Ugovor o zakupu podrazumijeva transakciju u kojoj se vlasnik (najmodavac) obvezuje prenijeti imovinu na korisnika (zakupnika) na određeno vrijeme, a najmoprimac se obvezuje platiti njegovo korištenje. Kao i kod bilo kojeg drugog ugovora, važan je uvjet u ovom slučaju njegov predmet. O njemu ovise pravne posljedice, uključujući i rok najma. Na neodređeno vrijeme ili je sklopljen određeni ugovor - to je još jedan važan uvjet bilo kojeg ugovora. Za stranke je vrlo važno odrediti rok važenja. Ali, uz to, postoje i zakonodavne norme, prema kojima razdoblje ne odgovara uvijek njihovoj volji.
Najam i najam: kako razlikovati
Prije nego što počnete proučavati pojmove, vrijedno je razumjeti pojmove koje obični ljudi često zbunjuju. Riječ je o iznajmljivanju i zapošljavanju. Glavna razlika je u tome što je ugovor o zakupu prihvaćen u odnosu na pojedinca, dok je ugovor o zakupu prihvaćen u odnosu na pravnu osobu. Ostale značajne razlike uključuju sljedeće:
- Objekt. Ako se za iznajmljivanje mogu raditi isključivo stambeni prostori, onda je prilikom iznajmljivanja ured, mjesta za proizvodnju i trgovinu, kao i skladišta.
- Stranke zakupa su posjednik i zakupnik, dok su u najmu vlasnik i zakupnik. U ugovoru moraju biti navedeni relevantni uvjeti.
- U slučaju sukoba iz ugovora o radu, možete ih pokušati riješiti putem agencije za promet nekretninama. Ako govorimo o najmu, onda se najčešće obraćaju privatnim pravnicima za pomoć.
- Trajanje ugovora. Ako se zakup može izdati na bilo koje razdoblje, tada je zakup na samo pet godina. Dakle, ako termin nije naveden u ugovoru o radu, tada je osnovni rok njegove valjanosti prema zadanim postavkama pet godina.
- Pravni odnosi u okviru najma regulirani su na temelju pogl. 34 Građanskog zakona Ruske Federacije, a u odnosu na ugovor o radu, pogl. 35. Građanskog zakonika Ruske Federacije.
- Ako dug nastane kod pravne osobe, lakše ga je naplatiti, jer drugi u pravilu imaju imovinu, kao i novac na tekućem računu. Ako je građanima ograničena solventnost, na primjer, bez posla, to će biti teže.
Shvatajući razlike u zapošljavanju i najmu, nastavljamo izravno na najam, posebno na razdoblje djelovanja.
Značajke trajanja zakupa
Rok valjanosti je vremenski period koji se utvrđuje međusobnim dogovorom stranaka. U skladu s njim, pravni odnosi o zakupu počinju i završavaju.
Prema ovom pokazatelju, stanar ima obveze plaćanja imovine iznajmljene. Zauzvrat, vlasnik mora u odgovarajućem razdoblju vlasništvo prenijeti korisniku.
Početak i kraj transakcije ovise o roku najma. Ugovor se sklapa na neodređeno ili određeno vrijeme, njegova valjanost započinje početkom dana, a završava na kraju dana (u 24:00). Slijedom toga, raskid ugovora (ako je stanar poslao obavijest o raskidu daljnjih pravnih odnosa) pada u 24 sata tog datuma, što je i definirano u dokumentu.
Vrste ugovora o zakupu
Članak 610. Građanskog zakona Ruske Federacije objašnjava pojam zakupa. Na neodređeno vrijeme, smatrat će se da je zaključen ako sadržaj ne utvrdi točan datum. Takav se dokument naziva i trajnim.
Međutim, u doslovnom smislu takav se pojam ne može tumačiti. Svaki ugovor o zakupu predviđa određeno razdoblje, budući da se stvar prenosi na uporabu, a ne u vlasništvo druge strane. U nedostatku određenog razdoblja, ispravnije je govoriti o mogućnosti da stranke u bilo kojem trenutku raskinu pravni odnos. Istina, za to je prvo potrebno obavijestiti drugu stranu.
Postoje i kratkoročni ugovori. Često su zatvoreni prilikom iznajmljivanja stana. Kratkoročni ugovor uglavnom se sklapa na 11 mjeseci. Zbog toga je nema potrebe registrirati na Rosreestr. Ugovor o zakupu može se zaključiti na dva mjeseca, na nekoliko tjedana, dana, pa čak i sati.
Kratkoročni ugovori su najprofitabilniji za najmodavca, jer ne samo da vam omogućavaju veću dobit, već i ograničavaju stanara u određenim pravima, a također omogućuju izbjegavanje plaćanja poreza.
Zakon predviđa takav koncept kao ograničenje roka ugovora. To se ne može samo navesti u ugovoru, već je i zakonski propisano. Uvjet vrijedi, primjerice, prilikom zakupa zemljišta i parcela s mineralima, kao i vodenih tijela. Zakonodavstvo utvrđuje maksimalne uvjete pod kojima se ova imovina može prenijeti na upotrebu.
U pravilu ovo vlasništvo pripada državi, jer građanin ili tvrtka, kao vlasnik, ima više mogućnosti za izražavanje volje. Stoga se ta točka mora uzeti u obzir prilikom potpisivanja ugovora.
Postoje slučajevi kada zakonodavstvo utvrđuje vremenski rok za predmet koji se daje u zakup, a strane nisu predvidjele rok zakupa. Iako se vjeruje da je ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme, on će biti važan samo do kraja ograničenja. Međutim, ako to želi jedna od strana, može se povući iz ugovora ranije, bez pravnih posljedica.
Druga vrsta dokumenta naziva se ugovorom na određeno vrijeme. To znači da jasno određuje određeno razdoblje valjanosti ili je vezan uz početak određenog događaja. Na primjer, ugovor o najmu vikendice može propisati uvjet: "prije zaključenja transakcije kupnje i prodaje" ili "prije stupanja u nasljedstvo".
Dugoročni ugovori uglavnom se sklapaju za najam:
- Zemljište.
- Podzemlje.
- Vodno tijelo.
Pravni odnos prema takvim ugovorima može se dalje transformirati činjenicom da najmoprimac dobije mogućnost da postane punopravni vlasnik. Na primjer, ako je zemljišna parcela upisana pod upravljanjem pomoćnog poljoprivrednog gospodarstva u trajanju od 49 godina, tada kada se na njoj podigne kuća (u obliku kapitalne strukture), zemljište se može ponovno registrirati kao vlasništvo.
Razlozi za sklapanje ugovora na neodređeno vrijeme
Zakon predviđa mogućnost sklapanja ugovora o zakupu imovine na neodređeno vrijeme na sljedećim osnovama:
- Neodređujući termin u ugovoru.
- Proširenje postojećeg ugovora, koristeći preliminarno pravo.
nastavak
Ako je osoba koja je unajmila određenu nekretninu ispunila uvjete tijekom cijelog razdoblja ugovora, tada ima prednostno pravo zaključiti odgovarajući ugovor o zakupu. Obnovljeno na neodređeno ili jasno definirano razdoblje - moguće je pod brojnim uvjetima. To uključuje sljedeće:
- Tijekom važenja prvobitnog ugovora nema kršenja.
- Korisnik prostora je spreman ponuditi vlasniku povoljne uvjete za obnovu u usporedbi s ponudama koje imaju drugi podnositelji zahtjeva.
- Uvjet prethodne prijave je ispunjen, što izražava želju za nastavkom relevantnog pravnog odnosa.
Vjeruje se da ugovor zakup se produžava na neodređeno vrijeme ako najmoprimac nije ukinuo pravo korištenja imovine, a zakupodavac ne stvara prepreke za to. Osim toga, uvjeti sporazuma ostaju isti, s izuzetkom slučajeva u kojima stranke izjavljuju drugačije.
Međutim, po zakonu, najmoprimac mora pismeno obavijestiti vlasnika o namjeri da nekretninu nastavi iznajmljivati u razumnom roku do kraja dokumenta. Ako stranke žele izvršiti bilo kakve promjene, moraju sklopiti dodatni ugovor u kojem će biti prikazane. Često stranke mijenjaju uvjete najma.
U slučaju stanovanja, isplativije je da stanar unaprijed odluči u kojem će se razdoblju zaključiti ugovor o najmu prostora. Na neodređeno vrijeme, budući stanovnici vrlo rijetko pristaju na naseljavanje. Razdoblje je jedna od najvažnijih točaka sporazuma. Zbog toga se preporučuje da dokument propisuje uvjet da će razdoblje biti nepromijenjeno tijekom cijelog trajanja akcije.
Ako je ugovor o zakupu, kao i najam sobe ili drugog objekta dugoročan, tada ga prati obavezan postupak državne registracije.
Postupci stranaka po isteku
U slučajevima kada je ugovor istekao, a najmoprimac nije napustio prostor, a zakupodavac nema prigovora, pravo korištenja imovine nastavlja se pod istim uvjetima. Štoviše, ugovor se smatra produženim za slično razdoblje. Ako najmoprimac u budućnosti ne želi posjedovati nekretninu, o tome mora obavijestiti stanodavca. U protivnom mogu se pojaviti neželjene posljedice. U pravilu je ovaj uvjet propisan u ugovoru.
Ako je najmoprimac napustio prostor, ali ga nije obavijestio, tada će mu se možda zatražiti razdoblje u kojem stanodavac nije bio upoznat s tim radnjama. Ako najmoprimac nakon isteka ugovora odbije dati nekretninu, vlasnik ga može dobiti na sudu. Glavni uvjet u ovom slučaju je poštivanje zastara.
Raskid ugovora
Ako se zakup zaključuje na neodređeno vrijeme, tada ga je moguće raskinuti u bilo kojem trenutku dogovorom stranaka ili jednostrano. U potonjem slučaju, pod određenim uvjetima, morat ćete ići na sud. Jednostrano odbijanje potvrđuje sudska praksa. Na primjer, o tome postoji odluka Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije, br. VAS-10796/13 u vezi sa slučajem A33-8577 / 2012.
Prekid najma na neodređeno vrijeme također je predviđen važećim zakonodavstvom u obliku gore spomenute obavijesti. Podaci o tome sadržani su u čl. 610 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Za raskid ugovora najmoprimac mora obavijestiti stanodavca u određenom roku. Obavijest treba poslati na propisani način. Ako se to ne učini, sud će pri prijavi pravosudnom tijelu razmotriti ovu zlouporabu.
Mora se voditi računa da se obavijest dokumentira. U tu svrhu morate napraviti popis investicija.
Metode zaštite
Za ugovorne strane primjenjuju se različite metode zaštite. Dakle, ako zakupodavac pošalje obavijest najmoprimcu, a ovaj ne napusti prostor, zakupodavac ima pravo podnijeti sljedeće zahtjeve najmoprimcu:
- Izvršite plaćanje za cijeli rok zakupa. Sredstva se mogu povratiti kao nepravedno bogaćenje. Budući da se u ovom trenutku ugovor već smatra raskinutim, naplata u obliku najma bit će pogrešna.
- Oslobodite prostor. Ovaj se zahtjev mora razlikovati od osvetoljubivog, jer je riječ o pravnom pitanju. U slučaju zakupnih odnosa primjenjuju se metode zaštite koje se temelje na odredbama čl. 610 Građanskog zakonika Ruske Federacije.
Ovaj pristup potvrđuje Uredba Vrhovnog arbitražnog suda Ukrajine br. 16253/11, donesena u predmetu br. A40-13860 / 10-40-812.
Interes stanara je da obično nastavlja odnos i nakon što primi obavijest o raskidu zakupa. Njegov način zaštite odabire se ovisno o tome tko je posjednik i tko stoji na njegovoj strani, kao i o njegovim postupcima.
Na primjer, ako je ugovor o zakupu sklopljen na neodređeno vrijeme, a vladine agencije su na strani zakupodavca, tada će se izazov provoditi u skladu s pogl. 24 agrobiznisa Ruske Federacije. To svjedoči sudska praksa, na primjer, FAS rezolucija u slučaju br. A57-3636 / 2012. Istovremeno, sudska praksa poznaje slučajeve u kojima je ovaj način zaštite prepoznat kao netočan. Odlukom FAS-a u slučaju br. A55-25220 / 2012, zahtjev za priznavanje odluke državnog tijela o jednostranom odbijanju da ispuni zakup zemljišta bio je nezakonit. Sud je ovu odluku obrazložio činjenicom da je podnositelj zahtjeva odabrao neprimjeren način zaštite, budući da su pravni odnosi stranaka ugovora građanskopravni i ne proizilaze iz javnih ovlasti države. autoritet.
Bilo je i slučajeva zahtjeva da se zakup zemljišta na neodređeno vrijeme prizna valjanim. Konkretno, ovo je Rezolucija FAS ZCO u predmetu broj A45-24711 / 2012, kao i Rješenje središnjeg organa FAS-a u slučaju br. A62-7460 / 2012. Sudovi su, razmatrajući relevantne zahtjeve, vodili sljedećim točkama:
- Da li je ugovor stvarno zaključen na neodređeno vrijeme.
- Je li poslana obavijest o raskidu.
- Jesu li ispunjeni uvjeti prilikom slanja obavijesti.
- Je li ga primila druga stranka.
Registracija ugovora
Najam stambenog prostora (ili nestambenih prostora) sklopljen na razdoblje do jedne godine ne podliježe registraciji (u pravilu je njihovo razdoblje važenja 11 mjeseci). Državna registracija ugovora o zakupu na neodređeno vrijeme također se ne provodi unatoč činjenici da u stvari rok valjanosti dokumenta može biti veći od jedne godine. To se može razumjeti čitanjem odredbi stavka 2. čl. 651. Građanskog zakona Ruske Federacije, što ukazuje da se državna registracija odnosi na ugovore na određeno vrijeme, čija je valjanost veća od jedne godine. To potvrđuje i arbitražna praksa, posebno, Rezolucija FAS-a Moskva u predmetu br. KG-A40 / 6418-00, Rezolucija FAS SZO u slučaju br. A26-394 / 2007 i drugi akti.
Ne samo da je potrebno registrirati ugovor o zakupu zaključen na neodređeno vrijeme, već i obnovljeni dokument. Osnova za to je stavak 2. čl. 621. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Ostali dokumenti koji potvrđuju ovu odredbu uključuju i informativno pismo Prezidija Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije br. 59.
U praksi će se istražiti zakup na neodređeno vrijeme najbolje će uzorak predstavljen u nastavku.
Glavna značajka je nedostatak spomena razdoblja valjanosti. Ostatak dokumenta je redovan zakup.
zaključak
Bez obzira je li zakup na neodređeno vrijeme podložan registraciji ili ne, u njemu postoje pozitivne i negativne točke. Najmoprimac se može zabrinuti da posjednik ima pravo raskinuti ugovor u bilo kojem trenutku ako uredno obavijesti stanara. Stanodavac mora imati dokaze da je stanaru zapravo poslao obavijest.