Postupak registracije prodaje stana zanimljiv je ne samo početnicima, već i onima koji se time profesionalno bave. Uostalom, zakonodavstvo stalno uvodi nove izmjene, a sam postupak podliježe prilagodbama. Samo se faze transakcije ne mijenjaju.
inspekcija
Postupak registracije prodaje stana uvijek je isti. A prva stavka je provjera. To se ne odnosi samo na vanjsku inspekciju kućišta, već i na to da je stan u vlasništvu prodavatelja. Također je prisutnost punomoći sasvim prihvatljiva. Ali ona bi trebala imati normalan rok valjanosti i pojedinosti.
Kako ne biste naleteli na prevarante, najbolje je osobno se sastati s iznajmljivačem i upoznati se sa svim dokumentima koji utvrđuju imovinu.
Također, prije promatranja redoslijeda registracije prodaje stana, bolje je provjeriti vlasničke dokumente i njegovu fotografiju.
Zatim treba otkriti je li stan opterećen, bilo da je uz kauciju ili uhićen. To se može postići odlaskom u Rosreestr u mjestu prebivališta i traženjem izvoda iz Jedinstvenog državnog pravnog registra. Ovaj ekstrakt prikazat će sve podatke o stanu i sva ograničenja koja su mu propisana.
Jednako je važno otkriti prisutnost ili odsutnost bolesti kod prodavatelja, što bi u budućnosti moglo postati osnova za otkazivanje transakcije. Ovo je ovisnost ili nekakva mentalna bolest. Iz tog razloga prodavač mora dostaviti medicinsku potvrdu. Ova se točka može izostaviti ako posjednik ima pravo upravljati vozilom.
Postupak registracije prodaje stana uključuje i prikupljanje podataka o onim ljudima koji imaju pravo na korištenje ovog stana. Možete saznati uzimate li potvrdu u stambenom uredu ili izvadak iz kućne knjige. Komplicirajte otpuštanje ljudi iz stana koji tamo žive maloljetna djeca.
Osim toga, morate osigurati da vlasnici nemaju komunalne dugove. Ako se to ne učini, svi dugovi će biti prebačeni na novog vlasnika.
Zaključivanje preliminarnog ugovora
Postupak dovršetka transakcije kupnje i prodaje stana uključuje preliminarnu klauzulu ugovora. Ovaj trenutak je neobavezan, ali praksa pokazuje da obično ljudi to ne odbijaju sastaviti.
Što je smisao ovog sporazuma i zašto je uključen u postupak registracije posla za kupnju i prodaju stana? Sve je prilično jednostavno. Takvim sporazumom strane potvrđuju svoju suglasnost za sklapanje glavne transakcije nakon nekog vremena. Razlog kašnjenja može biti razdoblje odmora u kući ili razdoblje za koje kupac pronađe odgovarajući iznos. U ovoj se fazi utvrđuje trošak stanovanja i kada će se prodati. Te podatke kasnije ne možete promijeniti.
Sadržaj prethodnog ugovora
Nije važno kakav će biti redoslijed registracije kupnje i prodaje stana: hipotekom ili gotovinom, ugovor navodi sve predmete koji će biti prikazani u glavnom dokumentu. Odnosno, bit će opisan stan, njegov trošak, postupak nagodbe i trenutak sklapanja glavnog ugovora.
depozit
U praksi se mnogi pravnici suočavaju s pitanjem pologa. Ali problem je što se s tim zakonima ova radnja smatra netočnom. Stoga je nemoguće sastaviti i depozitni ugovor i preliminarni ugovor istovremeno. Morat će odabrati.
Rizici potpisivanja preliminarnog ugovora
Postupak evidentiranja prodaje stana hipotekom ili gotovinom ne razlikuje se. Ali na primarnom tržištu stanova postoje rizici.Moguće je da će građevinska tvrtka sastaviti preliminarni ugovor s nekoliko budućih vlasnika, a zatim će stanovanje prenijeti po vlastitom nahođenju. Kako bi se izbjegle takve situacije, zaključuje se ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji. Takav ugovor podložan je obveznoj registraciji kod Federalne službe registracije.
Situacija sa sekundarnim tržištem stanova mnogo je jednostavnija, jer preliminarni ugovor ne sadrži rizike ni za jednu od strana.
Sastavljanje samog posla
Postupak registracije prodaje stana u Rusiji ne zabranjuje sklapanje ugovora u pisanom obliku. Ali najbolje je takav dokument ovjeriti kod javnog bilježnika. To će ukloniti neke rizike, iako će koštati više. Bez obzira na ugovor, ali on nužno navodi kupca i prodavatelja, detaljan opis nekretnine, njezinu cijenu, način plaćanja, obveze svake strane. Bez obzira na redoslijed registracije prodaje: hipotekom ili gotovinom, u svakom slučaju ugovor je zapečaćen potpisima obje strane.
Najbolje je napraviti tri kopije dokumenata odjednom, tako da svaka strana ima svoje, a po jedan se pohranjuje u Federalni registar.
Uz glavni ugovor sastavlja se akt o predaji stana. Označava činjenicu da je kućište prešlo od prodavača do kupca. Ugovor i akt sklapaju se zajedno. Tijekom prijenosa ugovora novi vlasnik prihvaća tehničku dokumentaciju, kao i sve papire koji potvrđuju pravo vlasništva.
Načini plaćanja za stan
Kada kupi stan, kupac može platiti na više načina. Najčešće je podmirivanje gotovine. Kupcu će biti bolje ako će novac biti prebačen tek nakon što se ugovori postave na glavni ugovor. Nakon prijenosa novca potrebno je sastaviti potvrdu.
Druga vrsta nagodbe, koja je dopuštena postupkom obrade dokumenata o prodaji stana, je stavljanje novca u bankovnu ćeliju, što će prodavač navesti. Ali ova se metoda u pravilu pretvara u dodatne probleme za potonje.
Dopušteno je plaćanje kupnje i bankovnim prijenosom. To znači da je potpuno legalno prenositi novac s jednog računa na drugi.
Zakon također omogućuje sve vrste datuma nagodbe. Štoviše, prema zakonu sve financijske obveze mogu se podmiriti nakon što novi vlasnik ponovno upiše stambeno pravo.
Kako se registrirati
Od siječnja 2017. postupak registracije pojednostavljen je. Sada možete izdati stan u nekretnini u apsolutno bilo kojem odjelu Rosreestr-a, bez obzira na to gdje se stan nalazi. Čak i ako se radi o drugom gradu. Postupak registracije prodaje stana putem MFC-a mnogo je prikladniji i brži.
Također u Rosreestr-u je sada moguće upisati prijenos prava na nekretninama i staviti ga na katastarsku registraciju. Kako se to prije moralo obavljati odvojeno, sada cijeli postupak zahtijeva mnogo manje vremena i truda.
Postupak registracije prodaje stana kod javnog bilježnika malo se razlikuje od registracije u Rosreestr. Za registraciju vlasništva morate imati:
- Izjava.
- Kupoprodajni ugovor s aktom prijenosa i prihvata.
- Dokumenti koji potvrđuju prava na stan.
Da biste ponovno registrirali vlasništvo nad stanom, morat ćete platiti dvije tisuće rubalja. Ta državna carina mora biti plaćena najkasnije pet dana nakon predaje dokumenata.
Registracija može trajati tri do deset dana. Trenutno obrada podataka na MFC-u nije uključena. Nakon završetka registracije, kupac dobiva izvod iz Jedinstvenog državnog registra. Potvrda o vlasništvu u rukama br.
Ako je potrebno, moguće je napraviti novu potvrdu o registraciji stana u BTI-u.
poreza
Porez na prodaju stana ovisi o nekoliko čimbenika. Ovo je:
- Razlozi za prijenos vlasništva nad stanom.
- Trajanje mandata.
Ako se stan nasljeđuje, daruje ili nakon privatizacije, u tom slučaju neće biti poreza na promet. To se odnosi samo na stanovanje koje je u trenutku prodaje bilo u vlasništvu više od tri godine.
Ista pravila vrijede i za situaciju kada je posjednik dobio nekretninu nakon što je osmislio doživotno održavanje.
U svim drugim situacijama, da ne bi platili porez na prodaju stana, mora proći najmanje pet godina. Ali to se odnosi samo na one stanove koji su kupljeni nakon prvog siječnja 2016. godine. Za vlasnike koji posjeduju stan iz ranijeg vremena zadržavaju se iste tri godine.
Odnosno, ako se stan proda bez pridržavanja rokova, bit će potrebno platiti porez od trinaest posto. Naplaćuje se prema katastarskoj vrijednosti i koeficijentu 0,7. Koeficijent se izračunava u skladu s godinom kada je vlasnik kupio nekretninu.
Troškovi stanovanja po katastru mogu se naći online na web stranici Rosreestr. Da biste to učinili, potrebne su vam samo koordinate stana.
Prihod od prodaje stana bivši vlasnik mora navesti u prijavi poreza. Pruža se do kraja travnja sljedeće godine. Odnosno, kada je transakcija završena 2016. godine, porez se podnosi i plaća u 2017. godini. Rok za uplatu je 15. srpnja. Istodobno, uopće nije važno kroz koga će se provoditi postupak upisa prodaje stana: putem javnog bilježnika ili bez njegove pomoći.
Kupnja kuće putem nekretnine
Ako nema želje i vremena da se posvađate s papirima i duboko uđete u postupak upisa kupnje i prodaje stana hipotekom u Sberbank ili u gotovini, tada je bolje kontaktirati s odvjetnikom. Pronaći profesionalca nije lako, ali sasvim je moguće. Oglasi se mogu naći u novinama ili na Internetu i na TV-u ili radiju. Postoji nekoliko znakova pomoću kojih možete razlikovati lošu agenciju od dobre:
- Veliko radno iskustvo.
- Ured tvrtke je na prestižnom mjestu i ima dobar popravak.
- Ima više pozitivnih kritika nego negativnih.
- Agencija je profesionalno udruženje nekretnina.
- Nema problema s paketom konstitutivnih dokumenata.
- Zaposlenici izgledaju i ponašaju se dostojanstveno.
- Kvaliteta rada je dokumentirana.
Tvrtka preuzima cjelokupnu transakciju i nadzire postupak evidentiranja kupnje i prodaje stana matičnim kapitalom, hipotekom ili gotovinom. Ali takve će usluge koštati puno. Obično je agent spreman raditi za pet posto cijene stanovanja.
Tko može prodati stan
Čak i ako osoba ne kupi cijeli stan, onda u ovom slučaju može sklopiti posao samo s vlasnikom. To znači da ta osoba mora biti zabilježena u dokumentima. Ugovor o kupnji stana, potvrda o vlasništvu, ugovor o poklonu će učiniti. Ako stvarni vlasnik iz nekog razloga ne može biti prisutan na transakciji, to može učiniti skrbnik. Za to je potrebna punomoć koju izdaje sam vlasnik i ovjeri on i javni bilježnik. Punomoć se može izdati bilo kome, glavna stvar je da je to učinjeno ispravno.
Ali što učiniti kada je vlasnik maloljetan? Ako dijete još nije navršilo četrnaest godina, tada sve pravne postupke za njega obavljaju njegovi pravni zastupnici. Bilo da je to postupak za upis prodaje udjela u stanu ili čitavom stanu. Ako je tinejdžer od četrnaest do osamnaest godina, onda može mirno djelovati u svoje ime, ali suglasnost zakonskih zastupnika je još uvijek potrebna.
Potreban je dodatni papir
Da biste brzo prodali stan, možda će vam trebati i ovi dokumenti:
- Potvrda pravne sposobnosti. To se posebno odnosi na starije osobe. Izdaje se u neuropsihijatrijskom dispanzeru u mjestu prebivališta.
- Kad je jedna od strana u transakciji maloljetnica, potrebno je dostaviti potvrdu organa starateljstva.Ona potvrđuje da nitko ne krši prava maloljetnika.
- Ako jedan od supružnika prodaje stan, morate imati pisani pristanak drugog supružnika sa sobom. Ako se supružnici razvedu, takav dokument će i dalje trebati. Takav pristanak mora biti ovjeren. Osim toga, morate priložiti potvrdu o razvodu ili braku.
- Morate priložiti i potvrdu o smrti u slučaju da je supružnik umro.
- U slučaju korištenja materinskog kapitala potrebna je potvrda da se djetetova prava ne krše u slučaju prodaje stana.
- Podaci da vlasnici nemaju dugovanja za komunalije.
- Ugovor o prodaji, koji je izvršen ranije. Takav papir još jednom potvrđuje transakciju.
Utvrđivanje troškova stanovanja
Ako je kućište ispravno cijenjeno, tada to pruža vlasniku nekoliko tisuća rubalja.
Naravno, cijenu možete staviti nasumično, ali možete se obratiti profesionalcima. Postoji i treća opcija - pratiti prosječnu cijenu takvog smještaja. Nakon procjene tendencije postavljanja cijene koja će biti dvadeset posto viša od prosjeka, ako kupci nazovu i budu zainteresirani, tada možete povisiti još deset posto. U nedostatku reakcije, cijena, naprotiv, morat će biti smanjena za istih deset posto.
Kako se procjenjuje vrijednost stana? Prema sljedećim kriterijima:
- Koliko soba. Naravno, što ih je više, skuplji će stan biti. Ali kvadratni metar u ovom slučaju košta manje, jer je obrnuto proporcionalan broju soba. Iz tog razloga, odnushki su i dalje skuplji od bilo kojeg drugog stana.
- Snimci stana.
- Snimci iz kuhinje. Kad je manja od deset metara, tada cijena pada.
- Raspored prostorija. Izolirane sobe su popularnije od susjednih soba.
- Kat na kojem se nalazi stan. Skuplje kućište nalazi se na srednjim katovima kuće.
- Koliko je dobro područje okolo.
- Čistoća ulaza, koliko je nova kuća, ima li lift.
- Popravak u stanu. Skupi kvalitetni popravci mogu povećati troškove za deset posto, a loše kozmetičko stanje, naprotiv, smanjuje cijenu. Jeftini pokušaj „pokrivanja očiju“ neće pomoći skuplje prodati kućište.
- Troškovi komunalnih usluga.
- Kakvo grijanje. Pojedinačno grijanje je skuplje.
- Razvijena infrastruktura. Cijena stana ovisi o tome koliko trgovina ima okolo, kakav prijevoz, postoje li škole i bolnice.
- Važnu ulogu igra područje u kojem se stan nalazi.
Kako prodati ili kupiti stan putem MFC-a
Potrebni dokumenti za registraciju kupnje i prodaje stana putem MFC-a su isti, ali algoritam djelovanja je malo izmijenjen. Prvo morate naručiti obrazac u kojem trebate navesti sve podatke. A onda dođite u MFC i razgovarajte sa stručnjakom. Obično daju popis potrebnih dokumenata, ovisno o načinu plaćanja za transakciju.
Ukratko, možemo reći da prije nego što kupite stan, sve morate vrlo dobro izvagati. Uostalom, vrlo je lako naići na prevare po tom pitanju, i prodavaču i kupcu. Da biste to izbjegli, morate pažljivo proučiti sve dokumente i ne ustručavajte se pitati vlasnika stana za objašnjenje. Uz to će biti korisno prošetati susjede i saznati sve o stanu i njegovim vlasnicima. Jer sam prodavač ne može reći cijelu istinu. Drugi način da se zaštitite je posjetiti lokalnu upravu ili stambeni ured. Tamo ljudi obično znaju sve o svima.
Ali opasnost ne leži samo u prodavaču ili kupcu, već i u nekretnini. S tim ljudima treba postupati s velikom pažnjom. U najmanju sumnju, bolje je odbiti usluge te osobe i potražiti drugu. Uostalom, ne šale se sa stanom, tako da možete ostati bez ikakvog stanovanja. Iz tog razloga, neozbiljan stav prema transakciji prodaje jednostavno je neprihvatljiv.Što će se više pozornosti posvetiti odabiru smještaja i provjeri ga dokumenata, to je bolje. I bolje je da se jedna osoba ne sklapa takav posao. Trebao bi netko pomoći i predložiti.