en documentos de la BTI.
Un contrato de empleo comercial no clasificado como social es urgente. El Código Civil de la Federación de Rusia establece dos tipos de acuerdos según los términos: hasta 1 año y hasta 5 años. Si las partes no indicaron el plazo en los términos del contrato, entonces se considera firmado por 5 años.
A diferencia de un acuerdo de contratación social, en el que solo el inquilino y los miembros de su familia pueden vivir en un departamento alquilado de un estado o municipio, la contratación comercial, por regla general, no implica restricciones en la residencia de ninguna persona. A su vez, toda responsabilidad por el uso de la vivienda recae en el inquilino.
Al mismo tiempo, es posible una variante en la que el alquiler comercial de una vivienda se realiza con la participación de varios inquilinos. Y en este caso, las obligaciones del contrato se aplican a todos los que serán objeto de relaciones legales. Su responsabilidad se vuelve conjunta, incluso en el aspecto del pago de la vivienda. Su valor, a diferencia de un contrato de tipo social, se determina de forma privada y no se basa en normas que dependen, por ejemplo, del área del apartamento.
Además, tan pronto como el monto de la renta se fija en el contrato, no se puede cambiar durante la vigencia del contrato. En cuanto a la frecuencia de pago, se determina de forma privada. Pero si las partes no arreglaron esta cláusula en el contrato, entonces, de acuerdo con el Artículo 682 del Código Civil de la Federación Rusa, los pagos deben hacerse mensualmente.
Si se firma un contrato para el alquiler comercial de viviendas del estado, entonces, en general, este documento cumplirá con los criterios discutidos anteriormente.
Examinemos ahora la estructura de tales contratos.
Estructura del contrato de trabajo
Este tipo de documento debe reflejar:
- sujeto del contrato;
- tipo de bienes inmuebles, su dirección;
- derechos y obligaciones del arrendador y el inquilino;
- término del acuerdo;
- formas en que el empleador cumple con sus obligaciones;
- información sobre documentos que confirman la propiedad de la vivienda;
- datos de pasaporte del arrendador y el inquilino u otra información de identificación;
- monto del pago del alquiler, regularidad del pago;
- lista de propiedades ubicadas dentro del apartamento;
- condiciones de pago para servicios públicos.
En algunos casos, otros elementos están incluidos en el contrato. Por ejemplo, existe un arrendamiento comercial de viviendas con derecho a comprar. Es cierto que en la práctica rusa, tales relaciones legales son raras. Sin embargo, con bastante frecuencia se practican en países occidentales. El término correspondiente no está expresamente consagrado en la ley, dicen los abogados.
Según los expertos, los actos jurídicos existentes contienen disposiciones que pueden utilizarse en el contexto de la regulación de las relaciones jurídicas, lo que implica el alquiler de un apartamento con derecho a canjearlo.
Los expertos recomiendan que los ciudadanos que registran un arrendamiento comercial también firmen con el propietario un acto de aceptación y transferencia de vivienda, que acompaña al contrato de arrendamiento principal. Debe reflejar el estado de las paredes, pisos, ventanas, plomería y otros elementos de las instalaciones que son importantes en términos de apariencia y propósito.
Subarriendo
La principal fuente de ley que rige la categoría de arrendamiento comercial, el Código Civil de la Federación de Rusia, incluye disposiciones sobre el subarrendamiento, es decir, sobre la posibilidad de un inquilino que, en virtud de un acuerdo con el propietario del apartamento, tiene derecho a disponer de la propiedad y celebrar contratos de arrendamiento adicionales con otras personas.
La naturaleza legal de los contratos de subarriendo es suficientemente similar a los detalles de los acuerdos entre el inquilino del apartamento y el propietario. Sin embargo, los contratos respectivos tienen algunas limitaciones. Por ejemplo, dichos contratos no pueden firmarse por un período que exceda el establecido en el contrato entre el propietario y el primer inquilino. Si el primer contrato se rescinde antes de lo programado, se cancela el subarriendo.
La especificidad del contrato de subarrendamiento es que el segundo inquilino, como señalan algunos abogados, no recibe el derecho completo a usar la vivienda, en particular, no puede deshacerse de ella. Además, el inquilino principal es responsable de las acciones de su "contraparte" con el propietario del apartamento.
Para que el inquilino principal pueda subarrendar el apartamento, entonces, de acuerdo con las disposiciones del Artículo 685 del Código Civil de la Federación de Rusia, el apartamento debe tener un área suficiente: 12 metros cuadrados. m. por persona. Esta norma, a su vez, contiene otra ley importante que rige la tenencia comercial de una vivienda, la RF LC. Es decir, si la norma es inferior a la especificada en el Código de Vivienda durante la introducción propuesta del segundo inquilino, entonces el acuerdo de subarriendo no puede concluirse.
Derecho de renovación del contrato.
Al estudiar qué es el alquiler comercial de viviendas, es útil prestar atención a un aspecto como el derecho preventivo de extender el arrendamiento. De acuerdo con el Artículo 684 del Código Civil de la Federación Rusa, el propietario de un apartamento tres meses antes de la fecha límite para la expiración del contrato debe ofrecer al inquilino nuevos términos del contrato o confirmar la vigencia. Si el propietario ya no quiere alquilar el apartamento después del contrato, entonces está obligado a notificarlo al inquilino. Si no lo hace, el contrato se prorroga por el mismo período para el que se celebró originalmente.
Aún más interesantes son las disposiciones del artículo 684 del Código Civil de la Federación de Rusia con respecto a la disposición posterior por parte del arrendador de su propiedad cuando el contrato anterior se ha completado y no se ha renovado. Entonces, en el Código Civil, en particular, se dice que el propietario de la propiedad no tiene derecho a concluir un acuerdo con alguien para alquilar un apartamento durante el año, si le informa al inquilino anterior que no va a alquilar una vivienda.
Tal es la especificidad de las leyes que rigen el alquiler comercial de locales residenciales. La práctica judicial relacionada con el ejercicio por los ciudadanos de sus respectivos derechos, como señalan algunos expertos, es ambigua. El hecho es que, lejos de siempre, el empleador logra demostrar en la práctica que no recibió la advertencia adecuada.
Terminación de un contrato comercial
Examinamos los aspectos principales de una categoría legal como la tenencia comercial. Qué es, ahora lo sabes. También será útil considerar los matices que reflejan la terminación del tipo de contrato relevante. Según el artículo 687 del Código Civil de la Federación de Rusia, tanto el propietario como el inquilino pueden rescindir las relaciones legales en virtud de un contrato de arrendamiento comercial.
Es cierto que el segundo en este sentido tiene muchas más posibilidades. Para rescindir el contrato de arrendamiento, el inquilino puede notificar su deseo de rescindir la relación legal tres meses antes de la expiración del contrato actual sin explicación. La ley le da al arrendador el derecho de rescindir el contrato en la corte.
En este caso, el arrendador debe tener una buena razón para la rescisión del contrato. Por ejemplo, retrasos sistemáticos en los pagos del inquilino o negligencia por parte del inquilino de la obligación de mantener el apartamento en buenas condiciones.
