Česte su situacije kada građani radije kupuju stanove u nezavršenim stambenim zgradama. U ovom slučaju, oni postaju sudionici u zajedničkoj izgradnji, stoga se s programerom izrađuje DDU. Ovaj dokument u potpunosti regulira odnos između investitora i graditelja.
Ako se krše bilo kakve značajne odredbe ugovora, svaka stranka može podnijeti tužbu drugoj strani u sporazumu. Najčešća kazna za naknadu štete je DDU-u zbog činjenice da programer iz različitih razloga nije bio u mogućnosti staviti kuću u pogon na vrijeme.
Kazna se može izračunati na temelju podataka dostupnih u ugovoru ili uz pomoć podataka sadržanih u zakonodavstvu, ako potrebne informacije nisu dostupne u samom ugovoru.
Zakonodavna regulativa
Glavni zakon koji regulira pravila sudjelovanja u zajedničkoj gradnji je savezni zakon br. 214. Stupio je na snagu 2015. godine, a glavna mu je svrha zaštititi štediše od prijevara od strane nemarnih programera. Značajke takvog normativnog akta uključuju:
- opisuje sve nijanse izgradnje stambene zgrade na štetu investitora koji su kupci stanova;
- svi odnosi koji nastaju između građana i građevinara reguliraju se isključivo odredbama DDU-a koje moraju biti sastavljene u ispravnom obliku i sadrže važne uvjete za suradnju;
- ako građevinska tvrtka pokušava upotrijebiti drugi ugovor, na primjer, ugovor o investiranju, zajedničku izgradnju ili preliminarni dokument, tada investitori trebaju imati na umu da se odredbe saveznog zakona br. 214 ne primjenjuju na ove dokumente, pa često čak i tužbe nisu zadovoljene u slučaju kršenja od strane graditelja;
- DDU se sastavlja isključivo u pisanom obliku i također je registriran kod Rosreestr;
- ako građevinsko poduzeće krši uvjete isporuke kuće ili druge bitne uvjete ugovora, tada se po DDU-u može naplatiti kazna, a postupak se može izvesti podnošenjem žalbe tvrtki ili sudu.
Građani sami moraju odbiti potpisivanje drugih vrsta ugovora, jer pod takvim uvjetima građevinska tvrtka neće biti pažljivo zaštićena od samovolje ili čak prijevara.
Što je uključeno u sporazum?
U DDU-u moraju biti naznačeni određeni uvjeti i klauzule bez kojih se smatra da nemaju pravnu snagu. Neki programeri namjerno isključuju neke podatke, zbog kojih su zaštićeni od brojnih zahtjeva investitora. Stoga, prije potpisivanja ugovora, provjerite je li pravilno sastavljen i da je struktura optimalna. U svakom slučaju u sporazumu trebaju biti točke:
- točan opis budućeg stana, koji ga stječe kamata;
- odobren je plan stana koji uključuje podatke o njegovom području, adresi, broju kata i drugim parametrima;
- naznačiti vrijeme tijekom kojeg se gotova imovina mora naručiti;
- registrirana je točna vrijednost imovine, kao i načini na koji način dioničar može izvršiti plaćanja;
- Navedeno je jamstveno razdoblje za objekt;
- Date su metode ispunjavanja obveza navedenih u ugovoru obje strane u ugovoru.
Ako su gornji uvjeti odsutni, tada se DDU smatra nevažećim.Ako imatelj kapitala umre, tada sve njegove obveze iz sporazuma prelaze na njegove nasljednike. Uz to, u ugovoru se mogu propisati pravila za povrat odštete prema DDU-u. Često su pravila za njegov izračun često uopće naznačena, a ako takve informacije nisu dostupne, primjenjuju se pravila sadržana u saveznom zakonu br. 214.
Koje su odgovornosti programera?
Programer pruža građevinska tvrtka koja se bavi izgradnjom stambene stambene zgrade. Prilikom sastavljanja DDU-a s vlasnicima kamata, on ima brojne odgovornosti koje su navedene u ovom dokumentu. Ako su prekršeni, tada se vlasnici udjela naplaćuju kazne prema DDU-u. Glavne odgovornosti programera uključuju:
- izgradnja stambene zgrade u strogo definiranom vremenskom okviru;
- stavljanje postrojenja u pogon na vrijeme;
- prijenos stanovanja vlasnicima udjela na temelju zakonskih zahtjeva;
- za izgradnju stambenog prostora mogu se koristiti ne samo snage i sredstva tvrtke, jer mogu privući kooperante, ali ta bi se točka trebala odražavati u ugovoru;
- programer snosi brojne rizike povezane s oštećenjem ili uništavanjem predmeta iz različitih razloga dok se ne prenese u vlasništvo vlasnika kamata.
Sudska praksa povrata kazne iz DDD-a pokazuje da suci u većini slučajeva ispunjavaju zahtjeve zainteresovanih strana. Stoga građevinske tvrtke moraju snositi stvarno značajne troškove povezane s pokrivanjem gubitaka.
Pojam gubitka
Kazna je predstavljena određenom novčanom isplatom, čiji iznos ovisi o postojećem kršenju. Svaki je slučaj jedinstven, pa je postupak nadoknade štete prema DDD-u određen specifičnom situacijom.
Postupak naplate reguliran je odredbama saveznog zakona br. 214, a potrebne informacije dostupne su u čl. 330 GK. Kazna je prikazana novčanim iznosom koji izvođač mora prenijeti ako, iz različitih razloga, ne može ispuniti svoje obveze iz ugovora. Naplaćuje se ako su povrijeđeni rokovi za dostavu predmeta ili su vlasnici kamata otkrili ozbiljne prekršaje u stanu, dakle nema potrebnu kvalitetu.
Često se kazna naziva novčanom kaznom ili novčanom kaznom, iako su takvi pojmovi s pravnog stajališta netočni.
Kada se naplaćuje?
Sudska praksa povrata kazne u skladu s DDU-om pokazuje da se ona može naplaćivati iz različitih razloga. To uključuje:
- programer ne može pustiti kuću u rad u roku koji je naveden u ugovoru;
- vlasnici kamata otkrivaju ozbiljne kamate kršenja građevinskih pravila u stanovima;
- površina stana razlikuje se od vrijednosti navedene u DDU-u.
Najčešće se građani obraćaju sudu upravo zato što se rokovi za stavljanje imovine u uporabu odgađaju. Ljudi ne mogu koristiti svoje vlasništvo u životne ili druge svrhe, pa žele nadoknaditi svoje troškove. U početku biste trebali pokušati riješiti probleme na miran način, ali ako tvrtka odbije uplatiti sredstva na temelju zahtjeva, tada ćete morati sastaviti tužbeni zahtjev za kaznu prema DDU-u, koji će se predati sudu na lokaciji kuće.
Kada započinje naplata kazne?
Na temelju saveznog zakona br. 214, svaki imatelj kapitala trebao bi znati od kojeg datuma se može naplaćivati kazna. Iz ispravnog izračuna iznosa ovisi koliko će se lako povratiti od programera.
Neposredno u ugovoru propisano je točno kada bi objekt trebao biti naručen, budući da se taj datum prikazuje popodne kada ključevi stana moraju biti predani kupcu. To razdoblje treba biti isto za sve vlasnike udjela, propisano u čl. 6. zakona. Od ovog trenutka može se izračunati kazna.
Zakonodavstvo dopušta mogućnost da se programer obraća vlasnicima udjela sa zahtjevom za sklapanje dodatnog ugovora o ugovoru.Takav tretman mora biti samo u pisanom obliku. Dopunski ugovor naznačuje novi rok za završetak objekta. Dokument obično potpisuju investitori u nekretnine koji žele brzo dobiti svoj stan i ne žele pokvariti odnose s graditeljem.
U slučaju takvog dogovora, neće biti moguće računati na kaznu. To se može nametnuti tek od trenutka kada građevinsko poduzeće prekrši uvjete navedene u novom ugovoru.
Pravila izračuna
Kazna se može naplaćivati pretkaznim postupkom ili sudskom metodom. U svakom slučaju, u zahtjevu ili zahtjevu potrebno je navesti iznos ovog plaćanja. Pri njegovom izračunavanju uzimaju se u obzir važne točke:
- izračunavanje se vrši za svaki dan kašnjenja;
- prilikom izračuna koristi se 1/300 stope refinanciranja središnje banke;
- stopa se uzima na dan kada nisu ispunjene obveze;
- za državljanina Ruske Federacije koji je dioničar, izračunati iznos množi se sa 2.
Na primjer, sa građevinskom tvrtkom sastavljen je DDU, na osnovu kojeg stan kupuje državljanin Ruske Federacije. Njezin je trošak 1,4 milijuna rubalja. U propisanom roku stan nije prebačen na kupca. Stopa refinanciranja iznosi 9%, tako da se izračunava visina kazne:
1 400 000 * 2 * 1/300 * 1 * 9% = 840 rubalja. u jednom danu kašnjenja.
Izračun se vrši za svaki dan kašnjenja od trenutka njegova pojavljivanja, a ne od dana kada je aplikacija poslana.
Preračun još uvijek provodi programer ili sud. Ako programer odbije riješiti problem na miran način, morat će podnijeti tužbu radi povrata kazne iz DDU-a. Ako u njemu iznos potraživanja prelazi milijun rubalja, onda prema čl. 333.36 Poreznim zakonikom tužitelj će platiti zasebnu naknadu.
Dobrovoljno prikupljanje sredstava
Prije odlaska na sud, vlasnici udjela obvezni su pokušati riješiti problem na miran način. Da biste to učinili, morat ćete sastaviti zahtjev za povrat kazne po DDU-u. Uzorak zahtjeva za zahtjev dat je u nastavku.
Dokument se izravno šalje zaposleniku građevinske tvrtke. Potrebno je sastaviti dva zahtjeva, jer jedan primjerak ostaje kod podnositelja prijave, a na njemu predstavnik nositelja projekta mora staviti znak o prihvatu.
U praksi tvrtke rijetko pristaju dobrovoljno platiti kaznu, pa građani moraju ići na sud.
Pravila polaganja prava
Odluka koju je programer donio o prikladnosti prijenosa kazne često ovisi o ispravnosti formiranja ovog dokumenta. Zbog toga se u dokumentu uključuju, bezuspješno:
- naziv i pravna adresa građevinske tvrtke, a te informacije mogu se preuzeti iz DDU-a;
- adresu kuće koju graditelj nije iznajmio na vrijeme;
- točne podatke o stanu, koje bi dioničar trebao dobiti na temelju ugovora, a to uključuje njegovu površinu, broj kata i ostale elemente;
- primjerak DDU-a i dokumenata koji dokazuju da je građanin platio imovinu prilažu uz prijavu, a oni uključuju razne dokumente o plaćanju, na primjer, blagajnički ček ili potvrdu o primanju sredstava;
- napisan je zahtjev da se građaninu plati kazna u određenom iznosu, a uz to je dan ispravan izračun tog iznosa.
Ako prvo proučite prijavu za uzorak za povrat odštete u okviru DDU-a, tada neće biti poteškoća s formiranjem ovog dokumenta. Prikladno je na kraju naznačiti da će, ako zahtjevi nisu zadovoljeni, podnositelj zahtjeva morati ići na sud.
Možete prenijeti takav predstečajni zahtjev na različite načine:
- osobni prijenos dokumenta djelatniku građevinske tvrtke pod potpisom;
- slanje preporučenom poštom, a osim toga potrebno je spremiti obavijest o isporuci;
- korištenje kurirskih usluga, ali u ovom slučaju je potrebna i oznaka primitka.
Ako u roku od mjesec dana nema odgovora ili prijenosa sredstava, možete sigurno ići na sud.
Pravila za podnošenje zahtjeva
Ako graditelj ne prebaci sredstva dobrovoljno, kamateri moraju povratiti kaznu prema DDU-u putem arbitražnog suda. Za to je potrebno kompetentno napisati tužbu. Uzorak zahtjeva za povrat kazne u okviru DDU-a priložen je u nastavku.
Prilikom pripreme dokumenta uzimaju se u obzir nijanse:
- Tužbu možete podnijeti u mjestu prebivališta građana ili na lokaciji objekta u izgradnji;
- ako zahtjeve podnosi nekoliko vlasnika kamata, oni se mogu ujediniti i podnijeti jedan zahtjev;
- dokument navodi sve okolnosti na temelju kojih se zahtijeva naplata kazne, na primjer, kašnjenje, uvjete sporazuma i druge podatke;
- dan je točan izračun kazne;
- ukazuje na potrebu za vraćanjem sredstava od programera.
Ako proučavate model zahtjeva za povrat kazne u okviru DDU-a, tada ne trebate kontaktirati odvjetnike za njegovu pripremu.
Koji su dokumenti u prilogu zahtjeva?
Sljedeći dokumenti su priloženi tužbi:
- kopija DDU-a;
- dokumenti za plaćanje koji potvrđuju prijenos sredstava za stan;
- preslika zahtjeva za prethodni postupak koji potvrđuje da je zainteresovani pokušao pitanje mirnim putem riješiti;
- dokumentacija koja potvrđuje da je podnositelj zahtjeva pretrpio dodatne gubitke zbog nemogućnosti korištenja svog stana.
Po potrebi se mogu priložiti i drugi dokumenti. Povrat kazne po DDU-u bez plaćanja unaprijed nije moguć, budući da izračun uzima u obzir stvarni iznos sredstava koji je nositelj kamate predao programeru. Ako je uplaćen samo dio sredstava, onda se to koristi tijekom nagodbe.
Što učiniti nakon sudske odluke?
Najčešće suci dodijeljuju kaznu prema DDU-u. Odluka suda sadrži podatke o tome koliko treba prenijeti vlasnicima udjela.
Ako tvrtka odbije dobrovoljno uplatiti sredstva, tada ih ovršitelji počinju prikupljati. Često to dovodi do bankrota tvrtki.
zaključak
Često programeri koji privuku vlasnike kamata na DDU, ne mogu pravodobno staviti kuću u pogon. U ovom slučaju kupci mogu zahtijevati kaznu.
Ovaj iznos novca možete dobiti na temelju zahtjeva za prethodni postupak ili tužbe podnesene na sudu. Važno je znati kako pravilno sastaviti te dokumente da ne sadrže greške ili netočne podatke.