Vuokrasopimus merkitsee liiketointa, jossa omistaja (vuokranantaja) sitoutuu siirtämään kiinteistön käyttäjälle (vuokralleottajalle) tietyn ajanjakson ja vuokralleottaja sitoutuu maksamaan sen käytöstä. Kuten kaikissa muissakin sopimuksissa, tärkeä ehto tässä tapauksessa on sen aihe. Se riippuu hänestä oikeudellisista seurauksista, mukaan lukien vuokrasopimuksen voimassaoloaika. Toistaiseksi voimassa olevaksi ajaksi tai tietyn sopimuksen tekemiseksi - tämä on toinen olennainen ehto sopimuksille. Osapuolten on erittäin tärkeää päättää voimassaoloaika. Mutta tämän lisäksi on olemassa lainsäädännöllisiä normeja, joiden mukaan ajanjakso ei aina vastaa heidän tahtoaan.
Vuokraus: miten erottaa toisistaan
Ennen kuin aloitat termien tutkimuksen, on syytä ymmärtää käsitteet, jotka tavalliset ihmiset usein sekoittavat. Kyse on vuokrauksesta. Suurin ero on, että vuokrasopimus hyväksytään suhteessa yksilöön, kun taas vuokrasopimus hyväksytään suhteessa oikeushenkilöön. Muita merkittäviä eroja ovat seuraavat:
- Objekti. Jos vuokrattavana voi olla yksinomaan asuintaloja, vuokrattaessa toimisto, tuotanto- ja kauppapaikat sekä varastot.
- Vuokrasopimuksen osapuolet ovat vuokranantaja ja vuokralainen, kun taas vuokrasopimuksessa se on vuokranantaja ja vuokralainen. Asiaankuuluvat ehdot on ilmoitettava sopimuksessa.
- Jos työsopimuksessa on konfliktitilanteita, voit yrittää ratkaista ne kiinteistövälitystoimiston kautta. Jos puhumme vuokrasopimuksesta, niin useimmiten he hakevat apua yksityisiltä lakimiehiltä.
- Sopimuksen voimassaoloaika. Jos vuokrasopimus voidaan antaa mille tahansa ajanjaksolle, vuokrasopimus on voimassa vain enintään viiden vuoden ajaksi. Jos määräaikaa ei siis ole määritelty työsopimuksessa, sen voimassaoloaika on oletuksena viisi vuotta.
- Vuokrasopimuksessa olevia oikeussuhteita säännellään Ch. Venäjän federaation siviililain 34 pykälän ja työsopimuksen osalta Ch. Venäjän federaation siviililain 35 pykälä.
- Jos velka syntyy oikeushenkilöltä, se on helpompi periä, koska viimeksi mainitulla on yleensä omaisuutta sekä käteisvaroja vaihtotilillä. Jos kansalaisten vakavaraisuus on rajoitettu esimerkiksi työn puuttuessa, se on vaikeampaa.
Ymmärtämällä vuokraamisen erot, siirrymme suoraan vuokrasopimukseen, erityisesti toimintajaksoon.
Vuokra-ajan ominaisuudet
Voimassaoloaika on ajanjakso, joka määritetään osapuolten yhteisellä sopimuksella. Sen mukaisesti vuokraoikeussuhteet alkavat ja päättyvät.
Tämän indikaattorin mukaan vuokralaisella on velvollisuus maksaa vuokrattu kiinteistö. Omistajan puolestaan on siirrettävä omaisuus käyttäjälle sopivana ajanjaksona.
Kaupan alku ja loppu riippuvat vuokrasopimuksen kestosta. Sopimus tehdään toistaiseksi tai toistaiseksi, sen voimassaolo alkaa päivän alussa ja päättyy päivän lopussa (klo 24.00). Näin ollen sopimuksen irtisanominen (jos vuokralainen lähetti ilmoituksen uusien oikeussuhteiden päättymisestä) laskee kello 24:00 kyseisenä päivänä, joka on määritelty asiakirjassa.
Vuokrasopimusten tyypit
Venäjän federaation siviililain 610 §: ssä selitetään vuokrasopimuksen voimassaoloaika. Toistaiseksi hänet katsotaan päätökseen, jos sisällöstä ei määritetä tarkkaa päivämäärää. Tällaista asiakirjaa kutsutaan myös ikuiseksi.
Tällaista käsitettä ei kuitenkaan voida kirjallisessa mielessä tulkita. Mahdolliset vuokrasopimukset määräävät tietyn ajanjakson, koska esine luovutetaan käytettäväksi eikä toisen osapuolen omistuksessa. Jos tiettyä ajanjaksoa ei ole, on oikeampaa puhua osapuolten mahdollisuudesta milloin tahansa lopettaa oikeussuhde. Totta, tätä varten on ensin ilmoitettava toiselle osapuolelle.
On myös lyhytaikaisia sopimuksia. Ne ovat usein suljettuina vuokratessaan asuntoa. Lyhytaikainen sopimus tehdään pääasiassa 11 kuukaudeksi. Tämän vuoksi sitä ei tarvitse rekisteröidä Rosreestrissä. Vuokrasopimus voidaan tehdä kahdeksi kuukaudeksi, useiksi viikoiksi, päiviksi ja jopa tunneiksi.
Lyhytaikaiset sopimukset ovat edullisimpia vuokranantajalle, koska niiden avulla voit saada enemmän voittoa, mutta ne myös rajoittavat vuokralaista tietyissä oikeuksissa ja mahdollistavat myös veronmaksamisen välttämisen.
Laissa säädetään sellaisesta käsitteestä kuin sopimuksen vanhentumisaika. Se voidaan paitsi ilmoittaa sopimuksessa, mutta myös laki edellyttää. Ehto on voimassa esimerkiksi vuokrattaessa maa-alueita ja mineraaleja sisältäviä tontteja sekä vesistöjä. Lainsäädännössä vahvistetaan enimmäisehdot, joilla tämä kiinteistö voidaan siirtää käyttöön.
Tämä kiinteistö kuuluu pääsääntöisesti valtiolle, sillä kansalaisella tai yrityksellä, joka on omistajana, on enemmän mahdollisuuksia ilmaista tahtoa. Siksi tämä kohta on otettava huomioon sopimusta allekirjoitettaessa.
On tapauksia, joissa lainsäädännössä asetetaan vuokra-esineelle määräaika, eikä osapuolet säätäneet vuokra-ajankohtaa. Toistaiseksi, vaikka sopimuksen uskotaan olevan tehty, se on voimassa vain rajoitusajan loppuun. Jos jompikumpi osapuolista haluaa, se voi kuitenkin peruuttaa sopimuksen aikaisemmin ilman oikeudellisia seurauksia.
Toista asiakirjatyyppiä kutsutaan määräaikaiseksi sopimukseksi. Tämä tarkoittaa, että se määrittelee selvästi tietyn voimassaoloajan tai liitetään tietyn tapahtuman alkamiseen. Esimerkiksi mökin vuokraussopimuksessa voidaan määrätä ehto: ”ennen osto- ja myyntitapahtuman tekemistä” tai ”ennen perinnön tekemistä”.
Pitkäaikaiset sopimukset tehdään pääasiassa vuokralle:
- Tontti.
- Maaperään.
- Vesistö.
Tällaisten sopimusten mukainen oikeussuhde voi muuttua entisestään sillä, että vuokralaisella on mahdollisuus tulla täysivaltaiseksi omistajaksi. Esimerkiksi, jos tontti on rekisteröity tytäryrityksen hallinnassa 49 vuodeksi, silloin, kun siihen rakennetaan talo (pääomarakenteen muodossa), maa voidaan rekisteröidä uudelleen omaisuudeksi.
Perusteet toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen tekemiselle
Lainsäädännössä säädetään mahdollisuudesta tehdä kiinteistöjen vuokrasopimus määräämättömäksi ajaksi seuraavista syistä:
- Määrittelemättä sopimusehtoa.
- Nykyisen sopimuksen jatkaminen käyttämällä etuoikeutta.
laajentaminen
Jos tietyn kiinteistön vuokrannut henkilö on noudattanut ehtoja koko sopimuksen voimassaoloajan, hänellä on etuoikeus tehdä sopiva vuokrasopimus. Uusitaan toistaiseksi tai selkeästi määriteltyä ajanjaksoa varten - se on mahdollista monissa olosuhteissa. Näitä ovat seuraavat:
- Alkuperäisen sopimuksen voimassaoloaikana ei ole rikkomuksia.
- Tilojen käyttäjä on valmis tarjoamaan omistajalle edulliset uudistamisehdot verrattuna muiden hakijoiden tarjouksiin.
- Ennakkoilmoitusta koskeva ehto on täytetty, mikä ilmaisee halua jatkaa asiaan liittyvää oikeussuhdetta.
Uskotaan, että sopimus vuokrasopimus jatkuu määräämättömäksi ajaksi, jos vuokralainen ei ole päättänyt kiinteistön käyttöoikeutta eikä vuokranantaja luo tälle esteitä. Tässä tapauksessa sopimuksen ehdot pysyvät samoina lukuun ottamatta tapauksia, joissa osapuolet ilmoittavat toisin.
Lain mukaan vuokralaisen on kuitenkin ilmoitettava omistajalle kirjallisesti aikomuksestaan jatkaa kiinteistön vuokraamista kohtuullisessa ajassa asiakirjan loppuun saakka. Jos osapuolet haluavat tehdä muutoksia, niiden on tehtävä lisäsopimus, jossa se näytetään. Usein osapuolet muuttavat vuokrasopimuksen ehtoja.
Asumisen osalta vuokralaiselle on kannattavampaa päättää etukäteen, mihin aikaan vuokrasopimus tehdään. Toistaiseksi tulevat asukkaat suostuvat asettamaan määräämättömäksi ajaksi. Kausi on yksi sopimuksen tärkeimmistä kohdista. Siksi suositellaan, että asiakirjassa määrätään ehto, jonka mukaan ajanjakso ei muutu koko toiminnan keston ajan.
Jos vuokrasopimus sekä huoneen tai muun esineen vuokraus on pitkäaikaista, siihen liittyy pakollinen valtion rekisteröintimenettely.
Osapuolten toimet vanhenemisesta
Tapauksissa, joissa sopimus on vanhentunut eikä vuokralainen ole vapauttanut tiloja eikä vuokranantaja vastusta, kiinteistön käyttöoikeus jatkuu samoin ehdoin. Lisäksi sopimuksen katsotaan jatkavan samana ajanjaksona. Jos vuokralainen ei halua tulevaisuudessa omistaa kiinteistöä, hänen on ilmoitettava siitä vuokranantajalle. Muutoin voi esiintyä ei-toivottuja seurauksia. Tämä ehto määrätään pääsääntöisesti sopimuksessa.
Jos vuokralainen vapautti tilat, mutta ei ilmoittanut siitä vuokranantajalle, heitä voidaan joutua maksamaan siltä ajalta, jona vuokranantaja ei ollut tietoinen näistä toimista. Jos vuokralainen kieltäytyy luovuttamasta kiinteistöä sopimuksen voimassaolon päätyttyä, omistaja voi saada sen menemällä oikeuteen. Tärkein ehto tässä tapauksessa on vanhentumisajan noudattaminen.
Sopimuksen irtisanominen
Jos vuokrasopimus tehdään toistaiseksi, se on mahdollista irtisanoa milloin tahansa osapuolten sopimuksella tai yksipuolisesti. Jälkimmäisessä tapauksessa joudut tietyin ehdoin menemään oikeuteen. Yksipuolinen kieltäytyminen vahvistetaan oikeuskäytännössä. Esimerkiksi tästä on Venäjän federaation korkeimman välimiesoikeuden päätös VAS-10796/13 suhteessa tapaukseen A33-8577 / 2012.
Vuokrasopimuksen irtisanomisesta toistaiseksi myös säädetään voimassa olevassa lainsäädännössä edellä mainitun ilmoituksen muodossa. Tietoja tästä sisältyy 1 artiklaan. Venäjän federaation siviililain 610 §. Sopimuksen irtisanomiseksi vuokralaisen on ilmoitettava siitä vuokranantajalle määrätyn ajan kuluessa. Ilmoitus on lähetettävä määrätyllä tavalla. Jos tätä ei tehdä, tuomioistuin harkitsee tätä väärinkäyttöä hakeessaan oikeusviranomaiseen.
On varmistettava, että ilmoitus dokumentoidaan. Tätä varten sinun on tehtävä inventaario sijoituksista.
Suojausmenetelmät
Sopimuksen osapuolille käytetään erilaisia suojamenetelmiä. Joten jos vuokranantaja lähettää ilmoituksen vuokralleottajalle ja viimeksi mainittu ei vapauta tiloja, vuokranantajalla on oikeus esittää vuokralleottajalle seuraavat vaatimukset:
- Suorita maksu koko vuokra-ajalta. Varat voidaan periä takaisin perusteettomana rikastuksena. Koska sopimusta pidetään tässä vaiheessa jo päättyneenä, periminen vuokran muodossa on väärä.
- Vapauta tilaa. Tämä vaatimus on erotettava oikeudellisesta vaatimuksesta, koska se on oikeudellinen kysymys. Vuokrasuhteissa käytetään suojamenetelmiä, jotka perustuvat 1 artiklan 2 kohtaan. Venäjän federaation siviililain 610 §.
Tämä lähestymistapa vahvistetaan Ukrainan ylimmän välimiesoikeuden päätöksessä nro 16253/11, annettu asiassa A40-13860 / 10-40-812.
Vuokralaisen etu on yleensä ylläpitää suhdetta myös saatuaan ilmoituksen vuokrasopimuksen päättymisestä. Hänen suojausmenetelmänsä valitaan riippuen siitä, kuka vuokranantaja on ja kuka seisoo hänen puolellaan, sekä hänen toimistaan.
Esimerkiksi, jos vuokrasopimus tehdään määräämättömäksi ajaksi, mutta valtion virastot ovat vuokranantajan puolella, haaste hoidetaan Sec. 24 Venäjän federaation maatalousyritys. Tämän todistaa oikeuskäytäntö, esimerkiksi FAS: n päätöslauselma asiassa nro A57-3636 / 2012. Samalla oikeuskäytäntö tuntee tapaukset, joissa tämä suojamenetelmä tunnustettiin virheelliseksi. Joten FAS: n päätöksessä asiassa A55-25220 / 2012 vaatimus tunnustaa valtion elimen päätös yksipuolisesta kieltäytymisestä täyttää maan vuokrasopimus oli laiton. Tuomioistuin selitti päätöksen päätöksellä sillä, että kantaja valitsi riittämättömän suojamenetelmän, koska sopimuksen osapuolten oikeussuhteet ovat siviilioikeudellisia eivätkä johdu valtion julkisista valtuuksista. viranomainen.
Oli myös tapauksia, joissa vaadittiin tunnustamaan maan vuokraus toistaiseksi voimassa olevaksi. Erityisesti tämä on FAS ZCO: n päätöslauselma asiassa nro A45-24711 / 2012, samoin kuin FAS: n keskuselimen päätöslauselma asiassa nro A62-7460 / 2012. Tuomioistuimet ohjasivat asiaa koskevia vaatimuksia seuraavien seikkojen perusteella:
- Onko sopimus todella tehty toistaiseksi ajaksi.
- Onko irtisanomisilmoitus lähetetty.
- Ovatko ehdot täytetty ilmoituksen lähettämisessä?
- Saako sen toinen osapuoli.
Sopimuksen rekisteröinti
Asuntojen (tai muiden kuin asuintilojen) vuokrasopimusta, joka on voimassa enintään vuodeksi, ei rekisteröidä (yleensä niiden voimassaoloaika on 11 kuukautta). Toistaiseksi voimassa olevaa vuokrasopimusta ei rekisteröidä myöskään siitä huolimatta, että tosiasiallisesti asiakirjan voimassaoloaika voi ylittää yhden vuoden. Tämä voidaan ymmärtää lukemalla 6 artiklan 2 kohdan säännökset. Venäjän federaation siviililain 651, jonka mukaan valtion rekisteröinti liittyy määräaikaisiin sopimuksiin, joiden voimassaoloaika on yli vuosi. Tämän vahvistaa myös välimieskäytäntö, erityisesti Moskovan FAS: n päätöslauselma asiassa nro KG-A40 / 6418-00, FAS SZO: n päätöslauselma asiassa nro A26-394 / 2007 ja muut säädökset.
Määrittämättömäksi ajaksi tehdyn vuokrasopimuksen rekisteröinnin lisäksi on myös rekisteröitävä uusi asiakirja. Tämän perusta on 2 artiklan 2 kohta. Venäjän federaation siviililain 621 §. Muita asiaa, jotka vahvistavat tämän säännöksen, ovat Venäjän federaation korkeimman välimiesoikeuden puheenjohtajan tiedotuskirje nro 59.
Käytännössä alla oleva esimerkki auttaa tutkimaan vuokrasopimusta määräämättömäksi ajaksi.
Tärkein piirre on, että voimassaoloaikaa ei mainita. Loppuosa asiakirjasta on tavallinen vuokrasopimus.
johtopäätös
Riippumatta siitä, onko toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus rekisteröinti vai ei, siinä on positiivisia ja kielteisiä kohtia. Vuokralainen voi olla huolissaan siitä, että vuokranantajalla on oikeus irtisanoa sopimus milloin tahansa ilmoittamalla siitä vuokralaiselle asianmukaisesti. Vuokranantajalla on oltava todiste siitä, että hän on todella lähettänyt ilmoituksen vuokralaiselle.