U modernoj Rusiji još uvijek značajan broj ljudi ima akutni problem u stambenom sektoru, nedostatak ili potpuni nedostatak stambenog prostora. Posljedica toga je posustajanje oko iznajmljenih stanova, hostela, jaram velikih zajmova.
Ali postoji na početku dvadeset i prvi, već vrlo solidni sloj stanara koji ne samo da imaju stan, već imaju i rezervni domski fond, koji se zasigurno neće koristiti prema predviđenoj svrsi i koji se mogu upotrijebiti za obogaćivanje. Pa je li moguće unajmiti stanove, a ne raditi?
Pošteno i nepošteno djelo
Domaći pravni okvir omogućava Rusima da profitiraju od iznajmljenih stanova. Stambeni zakonik Ruske Federacije potkrepljuje vodeće odredbe o najmu stana: tko je najmoprimac, granice prava stranaka, uvjete najma i razloge njegovog ukidanja. LCD RF ne zahtijeva pravni ugovor prije iznajmljivanja kuće, ali zdrav razum sugerira smanjenje svih vrsta opasnosti.
Ruski zakon isključuje pojam "ilegalne najamnine stana". Rus ima pravo, kao vlasnik nekretnine, samostalno odlučivati što će s njim. Na temelju toga može ga prodati, predstaviti kao poklon, iznajmiti. To znači da je najam stanova kao njihovog vlasništva sasvim dopušten i legitiman. Druga stvar je ako zarada nije fiksna u poreznim strukturama, a državni porezi se ne plaćaju. Ove će se radnje smatrati nezakonitim i kažnjivim.
Postupak najamnog odnosa
Dakle, čini se da je moguće iznajmiti prazno stanovanje, primajući dobar novac. Istovremeno, isporuku stanova treba pratiti pažnja i oprez. Problem je što među stanarima ima dovoljno nemarnih stanara, i samo lopova. Ljudi koji žive u stanu često odgađaju doplatu, ne čiste iznajmljeno kućište, ne uklanjaju kućanski namještaj, a ponekad čak i iznajmljuju stanovanje.
Da biste se zaštitili od raznih opasnosti, od samog početka, prilikom potpisivanja ugovora o najmu s najmoprimcem, morate regulirati pravila ugovora o stanu, sam pravni dokument mora biti pravilno dogovoren. Svaka pogreška može koštati mnogo novca, pa čak i sam stan. Uostalom, odlazak na sud u slučaju spora sa stanarom može se dobiti samo ako postoji dokazana pravna osnova.
Pravna osoba
Kada vlasnik pravnoj osobi potpiše ugovor o najmu stana, dužan je i sklopiti ugovor o zakupu. U isto vrijeme, ova tvrtka, koja je išla na sporazum, može unajmiti stan samo za vlastite zaposlenike, ali ne upravljati njime kao poslovna zgrada.
Sadržaj ugovora
Prilikom potpisivanja pravnog dokumenta o najmu stana pokušajte predvidjeti većinu spornih okolnosti i zapišite ih u ugovor. Ne zaboravite na potpise. Obavezno zabilježite okolnosti prijenosa sredstava (kada, koliko i kako, oblik kazne za kršenje plaćanja). Posebno područje koje bi trebalo razmotriti u ugovoru o najmu stana pitanje je tko će dobiti komunalne račune. Budući da zakon o najmu stana to ne regulira, to treba razmotriti u ugovoru. U protivnom može doći do gnjavaže.
Kronološki okvir
Moguće je unajmiti apartmane, a ne raditi, ali neke mjere opreza od strane iznajmljivača su obavezne.
Zakonski dokument o najmu stana mora biti ograničen na određeno vrijeme. Ali kada naručitelji nisu postavili rok, sporazum će važiti pet godina. Ako ugovorne strane neće tako dugo odgoditi ugovor, moraju ga namjerno prilagoditi.
Vrijeme ugovora o zakupu ne može produljiti razdoblje utjecaja ugovora o najmu, odrediti klauzulu sporazumom svih strana koje žive u budućnosti. Naznačite koja strana treba izvesti glavne i površinske popravke. Imajte na umu da najmoprimac mora sve promjene stanovanja izvršiti uz dopuštenje vlasnika.
U prihvaćenom ugovoru odredite iznos osiguranja u iznosu mjesečne isplate, koji će vam biti namijenjen nadoknaditi vjerojatni gubitak. Navedite kada će posjednik u budućnosti imati depozit: stanar je razbio kućanske uređaje, situaciju, potrošio značajan novac na razgovore na daljinu.
Najam zajedničkog apartmana i soba
Život u komunalnom stanu ne ostavlja mogućnost unajmiti stan i ne raditi. Prema članku šesnaestog LCD-a Ruske Federacije, zasebna soba dodijeljena je stambenim prostorima. Čl. 288. Građanskog zakona Ruske Federacije naglašava da vlasnik ostvaruje prava posjedovanja, korištenja i posjedovanja vlastite sobe u skladu s namjenom prostorija. Članak 209. Građanskog zakona Ruske Federacije napominje da se vlasnik može, na njegov zahtjev, odnositi prema prostorijama, ako ti postupci nisu u suprotnosti sa zakonima i interesima drugih. Dakle, iznajmljivanje sobe u komunalnom stanu dopušteno je bez pristanka ostalih stanovnika, u skladu s člancima 247. i 253. istog građanskog zakona Ruske Federacije.
poreza
Prilikom prijenosa nekretnina u najam dobivate prihod od najma stana, za to morate platiti porez u iznosu u uobičajenim okolnostima u iznosu od trinaest posto, kao i na bilo koji prihod. Kako platiti porez za najam stana? Prema postojećim zakonima, morate se obratiti poreznoj upravi u mjestu prebivališta. Do 30. travnja godine nakon protekle porezne faze potrebno je dostaviti podatke o poreznoj prijavi i pologom sredstava u iznosu od trinaest posto stambenog dohotka najkasnije do 15. srpnja sljedeće godine.
Svaki vlasnik stana ne smije zaboraviti da se stjecanje financijskih sredstava za najam stanovanja očituje kao dobit pokrivena dažbinama na dohodak pojedinaca u iznosu od trinaest posto zarađenog novca. Izjavu o takvim porezima morate predočiti sami. Da biste platili porez na dohodak kod iznajmljivanja stanova, kako to zahtijeva Porezni zakonik Ruske Federacije, morate svaki mjesec ili odmah prenijeti cjelokupni iznos za godinu.
Načini snižavanja poreza
Kako bi se smanjila količina usluge prilikom iznajmljivanja stanova, većina vlasnika koji iznajmljuju stanove registrirana su kao individualni poduzetnici u poreznoj strukturi. Valja istaknuti da takva izmjena smanjuje carine na šest posto iznosa novca. Treba napomenuti da registracija u obliku individualnog poduzetnika nije obvezna, ali ako i dalje želite djelovati na ovaj način, morat ćete napisati i ovjeriti odvjetniku izjavu određenog oblika u poreznim strukturama, platiti naknadu u obliku državne carine i doći u lokalnu policiju s putovnicom , Prijava se vrši u roku od pet dana od trenutka predaje papira. Ubuduće trebate prihvatiti kodove u strukturi statistika i tiho provesti rad na iznajmljivanju stanova.
Poglavlje 26.5 Poreznog zakonika također bilježi strukturu patenta u naplati carina. Značaj takve strukture je elementaran: pojedinačni poduzetnik, podnijevši prijavu poreznom inspektoratu, dobija patent za propisani oblik djelatnosti, posebno za zakup sobe koja mu pripada kao vlasništvo.Uz to, samostalni poduzetnik se oslobađa i drugih dužnosti vezanih uz takav profesionalni rad (na primjer, porez na dohodak). U ovom slučaju porezni udio poreznog patenta iznosi 6%. Vrijeme izlaganja patentu može se produžiti s jednog mjeseca na godinu, ali ne više od jedne kalendarske godine. Trošak patenta određuje se i temelji se na vremenu za koje je primljen: ako razdoblje ne prelazi šest mjeseci, tada se plaća plaća u cijelosti, ako je više od 6 mjeseci, ukupni iznos može se podijeliti na dva.
Problemi s prikrivanjem poreza
Uobičajena ruska praksa modernog vremena je izbjegavanje vlasnika iznajmljenih stanova od poreza na plaćanja za najam stanovanja. Svi žele unajmiti stanove, a ne raditi. Treba napomenuti da u ovom slučaju riskiraju pojavljivanje niza problema:
- Moguće je naići na progon poreznih struktura. Kazna se kreće od novčane kazne do kaznenog progona.
- Najmoprimac može ucjenjivati različite uvjete ugovora, nastojeći smanjiti plaćanje.
- U slučaju spora oko zakupa, vlasnik se neće moći obratiti agencijama za provođenje zakona, sudu.
- Preusmjeravanjem prihoda u sivu zonu, posjednik se lišava mogućnosti osiguranja najma stana s imovinom u njemu, itd.
Postoje i drugi razlozi koji vam mogu stvarati probleme. Stoga, ne biste trebali štedjeti na porezima, bolje je uplaćivati propisane carine jednom u dvanaest mjeseci nego se bojati vladinih tijela čitavu godinu.
Potrebni dokumenti
Nakon dostave stana, dokumenti su nužno prikazani s obje strane. Taj je postupak vrlo važan i bolje je činiti se birokratom, zaljubljenikom u formalizam, nego ostati bez novca, ili čak bez stana. S jedne strane, stanar je dužan pokazati putovnicu. Ne možete zateći objašnjenje da je putovnica u matičnom uredu ili u konzulatu i da ćete biti zadovoljni fotokopijom pojedinačnih letaka. S druge strane, vlasnik stana dužan je svoja formalna prava dokazati prikazom prava na vlasništvo (ugovor o pribavljanju stana, dokument o pravu nasljedstva, drugi mogući papiri). Za pouzdanost ovih dokumenata morat ćete kontaktirati Rosreestr. Ako iznajmljujete stan koji je u općinskom vlasništvu, morate žurno zatražiti dozvolu od lokalne vlasti.
Pregovarački papiri
Pobrinite se za pravnu sposobnost stranaka, možete početi pripremati dokumente za uklanjanje. Temelj odnosa u okviru najma stanova je ugovor. U ovom slučaju postoje specifični znakovi. Ugovor uvijek mora navesti vrijeme u kojem je potpisan, mjesto prebivališta, cijenu mjeseca boravka, redoslijed plaćanja i mogućnost povećanja. Ako trajanje ugovora o najmu prelazi jednu kalendarsku godinu, u tom pogledu morate ga registrirati u Rosreestr-u, u protivnom mogu se pojaviti poteškoće s poreznim vlastima. Pored dogovora, neizbježno je izložen i popis stvari koje će postati sastavni dio pravnog dokumenta.
U takvom radu iznajmljivač prepričava sve predmete interijera, kućanske aparate i informatičku tehnologiju koji se daju na uporabu zajedno sa stanom.
Najmoprimac se mora pobrinuti da informacije o trenutnom stanju tih stvari budu uključene u inventar: vanjska oštećenja, kvarovi, druge neispravnosti.
Nakon potpisivanja ugovora, strane prelaze na izvršavanje svojih obveza. Sastavlja se akt o primanju i prenosu imovine koji pokazuje da je stan stanar dao na korištenje i on ga je prihvatio.
Kod prijenosa papirnatih novčanica svakako morate napisati potvrdu o uručenim sredstvima. U tom slučaju, kada se financije prenesu na elektronički račun posjednika, ne morate pisati potvrdu.
Svi dokumenti navedeni u ovoj mapi moraju se distribuirati u dva primjerka: jedan za stanodavca i jedan za stanara.
Prijava poreza na dohodak
Nakon predaje stana, posjednik mora sve potrebne papire proslijediti lokalnom poreznom uredu (porezna prijava 3-NDFL za cijelu godinu ili za vrijeme najma).
Vlasnik mora dokazati dio izjave. Ostali materijali deklaracije daju se samo ako je potrebno.