Govoreći o značajkama prodaje stambenih prostora, treba pojasniti da se opći redoslijed transakcija ne mijenja. Akcijski plan i regulacija ostaju isti. Upravo postupcima sudionika dodaju se nijanse.
Sudionici transakcija
Suština ugovora je da prodavač pristaje prenijeti vlasništvo nad stanom na kupca, a kupac ga prihvaća. Značajke prodaje stambenih prostora odnose se na stanove, kuće i sobe u stanovima i kućama.
Stranke transakcije su vlasnik i stjecatelj, na koje se prenose sva prava na predmetu. Ponekad ima nekoliko vlasnika. Zastupnici ponekad djeluju u njegovo ime, djelujući na temelju punomoći ili drugih razloga. Na primjer, roditelji djeteta koje još nema 18 godina.
Ako je vlasnik država ili općina, u transakciji sudjeluje tijelo ili osoba ovlaštena za prodaju imovine. Izuzetak je slučaj privatizacije stanova, gdje je prijenos imovine besplatan.
Značajke prodaje stambenih prostora uključuju primanje ovjerene suglasnosti supružnika koji ima prava na objekt.
Transakcije punomoći
Služba za registraciju pažljivo provjerava prenesene ugovore i dokumente na usklađenost s primjenjivim zakonima. Ta sudbina ne zaobilazi punomoć. Na što službenici obraćaju pozornost?
- je li istekao njegov rok trajanja;
- ima li osoba koja potpisuje ugovor ovlaštenja za ugovor;
- jesu li ispunjeni drugi uvjeti (na primjer, paket dokumenata sadrži dozvolu organa starateljstva za transakciju s nekretninama djeteta ili nekompetentne osobe).
Problem je u tome što je provjera ograničena na proučavanje dokumenata, posebno onih koje izdaju vlasti.
Ako je punomoć izdana davno i njezin rok nije istekao, bilo bi razumno pitati posjednika izravno želi li još uvijek ugovoriti. Sasvim je moguće da je punomoć opozvana i da je prevarant koristi. Rješavanje punomoći kod javnog bilježnika možda neće uspjeti.
Ako je prodavač nasljednik
Stjecanje imovine prethodno naslijeđene od strane druge osobe smatra se rizičnim poslom. U bilo kojem trenutku mogu se pojaviti nasljednici koji zahtijevaju svoj udio, pa čak i podnijeti tužbu na sudu.
Problem nije samo u dovoljno dugim vremenskim ograničenjima. Zakon predviđa njihovu obnovu.
Slični se slučajevi događaju s nekretninama, čija prava prolaze kroz lanac transakcija. Jedini način rezerviranja stambene imovine je dokazati fer kupnju.
Subjekt transakcije
Predmet transakcije je jedan od gore navedenih objekata. Značajke prodaje stambenih prostorija obvezuju se u dokument unijeti dovoljno podataka za identifikaciju objekta. Parnice i zakonodavstvo pozivaju podatke iz državnog registra prava kao dovoljne podatke: katastarski broj i osnovu za upis prava prodavatelja (ugovor, potvrda o nasljeđivanju itd.), Datum upisa i ostale karakteristike.
Ako se stambena zgrada ili njezin dio proda, druga strana dobiva odgovarajući iznos prava na zemljištu ili njegovom dijelu. Transakcije o prijenosu zemljišta mogu se kombinirati ili se istovremeno potpisuju dva dokumenta.
Posljedica kršenja ovog pravila je priznavanje transakcije kao nepotpune. To znači da njegovi osnovni uvjeti nisu dogovoreni, a dokument nema pravnu snagu: ne stvara prava i obveze.
Ako je predmet na prodaju soba ili stan u stambenoj zgradi, novi vlasnik dobiva i pravo na dio zajedničke imovine. Odricanje od odgovornosti je nezakonito.
Opis predmeta transakcije
Kako su povezane značajke ugovora o prodaji stambenog prostora i predmet transakcije? U dokument se unose sljedeće informacije:
- grad ili grad u kojem se nalazi;
- rješavanje;
- ukupna površina;
- broj soba;
- prisutnost balkona i lođa;
- katastarski broj.
Stan može imati obilježja koja prodavač pokušava sakriti iz razumljivih motiva. Međutim, identifikacija skrivenih nedostataka kupcu daje pravo da podnese zahtjev za naknadu štete. Ako su toliko ozbiljni da kupnja gubi svoje značenje, daje se pravo na raskid transakcije.
Obnova ili preuređenje moraju se legalizirati, inače se stan prodaje, da tako kažem, bez njih. Ako su promjene ozbiljne, od vlasnika će se možda tražiti da objekt dovede u izvorni položaj. Stoga je nabava stambenog prostora s takvim manama prepuna ozbiljnih poteškoća u budućnosti.
Ako se predlaže kupnja kuće u takvom stanju, tada se njezine promjene legaliziraju mnogo lakše. Podnosi se zahtjev ili izjava i potvrda lokalne općinske uprave da nekretnina ne prelazi dodijeljeno zemljište, a promjene vlasništva unose se u registar prava.
Ako se zemlja istovremeno nabavlja
Koje su značajke ugovora o prodaji stambenog prostora sa zemljišnom parcelom ispod njega?
U LC je položio načelo jedinstva sudbine zemlje i imovine koja se nalazi na njoj. Ako se prebaci kuća, tada se zemlja u skladu s tim prenosi.
Nedostatak papirologije za parcelu ne zabranjuje vlasniku prodaju imovine. Ugovorom se bilježi samo prijenos zemljišta pod istim uvjetima pod kojima je bio u vlasništvu prodavatelja. Izuzetak su slučajevi bespravne gradnje na zemljištu koje za to nije namijenjeno ili uopće nije u legalnoj upotrebi prodavatelja.
Zakon zabranjuje prodaju zemljišta bez istodobne prodaje kuće koja se nalazi na njemu.
Ako je zemljište ispod kuće u zakupu, tada ga novi vlasnik prima na zakup. U ovom slučaju nije potreban pristanak vlasnika zemljišta na transakciju.
Zakon može predvidjeti i iznimke koje zabranjuju prodaju zemljišta određenim osobama, u tom slučaju se može dopustiti zakup.
Klauzule sporazuma o predmetu transakcije navode katastarski broj i osnovu za registraciju prava.
Prava trećih strana
Prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije, posebnost prodaje stambenog prostora je obaveza prodavatelja da u ugovoru napiše sve osobe koje zadržavaju pravo boravka.
To uključuje svu rodbinu koja živi s njim, supružnika ili supružnika. Bivši članovi obitelji uključeni su u popis podložnim zajedničkom suživotu. Zakonom se njihov status proširuje i na osobe koje nemaju rodbinsku ili drugu vezu s vlasnikom, ali su ga usadili kao članovi obitelji.
Ako prethodno član obitelji nije sudjelovao u privatizaciji, zadržava pravo korištenja prostorija.
Osnova prava na prebivalište jesu: testament, ugovor o najmu stana, ugovor o najmu s uzdržavanim članovima.
Nepostojanje potpuno izvedenih dokumenata ne znači da nitko nema prava na stanovanje, osim vlasnika. Izuzetak su slučajevi u kojima je kršenje formalnosti bitno (na primjer, ugovori koji podliježu obveznoj notarskoj ovjeri).
Tekst sadrži imena, patronimu, prezimena i specifična prava prebivališta u stanu, te putovnice za identifikaciju pojedinaca. Odredba o ovoj temi sadržana je u članku o značajkama prodaje stambenih prostora.
Posebna stavka su dječja prava.Ako jedna od strana u transakciji ima maloljetnu djecu koja imaju samo pravo boravka, a ne imovinu, zakon zahtijeva od njih da poduzmu mjere kako bi se osigurali da im se životni uvjeti ne pogoršavaju.
Transakcijska cijena
Klauzula je obvezna za ugovor o kupoprodaji. Bez njega transakcija se smatra zaključenom, a pravno značenje je izgubljeno. Veličina cijene potrebna je ne samo za zaštitu prava sudionika, već i za izračun iznosa poreza.
Kako se određuje cijena pri prodaji nekretnina? Posebnost prodaje stambenih prostora u pružanju slobode strankama ograničena je samo zabranom prijenosa stambenog prostora po cijeni koja ne odgovara tržišnoj cijeni. Procjenjivanje objekta katastarskom vrijednošću ne omogućava uštedu na porezima, država će se obvezati izvršiti plaćanja na temelju tržišnih cijena u skladu s praksom Ustavnog suda Ruske Federacije.
Ako jedna strana predloži nacrt ugovora, a druga prihvati, to ne znači da automatski prihvaća cijenu navedenu u nacrtu.
Nijanse izračuna i indikacije cijena
Prilikom kupnje stana, trošak se navodi i za sam stan i za dio ukupne imovine u stambenom kompleksu.
Ako se kuća sa zemljišnom česticom ili udio kuće s udjelom u parceli stekne u vlasništvo, propisana je cijena za svaki pojedini objekt.
Iznos se može izračunati na temelju procjene jedinice jedinice, a tada je kupac dužan uplatiti novac za stvarno preneseno područje.
Cijena se u ugovoru istodobno unosi i brojevima i riječima, tako da ne postoje sporovi zbog pogrešaka koji se mogu učiniti u njenoj pripremi.
To ne znači da se posljednji odlomak odnosi samo na značajke ugovora o prodaji stambenih prostora.
Obrazac ugovora
Zakonom su utvrđeni stroži zahtjevi za transakcije prodaje nekretnina i stambenih prostora, posebno se ugovor sastavlja u obliku jedinstvenog dokumenta. Nepoštivanje zahtjeva obrasca poništava transakciju. Prepisku nije moguće pozivati kao dokaz koji potvrđuje zaključivanje sporazuma.
ovjera
U 2015. godini donesene su izmjene u zakonodavstvu o registraciji prava vlasništva. Neke se transakcije sada zaključuju uz sudjelovanje javnog bilježnika.
Na popisu su uključeni sljedeći slučajevi:
- transakcije prodaje udjela u zajedničkom vlasničkom pravu, čak i ako je kupac jedan od imatelja;
- prodaja stana od strane jedinog vlasnika koji u vrijeme transakcije još nije imao 18 godina;
- prodaja zajedničkog imanja.
Uvođenje novih odredbi ne isključuje obvezu pribavljanja odobrenja za transakciju od organa starateljstva. Nažalost, nabrojene značajke prodaje stambenih prostora roditelji i skrbnici ne uzimaju u obzir.
Državna registracija
Zakon obvezuje stranke u transakciji da registriraju prijenos prava na imovinu. Osoba se smatra punopravnim vlasnikom stambene nekretnine od trenutka registracije prava. Čl. 558 o značajkama prodaje stambenih prostorija odredio je trenutak upisa u registar prava kao trenutak zaključenja transakcije.
Ako jedna od strana odbije registraciju ili je izbjegne, druga strana ima pravo podnijeti tužbu na sudu zbog prisilne registracije. Dakle, potvrđuje se da je kupac zakoniti vlasnik stečene imovine, uprkos nedostatku registracije.
Transakcije za majčinstvo
Djelomična ili potpuna upotreba sredstava majčinskog kapitala za kupnju stanova zahtijeva ispunjavanje niza zakonskih zahtjeva. Značajke utječu i na formulaciju transakcija i na postupak njegovog izvršenja.
Pored toga, zakonom je utvrđen popis uvjeta za stanovanje kupljeno na ovaj način. Konkretno, određeni broj stavova iznijele su Oružane snage RF-a u pregledu pravosudne prakse o korištenju materinskog kapitala.
U zaključku
Ukratko donosimo značajke prodaje stambenih prostorija, naznačene u 558 Građanskog zakonika:
- suštinski uvjet je prijenos prava trećih osoba na stan;
- bez državne registracije, ugovor se ne smatra zaključenim;
- ostale značajke povezane su s dobi sudionika u transakciji ili njihovom pravnom sposobnošću.
Uveden je amandman kojim se reguliraju transakcije sa kućama u ekonomskoj klasi saveznim zakonom, koji još nije usvojen.