Kako prodati hipoteku: korak po korak upute

Hipoteka nije samo vrsta dugoročnog pozajmljivanja, već i ograničenje vlasnika imovine u svojim pravima. Stambeni stan kupljen hipotekom u stvari se smatra vlasništvom kreditne institucije do pune otplate duga po kreditima. Prema zakonu, sve do isplate glavnice, kamate na kredit i uklanjanja tereta, dužnik je lišen prava raspolaganja stambenim objektom kupljenim na kredit. Na temelju toga ne može se govoriti o neovisnoj provedbi životnog prostora.

Ali često se dogodi da se dužnik iz različitih razloga pita kako prodati hipotekarni stan. Na primjer, ako se isplate duga pokazale za njega neodoljiv test ili je imovina podijeljena u procesu raspada obitelji. Primjenjivo na potonji primjer, korisnici kredita često postavljaju pitanje je li moguće prodati hipotekarni stan tijekom razvoda. Na spašavanje dolaze razne mogućnosti za uklanjanje kolateralnog stanovanja.

Kada pribjeći prodaji hipoteke?

Važno je napomenuti da je to prilično dugotrajan proces. Sretni vlasnici svojih domova ne pitaju se često je li moguće prodati hipotekarni stan opterećen kolateralom. Ali ipak se takve situacije susreću u praksi.

Hipoteka je ozbiljan smišljen korak, posljedice koje obitelj osjeća već nekoliko godina. Prije svega, pati obiteljski proračun zajmoprimaca, koji su najčešće u službenim bračnim odnosima. Pa ipak, životne okolnosti ponekad ne ostavljaju drugog izlaza, čim se rastave s kućanstvom kupljenim na hipoteci. Obično se zajmoprimci suočavaju sa takvom potrebom u sljedećim slučajevima:

1. Tijekom razdoblja otplate kredita, dužnik se povećao. Prethodno stečeni stan s obzirom na površinu prestao je udovoljavati zahtjevima obitelji. Možda su supružnici rodili više djece ili se netko iz bliže rodbine preselio kod njih na stalno prebivalište. Tada pitanje kako prodati hipoteku i proširiti kvadratne metre postaje relevantno za njih.
2. Supružnici, koji djeluju kao zajmoprimci na hipoteci, odlučili su se razvesti. Prema zakonu, dug je podložan dijeljenju supružnika u jednake udjele. Da biste se riješili tereta plaćanja, poželjnije je riješiti problem kako prodati hipotekarni stan tijekom razvoda.
   
3. Potreba hitnog preseljenja u stalno prebivalište u drugu regiju zemlje, na primjer, prilikom promjene posla. Prema tome, potreba zajmoprimca za stanovanjem na mjestu dobivanja zajma nestaje sama od sebe.
4. Hitna potreba za novcem povezanim s nepredviđenim životnim okolnostima, uključujući gubitak stalnog posla, niže razine prihoda i druge financijske poteškoće.
5. Žeđ za obogaćivanjem. Klijent banke često namjerno kupi stan u kući u izgradnji, jer su troškovi takve imovine mnogo niži od troškova stanovanja koji su upravo naručeni. A ako dužnik zna prodati hipotekarni stan, onda otplaćuje zajam i prima dodatnu zaradu zbog razlike u troškovima stanovanja.

Glavni uvjet

Prodaja imovine opterećene ugovorom o dugu nije laka, ali sasvim realna zakonska opcija za izuzeće od kreditnog ropstva. Međutim, za to je potrebno dobiti suglasnost kreditne organizacije, jer je banka stvarni vlasnik stana dok se zajam ne otplati.

Važno je razumjeti da je bez dozvole kreditne organizacije registracija transakcije nemoguća. Takve prevare banka vrlo brzo otvara i suzbija, a stranka koja je pretrpjela kao posljedicu neuspjele transakcije može podnijeti žalbu dužniku.

Opcije za prodaju kolaterala

Ako se dužnik još uvijek odlučio riješiti stanovanja kupljenog na kredit, treba biti strpljiv. Proces će biti naporan i dugotrajan. Prije upotrebe jedne od prodajnih opcija potrebno je analizirati svaku od njih i odabrati najoptimalniju.

Otplata zajma prije isteka roka koji je izračunala banka

Jedna od najlakših i najpovoljnijih opcija. Glavna poteškoća ove metode je pronaći zainteresiranog kupca koji će pristati otplatiti ostatak duga s kamatama na hipoteku kao dio uplaćenog depozita. U ovom će se slučaju prodaja stanova odvijati u nekoliko uzastopnih faza.

Obavijest kreditne institucije o namjeri prodaje stambenog osiguranja

Za dobivanje odobrenja od banke, dužnik će morati dati uvjerljive argumente u korist svoje odluke. Rana otplata zajma oduzima zajmodavcu dio dodatnih sredstava za obogaćivanje u dijelu kamate. Razlog prodaje hipotekarnog stanovanja na mnogo bi načina trebao biti značajan.

Pronalaženje pravog kupca

U ovoj fazi dužnik će se morati znojiti, jer nije lako pronaći osobu koja je spremna uplatiti sva sredstva prije zaključenja glavnog kupoprodajnog ugovora. Takve transakcije uključuju određeni rizik za vlasnika kuće. Kao jamstvo ozbiljnosti namjere, zajmoprimac se mora otkazati prije konačne nagodbe s kupcem i poništiti registraciju svih stanovnika prijavljenih u stanu.

Dokumentacija o prijenosu avansa

U ovoj je fazi potrebno sklopiti ugovor o depozitu, prema kojem kupac prebacuje novac kako bi otplatio preostali dug hipotekarnim kreditom, a prodavač pristaje prodati zalog odmah nakon uklanjanja tereta. Kako ne bi izazvali sumnju kod kupca, poželjnije je ovjeriti sporazum kod javnog bilježnika. U ugovoru je važno navesti iznos depozita, način njegovog prijenosa, kao i vrijeme uklanjanja tereta i izvršenje transakcije kupnje i prodaje.

Nagodba s bankom i prodavateljem

Ovaj korak uključuje prijenos sredstava otvaranjem dviju depozitnih ćelija u kreditnoj instituciji. U prvom, kupac stavlja iznos jednak iznosu hipotekarnog duga, u drugom - ravnoteži cijene stana, namijenjenog prodavaču. Po završetku transakcije banka dobiva pristup svom novcu, a zajmoprimac - do stanja u drugoj ćeliji.

Otplata duga

Da biste to učinili, obje strane u transakciji moraju zajedno posjetiti kreditnu instituciju u kojoj će se izračunati saldo na glavnici, zajedno s kamatama. Nakon obrade dokumentacije kojom se potvrđuje otplata zajma, dužnik dobiva pravo uklanjanja tereta iz stana.

Uklanjanje opterećenja

Taj se postupak provodi u nazočnosti zajmoprimca i predstavnika kreditne organizacije u tijelima Rosreestr. Uklanjanje opterećenja moguće je pod uvjetom predočenja sljedećih dokumenata:

• kupoprodajni ugovor;
• putovnice vlasnika (dužnik i članovi njegove obitelji, ako je stan u zajedničkom ili zajedničkom vlasništvu);
• depozitni ugovori;
• dokument banke koji potvrđuje vraćanje kredita.

Potpisivanje ugovora s naknadnom državnom registracijom transakcije. Ova detaljna uputa o tome kako prodati hipotekarni stan najčešće se koristi za prodaju osiguranja. Pored gore navedene opcije, postoje i drugi načini provođenja transakcije.

Otplata hipoteke kod kreditne institucije

Ova metoda u potpunosti lišava zajmoprimca mogućnost da koristi od transakcije, jer je kupac izravno uključen u potragu za bankom u kojoj prodavatelj plaća kredit. U takvim situacijama kreditna institucija slijedi isključivo vlastite ciljeve u pogledu otplate sredstava posuđenih za kupnju stanova, tako da je stan najvjerojatnije prodan po cijeni nižoj od tržišne. Ostatak postupka se praktički ne razlikuje od prethodne metode, osim što transakciju provodi predstavnik banke, a ne dužnik. Ukratko, algoritam radnji koji vam omogućuje da shvatite kako prodati hipotekarni stan putem banke je kako slijedi:

1. Obavijest financijske institucije o svojoj namjeri.
2. Potražite kupca od kreditne institucije.
3. Registracija preliminarnog ugovora između prodavatelja i kupca s naknadnom ovjerom kod javnog bilježnika.
4. Dizajn depozitnih ćelija (broj ćelija ovisi o cijeni).
5. Prijenos sredstava od strane kupca kuće.
6. Uklanjanje opterećenja s naknadnim zaključivanjem kupoprodajnog ugovora.
7. Državna registracija transakcije.

Vlastita prodaja stana od strane korisnika kredita

Slična se metoda provodi bez uključivanja trećih osoba isključivo dužnika. Glavni uvjet je otvorenost i djelovanje u okviru zakona. Skrivanje činjenice opterećenja stana ekvivalentno je prijevarnim aktivnostima. Ako kupac sazna za teret u postupku registracije, postoji visoki rizik odbijanja zaključivanja transakcije. Stoga, prije nego što prodate hipotekarni stan, morate obavijestiti kupca da je založen financijskoj instituciji.

Implementacija kolateralne nekretnine ovom metodom odvijat će se u sljedećem slijedu:

1. Apel kupca kreditnoj instituciji da obavijesti o namjeri otkupa kolaterala.
2. Izrada preliminarnog ugovora između kupca i banke.
3. Otvaranje depozitarskih ćelija.
4. Uklanjanje opterećenja od strane povjerioca.
5. Zaključivanje kupoprodajnog ugovora s naknadnom registracijom transakcije s vlastima Rosreestr.
6. Prijenos sredstava na banku i dužnika (ako trošak predviđa da se saldo isplati prodavaču).

Kako prodati hipoteku u hipoteci?

Otplata duga je standardna shema za prijenos dužničkih obveza u korist trećih osoba koje su izrazile želju da preuzmu obvezu za njihovo izvršavanje. Je li moguće prodati hipoteku na hipoteci? Slične transakcije primjenjive su na prodaju nekretnina. U ovom slučaju dužnik neovisno pronalazi građanina koji je spreman otkupiti svoj dug. Postupak oslobađanja od hipoteke sastojat će se od sljedećih koraka:

1. Potražite odgovarajućeg zajmoprimca koji ispunjava zahtjeve kreditne institucije u pogledu starosti, solventnosti i dobre vjere.
2. Obnova hipoteke. Novi ugovor zaključuje se odmah nakon ovjere klijenta koju je predložio dužnik.
3. Prijenos duga. U biti, osiguranje je i dalje u vlasništvu banke, ali hipotekarni obveznik se mijenja. Teret ponovnog izdavanja kreditnih obveza u potpunosti leži na zaposlenicima banke.

Bilo koja od ovih metoda omogućuje vam da riješite problem kako prodati hipotekarni stan Sberbanke i riješiti se kreditnog duga. Međutim, nije svaki od njih omogućuje vam vraćanje sredstava utrošenih na plaćanje prema ugovoru o dugu. Sve ovisi o konkretnim okolnostima.

Upozorenje na rizik

Svaka transakcija s nekretninama prepuna je određenih rizika. Kupac riskira da naleti na prevare i izgubi veliku svotu novca, jer postupak prodaje hipotekarnog stambenog prostora uključuje prijenos sredstava prije zaključenja glavnog kupoprodajnog ugovora.Zato se preporučuje uključivanje kvalificiranog odvjetnika koji je specijaliziran za hipotekarno kreditiranje, iskusnog tvrtki za prodaju nekretnina koje će vam pomoći shvatiti koliko možete prodati hipotekarni stan i kako to učiniti ispravno.

Za razliku od kupca, prodavatelj riskira mnogo manje, jer se cjelokupni postupak prodaje kolaterala vrši pod nadzorom pravnika kreditnih institucija i vladinih agencija. Banka preuzima glavne rizike, jer u slučaju lažnih radnji kupca gubitnik je onaj koji vjerovnik ima.

Ako detaljno analizirate sve faze prodaje hipotekarnog stanovanja, postaje jasno: prodaja hipoteke je transakcija koja uključuje minimalne rizike za sudionike takvih sporazuma. Glavna stvar je odabrati za sebe najpovoljniju opciju za provedbu osiguranja kao osiguranja i djelovati u uskoj suradnji s kreditnom institucijom.