Prilikom sklapanja ugovora potrebno je provjeriti koji su uvjeti za formalnu stranu transakcije. Važno je utvrditi primjenjuje li se na one sporazume koji nužno trebaju ovjeru. Činjenica je da je 2017. godine došlo do određenih inovacija na ovom području (na primjer, stupio je na snagu zakon o značajkama registracije nekretnina). Također treba napomenuti da je ovjera transakcije naznačena ne samo zakonom, već i uvjetom navedenim u ugovoru.
U kojim je slučajevima to potrebno? O tome će se govoriti u ovom članku.
Vrste transakcija s obveznom ovjerom
Ovjeravanje transakcija obvezno je ako postoje sljedeći slučajevi:
- Punomoć za obavljanje poslova za koje je potreban notarski obrazac, raspolaganje pravima upisanim u državne registre, podnošenje zahtjeva za državnu registraciju transakcija i prava mora biti ovjerena, osim u slučajevima predviđenim zakonom. Punomoć izdana kao povjerilac također mora biti ovjerena. Pravilo o ovjeri ovlaštenja koje se izdaju kao uvjerenje pojedincima ne odnosi se na punomoći koje daju kao uvjerenje pravne osobe, kao ni čelnici njihovih predstavništava i podružnica.
- Ovjereni ugovor o zalogu. Može se zaključiti u uobičajenom pisanom obliku, koji je naveden, na primjer, u članku 22. stavku 2. Zakona br. 14 „O društvima s ograničenom odgovornošću“. Ovdje je naznačeno da ugovor o zalogu dionica ili njegovog dijela u ovlaštenom kapitalu društva mora biti ovjeren. Zalog o zalogu za osiguranje ispunjavanja obveza iz ugovora koji mora biti ovjeren notarskim putem ovjerava.
- Dodjela zahtjeva, koja se temelji na ovjeri transakcije u notarskom ili jednostavnom pisanom obliku, mora biti izvršena u odgovarajućem pisanom obliku.
- Prijenos duga na koji se, s formalnog stajališta, primjenjuju pravila utvrđena na zakonodavnoj razini.
- Ugovor o anuitetu mora biti ovjeren, a ugovor o otuđenju nekretnina za anuitetno plaćanje mora dobiti i državnu registraciju.
- Oporuka mora biti u pisanom obliku i ovjerena kod javnog bilježnika Sastavljanje u uobičajeni pisani oblik može biti dopušteno samo u rijetkim iznimnim slučajevima predviđenim zakonom.
- Suglasnost supružnika. Da bi jedan od supružnika mogao sklopiti posao o raspoređivanju takve imovine za koju se traži državna registracija prava, transakcije sa zakonskom notarskom potvrdom ili transakcije koja podliježe državnoj registraciji, javni bilježnik mora dobiti suglasnost drugog supružnika.
- Predbračni ugovor mora biti zaključen u pisanom obliku i ovjeren.
- Sporazum o alimentaciji također je u pisanom obliku i mora biti ovjeren.
- Transakcije koje otuđuju dionice u pravu zajedničkog vlasništva nad nekretninama, uključujući otuđenje svih sudionika vlastitih dionica u jednoj transakciji, moraju biti ovjerene, isključujući transakcije koje su povezane s imovinom koja čini ulagački fond ili je stečena radi uključivanja u nju, transakcijama raspolaganja dionicama zemljište za stjecanje i otuđenje udjela u zajedničkom vlasništvu nakon sklapanja sporazuma kojim se predviđa prijenos vlasničkih prava na stambenu zgradu kako to zahtijeva zakonski razini.
- Transakcije koje se odnose na raspolaganje nekretninama pod starateljstvom i transakcije za njihovo otuđenje, ako nepokretna imovina pripada maloljetniku ili nekome kome je priznata ograničena pravna sposobnost, također se moraju ovjeriti.
- Transakcija koja je usredotočena na otuđenje udjela ili njegovog udjela u odobrenom javnom kapitalu također podliježe notarskoj ovjeri sastavljanjem jednog dokumenta koji potpisuju stranke.
- Sporazum o investicijskom partnerstvu, koji uključuje opću politiku aktivnosti (deklaracija o ulaganju), i sve promjene koje su u njemu učinjene, anekse, dodatne sporazume, sporazume o djelomičnom ili potpunom prenošenju svojih dužnosti i prava od strane partnera iz ovog sporazuma, preliminarne sporazume o tome također ovjeri u mjestu boravka ovlaštenog menadžera ovog partnerstva.
- Ugovor o upravljanju partnerstvom, kao i sve promjene koje su u njemu napravljene, moraju biti ovjerene i moraju biti pohranjene na mjestu boravka partnerstva kod javnog bilježnika, stupaju na snagu za one koji sudjeluju u sporazumu i treće strane od trenutka kad je potvrda primljena. , Sporazum o upravljanju partnerstvom, kao i sve promjene koje se na njemu izvrše, također moraju biti registrirane kod države, a informacije o njemu i odredbe sadržane u njemu ne spadaju u jedinstveni državni registar pravnih osoba.
- Transakcija usmjerena na otuđenje udjela u zajedničkom kapitalu partnera, uključujući i obvezu dovršenja transakcije koja je usmjerena na otuđenje udjela u njoj kada nastanu bilo kakve obveze ili kada druga strana ispuni protu obvezu, mora se izvršiti u ovjerenom obliku. Općenito, transakcija otuđenja udjela mora imati notarsku potvrdu prema potrebi.
Zašto bi ugovornoj strani trebala ova potvrda?
Javno ovjeravanje sporazuma kod javnog bilježnika može zahtijevati ne samo državni zakon, već i stranke sporazuma koje imaju svako pravo popraviti takav uvjet. Mogućnost uključivanja takvog zahtjeva u tekst, koji ovjerava transakciju, obvezna je i ne određuje se hoće li dokument nakon toga biti potrebno registrirati ili ne.
Kad stranke odaberu ovjereni oblik sporazuma, oni ostvaruju neke prednosti. U ovom slučaju, javni bilježnik će strankama ugovora opisati svoje uvjete, kao i njihove dužnosti i prava. Ako u njemu postoji neravnoteža interesa, on će to sigurno ukazati. Uz to, notarsko ovjeravanje sporazuma omogućuje vam dodatno jamstvo protiv mogućeg spora. Nakon potvrde činjenice od strane javnog bilježnika, to više neće biti potrebno dokazivati na sjednici suda.
Kada sud ne može uzeti u obzir dokument kod javnog bilježnika?
Izuzetak su situacije u kojima se autentičnost takve činjenice ili dokumenta odbacuje na utvrđeni način. Javni bilježnik, čija je praksa privatna, snosi apsolutnu imovinsku odgovornost u slučaju kršenja zakona tijekom obavljanja njegovih radnji i prouzrokovanja imovinske štete zbog toga.
Blago nijansa
Međutim, pri odabiru ovjerenog oblika sporazuma postoji i negativna strana. U ovom su slučaju potrebni dodatni troškovi i financijskog sredstva i vremena. Činjenica je da je prije ovjere dužnost stručnjaka provjeriti pravnu sposobnost dviju strana u transakciji koja podliježe notarskom ovjeravanju i ovlasti njihovih predstavnika. Sami sudionici ili predstavnici morat će osobno posjetiti javni bilježnički ured.
Koje mogu biti posljedice kršenja obvezne ovjere?
Ako je na zakonodavnoj razini ili sporazumom ovjera transakcije obvezna, tada je u ovom slučaju nemoguće prekršiti utvrđeni obrazac. U slučaju nepoštivanja ugovora, njegov ugovor postaje nevažeći. Ako jedna od strana izbjegne ovjeru transakcije, druga ima pravo dobiti na sudu priznanje takvog sporazuma valjanim. U ovom slučaju, stranka, nerazumno izbjegavajući ovjeru ugovora o notaciji, mora nadoknaditi gubitke drugoj stranci koji su nastali zbog kašnjenja u obradi njihove transakcije. Ako druga strana izbjegne poštivanje propisanog oblika zaključivanja ugovora, a druga stranka želi podnijeti tužbu, treba obratiti pozornost na zastaru za ovu vrstu spora.
U kojim je slučajevima potrebna notarska ovjera?
Morate znati i takve situacije u kojima notar nije potrebna. To uključuje sljedeće:
- prodaja stana u zajedničkom vlasništvu muža i žene;
- prodaje stan ako ima samo jednog vlasnika.
Što još ne možete potvrditi?
Osim gore navedenih slučajeva, iz popisa koji spada pod obveznu ovjeru isključuju se one transakcije koje su vezane za imovinu investicijskog uzajamnog fonda ili ono što je steklo ovim investicijskim uzajamnim fondom. Na zakonodavnoj razini utvrđeno je da je ta imovina zajedničko vlasništvo svih predstavnika uzajamnog fonda, iako ih kontrolira Središnja banka, stoga im nije potrebna dodatna potvrda. Otkazana je, jer je postojeća norma bila inherentno suvišna.
Trošak notarskih usluga
Notarske usluge imaju trošak koji se sastoji od dvije komponente:
- državna dužnost za radnje koje obavlja javni bilježnik;
- naknade za tehničke i pravne radnje koje utvrđuje javnobilježnička komora regije centralizirano.
U zaključku
Notarska ovjera transakcije daje velika jamstva zaštite prava stranaka u usporedbi s jednostavnim pisanim obrascem. Ovjeravanje je doživotno jamstvo prava vlasnika u pravnom, domaćem i financijskom životu.