Odbor HOA: prava i obveze

Partnerstva vlasnika kuća (skraćeno HOA) jedinstveni su oblici upravljanja kućama. Njihove aktivnosti su regulirane mnogim regulatornim aktima. Stambeni kodeks može se smatrati glavnim dokumentom koji definira ovlaštenja i cjelokupni rad HOA-e. Opća skupština s odborom HOA dužna je djelovati u okviru suvremenog zakonodavstva, a danas ćemo u predloženom članku na detalje razmotriti sve što se odnosi na prava i obveze HOA-e i njegovog odbora.

Što HOA ima pravo učiniti?

Ukratko, to je obavljanje poslova vezanih uz upravljanje kućom, odnosno obavljanje aktivnosti koja je nekada bila u fokusu društva za upravljanje (u obliku komercijalne organizacije ili stambenog odjela).

A sada pogledajmo pobliže cijeli opseg aktivnosti uključenih u ovaj koncept. Na što točno stanari ovlašćuju svoje predstavnike na izborima odbora HOA?

137. članak stambenog zakona, posvećen regulaciji ovakvih pitanja, glasi:

1. HOA ima pravo sklapati ugovore sa tvrtkama koje se bave upravljanjem i upravljanjem tvrtkama vezanim za servisiranje stambene zgrade i pružanje cjelokupnog spektra komunalnih usluga.
2. Ima pravo izvoditi određene radove bez pribjegavanja uslugama Kaznenog zakona (na primjer, angažiranje čistača za pristup ili organiziranje neovisnog odvoza smeća).
3. HOA se bavi izračunavanjem prihoda i rashoda uz određivanje potrebnih sredstava za održavanje kuće, plaćanje aktivnosti izvođača radova, formiranje pričuvnog fonda, kao i onih namijenjenih za remont.

A isto tako?

Ostala prava odbora HOA uključuju sljedeće:

1. Partnerstvo može voditi nagodbe na temelju ugovora s fizičkim i pravnim osobama za pružene usluge.
2. Prema proceduri utvrđenoj zakonom, HOA može podnijeti zahtjev banci ili pojedincima za kreditna sredstva.
3. Odgovoran je za prodaju, razmjenu i zakup imovine, uključujući nekretnine. Na primjer, HOA ima pravo prikupljati naknade od poduzetnika koji žele unajmiti uredski prostor u zgradi ili za trgovinu.
4. HOA izračunava najamnine na temelju procjena troškova.
5. Skuplja ovu najamninu i od vlasnika i stanara prostora stambene zgrade.
6. Takođe među njegovim pravima je i usvajanje pravnih mjera protiv osoba koje duguju stanarinu ili najmu, što se svakako mora odražavati na zapisnicima sa sjednica odbora HOA-e.

Povelja HOA kao glavni dokument

Čitav i cjelovit popis ovlasti koje posjeduje HOA mora biti naveden u Povelji ove organizacije. Ovaj popis, na primjer, može sadržavati dozvolu za provođenje obnove, izmjene na lokalnom području u obliku opreme za parkiranje automobila itd. Sva prava ove organizacije navedena u Povelji ne mogu biti u sukobu sa sadržajem Stambenog zakona. Oni mogu samo nadopuniti i proširiti njegove glavne odredbe samo u određenim situacijama.

Ostvarivanje većine prava od strane udruge provodi se radnim redoslijedom - obračunava se najamnina, sredstva raspoređuju na bankovne račune, vodi se protokol odbora HOA-e. Ove akcije su za trenutni rad. Poštivanje zakonitosti svih navedenih operacija nadgleda posebno povjerenstvo, pod nazivom revizijski odbor, u količini od tri do četiri osobe. Njegov sastav nije među članovima odbora ili drugim zaposlenicima HOA-e.

Ako trebate izvršiti velike promjene (na primjer, reorganizirati strukturu HOA-e, promijeniti omjer sredstava dodijeljenih raznim fondovima i ponovno opremiti zgradu), odbor je dužan organizirati opću skupštinu svih stanovnika s postavljenim pitanjem na glasanje. Pravo na provođenje deklariranih aktivnosti HOA će dobiti samo većinom pozitivnih glasova.

O značajkama HOA-e

Prilikom ostvarivanja svojih prava, članovi odbora HOA često imaju mnoštvo pitanja koja se odnose na brojne sporne ili problematične teme. U nastavku navodimo primjere najrelevantnijih od njih.

Jedno od gorućih pitanja je odbijanje odbora da izdaje potvrde stanarima (o sastavu obitelji ili proširenim izjavama) na temelju zaostalih zakupa. Prirodno pitanje: ima li odbor partnerstva pravo odbiti izdati bilo kakve potvrde svojim članovima u slučaju dugovanja?

Ta je praksa suprotna zakonu. U isto vrijeme, takve akcije univerzalno koriste vlasti HOA-e s ciljem da potaknu stanovnike da pokriju dug ili njegov dio. Morate biti svjesni da izdavanje potrebnih potvrda ne smatra se pravom, već obvezom HOO-a. Ovo se također odnosi na slučajeve kada stanovnici imaju bilo koju veličinu dugova za komunalije.

Je li pristup stanu legalan?

Još jedno često postavljeno pitanje iz kategorije problematičnih odnosi se na ovlasti predsjednika ili upravnog odbora udruženja da uđu u stan i pregledaju ga. Slične situacije nisu neuobičajene za uobičajeni protokol ploča HOA. Naš Ustav, kao temeljni zakon, uključuje pravo svakog građanina na nepovredivost vlastitog doma. U praksi to znači da bez odobrenja vlasnika stanova nitko nema pravo ući u njega. Izuzetak se odnosi samo na slučajeve u kojima postoji nalog ili prijetnja terorističkim napadom ili kataklizmom (umjetnom ili prirodnom).

U drugim slučajevima (uključujući u izvanrednim situacijama, na primjer, puknuće cijevi), ulazak u stan moguć je samo uz dozvolu stanara. Zato su izgovori za pravo pristupa prostoriji (za provjeru brojila ili uzimanje očitanja, mjerenje tlaka, mjerenje temperature itd.) Nezakoniti.

O kazni i novčanim kaznama

Drugo, ne manje akutno pitanje je autoritet DOA-e u obračunu kamata. Partnerstvo ima pravo na to u slučaju ako je takva funkcija propisana Poveljom, koju je usvojila opća skupština stanovnika. Ova mjera odnosi se na obvezu, čiji je cilj potaknuti dužnike na ranu isplatu sredstava za stanovanje.

Postupak dodjeljivanja novčanih kazni strogo je reguliran i propisan Poveljom. U ovom se slučaju treba usredotočiti na odredbe Poreznog zakona Ruske Federacije koje se odnose na gornje granice kazne. Na primjer, zabranjeno je naplaćivanje novčane kazne veće od 1/30 stope refinanciranja za svaki dan dospjelog plaćanja.

Jesmo li obvezni potpisati sporazum s HOA-om?

Ponekad stanovnici mogu biti ogorčeni prijedlogom HOA-e da potpiše ugovor o usluzi. Treba li sklopiti takve sporazume i su li to HOA obvezni učiniti? Ta je praksa apsolutno normalna. Pravo udruženja vlasnika kuća na zaključivanje ugovora, kao i odredba koja regulira obračun plaćanja, utvrđeno je u članku 137. Zakona o stambenom poslovanju u Rusiji.

U nazočnosti potpisanih sporazuma, odbor ima pravo zaključiti u ime stanovnika sve vrste transakcija s komunalnim pružateljima usluga. Ako između vlasnika i HOA-e ne postoji dogovor, stanovnici će morati samostalno zaključiti potrebne sporazume u predstavništvu operativne tvrtke.

Pažnja: kršenje!

Sljedeći problem koji se često javlja kod stambenih zgrada je objavljivanje popisa dužnika na ploči HOA-e za javno predstavljanje. U ovom slučaju, ogorčenje stanovnika je sasvim opravdano i logično.Zakonom (govorimo o osobnim podacima) zabranjeno je izravno objavljivanje takvih podataka. Odbor nema pravo objavljivati ​​nikakve podatke o stanovnicima bez njihovog pismenog pristanka. To se ne odnosi samo na adrese, puno ime i putovnica podataka stanovnika, ali i prema veličini postojećeg duga.

Odbor može sastaviti takve popise za unutarnju upotrebu i poduzimanje mjera za utjecaj na dužnike. Treba ih čuvati u zatvorenom sefu. U slučaju takve ilegalne objave, dužnik ima puno pravo žalbe sudu na naknadu moralne štete. Maksimalna moguća radnja HOA-e u ovom slučaju je postavljanje najave akumuliranog ukupnog komunalnog duga i upozorenje na nadolazeću žalbu na sud.

Odgovornosti Odbora HOA

Njihov je popis dan u člancima Građanskog zakonika Ruske Federacije br. 148-149. Što točno HOA ploča duguje vlasnicima stanova koji je biraju?

1. U skladu s pravnim propisima i odredbama Povelje.
2. Nadgledati izvršavanje njihovih dužnosti od strane stanovnika u vezi održavanja imovine
3. Izravno upravljajte stambenom zgradom ili kontrolirajte tvrtku koja provodi ovo upravljanje.
4. Sklapajte ugovore sa komunalnim dobavljačima i kooperantima.
5. Uključite ugovore u vezi sa popravkom i održavanjem zgrade.
6. Vodite popise stanovnika koji su članovi udruženja.
7. Bavite se računovodstvom, procijenite prihode i rashode, naplatite najamnine.
8. Vodite evidenciju i izdajte potrebne potvrde stanovnicima - članovima HOA-e.
9. Održavati opće skupove stanovnika uz dostavu izvješća odbora HOA o obavljenom radu.
10. Za kontrolu aktivnosti predsjednika partnerstva.

Koje su neposredne odgovornosti predsjednika HOA-e?

1. Angažira i otpušta potrebno osoblje, izdaje naređenja ostalim dužnosnicima HOA-e.
2. Unutar svojih ovlasti djeluje u ime partnerstva, ne pribjegavajući prethodnoj obavijesti svih svojih članova.
3. Podnosi bilo koji dokument koji je razvio na odluku sastanka stanovnika.

O odgovornosti za neizvršavanje dužnosti

Takva mjera nije registrirana ni u LC-u ni u Građanskom zakoniku Ruske Federacije. Ali to ne znači da je nasilnike nemoguće smatrati odgovornim. Ovo je pitanje u pravilu regulirano i Poveljom o partnerstvu koja predviđa određene vrste kazne za određeno kršenje zakona. U općenitijem slučaju može postojati napomena o radnjama prema postojećem zakonu.

Opća građanska odgovornost je za sljedeća kaznena djela:

1. Nepažnja (na primjer, nedostatak obavještenja članova odbora HOA stanara o pravom nadolazećem sastanku).
2. Prevara - ovo može biti lažno svjedočenje mjernih uređaja ili dokumenata koji se odnose na vlasnike prostorija.
3. Rastrat ili prisvajanje sredstava vlasnika - ponekad postoje slučajevi zlonamjerne nezakonite raspodjele sredstava općeg ili rezervnog fonda.
4. Obmana vlasnika, uključujući cijeli sastanak.
5. Službena krivotvorina.
6. Višak vlastitih ovlasti (to uključuje gornje primjere s visećim popisima stanovnika itd.).

Svaki član partnerstva, uključujući predstavnike odbora HOA-e i samog predsjedatelja, dužan je snositi financijsku odgovornost za svoje vlastite postupke. U slučaju oštećenja zajedničkog dobra po krivici vlasnika (na primjer, zbog poplave), potonji ga je dužan nadoknaditi. Izrađuje se poseban akt za utvrđivanje razmjera takve štete. Procjena se, ako je potrebno, provodi uz sudjelovanje profesionalaca. Nadalje, opis niza specifičnih situacija u vezi s prekršajima može se nalaziti u povelji Ministarstva civilne zaštite.

Ovlaštenja odbora HOA-ova

O kakvim se moćima razgovara? Zadaća menadžmenta partnerstva je uključiti se u njegove izravne aktivnosti. Cijeli popis ovlasti potrebnih za to reguliran je istim Stambenim kodeksom (njegov članak 147.). Povelja organizacije mora nužno razlikovati akcije koje su u nadležnosti odbora i opću skupštinu stanovnika. Odnosno, trebali bi postojati jasni pokazatelji da predsjednik i njegovi zamjenici mogu odlučivati ​​na sastanku odbora HOA-e bez pribjegavanja prethodnoj obavijesti stanovnika.

U većini slučajeva to su ovlasti odbora:

1. Izravno upravljanje partnerstvom s imenovanjem određenih izvođača za određeni posao i formiranjem HOA osoblja.
2. Sklapanje ugovora o javnim uslugama u ime vlasnika kuća.
3. Prikupljanje sredstava za popravak i održavanje stambene zgrade.
4. Vođenje papirologije s izdavanjem svih potrebnih papira i potvrda.
5. Vođenje bankarstva i računovodstva s prijenosom sredstava prema ugovorima za naknadu dobavljača.
6. Provođenje općih skupova stanovnika uz popunjavanje odgovarajućeg protokola.
7. Zaštita na sudu interesa članova partnerstva.
8. U situaciji da stanovnici ne plaćaju dugove za komunalne usluge - apelujte na službena tijela (od gradske uprave do suda i tužitelja).

nalazi

To pokazuje da je cijeli popis ovlasti odbora HOA određen neposrednim funkcijama koje proizlaze iz glavne svrhe partnerstva - održavanja stambene zgrade.

Pored gore navedenog, nadležno tijelo HOA-e može uključiti i niz dodatnih koji se svakako moraju utvrditi u Povelji o partnerstvu. Možemo razgovarati o uređenju susjednog teritorija, samoposluživanju zgrade, prikupljanju najamnina od ljudi koji su stanari poslovnih i stambenih prostora kuće, kao i o odlaganju zajedničke kućne imovine, koja uključuje podrume, dizala itd.

Stambeni zakonik potvrđuje da su i prava i obveze HOA-e neraskidivo povezane sa njihovim funkcijama i proizlaze iz zadatka održavanja stambene zgrade i cjelokupne imovine povezane s njom u punom redu.