Mejora inextricable del arrendamiento

Al alquilar locales, especialmente si es a largo plazo, las entidades que utilizan el espacio a menudo realizan inversiones en estos activos fijos. Esto se hace para llevar el objeto a un estado en el que corresponderá más completamente a los detalles específicos de la actividad económica y las necesidades de la persona. A menudo, en tales situaciones se producen mejoras inseparables. El arrendamiento, como relación legal, es peculiar de las características. En particular, el objeto en el que invierte la persona no le pertenece por derecho de propiedad. Mientras tanto, las mejoras inseparables del inquilino pasan a su posesión legal. Sin embargo, se puede establecer una condición diferente por acuerdo entre las partes. Consideremos con más detalle qué mejoras inseparables de un objeto arrendado pueden ser.

Información general

Las mejoras inseparables son cambios cualitativos que agregan valor a un activo. Pueden estar dirigidos a:

• mejora
• mejora de propiedades y características técnicas;
• expandiendo el rango de funcionalidad, etc.

Debe tenerse en cuenta que el objeto no adquiere nuevas cualidades durante la reparación. Sus características técnicas tampoco mejoran. En este sentido, el trabajo de reparación no puede considerarse como mejoras inseparables de la propiedad arrendada. Pueden reconocer acciones como:

• equipo adicional;
• finalización
• reconstrucción
• modernización
• reequipamiento técnico.

Las mejoras inseparables son aquellos cambios que no pueden eliminarse o desmantelarse sin dañar la propiedad.

Recuperación de costos

Las mejoras inseparables a la propiedad arrendada se llevan a cabo a expensas de que la entidad la use bajo los términos del acuerdo con el propietario. Después de la finalización de su acción, una persona tiene derecho a reembolsar los gastos. Sin embargo, la ley establece una serie de condiciones para la compensación. Por lo tanto, el propietario reembolsa los costos de las mejoras inseparables solo si los cambios se hicieron con su consentimiento. La ley puede prescribir una condición diferente. Mejoras inseparables de la propiedad realizadas a través de cargos por depreciación de él, actuar como propiedad del propietario legal del objeto.

Posibles dificultades

Antes de hacer una mejora inseparable, es necesario estudiar los términos del acuerdo. El documento puede no determinar el procedimiento para su implementación o puede establecer la necesidad de obtener el consentimiento por escrito del propietario. En consecuencia, el sujeto debe contactar al propietario legal de la instalación antes de realizar mejoras inseparables (en el artículo se presenta un modelo de acuerdo adicional). Sin embargo, hay situaciones en las que el consentimiento por escrito no es posible. Este problema ocurre cuando se alquila propiedad federal. Junto con esto, el usuario debe realizar ciertos cambios en el objeto para su funcionamiento normal. Según si se reembolsarán los gastos y si se obtendrá el consentimiento del propietario, la empresa usuaria elegirá la opción de contabilizar los gastos. Considera varias situaciones.

Cambios con el consentimiento del propietario con compensación

Según el apartado 1 del art. 256 Código Tributario, los cambios cualitativos realizados con el permiso del propietario legal del objeto con una compensación posterior por los costos de los mismos, se consideran activos fijos amortizados. La contabilidad de las mejoras inseparables en este caso se lleva a cabo de conformidad con el párrafo 1 del art. 258 Código fiscal. Las inversiones de capital, cuyo costo es compensado al usuario por el propietario, son amortizadas por este último. De conformidad con el apartado 4 del art.623 Código Civil, el inquilino no tendrá ningún derecho a estas mejoras. Según el Ministerio de Finanzas, los costos del usuario relacionados con los cambios cualitativos de la instalación, cuando el propietario los reembolsa, aparecen como gastos incurridos en el curso del trabajo para el propietario legítimo. Si la mejora inseparable se lleva a cabo con el consentimiento de la segunda parte, esto debe documentarse. En particular, esta condición se prescribe en el acuerdo original o en el anexo del mismo. Al mismo tiempo, si el propietario compensa los gastos incurridos por el usuario, el arrendatario puede tener en cuenta los costos como los costos derivados del trabajo para el propietario legítimo al calcular el impuesto sobre la renta. Además, los costos deben cumplir con los requisitos del párrafo 1 del art. 252 Código fiscal.

Punto importante

Al informar, el tiempo será significativo cuando ocurra la transición / transferencia de mejoras inseparables. Las explicaciones se dan por orden del Ministerio de Hacienda No. 91n del 13 de octubre de 2003. En el párrafo 35 de este documento se indica que si está de acuerdo con el acuerdo inversiones de capital el usuario se transfiere al propietario, los costos del trabajo terminado, sujeto a reembolso, deben deducirse de la cuenta por inversiones en activos no corrientes. En este caso, se carga el artículo de liquidación. Pero si el contrato de mejoras inseparables prevé su transferencia al propietario del objeto con una compensación por el valor residual para el usuario que los realizó, las inversiones de capital se atribuyen al sistema operativo del propietario legal hasta el vencimiento del acuerdo.

Cambios a la propiedad con permiso sin compensación.

Las inversiones de capital en instalaciones de alquiler en forma de mejoras inseparables realizadas con el consentimiento del propietario se consideran depreciables. Esta posición se establece en el apartado 1 del art. 256 Código Tributario. En el apartado 1 del art. 258 del Código estipula que las inversiones de capital realizadas con el permiso del propietario, cuyo valor no es compensado por él, son amortizadas por la entidad que realizó una mejora inseparable. Esto se hace mientras dure el acuerdo. Se tienen en cuenta los importes de amortización determinados en función de la vida útil. Se instala para el sistema operativo o las inversiones de capital en ellos por clasificación de activos fijos aprobado por el gobierno. La depreciación se carga el primer día del mes siguiente al período en que se pone en funcionamiento la mejora inseparable.

Matices

De acuerdo con el párrafo 5 PBU 6/01, los activos fijos incluyen inversiones de capital en activos fijos arrendados. Las Directrices en el párrafo 35 dicen que si, según el acuerdo, actúan como propiedad del propietario legal del objeto, los costos del trabajo completado se debitan de la cuenta de crédito para inversiones en activos no corrientes. Al mismo tiempo, se carga el elemento contable para el sistema operativo. Por el monto de los costos, el usuario abre una tarjeta de inventario separada para cada objeto.

Cambios sin el consentimiento del propietario.

La legislación no prohíbe explícitamente las mejoras inseparables sin el permiso del arrendador. Mientras tanto, el usuario debe comprender que en el caso de la implementación de cambios cualitativos, es poco probable que el propietario reembolse los costos. Además, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 622 del Código Civil, en caso de terminación del acuerdo, la persona está obligada a devolver el objeto a su legítimo propietario lo mismo que lo recibió, teniendo en cuenta el grado normal de desgaste o en las condiciones acordadas por las partes. De esto se deduce que el propietario tiene derecho a exigir que el sujeto traiga los locales a su forma original. Esto conllevará ciertos costos. Si la empresa al mismo tiempo quiere aceptar los gastos especificados al calcular el impuesto sobre la renta, pueden surgir riesgos fiscales graves. Se deben a lo dispuesto en el apartado 1 del art. 256 Código Tributario. De acuerdo con la norma, solo aquellas inversiones en activos fijos arrendados que se realizan con el permiso del propietario pueden actuar como propiedad depreciable.De ello se deduce que los usuarios pagadores, que los produjeron sin el consentimiento del propietario legítimo, no tienen ninguna razón para reconocer los costos con el fin de gravar los beneficios.

Riesgos de IVA

También se desprenden de las disposiciones del párrafo 1 del art. 256 Código Tributario. Si los costos de la mejora inseparable no se tienen en cuenta al calcular el impuesto, entonces será muy problemático demostrar que se llevaron a cabo para realizar operaciones reconocidas como objetos de IVA. A pesar de que estas deducciones no tienen una conexión legislativa directa entre sí, los organismos de control supervisan de cerca el cumplimiento del procedimiento para su cálculo. Por lo tanto, en la situación anterior, con un alto grado de probabilidad, el IVA no será deducible. Incluso si el pagador está listo para defender su posición en la corte, no hay garantía de que sus solicitudes sean satisfechas: las autoridades, por regla general, se ponen del lado de los organismos de control.

Posible salida

Dado lo anterior, el siguiente enfoque puede considerarse el menos riesgoso:

1. No se tienen en cuenta los costos de las mejoras inseparables a efectos del impuesto sobre la renta.
2. No se acepta el deducible de IVA.

En este caso, debe recordarse que sub. 1 p. 1 Artículo 146 del Código Tributario, como objeto de impuesto sobre la ext. el costo es la transferencia en el territorio de Rusia de productos (desempeño del trabajo, provisión de servicios) para necesidades propias, cuyos costos no se incluyen en el cálculo (incluso a través de la depreciación) para determinar el impuesto sobre la renta. En otras palabras, si las mejoras de la propiedad se realizan por su cuenta y los costos no se tienen en cuenta, entonces el pagador calcula y paga el IVA sobre el costo del trabajo realizado por él. En consecuencia, el impuesto sobre la ext. El valor puede ser deducible. Como resultado, se reducirá la cantidad de deducciones al presupuesto.

Condiciones clave

Como PBU 6/01 no establece ninguna restricción, los cambios cualitativos en la propiedad arrendada se incluyen en el sistema operativo si:

1. El objeto se utilizará en la producción de bienes, el desempeño del trabajo o la provisión de servicios, para la provisión de la empresa para uso / propiedad temporal por una tarifa o necesidades de administración.
2. No se anticipa la reventa posterior de estos valores de propiedad.
3. Un objeto puede traer beneficios económicos a la empresa en el futuro.

El costo de esta propiedad, así como sus propios activos fijos, se paga mediante la depreciación del párrafo 17 de PBU 6/01. El plazo puede establecerse de acuerdo con el período del arrendamiento. Se define en el párrafo 20 de estas PBU. Si al final de la vigencia del acuerdo, la mejora inseparable se transfiere al propietario sin compensación de este último por los costos del mismo, entonces esto puede considerarse como un recibo gratuito.

Aclaraciones del Ministerio de Hacienda.

En la carta No. 03-07-05 / 29 del 26 de julio de 2012, se determinó que, de conformidad con el párrafo 1 del Artículo 146 del Código Tributario, las operaciones para llevar a cabo trabajos en el territorio de Rusia, incluidas las gratuitas, actúan como un objeto de IVA. Si previamente en mejoras inseparables agregar. no se aceptó el valor de la deducción (por ejemplo, cuando se llevan a cabo sin el permiso del propietario), cuando se acredita de una transferencia gratuita, se puede ingresar en el cálculo y se reducirá el monto del impuesto a pagar.

Deducciones de propiedad

Este impuesto lo paga la entidad que realizó la mejora inseparable cuando se lleva al balance como un activo. Las aclaraciones sobre este tema se encuentran en la carta del Ministerio de Finanzas No. 03-03-06 / 1/651 del 13 de diciembre de 2012. En virtud del párrafo 1 del art. 374 del Código Tributario, los objetos impositivos para las empresas rusas son bienes inmuebles y bienes muebles, incluidos aquellos provistos para uso temporal, disposición, posesión, gestión de fideicomisos, realizados en actividades generales u obtenidos de acuerdo con un acuerdo de concesión, que se incluye en el balance general como activos fijos de acuerdo con el procedimiento previsto para mantener los estados financieros, a menos que los artículos 378 y 378.1 del Código Tributario especifiquen lo contrario.

Las reglas por las cuales se generan los datos del sistema operativo se establecen en PBU 6/01 y en las pautas que se aplican en parte que no contradicen a PBU. Según el párrafo 5 de este último, los activos fijos incluyen inversiones de capital en activos fijos arrendados. De acuerdo con el párrafo29, debe deducirse el costo de retirarse o no poder obtener ganancias para la entidad. De acuerdo con las disposiciones de PBU 6/01, las inversiones de capital en activos fijos arrendados se tienen en cuenta hasta su disposición. Este último debe entenderse, entre otras cosas, como un reembolso por parte del propietario del costo de las mejoras realizadas por el inquilino. La excepción son los casos en que el propietario legítimo compensa los costos incurridos por el usuario estableciendo el monto apropiado de la tarifa de mantenimiento de la instalación.

Publicaciones

De acuerdo con el plan contable, la información sobre los objetos que la empresa acepta posteriormente como sistema operativo, incluidos los costos de construcción de capital, se resumen en c. 08. El costo inicial de las inversiones en activos fijos arrendados puestos en operación y ejecutados de acuerdo con el procedimiento establecido se debitará de la cuenta. 08. Ella es transferida a DB SCH. 01. Por lo tanto, las inversiones de capital en un objeto arrendado como costo de sus mejoras son atribuidas por el usuario a los activos fijos hasta que los objetos se eliminen según el acuerdo y estén sujetos al impuesto a la propiedad. Se proporciona un procedimiento diferente para el caso cuando el propietario reembolsa los gastos en su totalidad. En tal situación, las inversiones de capital realizadas por el usuario, reembolsadas por el propietario legal antes de que se pongan en funcionamiento, no están incluidas en el sistema operativo y no están sujetas a impuestos.

Mejoras inseparables en la venta de un departamento.

Actualmente, la mayoría de los expertos observan una transición activa de los bancos a un esquema especial de trabajo con clientes. En particular, hay un sistema en el que el monto de una transacción de compra y venta se reduce a 1 millón p. Esta situación es causada por la creciente competencia en el mercado inmobiliario. Los bancos otorgan hipotecas de hasta 1 millón de rublos, y la parte restante de los fondos necesarios se otorga como un préstamo de consumo. Sin embargo, las condiciones para otorgar ambos préstamos son las mismas. Algunas organizaciones financieras, al darse cuenta de que tales préstamos conllevan ciertos riesgos, aumentan la tasa de interés de los préstamos en 1-1.5 puntos. Sin embargo, el volumen de una transacción hipotecaria no siempre se puede reducir a 1 millón de rublos en todos los casos. Por ejemplo, esto no es posible con el sistema de préstamos bastante extendido de hoy en día que utiliza subsidios del estado.

En este caso, surge la cuestión del pago por parte del vendedor del impuesto sobre la renta. Hay varias formas de salir de esta situación. Entonces, por ejemplo, los expertos explican que si el adquirente está interesado en indicar el valor de mercado completo del objeto, entonces es posible una opción en la que compense al vendedor por el monto del impuesto sobre la renta. En la práctica, también ha habido casos en que las partes de la transacción acuerdan mutuamente compartir los costos de pagar deducciones entre ellas. Pero, como dicen los expertos, dicho esquema rara vez se usa. Anteriormente, se usaba en condiciones de estancamiento, cuando no había tantos compradores y los vendedores eran más leales. Durante el período de recuperación del mercado, la parte interesada realiza la compensación fiscal. Si es beneficioso para el adquirente que se indique el valor real del objeto, pero no para el vendedor, entonces el reembolso se realiza primero. En algunos casos, el propietario está interesado en indicar el precio total. Por ejemplo, esto sucede cuando se va al extranjero y necesita legalizar las ganancias. Costos notariales para el papeleo cuando se indica el aumento total del valor de mercado de un objeto inmueble. Si el adquirente no desea pagar de más, el vendedor puede asumir estos costos. Como regla general, el propietario redacta dos recibos. En el primero, indica el costo por acuerdo con el adquiriente. Otro recibo muestra el precio restante de la propiedad. Al mismo tiempo, recibe la cantidad, por ejemplo, por "derecho de compra preventiva" o "mejoras inseparables en el hogar". Mientras tanto, varios expertos llaman la atención sobre un hecho importante.

La cantidad que excede el límite no imponible de 1 millón de rublos, que el propietario, por regla general, desea recibir por “reparación”, “mejora inseparable”, provisión de “derecho de compra”, etc., también actúa como ingreso. Según algunos expertos, no importa de dónde provenga el sujeto, cuando venda una propiedad o muebles. En cualquier caso, esto es ingreso. Según la ley, también es necesario hacer deducciones obligatorias en forma de impuesto sobre la renta. La diferencia está solo en el tamaño de la base libre de impuestos. En este caso, ascenderá a 250 mil rublos. Sin embargo, esta opción no es adecuada para la evasión fiscal. Además, los tribunales en tales casos generalmente toman la posición del organismo regulador, y no el sujeto.