Asunnonomistajien parisuhteet (lyhennettynä HOA) ovat ainutlaatuisia talonhallinnan muotoja. Heidän toimintaa säännellään monilla säädöksillä. Asumiskoodia voidaan pitää pääasiallisena asiakirjana, joka määrittelee HOA: n valtuudet ja koko työn. HOA: n hallituksen kanssa pidettävän yhtiökokouksen on toimittava nykyaikaisen lainsäädännön puitteissa, ja tarkastelemme tänään ehdotetussa artikkelissa yksityiskohtaisimmin kaikkea, mikä liittyy HOA: n ja sen hallituksen oikeuksiin ja velvollisuuksiin.
Mitä HOAlla on oikeus tehdä?
Lyhyesti sanottuna se on suorittaa talon hallintaan liittyviä töitä, toisin sanoen suorittaa toiminta, joka aiemmin oli rahastoyhtiön painopiste (kaupallisen organisaation tai asunto-osaston muodossa).
Katsotaanpa nyt tarkemmin koko konseptiin sisältyvää toimintaa. Mitä vuokralaiset tarkalleen ottaen valtuuttavat edustajansa HOA: n hallituksen vaaleihin?
Asuntolain 137. artikkelissa, joka on omistettu tällaisten asioiden sääntelylle, sanotaan:
- HOA: lla on oikeus tehdä hallinto- ja käyttöyritysten kanssa sopimuksia, jotka liittyvät kerrostalon huoltoon ja täyden palvelun tarjoamiseen.
- Sillä on oikeus suorittaa tiettyjä töitä turvautumatta rikoslain palveluihin (esimerkiksi vuokraamalla siivoojia pääsyä varten tai järjestämällä itsenäistä jätteiden poistoa).
- HOA harjoittaa tulojen ja kulujen laskentaa määrittämällä talon ylläpitämiseen tarvittavat varat, maksamalla urakoitsijoiden toimista, perustamalla vararahasto sekä kunnostamiseen tarkoitetut varat.
Ja myös?
HOA: n hallituksen muut oikeudet sisältävät seuraavat:
- Parisuhdeyhtiö voi suorittaa sovittuja sopimuksia sekä yksityishenkilöiden että oikeushenkilöiden kanssa suoritetuista palveluista.
- HOA voi laissa vahvistetun menettelyn mukaisesti hakea pankista tai yksityishenkilöiltä luottorahoja.
- Hän vastaa kiinteistöjen, mukaan lukien kiinteistöjen, myynnistä, vaihdosta ja vuokrauksesta. Esimerkiksi HOA: lla on oikeus periä maksuja yrittäjiltä, jotka haluavat vuokrata toimistotilaa rakennuksessa tai kauppaa varten.
- HOA laskee vuokrat kustannusarvioiden perusteella.
- Se kerää tämän vuokran myös kerrostalon tilojen omistajilta ja vuokralaisilta.
- Hänen oikeuksiensa joukossa on myös oikeudellisten toimenpiteiden toteuttaminen henkilöitä vastaan, jotka ovat velkaa vuokralle tai vuokralle, jotka on ehdottomasti heijastettava HOA: n hallituksen kokousten pöytäkirjoihin.
HOA-peruskirja pääasiakirjana
Koko ja täydellinen luettelo HOA: n hallussa olevista valtuuksista on lueteltava tämän organisaation peruskirjassa. Tämä luettelo voi esimerkiksi sisältää luvan suorittaa jälleenrakennuksia, tehdä muutoksia paikalliselle alueelle autojen pysäköintilaitteiden muodossa jne. Kaikki tämän organisaation peruskirjassa mainitut oikeudet eivät saa olla ristiriidassa asuntolain kanssa. Ne voivat vain täydentää ja laajentaa sen tärkeimpiä säännöksiä tietyissä tilanteissa.
Kumppanuuden hallitus käyttää suurimman osan oikeuksistaan työjärjestyksessä - vuokra lasketaan, varat kohdennetaan pankkitileille, HOA: n hallituksen pöytäkirja pidetään. Nämä toimet koskevat nykyistä työtä. Kaikkien mainittujen toimien laillisuuden noudattamista valvoo erityisvaliokunta, nimeltään tarkastuskomitea, kolmesta neljään henkilöä. Sen kokoonpano ei kuulu hallituksen jäsenten tai muiden HOA: n työntekijöiden joukkoon.
Jos joudut tekemään suuria muutoksia (esimerkiksi muuttamaan HOA: n rakennetta uudelleen, muuttamaan eri rahastoille osoitettujen varojen suhdetta ja varustamaan rakennus uudelleen), hallituksen on järjestettävä kaikkien asukkaiden yhtiökokous äänestyskysymyksellä. Oikeus harjoittaa HOA: n ilmoitettua toimintaa saa vain enemmistöllä myönteisistä äänistä.
Tietoja HOA: n ominaisuuksista
HOA-hallituksen jäsenillä on melko usein oikeuksiensa käytön aikana joukko kysymyksiä, jotka liittyvät moniin kiistanalaisiin tai ongelmallisiin aiheisiin. Jäljempänä annamme esimerkkejä niistä merkityksellisimmistä.
Yksi kiireellisistä kysymyksistä on hallituksen kieltäytyminen antamasta vuokralaisille todistuksia (perheen kokoonpanosta tai laajennetuista lausunnoista) vuokraviivästysten perusteella. Luonnollinen kysymys: onko kumppanuuden hallituksella oikeus kieltäytyä myöntämästä todistuksia jäsenilleen velan yhteydessä?
Tämä käytäntö on vastoin lakia. Samanaikaisesti HOA: n viranomaiset käyttävät yleisesti tällaisia toimia, joiden tarkoituksena on rohkaista asukkaita kattamaan velka tai osa siitä. Sinun tulisi olla tietoinen siitä, että vaadittavien sertifikaattien myöntämistä ei pidetä HOA: n oikeutena, vaan velvollisuutena. Tämä pätee myös tapauksiin, joissa asukkailla on minkä tahansa kokoisia velkoja palveluista.
Onko pääsy huoneistoon laillista?
Toinen ongelmallisten ryhmästä usein kysytty kysymys liittyy kumppanuuden puheenjohtajan tai hallituksen valtuuksiin päästä asuntoon ja tarkastaa se. Samanlaiset tilanteet eivät ole harvinaisia tyypillisessä HOA-korttiprotokollassa. Perustuslaissamme, joka on perustuslaki, vahvistetaan jokaisen kansalaisen oikeus oman kodin loukkaamattomuuteen. Käytännössä tämä tarkoittaa, että ilman asunnonomistajien lupaa kenelläkään ei ole oikeutta päästä siihen. Poikkeusta sovelletaan vain tapauksiin, joissa on olemassa terroristi-iskun tai kataklysmin (ihmisten aiheuttama tai luonnollinen) määräys tai uhka.
Muissa tapauksissa (mukaan lukien hätätilanteissa, esimerkiksi putken rikkoutuminen), asuntoon pääsy on mahdollista vain vuokralaisen luvalla. Tästä syystä kaikki tekosyyt oikeuksille päästä huoneeseen (mittarien tarkistamiseen tai lukemien ottamiseen, paineen mittaukseen, lämpötilan mittaamiseen jne.) Ovat laittomia.
Tietoja rangaistuksista ja sakoista
Toinen, yhtä vähäinen kysymys on HOA: n auktoriteetti korkojen laskemisessa. Kumppanuudella on oikeus siihen, jos tällainen tehtävä määrätään asukkaiden yhtiökokouksen hyväksymässä peruskirjassa. Tällä toimenpiteellä tarkoitetaan pakotettua, jonka tarkoituksena on kannustaa velallisia maksamaan varoja varhaisessa vaiheessa asumiseen.
Sakkojen myöntämismenettelyä säädellään tiukasti ja määrätään peruskirjassa. Tässä tapauksessa tulisi keskittyä Venäjän federaation verolain säännöksiin, jotka koskevat rangaistusten ylärajoja. Esimerkiksi, on kiellettyä periä sakkoja, jotka ovat yli 1/30 jälleenrahoituskorosta, jokaisesta erääntyneestä maksupäivästä.
Onko meidän velvollisuus allekirjoittaa sopimus HOA: n kanssa?
Joskus asukkaat voivat olla järkyttyneitä HOA: n ehdotuksesta allekirjoittaa palvelusopimus. Pitäisikö tällaiset sopimukset tehdä ja onko HOA: n velvollisuus tehdä tämä? Tämä käytäntö on täysin normaalia. Asunnonomistajayhdistysten oikeus tehdä sopimuksia, samoin kuin maksujen laskemista koskeva säännös, on määritelty RF-asuntolain 137 §: ssä.
Tällaisten allekirjoitettujen sopimusten läsnä ollessa hallituksella on oikeus tehdä asukkaiden puolesta kaikenlaisia liiketoimia palveluntarjoajien kanssa. Jos omistajan ja HOA: n välillä ei ole sopimusta, asukkaiden on tehtävä tarvittavat sopimukset itsenäisesti toimivan yrityksen edustustossa.
Huomio: rikkomus!
Seuraava ongelma, jota esiintyy usein kerrostaloissa, on HOA: n hallituksen julkistamista varten luettelon lähettäminen velallisista. Tässä tapauksessa asukkaiden levottomuus on melko perusteltua ja loogista.Lain mukaan (puhumme henkilötiedoista) on kiellettyä paljastaa tällaisia tietoja suoraan. Hallituksella ei ole oikeutta julkaista asukkaita koskevia tietoja ilman heidän kirjallista suostumustaan. Tämä ei koske vain osoitteita, koko nimeä asukkaiden passitiedot ja passitiedot, mutta myös olemassa olevan velan suuruus.
Hallitus voi laatia tällaisia luetteloita sisäiseen käyttöön ja toimenpiteisiin velallisiin vaikuttamiseksi. Niitä tulee varastoida sisätiloissa turvallisessa tilassa. Tällaisessa laittomassa julkaisemisessa velallisella on täysi oikeus vedota tuomioistuimeen moraalisen vahingon korvaamiseksi. HOA: n suurin mahdollinen toimenpide tässä tapauksessa on ilmoituksen kertynyt kokonaistalousvelka ja varoitus tulevasta muutoksenhausta tuomioistuimeen.
HOA: n hallituksen vastuut
Heidän luettelonsa on annettu Venäjän federaation siviililain nro 148-149 artikloissa. Mitä HOA-hallitus tarkalleen on velkaa sen valitsneille asunnonomistajille?
- Noudata lakimääräyksiä ja peruskirjan määräyksiä.
- Valvo asukkaiden omien laitoksen ylläpitoa koskevien tehtäviensä suorittamista.
- Hallitse suoraan kerrostaloa tai hallitse yritystä, joka hoitaa tätä hallintaa.
- Tehdään sopimuksia sähköyhtiöiden ja alihankkijoiden kanssa.
- Tehdään rakennuksen korjaus- ja kunnossapitosopimuksia.
- Pidä luetteloa kumppaneiden jäsenistä.
- Harjoittele kirjanpitoa, arvioi tuloja ja kuluja, veloita vuokrat.
- Pidä kirjaa ja anna tarvittavat todistukset asukkaille - HOA: n jäsenille.
- Järjestää asukkaiden yhtiökokouksia toimittamalla HOA: n hallitukselle raportteja tehdystä työstä.
- Valvoa kumppanuuden puheenjohtajan toimintaa.
Mitkä ovat HOA: n puheenjohtajan välittömät vastuut?
- Hän palkkaa ja erottaa tarvittavan henkilöstön, antaa tilauksia muille HOA: n virkamiehille.
- Toimii omien valtuuksiensa rajoissa kumppanuuden puolesta ilman, että siitä ilmoitetaan etukäteen kaikille sen jäsenille.
- Toimittaa kaikki hänen laatimansa asiakirjat asukkaiden kokouksen päätökseen.
Vastuu velvollisuuksien laiminlyönnistä
Tällaista toimenpidettä ei ole rekisteröity Venäjän federaation lakikirjaan tai siviililakiin. Mutta tämä ei tarkoita, että on mahdotonta saada rikkojia vastuuseen. Tätä kysymystä säännellään yleensä myös kumppanuuden peruskirjassa, jossa määrätään tietyntyyppisistä rangaistuksista erityisestä väärinkäytöksestä. Yleisemmässä tapauksessa saattaa olla olemassa huomautus voimassa olevan lain mukaisista toimista.
Yleinen siviilioikeudellinen vastuu koskee seuraavia rikoksia:
- Laiminlyönti (esimerkiksi HOA: n vuokralaisten hallituksen jäsenen ilmoituksen puuttuminen ajoissa tulevasta kokouksesta).
- Petos - tämä voi olla väärä todistus mittauslaitteista tai tilojen omistajiin liittyvistä asiakirjoista.
- Omistajarahoitus tai varojen varaaminen - joskus on tapauksia, joissa yleisen tai vararahaston varoja on jaettu laittomasti.
- Omistajan petos, koko kokous mukaan lukien.
- Virallinen väärentäminen.
- Oman viranomaisen liika (tämä sisältää yllä olevat esimerkit ripustetuilla asukasluetteloilla jne.).
Jokainen kumppanuuden jäsen, mukaan lukien HOA: n hallituksen edustajat ja puheenjohtaja itse, on velvollinen kantamaan taloudellisen vastuun omasta toiminnastaan. Jos yhteisomaisuus vahingoittuu omistajan syystä (esimerkiksi tulvan vuoksi), omistajan on korvattava se. Vahinkojen laajuuden määrittämiseksi laaditaan erityinen toimi. Arviointi suoritetaan tarvittaessa ammattilaisten osallistumisella. Lisäksi HOA: n peruskirjaan voi sisältyä kuvaus monista rikoksiin liittyvistä erityistilanteista.
HOA: n hallituksen valtuudet
Millaisista voimista me puhumme? Kumppanuuden johdon tehtävänä on sitoutua sen välittömään toimintaan. Koko tätä varten tarvittavaa valtuuksien luetteloa säätelee sama asuntolaki (sen 147 artikla). Organisaation peruskirjassa on välttämättä erotettava toisistaan hallituksen ja asukkaiden yhtiökokouksen toimivaltaan kuuluvat toimet. Toisin sanoen, on oltava selviä viitteitä siitä, että puheenjohtaja ja hänen varajäsenensä voivat päättää HOA: n hallituksen kokouksessa turvautumatta etukäteen asukkaisiin.
Useimmissa tapauksissa nämä ovat hallituksen toimivalta:
- Kumppanuuden suora hallinnointi nimittämällä erityisiä esiintyjiä tietylle työlle ja HOA: n henkilöstön muodostaminen.
- Julkisen palvelun sopimusten tekeminen talonomistajien puolesta.
- Varainhankinta kerrostalon korjaamiseen ja kunnossapitoon.
- Paperityön suorittaminen myöntämällä kaikki tarvittavat paperit ja todistukset.
- Pankkitoiminnan ja kirjanpidon suorittaminen siirtämällä varoja sopimuksin urakoitsijoiden palkkioiksi.
- Asukkaiden yhtiökokouksien järjestäminen täyttämällä asiaankuuluva pöytäkirja.
- Kumppanuuden jäsenten etujen suojaaminen tuomioistuimessa.
- Jos asukkaat eivät maksa yhteisöpalvelujen velkoja - vedota viranomaisiin (kaupunginhallinnosta tuomioistuimeen ja syyttäjiin).
tulokset
Tämä osoittaa, että HOA: n hallituksen koko luettelo määräytyy sen suorien tehtävien perusteella, jotka johtuvat kumppanuuden päätarkoituksesta - kerrostalon ylläpidosta.
Edellä mainitun lisäksi HOA-viranomainen voi sisältää useita muita, jotka on ehdottomasti vahvistettava kumppanuuden peruskirjassa. Voimme puhua paikallisen alueen järjestämisestä, rakennuksen itsepalvelusta, talon liike- ja asuintilojen vuokralaisten vuokrauksen keräämisestä sekä yhteisen talon omaisuuden, joka sisältää kellareita, hissejä jne., Myymisestä.
Asuntolaki vahvistaa, että sekä HOA: n oikeudet että velvollisuudet liittyvät erottamattomasti niiden tehtäviin ja johtuvat tehtävästä ylläpitää kerrostaloa ja kaikkia siihen liittyviä omaisuuksia täydessä järjestyksessä.