A menudo, una propiedad tiene varios propietarios. Tienen un espacio compartido o separado en este objeto. Si uno de los propietarios decide vender su propiedad, primero debe ofrecer su parte a otros copropietarios. Esto se debe al hecho de que tienen un derecho de compra preferente. Se les ofrece un objeto a un precio determinado, en el que, en caso de rechazo, es necesario ofrecer una habitación o una acción a otros compradores. Si el precio baja, entonces nuevamente debe comunicarse con los copropietarios sobre la oferta de comprar parte del apartamento.
El concepto de derecho preventivo.
Está representado por el derecho del propietario de la habitación o compartir en el apartamento para adquirir otra parte vendida por el copropietario. Solo después de la formalización de un rechazo formal, esta propiedad se puede ofrecer a personas no autorizadas.
El proceso de uso del derecho de compra preferente está regulado por el artículo 250 del Código Civil. Por lo tanto, el propietario del objeto antes de venderlo a otros debe asegurarse de que todos sus vecinos en el apartamento comunal o copropietarios del objeto privatizado sean notificados de la venta planificada, y tampoco deseen usar su derecho legal. Es recomendable hacer un rechazo por escrito. Además, el vendedor debe tener evidencia de que realmente le dio aviso a los copropietarios de la venta de su parte.
Problemas emergentes
Las personas con solo una parte de una propiedad inmobiliaria casi siempre encuentran ciertas dificultades para vender propiedades. Esto se debe al hecho de que otros copropietarios tienen el derecho preventivo de comprar una acción. Las dificultades y problemas más populares incluyen:
- Los obstáculos a la venta de la habitación son creados por otros inquilinos de la propiedad. Por ejemplo, declaran directamente a los compradores potenciales que arruinarán su vida y, al mismo tiempo, no quieren canjear una acción por su cuenta.
- Los copropietarios se niegan a aceptar un aviso especial sobre la venta de la propiedad, por lo que debe enviar un documento por carta certificada con un recibo de entrega para tener evidencia del cumplimiento de los requisitos de la ley.
- Inicialmente, los accionistas se niegan a canjear una acción, pero luego acuden a los tribunales para impugnar la transacción ya concluida con terceros. Pero si el vendedor tiene evidencia de la notificación de los ciudadanos, el tribunal no satisfará las reclamaciones.
- Varios accionistas a la vez pueden expresar el deseo de comprar parte del apartamento y, en tal situación, el vendedor puede elegir independientemente con quién se realizará la transacción.
- No puede notificar a otros copropietarios sobre la venta de la pieza, si existe un acuerdo con un solo inquilino de que comprará la acción.
El derecho preventivo de comprar una acción en un departamento con un menor implica que es necesario no solo recibir una negativa de canjear una acción de sus representantes oficiales, sino también obtener permiso para vender propiedades de las autoridades de tutela. Al mismo tiempo, no está permitido que los derechos del niño se violen de ninguna manera a través de esta transacción.
¿Cómo prevenir riesgos?
Toda persona que posea solo una cierta parte de los bienes inmuebles debe conocer bien cuál es el derecho preferente de compra de una acción. En este caso, es posible evitar la situación en la que la transacción para la venta de propiedad será cuestionada. Para evitar diversos riesgos, se tienen en cuenta los siguientes puntos:
- otros propietarios de apartamentos reciben una notificación correcta y pronta de la venta planificada de parte de la propiedad;
- si un ciudadano tiene buenas relaciones con otros copropietarios, se solicita una negativa por escrito;
- Si los propietarios de los apartamentos no desean escribir un rechazo, se les enviará una notificación por carta certificada con un recibo de entrega.
Solo si hay evidencia de que el vendedor no ha violado los derechos de otros inquilinos se puede garantizar que la transacción no será impugnada en el tribunal.
¿Es posible eludir el derecho de compra preferente?
Hay ciertos trucos que hacen posible no recibir el rechazo de otros ciudadanos y no enviarles un aviso sobre la venta de una parte de la propiedad. Los principales métodos incluyen:
- Hacer un acuerdo de regalo, no una venta sobre la base de un contrato de venta. El derecho de compra preferente es válido solo para la venta de una acción, no un regalo. Cada persona tiene derecho a disponer libremente de su propiedad, por lo que puede donar una acción a cualquier persona sin dificultades y la posibilidad de impugnar. Pero si los copropietarios tienen evidencia de que la transacción reembolsable se está ocultando, entonces se reconoce en el tribunal como fingida en virtud del art. 170 GK.
- Aumentar el valor de parte de la propiedad. El contrato de venta puede indicar un precio alto, pero de hecho el objeto se transfiere a un costo diferente. Dichas transacciones son fraudulentas, por lo que si sus matices se hacen públicos, se reconocen como nulos.
- Hacer un trato con una promesa. Por ejemplo, el vendedor de la sala saca un préstamo del comprador, para el cual se elabora un documento oficial. Según este acuerdo, parte de la propiedad se proporciona como garantía. Además, la compensación está escrita, como resultado de lo cual el acreedor rechaza el dinero, y el vendedor le transfiere su propiedad por esto. Pero cuando utilice dicho esquema, deberá registrar oficialmente tanto el acuerdo de compromiso como el contrato de compensación.
Tales trucos se usan generalmente si realmente hay una mala relación entre los residentes de la misma propiedad, por lo que los ciudadanos intentan usar su derecho de preferencia para molestar al copropietario de la propiedad.
Reglas para notificar a los ciudadanos
Si el propietario de una acción en un objeto decide vender su propiedad, entonces realiza las siguientes acciones:
- sobre la base del artículo 250 del Código Civil de la Federación de Rusia, todos los demás copropietarios tienen un derecho de compra preferente, por lo tanto, inicialmente se les ofrece una acción a un costo determinado;
- Además, se recopila una notificación por escrito que contiene información sobre la venta planificada de la propiedad;
- el documento indica el precio al que se planifica la transacción;
- se pueden ofrecer planes de pago u otras opciones en este documento, lo que permite a otros propietarios de apartamentos canjear una parte;
- Según este aviso, los propietarios restantes de la propiedad rechazan o realizan una transacción.
Si los ciudadanos simplemente se niegan a aceptar la notificación, se la envían por correo y, además, deberán pagar una notificación de entrega para que el vendedor tenga pruebas del cumplimiento de los requisitos de la ley. En tales condiciones, la notificación es legalmente vinculante incluso si el destinatario se niega a recibir la carta.
30 días después de enviar las notificaciones, puede comenzar a vender la participación a personas no autorizadas si los copropietarios no han expresado su deseo de comprarla por su cuenta.
Formas de enviar notificaciones
Es aconsejable entregar el documento personalmente para su firma. Pero en la práctica, a menudo hay situaciones en las que hay demasiado desacuerdo entre los propietarios de la misma propiedad. Pero incluso en tales condiciones, no está permitido ignorar el derecho preventivo de comprar una acción en un apartamento. Una notificación se puede enviar de varias maneras:
- envío de telegramas;
- enviar un documento utilizando un notario público;
- Enviando una carta valiosa usted mismo.
En cualquier caso, deberá abonar la notificación de entrega del documento. Asegúrese de guardar los documentos de pago que confirman el envío del documento. Estos documentos son la evidencia durante el juicio.
¿Qué información contiene la notificación?
La notificación anticipada de la transacción garantiza el cumplimiento de los requisitos legales con respecto al derecho preventivo de comprar una acción en un apartamento. Una muestra de dicho aviso se puede encontrar a continuación.
Asegúrese de incluir los siguientes datos en este documento:
- dirección del departamento;
- información sobre el tamaño de la acción existente;
- el valor al que se vende la propiedad;
- oferta directa para usar su derecho y canjear parte del objeto;
- se indica que si no se acepta esta propuesta, la acción se venderá a terceros;
- a continuación se presenta una solicitud para redactar un rechazo o consentimiento por escrito;
- se fijan la fecha de la notificación y la firma del solicitante.
La condición principal es la necesidad de vender la propiedad exclusivamente al precio indicado en el aviso. Si todos los copropietarios se niegan a comprar, puede continuar vendiendo a este precio. Si el vendedor no puede encontrar compradores, no puede simplemente bajar el precio. Para hacer esto, nuevamente elaboran notificaciones, que indican un menor costo. Si uno de los copropietarios acepta canjear la parte, se establece un acuerdo con él. El derecho de compra preventiva de un apartamento le permite aumentar la participación de los propietarios existentes.
Responsabilidad por violación de derechos
A menudo, los ciudadanos que poseen una participación en bienes raíces simplemente ignoran el derecho de compra preventiva de una habitación en un departamento que tienen otros copropietarios. Esto lleva a una violación de los derechos de los ciudadanos.
La principal consecuencia negativa de tal violación es la capacidad de impugnar la transacción. Dado que el vendedor no tendrá evidencia de la provisión oportuna de una notificación por parte de otro copropietario, la transacción se disputa. El ciudadano tendrá que devolver la cantidad de fondos recibidos del comprador y luego realizar el procedimiento de acuerdo con los requisitos legales.
¿Es obligatorio exigir un rechazo?
Si hay una buena relación entre los copropietarios, es aconsejable solicitar una negativa, si los ciudadanos no desean canjear parte de la propiedad.
No se requiere un rechazo si se envía una notificación por correo, ya que de todos modos el remitente tiene evidencia de cumplimiento con los requisitos de la ley. Es necesario esperar una respuesta dentro de los 30 días. Si está ausente, aún puede tratar con la venta de acciones a terceros.
Otros matices
El derecho preferente de compra de una habitación en un apartamento comunal o propiedad privatizada se usa con mayor frecuencia, pero existe en otras áreas. Estos incluyen:
- Al alquilar Si se alquila algún objeto, las personas que viven en este apartamento, después de la subasta, tienen prioridad como compradores. Esto se debe al hecho de que las viviendas ya están habitadas por estos ciudadanos.
- Para una instalación municipal. Si el municipio pone a la venta el edificio en el que viven los ciudadanos sobre la base de un acuerdo de préstamo social, entonces las personas reciben la misma vivienda por los mismos motivos o el derecho preferente de compra de la propiedad. Por lo tanto, los inquilinos tienen derecho a participar en la subasta con otras personas, y también pueden aprovecharse de otros participantes. Por lo tanto, si aceptan una recompra, entonces la subasta simplemente no se lleva a cabo, ya que se cierra un trato directamente con ellos.
- Para bienes incautados. Si algún objeto es incautado y confiscado por deudas, entonces se vende en una subasta. Un deudor puede participar en la subasta, que además tiene el derecho de canjearlo directamente sin hacer una oferta.
El objetivo principal de este derecho es la oportunidad para que las personas que ya usan la propiedad se conviertan en sus dueños.
Conclusión
Diferentes ciudadanos tienen derechos de preferencia en varios campos en relación con todo tipo de propiedad. Se implementa de varias maneras, y su objetivo principal es la oportunidad para que los ciudadanos compren viviendas que realmente usan.
Si se violan estos derechos, la transacción se disputa fácilmente en los tribunales.