Iznajmljivanje stana smatra se popularnim postupkom među mnogim ljudima koji nemaju svoju nekretninu za stalno prebivalište. Za korištenje tuđeg stanovanja morate plaćati mjesečne najamnine, pa građani često razmišljaju kako unajmiti stan s naknadnom kupnjom. Takvu priliku nudi ograničen broj iznajmljivača, ali istovremeno ima brojne prednosti za svakog sudionika u transakciji.
Koncept najamnog stanovanja
Iznajmljivanje stana s naknadnim otkupom sastoji se u činjenici da stanari mogu redovito živjeti u stambenom domu, redovito prenoseći mjesečne najamnine na vlasnika, a na kraju ugovora imaju mogućnost otkupiti nekretninu od vlasnika za određenu svotu novca. Značajke ovog postupka uključuju:
- ugovor nužno predviđa mogućnost da stanar otkupi nekretninu;
- Postupak ponovne kupnje može se obaviti prije isteka ugovora ili prije roka;
- ako u ugovoru nema uvjeta otkupa, to se može predvidjeti posebnim dopunskim ugovorom, ali odmah određuje hoće li se prethodno uplaćeni iznos pripisati otkupnoj cijeni.
Svaki sudionik mora pratiti ispravnost ugovora.
Pojedinosti o transakciji
Ova se transakcija smatra korisnom za stanare koji nemaju velike uštede za kupnju nekretnina. Stoga, uz pomoć najma stana od programera s naknadnim otkupom, možete postati vlasnik cjelovitog stanovanja.
Vlasnici zemljišta, s druge strane, gube dohodak u obliku mjesečne najamnine, pa je gotovo nemoguće pronaći takve opcije. Nude se samo u velikim gradovima jer vlasnici ne mogu naći kupca za skupe nekretnine.
Prednosti transakcije za sudionike
Iznajmljivanje stana uz naknadnu kupnju ima i prednosti i nedostatke.
Prednosti zakupodavca uključuju:
- nekretnine kupuju stanari po cijeni koja prelazi tržišnu vrijednost nekretnine;
- prijenos vlasništva vrši se isključivo nakon prijenosa pune cijene stana.
Prednosti stanara uključuju:
- u stanu je moguće živjeti do njegove konačne kupovine;
- nije potreban hipotekarni kredit;
- ne plaćaju se značajne kamate koje često čine punu cijenu stana;
- ako osoba nema službeno mjesto rada, čak ni pod takvim uvjetima vlasnik stana neće odbiti sastaviti ugovor o najmu;
- građanin ima pravo otkupiti stan, ali ako ne prikupi potrebni iznos do kraja ugovora, može odbiti otkup.
Stoga mnogi građani žele unajmiti stan u najam s naknadnim otkupom. Ali prvo, preporučuje se pažljivo proučiti nedostatke ovog postupka.
Slabo od posla za posjednika
Ovakav najam ima mnogo nedostataka za neposrednog vlasnika stana:
- postoji mogućnost gubitka određenog dijela zarade ako se tijekom razdoblja tijekom kojeg se stan daje u zakup njegova vrijednost značajno povećava, ali sporazum ne uspijeva;
- ne postoji mogućnost korištenja objekta prema predviđenoj namjeni u osobne svrhe.
Zbog ovih nedostataka, ponude za takav zakup rijetko se nalaze.
Kontra za stanara
Čak se i za stanare takva transakcija smatra opasnom zbog nekih nedostataka:
- tijekom trajanja zakupa neće biti moguće prodati nekretninu u cijelosti ili je koristiti po vlastitom nahođenju, jer je u ugovoru često naznačeno da ne postoji mogućnost pozivanja gostiju, dovođenja kućnih ljubimaca ili drugih sličnih radnji;
- postoji rizik da će druga strana transakcije iz različitih razloga odbiti izvršiti ugovor, a najmoprimac neće primiti ranije uplaćena sredstva;
- vlasnik može umrijeti prije nego što plati punu cijenu stana, tako da ćete morati sastaviti novi ugovor sa svojim nasljednicima, koji obično pokušavaju poboljšati uvjete za sebe, tako da kupnja stana postaje jednostavno neisplativa;
- vlasnik nekretnine može raspolagati stanovanjem po vlastitom nahođenju, dakle, može ga koristiti kao zalog ili ga uopće prenijeti kao dar, a uvijek postoji mogućnost da mu se stan oduzme zbog dugova.
Stoga je ugovor o najmu stana s naknadnim otkupom prilično rijedak. To se događa zbog značajnih rizika i nedostataka za svaku stranu transakcije.
Nijanse sklapanja posla
Da biste zaključili takvu transakciju, važno je sastaviti odgovarajući najam na ograničeno vrijeme. Nijanse ugovora o najmu stana sa naknadnom kupnjom su sljedeće:
- sporazum mora naznačiti mogućnost prijenosa prava na predmet na zakupnika nakon određenog vremenskog razdoblja;
- objekt postaje vlasništvo najmoprimca tek nakon što izvrši zadnju uplatu prema ugovoru;
- stranke samostalno propisuju sve uvjete na temelju kojih će se provoditi suradnja.
Posebna se pozornost posvećuje izradi sporazuma, jer mora imati uvjete prihvatljive za svakog sudionika u transakciji.
Kako se sklapa ugovor?
Postupak pružanja stana za najam, koji se može otkupiti nakon roka navedenog u ugovoru, dijeli se na uzastopne faze:
- u početku najmoprimac pronalazi smještaj pogodan za njegove potrebe, a često može i samostalno postavljati oglase na različitim mjestima: „unajmit ću stan s naknadnom kupnjom“;
- strane transakcije propisuju sve uvjete pod kojima će se provoditi suradnja, pa se određuju uvjeti najma, troškovi stanovanja, veličina predujma, kao i druge nijanse;
- dokumente za stan priprema vlasnik objekta;
- Sporazum sastavlja, pažljivo provjerava i potpisuje strane;
- Dvije strane u transakciji pridržavaju se zahtjeva navedenih u ovom sporazumu.
Često građani imaju određene nesuglasice, pa često postupak sklapanja sporazuma oduzima puno vremena. Ako stranke ne mogu postići kompromis, tada se ne sklapa ugovor o najmu stana s naknadnom kupnjom.
Ako uvjeti odgovaraju obema sudionicima, tada je naznačen rok najma koji ne može biti veći od 10 godina.
Koji su dokumenti potrebni?
Za sastavljanje takvog ugovora o najmu vlasnik objekta i najmoprimac pripremaju određenu dokumentaciju. Sadrži papir:
- putovnice obje strane u transakciji;
- ako je vlasnik nekretnine zakonski oženjen, supružnik sastavlja pismeno dopuštenje za davanje stana u najam uz određene uvjete;
- vjenčani list;
- izvadak iz USRN-a u stan u kojem je registriran izravni vlasnik nekretnine;
- tehnički plan i putovnicu za objekt, te će uz pomoć tih dokumenata najmoprimac moći razumjeti postoji li ilegalna sanacija stana;
- vlasnički papiri na predmetu, koji uključuju ugovor o prodaji, potvrdu o nasljeđivanju ili druge slične dokumente;
- Broj bankovnog računa na koji će stanar prenijeti sredstva za stanovanje;
- izvještaj o procjeni nekretnina, na temelju kojeg se utvrđuje optimalno plaćanje za stan ako najam na kraju razdoblja kupi stanar;
- potvrda tvrtke Rosreestr koja sadrži podatke da nema nikakvih opterećenja na nekretninama;
- potvrda stambenog odjela koja govori o nepostojanju dugova za komunalije.
Samo na temelju ovih dokumenata sklapa se ugovor o najmu stana s naknadnom kupnjom. Primjer dokumenta nalazi se ispod.
Uvjeti ugovora
Najčešći stan za najam u Moskvi s naknadnim otkupom. To je zbog činjenice da nekretnine u glavnom gradu imaju značajnu vrijednost, pa je teško pronaći kupca koji je spreman odmah prenijeti potreban iznos kao plaćanje za stanovanje.
Prilikom sastavljanja ovog ugovora uzima se u obzir da on kombinira značajke ugovora o najmu i ugovora o kupoprodaji. Nije potrebno registrirati ovaj dokument, jer je potrebno samo kontaktirati Rosreestr kako bi potvrdili prijenos prava na objekt na najmoprimca.
Bitni uvjeti ugovora
Prilikom sastavljanja ovog dokumenta uvode se obavezni uvjeti najma s naknadnom kupnjom stana. Stoga su u ugovor uključeni sljedeći podaci:
- propisani su podaci o strankama u transakciji za koje je naveden F. I. O., podaci o putovnici, mjesto stanovanja i kontakt podaci o sudionicima;
- opisan je predmet ugovora koji opisuje stan, stoga je važno navesti njegovu adresu, broj katova, površinu i druge karakteristike koje olakšavaju prepoznavanje;
- dani su tehnički parametri objekta, a informacije se mogu preuzeti iz tehničke dokumentacije stana;
- unosi se trošak najma, predstavljen iznosom novca koji će vlasnik morati prenijeti da bi vlasništvo nad nekretninom prešlo na stanara;
- naveden je plan plaćanja za koji se određuje učestalost prijenosa sredstava, veličina plaćanja i drugi parametri;
- razdoblje u kojem će se izvršiti konačna obračuna između stranaka u transakciji;
- označava način prijenosa novca;
- propisano je da će se na temelju ovog sporazuma nakon svih naselja vlasništvo nad stanom prenijeti na stanara;
- Točan datum kada će stan biti izdat najmoprimcu;
- uzimaju se u obzir propisi o naplati i najmu;
- navodi mjere odgovornosti za svakog sudionika u slučaju neispunjavanja uvjeta iz ugovora
- Propisani su uvjeti pod kojima je dopušteno raskinuti ugovor prije roka.
Što je više detalja i uvjeta u ugovoru, sigurnije će se osjećati strane u ugovoru. Nakon sastavljanja sporazuma o najmu stana s naknadnim otkupom, sudionici trebaju samo strogo slijediti odredbe ovog dokumenta.
Transakcijski rizici
Postoje određene rizike za prodavatelja da koristi takav ugovor. To uključuje:
- s vremenom se smještaj može značajno povećati zbog razvoja infrastrukture ili promjena na tržištu, ali neće biti moguće uvesti promjene u već potpisani sporazum;
- stanovanje stanar može koristiti u druge svrhe, tako da ga može unajmiti, ostvarujući dobit od postupka;
- računi za komunalne usluge mogu se povećavati, stoga je u postupku sastavljanja ugovora preporučljivo navesti da korisnik mora plaćati ove usluge.
Najam stana s naknadnom kupnjom smatra se rizičnim za kupca. Glavni rizici uključuju:
- tijekom cijelog razdoblja najma imovina je vlasništvo prodavatelja koji može raskinuti ugovor, prodati ili donirati predmet, a na nekretninama se mogu nametnuti razna opterećenja;
- prodavatelj može povećati najam ili čak vrijednost stana;
- ako vlasnik umre, morat ćete sastaviti još jedan ugovor sa svojim nasljednicima, što često dovodi do pogoršanja uvjeta;
- predmet se može založiti ili uhapsiti.
Stoga se dugoročni najam stanova s naknadnim otkupom smatra rizičnim postupkom za svakog sudionika.
zaključak
Najam nekretnine smatra se uobičajenim postupkom koji vam omogućuje korištenje različitih objekata bez plaćanja ukupnog troška. Ako ugovor sadrži mogućnost naknadnog otkupa stana, tada se takav ugovor smatra korisnim za stanara.
Važno je pravilno sastaviti ugovor koji uključuje bitne uvjete za suradnju. Čak i prilikom osiguranja odnosa sa službenim dokumentom, svaki sudionik može se suočiti s brojnim rizicima i poteškoćama.