Una de las metas más importantes y comunes de un adulto es ser dueño de una casa. Bueno, realmente queremos vivir para nuestro placer, tener un espacio de vida personal, donde pueda hacer lo que quiera y no informar a nadie. Muy a menudo, hay una manera de soñar: una hipoteca. Las cantidades aquí todavía son sustanciales. Me gustaría ahorrar al menos algo y, naturalmente, surge la pregunta de cómo hacer una devolución de intereses sobre una hipoteca con reembolso anticipado. ¿Es esto real? Como hacerlo
¿Dónde empieza todo?
El deseo de comprar un apartamento aparece en casi todos los adultos que quieren vivir a su manera. Por supuesto, hay personas a las que les gusta vivir con parientes, con padres o con amigos. Sin embargo, esta versión "general" de la edad adulta parece inmadura y temporal. Y si no hay acumulación o herencia caida inesperadamente, entonces solo hay una salida: tomar una hipoteca. La elección de un prestatario potencial es sorprendentemente grande, cada banco ofrece diferentes condiciones hipotecarias. En Sberbank, por ejemplo, puede tomar un préstamo por hasta 30 años. El porcentaje ahora está flotando: de ocho para viviendas en edificios nuevos a trece para la compra de un apartamento en la secundaria. Por supuesto, no hay un porcentaje fijo en ningún caso. Siempre depende del estado social, la edad y el número de prestatarios, del tamaño del pago inicial. Las condiciones hipotecarias en Sberbank son adecuadas para usted si es ciudadano de un país en edad laboral con registro permanente. Por cierto, será obligatorio contratar un seguro inmobiliario contra los riesgos de muerte y daños. Pero el seguro de vida y salud se emite a voluntad, pero si se niega, puede aumentar el porcentaje del préstamo.
¿Es necesario extinguir antes de lo previsto?
Si toma una hipoteca, es poco probable que tenga una suma sustancial de dinero disponible. Pero asume que durante un cierto período de tiempo puede pagar el préstamo. Quizás incluso tome una hipoteca con un margen, con la esperanza de pagarla antes de lo previsto. Pero, ¿vale la pena el juego en este caso? Muchas personas toman un préstamo por el plazo máximo, con la esperanza de que un nuevo salto en la moneda les permita descontar la deuda restante. De acuerdo, las perspectivas son bastante vagas. ¿Quizás sea mejor reunirse y pagar el préstamo antes de lo previsto? Esta es una opción racional solo cuando paga con pagos diferenciados. Además, el pago consiste en la deuda principal y los intereses devengados sobre el monto total. Si deposita una gran cantidad en la cuenta, entonces se cobran intereses sobre un saldo significativamente reducido.
En el caso de que los pagos mensuales sean anualidad, el monto siempre es el mismo, pero en los primeros años consiste principalmente en intereses, y al final del plazo del préstamo, la proporción de capital e intereses cambia. En esta opción, el reembolso anticipado será una decisión innecesaria. Por lo tanto, concéntrese en los términos máximos de la hipoteca y calcule su fortaleza para un posible reembolso anticipado del préstamo.
Completo y parcial
El reembolso anticipado puede ser total y parcial. En la primera opción, el cliente reembolsa inmediatamente el monto total del préstamo. Hay matices, ya que el banco, por supuesto, no es particularmente rentable. A menudo, los bancos declaran en el contrato un período antes del cual el cliente no puede pagar la deuda sin multas. Esté atento a esta cláusula en el contrato. Pero para los pagos parciales con mayor frecuencia no hay restricciones.Al mismo tiempo, el banco puede reducir la tasa de interés y reducir el costo total del préstamo o solo reducir el monto de la deuda. Cuanto mayor sea el monto de la contribución, más activo es el recálculo de intereses sobre el reembolso anticipado de la hipoteca. Por lo tanto, es mejor hacer grandes contribuciones no todos los meses, sino cuando se acumula una cantidad considerable. Para este propósito, puede abrir una contribución con capitalización de intereses.
La esencia de los pagos de anualidades
Entonces, ya se ha dicho que pagar un préstamo antes de lo previsto es beneficioso cuando tiene pagos diferenciados. Pero con la anualidad, puede relajarse y pagar con calma todos los 10-20 años. Sin embargo, todo sucede en la vida, y ahora te conviertes en el propietario de una herencia sólida o un premio inesperado. Por supuesto, quiero deshacerme de la deuda y cerrar la hipoteca. Sin embargo, el interés excesivamente pagado al reembolso anticipado de la hipoteca se convierte, de hecho, en un enriquecimiento irracional del banco. Después de todo, pagó intereses al comienzo del plazo y ya podía cerrar la mayor parte. Que hacer ¿Dejarlo como está? No, no, es posible un reembolso significativo de los intereses de una hipoteca en caso de reembolso anticipado. El prestatario también tiene este derecho al refinanciar. 
Guía de acción
Si no ha pagado el préstamo antes de la fecha de vencimiento, los intereses se pagan de acuerdo con el contrato. Sin embargo, si se las arregló por adelantado, es muy posible devolver intereses sobre una hipoteca con un reembolso anticipado. En pocas palabras, el prestatario puede recuperar el dinero que pagó en exceso al banco por adelantado. Después de todo, no usó el monto del préstamo por un período determinado. Por lo tanto, los intereses legítimamente pagados, solo aquellos que se recaudaron durante el período de uso de los fondos desde la fecha del préstamo y hasta el reembolso total. Si el cliente no usó el dinero, entonces es ilegal cobrarle intereses.
Algunos clientes sospechan razonablemente que los bancos los están engañando en algo. A veces son sabios con los contratos, a veces incluyen una serie de servicios adicionales. Pero lejos de todos podemos evaluar el grado de engaño. Sin embargo, es posible calcular la cantidad que es realista recuperar después de que se haya pagado un préstamo. Para hacer esto, tome la cantidad de todos los intereses devengados por el plazo completo y calcule la parte que corresponde al período restante hasta el reembolso real. 
Seguimos los ejemplos
Entonces, ¿cómo devolver intereses sobre el reembolso anticipado de una hipoteca? Debe actuar con prontitud y consideración. Para comenzar, consulte el calendario de pagos, donde debe indicarse el monto total de intereses. Si su préstamo está diseñado a largo plazo, el monto del reembolso puede ser significativo. Considere la situación con ejemplos. Supongamos que tomó dinero para comprar un apartamento al precio de dos millones de rublos por un período de 20 años. La tasa que se le ofreció en 13.75%. Con el pago total, le dará al banco 3.9 millones de rublos de interés. Si paga el monto, por ejemplo, en tres años, el rendimiento de los intereses de la hipoteca (con reembolso anticipado en Sberbank) será de aproximadamente 230 mil rublos, o el 26% del total de las anualidades pagadas para este período.
Según las estadísticas, en 2011, los prestatarios pagaron hipotecas por un total de 174 mil millones de rublos. Esto es incluso sin tener en cuenta los préstamos al consumidor. Esto es una gran cantidad y, en consecuencia, muchos clientes presentaron a los bancos reclamos por la devolución de intereses pagados en exceso al reembolso anticipado de la hipoteca.
A través de la corte
No tengas miedo de devolver tu dinero. Esto es absolutamente legal, según lo confirmado por la Corte Suprema de Arbitraje. Recientemente, se publicó una revisión de la práctica judicial, donde se dieron explicaciones sobre cómo se pagan los intereses de la hipoteca en caso de reembolso anticipado. La práctica judicial muestra que los clientes que están exentos de la deuda del préstamo tienen derecho a devolución. Por cierto, las decisiones de la Corte Suprema de Arbitraje contienen información de que el cobro de varias comisiones de los prestatarios es ilegal. Esta declaración causó una gran cantidad de demandas contra bancos y cambió significativamente las reglas del juego en el mercado de préstamos al consumidor.Pero la información sobre la devolución de intereses hasta el momento causó solo una pequeña respuesta.
¿Por qué hay tan pocos que desean devolver el interés pagado en exceso? De hecho, el interés se adelanta en una anualidad. Incluso si pagó un préstamo por un año con un plazo total de diez años, en los primeros meses pagó intereses como si hubiera usado el dinero durante varios años. Puede calcular el interés pagado correctamente usando una calculadora ordinaria, conociendo la tasa de préstamo y la cantidad de meses en que los fondos se usaron realmente. Aquí puede dar un ejemplo, le permite pagar 250 rublos por tres meses bajo un contrato anual. Y por un período más corto en el que usted era deudor, solo se acumularían 200 rublos. En este caso, el banco debe devolverle 50 rublos, ya que fueron pagados por adelantado. 
Anualidad Matices
Sin embargo, surgen dudas sobre si todo es tan simple, porque al redactar el contrato, el cliente acordó que inicialmente pagó intereses. ¿Confiaría el banco en esto si quisiera devolver parte del monto? Aquí el banco no puede ir en contra de la verdad del Código Civil, que establece claramente que el cliente debe pagar solo si utilizó el dinero. Además, las estadísticas muestran que para los préstamos a largo plazo, los reembolsos de intereses pueden resultar en una cantidad seria. Puedes pagar cinco años en lugar de veinte. De lo contrario, la situación es simplemente deshonesta, porque el cliente dio dinero por una cuarta parte del plazo y pagó la totalidad. Pero puede ser difícil descubrir estas cuestiones por su cuenta, por lo tanto, es mejor involucrar a un abogado calificado en el caso.
Los matices de la anualidad también son importantes en situaciones con personas jurídicas. Para las organizaciones comerciales, el reembolso anticipado del préstamo está prohibido, pero por iniciativa de los propios prestatarios. Los reembolsos solo pueden realizarse si el banco teme el deterioro de la seguridad del préstamo y cobra la deuda antes de lo previsto.
De hecho
Analizaremos, por puntos, a qué tiene derecho y cómo devolver intereses tras el reembolso anticipado de una hipoteca. Si paga el préstamo en su totalidad y cierra el contrato, gana una cantidad considerable y elimina la carga de la deuda durante muchos años. Por ejemplo, tiene un préstamo por 10 años por un millón de rublos. Para simplificar el cálculo, tomamos una pequeña tasa de interés: 10%. En la tabla, puede calcular que cada mes pagará el 0.8 por ciento de la deuda total. Se le debe dar un cronograma en cada entrega. El interés se muestra en una columna y la deuda total en otra. Para el primer año, dará un interés de 97 mil quinientos rublos, y el pago en exceso total según el cronograma será de aproximadamente 580 mil. No es la perspectiva más prometedora, incluso a una tasa de interés baja. Puede volver a verificar el porcentaje pagado si divide el sobrepago anual por el total. Total recibiremos más del 16 por ciento. Si paga el préstamo del año, pagará estos 6% por adelantado y puede reclamar la devolución. En términos de rublos, esto es aproximadamente 35 mil rublos. Este tipo de devolución puede complacerte.
Sin embargo, las trampas están tratando de crear los propios bancos, que a menudo prescriben en los contratos una línea sobre la prohibición de devolución. En el documento puede encontrar una nota sobre el pago obligatorio de los intereses acumulados en su totalidad en la fecha de cumplimiento anticipado de las obligaciones. De hecho, esto es una violación de los derechos del prestatario, incluso si, sin darse cuenta, firmó dicho acuerdo. Hay muchas razones para ir a los tribunales y exigir una indemnización. El hecho de que el estado y el tribunal de arbitraje en tales situaciones permanezcan del lado del prestatario es alentador.
Mejor un pájaro en las manos
Si no tiene el monto total y no se lo espera ahora, puede pagar la deuda con pagos a tanto alzado. Digamos que tiene un monto de préstamo modesto. Recordemos que se puede tomar una hipoteca de 300 mil rublos. Si solo necesita 400 mil, entonces no tiene sentido estirar los pagos de por vida. Aunque el término se puede elegir a su discreción. Pero aquí es mejor no ser inteligente y elegir pagos diferenciados. Digamos que el término se elige a los 20 años.Además, un pago mensual puede ser una cantidad ridícula de dos, cuatro o cinco mil rublos. Y puede pagar 20-25 mil por mes. Surge la pregunta: con el reembolso anticipado, ¿se reembolsan los intereses de las hipotecas? Sí, el porcentaje está cambiando, aunque no tan rápido como nos gustaría. En la práctica, todo depende de usted y del tamaño de sus pagos. Todos los meses en el gráfico puede observar una disminución en la deuda total, el tamaño del pago mensual y la tasa de interés. Sin embargo, el plazo de la hipoteca permanece sin cambios hasta el momento en que realiza el último pago y cierra el préstamo.
En el camino
Queda por resolver otra pregunta bastante común que surge entre los prestamistas con experiencia. ¿Cómo se calculan los intereses sobre el reembolso anticipado de una hipoteca? Con pagos diferenciados, el porcentaje cambia mensualmente. Con las anualidades, el porcentaje se calcula al momento del pago y al cierre del período de informe, aunque nadie le prohíbe hacer cálculos mensualmente. Pero hay otra categoría de intereses que puede obtener con el reembolso anticipado u oportuno de la hipoteca. Esta es la llamada deducción fiscal. Por ley, los ciudadanos que primero adquieren un apartamento en una hipoteca tienen derecho a una deducción de impuestos. Puede obtenerlo tanto en el impuesto como en el lugar de trabajo. Este monto consta de dos partes, donde hay el 13% del total de la hipoteca y el 13% del monto de los intereses pagados. La parte que proviene del monto de la deuda, puede regresar de inmediato, y no cambiará. Hay un límite en la cantidad: un máximo de dos millones de rublos. En esta opción, puede devolver 260 mil rublos. Quizás esto no sea suficiente para aquellas personas que compraron propiedades por montos de siete cifras, pero aún así, un "retroceso" es muy agradable.
Pero el segundo componente de la deducción es variable, ya que es imposible predecir de antemano cuánto interés pagará. Como resultado, puede retirar completamente esta cantidad al momento de cerrar el préstamo, cuando el interés se haya pagado por completo. Si toma la deducción de impuestos en el trabajo, no se le cobrará el 13% del salario exactamente hasta que cubran la parte constante y variable de la cantidad solicitada. Lamentablemente, la deducción de impuestos solo se puede obtener una vez en la vida, por lo que la segunda hipoteca no tendrá una bonificación de bonificación al final. En consecuencia, es mejor pensar qué compra de bienes inmuebles es la más rentable. Aún así, cuanto mayor sea la cantidad invertida, mayor será el rendimiento.
