Lakáskölcsönzést népszerű folyamatnak tekint azoknak az embereknek a körében, akiknek nincs saját állandó lakóingatlanjuk. Valaki más házának használatához havi bérleti díjat kell fizetnie, ezért a polgárok gyakran gondolkodnak azon, hogyan béreljenek lakást egy későbbi vásárlással. Ilyen lehetőséget korlátozott számú bérbeadó kínál, de ugyanakkor számos előnnyel jár a tranzakció minden egyes résztvevője számára.
A bérlakások fogalma
Lakás bérlése utólagos visszaváltással abban áll, hogy a bérlők rendszeresen lakhatnak lakásban, rendszeresen havi bérleti díjakat fizetnek a tulajdonosnak, és a szerződés végén lehetőségük van arra, hogy megvásárolják az ingatlant a tulajdonostól egy bizonyos összegű pénzért. Ennek a folyamatnak a jellemzői a következők:
- a szerződés szükségszerűen biztosítja a bérlő számára az ingatlan visszaváltásának lehetőségét;
- A visszavásárlási eljárásra a szerződés lejárta előtt vagy a határidő előtt kerülhet sor;
- ha közvetlenül a szerződésben nincs visszaváltási feltétel, akkor erről külön kiegészítő megállapodásban rendelkezhetnek, de az azonnal meghatározza, hogy a korábban befizetett összeget jóváírják-e a visszaváltási árba.
Minden résztvevőnek ellenőriznie kell a szerződés helyességét.
A tranzakció árnyalata
Ez a tranzakció kedvezőnek tekinthető azoknak a bérlőknek, akiknek nincs nagy megtakarításuk az ingatlanvásárláshoz. Ezért a lakás bérlésével a fejlesztőtől és az azt követő vásárláskor teljes jogú ház tulajdonosává válhat.
A földesurak viszont havi bérleti díj formájában veszítik el jövedelmüket, így szinte lehetetlen ilyen lehetőségeket találni. Csak nagy városokban kínálják őket, mivel a tulajdonosok nem találnak vevőt drága ingatlanokra.
A tranzakció előnyei a résztvevők számára
Ha lakást bérel egy későbbi vásárlással, annak előnyei és hátrányai is vannak.
A bérbeadó előnyei a következők:
- az ingatlanok a bérlők által az ingatlan piaci értékét meghaladó áron szerezhetők be;
- a tulajdonjog átruházására kizárólag a lakás teljes árának átruházása után kerül sor.
A bérlők számára nyújtott előnyök között szerepel:
- a lakásban a végső vásárlásáig lehet élni;
- nincs szükség jelzálogkölcsönre;
- nem fizetnek jelentős kamatot, amely gyakran a lakás teljes árát teszi ki;
- ha egy személynek nincs hivatalos munkahelye, akkor a lakástulajdonos még ilyen feltételek mellett sem tagadja meg bérleti szerződés megkötését;
- az állampolgárnak joga van a ház visszaváltására, de ha a szerződés végéig nem gyűjti be a szükséges összeget, megtagadhatja a visszaváltást.
Ezért sok polgár szeretne bérelni egy lakást, és azt későbbi visszaváltással. Először azonban azt javasoljuk, hogy alaposan tanulmányozza ennek a folyamatnak a hátrányait.
Hátrányai egy bérbeadónak
Az ilyen bérlésnek számos hátránya van a lakás közvetlen tulajdonosának:
- lehetőség van a profit bizonyos részének elvesztésére, ha a lakás bérleti ideje alatt jelentősen növekszik annak értéke, de a megállapodás nem működik;
- nincs lehetőség a létesítmény rendeltetésszerű felhasználására személyes célokra.
Ezen hiányosságok miatt ritkán találnak ilyen bérleti ajánlatokat.
Hátrányok a bérlő számára
Még a bérlők számára is egy ilyen ügylet veszélyesnek tekinthető néhány hátrány miatt:
- a lízing időtartama alatt nem lehetséges az ingatlan teljes átruházása, illetve a saját belátása szerint történő felhasználása, mivel a szerződésben gyakran jelezzük, hogy nincs lehetőség vendégek meghívására, háziállatok bevitele vagy más hasonló tevékenységek végrehajtására;
- fennáll annak a veszélye, hogy az ügylet másik fele különféle okokból megtagadja a szerződés teljesítését, és a bérlő nem kap korábban befizetett pénzeszközöket;
- a tulajdonos meghalhat, mielőtt a lakás teljes árát megfizette, tehát új megállapodást kell kötnie örököseivel, akik általában megpróbálják javítani a körülményeket maguk számára, így a lakásvásárlás egyszerűen veszteséges;
- az ingatlantulajdonos a házát saját belátása szerint rendelkezhet, ezért zálogként felhasználhatja, vagy ajándékként egyáltalán átruházhatja, és mindig fennáll annak a lehetősége, hogy egy lakást lefoglalnak adósságok miatt.
Ezért a lakásbérleti szerződések későbbi visszaváltással meglehetősen ritkák. Ennek oka a tranzakció mindkét oldalán felmerülő jelentős kockázatok és hátrányok.
Az üzlet árnyalata
Egy ilyen ügylet megkötése érdekében fontos, hogy megfelelő időben bérleti szerződést kössön. A lakásbérleti szerződés árnyalata a következő vásárlással:
- a megállapodásban fel kell tüntetni az objektumhoz fűződő jog bizonyos idő elteltével történő átruházásának lehetőségét a bérlőnek;
- a tárgy csak akkor válik a bérlő tulajdonához, miután a szerződés alapján kifizette az utolsó összeget;
- a felek egymástól függetlenül meghatározzák azokat az feltételeket, amelyek alapján az együttműködés megvalósul.
Különös figyelmet fordítunk a megállapodás megfogalmazására, mivel annak feltételeinek meg kell felelniük a tranzakció minden résztvevője számára.
Hogyan készül a szerződés?
A bérlakások nyújtására vonatkozó eljárás, amelyet a szerződésben meghatározott határidő után meg lehet váltani, egymást követő szakaszokra oszlik:
- Kezdetben a bérlő megtalálja az igényeinek megfelelő lakást, és gyakran önállóan tehet hirdetéseket különböző helyszíneken: „Lakást bérelök egy későbbi vásárlással”;
- az ügyletben részt vevő felek meghatározzák az együttműködés feltételeit, ezért meghatározzák a lízing feltételeit, a lakhatási költségeket, az előleg összegét, valamint egyéb árnyalatokat;
- a lakásra vonatkozó dokumentumokat a tárgy tulajdonos készíti el;
- A felek megállapodást készítenek, gondosan ellenőriznek és aláírnak;
- Az ügylet két fele eleget tesz a megállapodásban meghatározott követelményeknek.
A polgároknak gyakran vannak nézeteltéréseik, ezért a megállapodás kidolgozása gyakran sok időt vesz igénybe. Ha a felek nem tudnak kompromisszumra jutni, akkor a lakásbérleti szerződést későbbi vásárlással nem kell megkötni.
Ha a feltételek mindkét résztvevőnek megfelelnek, akkor a bérleti időtartamot jelzik, amely nem haladhatja meg a 10 évet.
Milyen dokumentumok szükségesek?
Ilyen bérleti szerződés megkötése érdekében az objektum tulajdonosa és a bérlő elkészíti a dokumentációt. Ez magában foglalja a papírt:
- az ügylet mindkét fél útlevele;
- ha az ingatlantulajdonos törvényesen házas, házastársa írásbeli engedélyt bocsát ki, hogy bizonyos feltételek mellett kiadjon lakást;
- házassági bizonyítvány;
- kivonat az USRN-ből a lakáshoz, ahol az ingatlan közvetlen tulajdonosát regisztrálták;
- a műszaki terv és az útlevél, valamint ezeknek a dokumentumoknak a segítségével a bérlő meg fogja érteni, hogy a lakásban jogellenes átalakítás zajlik-e;
- az objektumra vonatkozó címjegyzékek, amelyek tartalmazzák az adásvételi szerződést, az öröklési igazolást vagy más hasonló dokumentumokat;
- Bankszámlaszám, ahová a bérlő átutalja a pénzt a lakáshoz;
- jelentés az ingatlanértékelésről, amelynek alapján meghatározzák a lakás optimális fizetését, ha a bérleti szerződést a bérlő a lejárat végén vásárolja meg;
- a Rosreestr igazolása, amely tartalmazza az információt arról, hogy nincs megterhelés az ingatlanon;
- a lakásügyi osztály tanúsítványa, amely feltünteti a közüzemi tartozások hiányát.
Csak ezeknek a dokumentumoknak az alapján készül a lakásbérleti szerződés egy későbbi vásárlással. Az alábbiakban található egy dokumentumminta.
A szerződés feltételei
A leggyakoribb bérleti lakás Moszkvában a későbbi visszaváltással. Ennek oka az a tény, hogy a fővárosban lévő ingatlanoknak jelentős értéke van, így nehéz megtalálni egy olyan vásárlót, aki készen áll arra, hogy azonnal átutalja a szükséges összeget a lakhatási kifizetésként.
A szerződés elkészítésekor figyelembe kell venni, hogy a bérleti és adásvételi szerzõdés tulajdonságait egyesíti. Nem szükséges ezt a dokumentumot regisztrálni, mivel csak a Rosreestr-rel kell felvenni a kapcsolatot, hogy megerősítsék az objektumhoz fűződő jog átruházását a bérlőnek.
A szerződés alapvető feltételei
A dokumentum összeállításakor a kötelező bérleti feltételeket vezetik be a későbbi lakásvásárláskor. Ezért a következő adatok szerepelnek a szerződésben:
- előírták az ügyletben részt vevő felekre vonatkozó információkat, amelyekre F. I. O.-t feltüntették, útlevél adatait, lakóhelyét és a résztvevők elérhetőségét;
- a szerződés tárgyát a lakás írja le, ezért fontos feltüntetni annak címét, emeleteinek számát, területét és egyéb jellemzőit, amelyek megkönnyítik az azonosítást;
- megadják a létesítmény műszaki paramétereit, és információkat szerezhetnek a lakás műszaki dokumentációjából;
- a bérleti díj bekerül, amelyet a pénzösszeg képvisel, amelyet a tulajdonosnak át kell utalnia annak érdekében, hogy az ingatlan tulajdonjogát a bérlő átruházza;
- feltüntetik a fizetési rendszert, amelyre meghatározzák a pénzátutalás gyakoriságát, a kifizetések nagyságát és egyéb paramétereket;
- az az időszak, amikor az ügylet felek között végleges elszámolásokra kerül sor;
- jelzi a pénzátutalás módját;
- előírták, hogy e megállapodás alapján minden rendezés után a lakás tulajdonjoga átruházásra kerül a bérlőre;
- A lakás bérlő számára történő kiadásának pontos időpontját feltüntetik;
- a díjszabási és bérleti díjakat figyelembe veszik;
- Az egyes résztvevőkre vonatkozó felelősségi intézkedéseket felsorolják, ha a megállapodás feltételeit nem teljesítik;
- Meghatározzák azokat a feltételeket, amelyek mellett megengedhető a szerződés idő előtti felmondása.
Minél több részletet és feltételeket tartalmaz a szerződés, annál biztonságosabban érzik magukat a megállapodás felek. Miután megállapodást kötött a lakás bérléséről és az azt követő visszaváltásról, a résztvevőknek csak szigorúan be kell tartaniuk e dokumentum rendelkezéseit.
Tranzakciós kockázatok
Vannak bizonyos kockázatok az eladó számára, hogy ilyen szerződést használ. Ide tartoznak:
- az idő múlásával a lakhatás jelentősen megnőhet az infrastruktúra fejlődésének vagy a piaci változásoknak köszönhetően, de a már aláírt megállapodások módosítása nem lehetséges;
- a házat a bérlő más célokra is felhasználhatja, így bérbe adhatja azt, és így profitálhat a folyamatból;
- A közüzemi számlák növekedhetnek, ezért tanácsos a szerződéskötési folyamat során jelezni, hogy ezeket a szolgáltatásokat a felhasználónak kell fizetnie.
A lakás bérlése egy későbbi vásárlással kockázatos a vevő számára. A fő kockázatok a következők:
- az ingatlan a teljes bérleti időszak alatt az eladó tulajdonában van, aki felmondhatja a szerződést, eladhatja vagy adományozhatja a tárgyat, és különféle terheket róhat az ingatlanra;
- az eladó növelheti a bérleti díjat vagy akár a lakás értékét;
- ha a tulajdonos meghal, akkor új szerződést kell kötnie az örököseivel, ami gyakran rosszabb körülményekhez vezet;
- az objektum zálogjoggal vagy letartóztatható.
Ezért a hosszú távú bérleti apartmanokat az azt követő visszaváltással minden résztvevő kockázatos folyamatnak tekinti.
következtetés
Ingatlan bérbeadása általános eljárás, amely lehetővé teszi különféle tárgyak használatát anélkül, hogy meg kellene fizetniük azok teljes költségét. Ha a szerződés magában foglalja a lakás későbbi visszaváltásának lehetőségét, akkor ezt a megállapodást a bérlő számára előnyösnek kell tekinteni.
Fontos a helyes szerződés elkészítése, amely tartalmazza az együttműködés alapvető feltételeit. Még akkor is, ha hivatalos dokumentummal való kapcsolatot biztosítanak, minden résztvevő számos kockázattal és nehézséggel szembesülhet.